مهمانی خانه‌ها

 ترجمه: جواد طهماسبی: بزرگ‌ترین شهر استان نووا اسکوشیا در کانادا از چند جهت شهرت دارد: کنفرانس بزرگ امنیت ملی که هر پاییز در آنجا برگزار می‌شود؛ انفجار عظیمی که در سال 1917 رخ داد و خرابی زیادی به بار آورد و صنعت کوچک اما موفق تولید نوشیدنی. به زودی این شهر به دلیلی دیگر هم مشهور می‌شود. از دسامبر 2019 به بعد در شهر هالیفاکس بهای مسکن حدود 50 درصد بالا رفته است. رونقی که فقط در تعداد اندکی از شهرها دیده می‌شود، اگر پای صحبت اهالی شهر بنشینید آنها در کمال سردرگمی و حیرت به شما می‌گویند که چگونه شهر تا این اندازه گران شده است. عوامل محلی در این زمینه نقش دارند. برخی از اهالی شهر که برای کار در صنعت نفت به آلبرتا رفته بودند شغل خود را در سال 2020 از دست داده و به شهر خود بازگشته‌اند. اهالی دیگر شهرها در املاک شرق کانادا سرمایه‌گذاری‌ می‌کنند با این امید که تغییرات اقلیمی این مکان را به جایی مطلوب برای زندگی تبدیل خواهد کرد. اما تصویر بزرگ‌تر این تحول را در دیگر نقاط جهان هم می‌توان مشاهده کرد. شاخص جهانی بهای مسکن صندوق بین‌المللی پول که بر مبنای واقعی تهیه می‌شود از نقطه اوج دوران قبل از بحران مالی 2009-2007 بسیار بالاتر رفته است. ارزش سهام شرکت‌های ساخت مسکن آمریکا در سال گذشته 44 درصد بالا رفت در حالی که ارزش کل سهام در بورس افزایشی 27درصدی را تجربه کرد. 

بنگاه‌های خرید و فروش مسکن هرگز روزگاری به این خوبی نداشته‌اند

حال افراد از خود می‌پرسند آیا این جشن به پایان خود نزدیک می‌شود؟ دولت‌ها عرضه بسته‌های محرک را متوقف کرده‌اند. اکنون که امکان سفرهای خارجی فراهم و رستوران‌ها باز شده‌اند مردم دیگر پول مازاد برای ولخرجی در املاک ندارند. بانک‌های مرکزی که نگران تورم هستند سیاست‌های پولی انقباضی را به اجرا می‌گذارند و نرخ بهره را بالا برده‌اند. صندوق بین‌المللی پول در تازه‌ترین گزارش ثبات مالی خود هشدار داد که خطر کاهش بهای مسکن جدی است و اگر چنین اتفاقی رخ دهد قیمت‌ها در جهان ثروتمند تا 14 درصد پایین می‌آیند. سال گذشته در نیوزیلند قیمت‌ها تا 24 درصد افزایش یافتند و اکنون بانک مرکزی به صراحت می‌گوید که سطح قیمت‌ها ناپایدار است. اما آیا این نگرانی بجاست؟ تاکنون شواهدی پیدا نشده است که نشان دهند انقباض اخیر در سیاست پولی و مالی به رکود منجر خواهد شد. رشد جهانی بهای مسکن در سه‌ماه سوم سال 2021 به بالاترین حد خود رسید. بانک مرکزی نیوزیلند از ماه اکتبر نرخ بهره را 5 /0 درصد بالا برد اما نشانه‌ای قوی دال بر کاهش سرعت رشد بهای مسکن دیده نمی‌شود. بهای املاک در جمهوری چک هنوز صعودی است هرچند بانک مرکزی چندبار نرخ بهره را در سال 2021 بالا برد.  شاید هنوز زود است که این خانه مقوایی فرو بپاشد. اما آن‌گونه که مقاله اخیر گابریل ریچ و همکاران از دانشگاه هاروارد نشان می‌دهد آنچه در ظاهر حباب مسکن به نظر می‌رسد ممکن است در حقیقت محصول تحولات بنیادی اقتصادی باشد. مقاله می‌گوید که افزایش چشمگیر بهای مسکن در آمریکا در اوایل تا اواسط دهه 2000 عمدتاً از عواملی مانند پویایی زندگی شهری، رشد ترجیحات برای شهرنشینی و افزایش سطح دستمزد برای کارگران تحصیل‌کرده در شهرها نشات می‌گیرد. تا سال 2019 بهای مسکن در آمریکا به نقطه اوج خود در دوران قبل از بحران مالی بازگشت و ثابت کرد که جنون اواسط دهه 2000 چندان هم شدید نبوده است.  نیروهای بنیادی یک‌بار دیگر توضیح می‌دهند چرا امروزه بهای مسکن آنقدر بالا رفته است و چرا این افزایش تداوم خواهد داشت. سه عامل از همه مهم‌تر هستند: ترازنامه‌های محکم خانوارها، تمایل بیشتر خانواده‌ها به هزینه‌کرد برای امکانات زندگی و شدت محدودیت‌های عرضه. ابتدا به خانوارها می‌پردازیم. برخلاف دوران‌های گذشته رونق مسکن، این‌بار افراد پردرآمد و دارای شغل ثابت هستند که قیمت‌ها را بالا برده‌اند. در آمریکا اگر کسی بخواهد وام مسکن دولتی دریافت کند باید رتبه اعتباری 750 داشته باشد که طبق استانداردهای اکثر مردم رتبه بالایی است و در مقایسه با دوران قبل از بحران مالی افزایش زیادی داشته است. در منطقه یورو، بانک‌ها استانداردهای اعتباری برای دریافت وام مسکن را در سال 2020 تشدید کردند. بنابراین دریافت وام مسکن برای اکثر افراد دشوارتر شده است، نه آسان‌تر. علاوه بر این مردم در برابر افزایش نرخ بهره کمتر آسیب‌پذیر هستند. امری که در گذشته به مصادره املاک منجر می‌شد و فروش اضطراری و در نتیجه سقوط قیمت‌ها را به همراه می‌آورد. بخشی از این تحول بدان دلیل است که افزایش نرخ بهره از سطوح بسیار پایین آغاز شده است. در آمریکا پرداخت اقساط وام مسکن فقط 7 /3 درصد از درآمد دردسترس افراد را به خود اختصاص می‌دهد که پایین‌ترین رقم در تاریخ خود است. دلیل دیگر آن است که دیگر کشورها با تقلید از آمریکا مسیر نرخ ثابت بهره برای وام مسکن را برگزیده‌اند. این روش در کوتاه‌مدت از افراد در برابر افزایش هزینه‌های وام محافظت می‌کند. در آلمان محبوبیت وام‌های درازمدت دارای سود ثابت دو برابر شده است. در بریتانیا تقریباً تمام وام‌های جدید مسکن نرخ ثابت دارند و وام‌های پنج‌ساله از همه پرطرفدارترند. طبق برآورد نهاد تجاری یوکی فاینانس (UK Finance) حدود سه‌چهارم از دارندگان وام‌های مسکن در کوتاه‌مدت تحت تاثیر افزایش نرخ بهره از سوی بانک مرکزی انگلستان قرار نخواهند گرفت. تغییر ترجیحات دومین دلیل پایداری افزایش جهانی بهای مسکن به‌شمار می‌رود. امروزه افراد بیشتری دورکاری می‌کنند بنابراین تقاضا برای دفتر کاری که در داخل خانه باشد بالا می‌رود. برخی باغچه‌های بزرگ‌تر را می‌پسندند. طبق تحلیل‌های بانک مرکزی انگلستان، تقاضا برای فضای بزرگ‌تر عامل حدود 50 درصد از افزایش بهای مسکن بریتانیا در دوران همه‌گیری بود. به عنوان مثال، تعداد معاملات خانه‌های ویلایی افزایش ولی معاملات آپارتمان‌ها کاهش یافت. در جهان ثروتمند نرخ پس‌انداز خانوارها هنوز به شکل غیرعادی بالاست. شاید همین پدیده به افراد امکان می‌دهد که بیشتر در املاک سرمایه‌گذاری کنند. سومین و مهم‌ترین دلیل تداوم قیمت بالای مسکن به عرضه آن مربوط می‌شود. تحلیل نشریه اکونومیست از آمار ملی و سوابق بایگانی‌ها نشان می‌دهد که در سال‌های قبل از همه‌گیری ساخت مسکن در جهان ثروتمند به نسبت جمعیت به نصف سطوح دوران اواسط دهه 1960 رسید. عرضه مسکن بیش از هر زمان دیگری فاقد کشش شده است. افزایش تقاضا برای خانه به جای ساخت‌وساز بیشتر فقط افزایش قیمت‌ها را به دنبال داشته است. در بسیاری جاها، همه‌گیری ضربه بیشتری به عرضه مسکن زد. در اولین موج کووید 19 از سازندگان خواسته شد ابزارها را زمین بگذارند. در سه‌ماه دوم سال 2020 در ایتالیا و بریتانیا عملیات شروع ساخت‌وساز جدید به ترتیب 25 و 50 درصد کمتر شد. حتی در مناطقی مانند تگزاس که الزام به دورکاری و مقررات ساختمانی کمتر بودند سازندگان نتوانستند پاسخگوی رشد سریع تقاضا باشند و به عنوان مثال، عواملی مانند کمبود نجار سرعت کار آنها را گرفت.

کمبود مصالح و نیروی کار محدودیت‌ها را شدت بخشید. سازندگان با مشکلات تاخیر در تحویل مصالحی مانند سیمان، مس، الوار و فولاد درگیر هستند و کمبود نیروی کار دستمزدها را بالا می‌برد. افزایش درآمد و حاشیه سود برخی از سازندگان نشان می‌دهد آنها توانسته‌اند هزینه‌های اضافی را به خریداران انتقال دهند. شرکت هورتون بزرگ‌ترین سازنده مسکن در آمریکا می‌گوید میانگین بهای فروش خانه‌هایش 14 درصد بالاتر رفت که عامل رشد 78درصدی سود هر سهم آن بود. اکنون برخی از مشکلات عرضه برطرف می‌شوند. صندوق بین‌المللی پول در ماه اکتبر گزارش داد که عملیات شروع ساخت‌وساز به ازای هر فرد رو به افزایش گذاشته است هرچند با سطوح اوایل دهه 2000 فاصله زیادی دارد. جهان هنوز راه درازی در پیش دارد. پژوهشگران فردی مک، بنگاهی که یارانه مسکن آمریکا را تامین می‌کند، در می 2021 اعلام کردند که کمبود مسکن در بزرگ‌ترین اقتصاد جهان از 5 /2 میلیون در سال 2018 به حدود 8 /3 میلیون رسیده است. دیگر برآوردها این کمبود را با رقم 5 /5 میلیون واحد بیان می‌کنند. در انگلستان باید هر سال 345 هزار مسکن جدید ساخته شود تا بتواند پاسخگوی تقاضا باشد اما سازندگان بیش از هر زمان دیگری با این هدف فاصله دارند. اگر یک تحول بزرگ اتفاق نیفتد قیمت‌های سنگین املاک تا مدت‌ها پایدار می‌مانند.