فرصت خرید؟

نرخ متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود 11 میلیون تومان رسیده است در حالی که یک سال قبل نرخ مذکور در حدود نصف این قیمت بود. مشکل اینجاست که آینده پیش روی این بازار چندان امیدوارکننده نیست و امیدی نیست که بازار حرکت بالارونده خود را در سال جاری متوقف کند.

امروز اگر بازار روند افزایشی به خود گرفته تنها عامل سوداگری و افزایش تقاضا نیست که بر آن تاثیر نهاده بلکه تورم عرضه نیز در آن نقش داشته و خواهد داشت. شاید اگر بخواهیم جزئی‌تر به بیان مسائل بپردازیم بسیاری از لوازم برای ساخت و کامل کردن یک خانه یا آپارتمان در شرایط فعلی فراهم نیست، بی‌گمان شما هم از نبود پکیج و آبگرمکن در بازار و قیمت‌های عجیب آن جا خورده‌اید.

قیمت ام‌دی‌اف برای کابینت، آسانسور، لوازم بهداشتی و... چند برابر شده و همچنین قیمت آهن نیز به طور مستقیم از بازار ارز تاثیر می‌پذیرد.

این امر سبب شده قیمت تمام‌شده برای خانه‌های نوساز افزایش یابد و زنجیره‌وار قیمت ملک چندین سال ساخت نیز افزایش یابد. همه این عوامل سبب شده تا آرزوی به دست آوردن یک سرپناه هر روز برای خانوارها دور از دسترس‌تر باشد.

وضعیت به قدری برای مصرف‌کنندگان ناامیدکننده شده است که دیگر تسهیلات خرید مسکن پاسخگوی نیاز افراد نیست و همین امر سبب شده تا بسیاری از متقاضیان مصرفی به دلیل کمبود بودجه قید خرید خانه را بزنند و در نتیجه قیمت اوراق نیز کاهش یابد.

در واقع با میانگین قیمت 10‌میلیونی آپارتمان در تهران تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم زوجین خانه‌اولی که بیشترین میزان تسهیلات را برای خرید خانه می‌دهد توان خرید تنها 16 متر را فراهم می‌سازد که این متراژ به اندازه یک سوئیت کوچک نیز نیست و در نتیجه حتی فراهم کردن مبلغی برابر با وام دریافتی نیز توان خرید حدود 30 متر را فراهم می‌کند که عملاً چنین متراژی نیز چندان در دسترس نیست و لذا بسیاری از افراد عطای خانه‌دار شدن خود را به لقای آن می‌بخشند.

باید در نظر داشت نمودار قیمت مسکن در کشور به صورت پلکانی بوده یعنی قیمت ملک برای چند سال ثابت یا با شیب بسیار ملایم افزایش می‌یافت اما در یک سال به ناگاه با شیب بسیار تند افزایش پیدا می‌کرد و پس از مدتی این جهش فروکش می‌کرد. زمانی دو برابر شدن قیمت مسکن در یک دوره رونق عجیب بود اما دوره‌های رونق مسکن در هر دوره با افزایش شدیدتری همراه شده است.

اگر میزان افزایش قیمت مسکن از پایان یک دوره رونق تا پایان دوره رونق بعدی به میزانی بیش از افزایش دستمزد حقوق‌بگیران و کارگران افزایش یابد آنگاه دست یافتن به مسکن برای این اقشار بیشتر به رویا نزدیک می‌شود.

این به آن معناست که به عنوان مثال اگر شما در پایان دوره رونق و جهش قیمت مسکن و آغاز دوره رکود یک میلیون تومان درآمد داشتید اگر در پایان دوره رونق فعلی قیمت ملک دو برابر شد آنگاه درآمد شما نیز به دو میلیون تومان افزایش یافته باشد تا انتظار شما از امکان خانه‌دار شدن ثابت بماند.

از سوی دیگر تمرکز امکانات در شهری مثل تهران سبب شده تا به‌رغم کاهش نرخ رشد جمعیت در کشور نسبت به سال‌های گذشته شهر تهران با افزایش جمعیت و تقاضا برای خانه و مسکن چه در بخش خرید و فروش و چه در بخش اجاره روبه‌رو باشد. احداث شهرک‌های اقماری در اطراف تهران نیز نتوانسته است این کمبودها را جبران کند. طرح‌های انتقال کارمندان به شهرهای دیگر به جز برای استان‌های شمالی عملاً با شکست مواجه شد که نشان از تمرکز امکانات در شهری مانند تهران دارد و تمایلی برای خروج از این شهر را نشان نمی‌دهد. این اتفاق در برخی از کلانشهرهای دیگر کشور نیز رخ داده است و دلیل آن وجود فرصت‌های شغلی برای بسیاری از افراد است که در شهرهای کوچک وجود ندارد. در واقع مشکل مسکن و افزایش بی‌رویه آن تنها با طرح‌هایی مانند مسکن مهر قابل برطرف شدن نیست بلکه مجموعه‌ای از اقدامات است که در کنار هم باید اتفاق بیفتد. بحث آمایش سرزمین و تقسیم امکانات در کل کشور یکی از آن اقدامات است. شاید باور این موضوع برای شما سخت باشد که قانون کار کشور نیز می‌تواند تاثیر بالایی بر تقاضای مسکن در شهرهای بزرگ و نیز شهرک‌های اطراف آن داشته باشد و به نوعی به تعدیل تقاضا کمک کند. در واقع تا زمانی که دستمزد پرداختی در تهران و شهرهای بزرگ با شهرهای کوچک یکسان باشد هیچ تولیدکننده‌ای حاضر به انتقال کارخانه تولیدی خود به شهرهای کوچک و دوری از بازار مصرف شهرهای بزرگ نمی‌شود.

در واقع هزینه حمل‌ونقل تا شهرهای بزرگ هزینه اضافی است که بر دوش این‌گونه تولیدکنندگان می‌افتد که رقابت‌پذیری آنان را کم می‌کند در نتیجه قید تولید در نقاط دورافتاده را می‌زنند و کارخانه‌ها به اطراف شهرهای بزرگ مهاجرت می‌کنند.

همان‌طور که گفته شد مجموع این عوامل سبب شده تا مسکن به کالایی دور از دسترس تبدیل شود. از سوی دیگر کشور ما به عنوان یک کشور نفتی استعداد عجیبی در گرفتاری در بیماری هلندی دارد و یکی از تبعات بیماری هلندی هم افزایش قیمت کالاهای غیرقابل انتقال از جمله مسکن است. در دوران رونق نفتی اما قیمت ملک به طور نامتوازن با شرایط اقتصاد کشور رشد کرد که تبعات آن نیز بر دوش اقشار آسیب‌پذیر بود.

از سوی دیگر به‌رغم همه تلاش‌ها هنوز بازار مسکن امکان حذف تقاضای سوداگرانه را فراهم نکرده است و در نتیجه این امر سبب شده در شرایط تورمی تقاضای سوداگری تقاضای واقعی را به گوشه‌ای هدایت کرده و در بازار یکه‌تازی کند. اگر بتوان هزینه را برای مالکان خانه‌های خالی بالا برد امکان واقعی شدن و کاهش قیمت‌ها فراهم می‌شود.

در کنار این عوامل این نکته را باید در نظر داشت که حفظ ارزش پول در کشور ما از قدیم مورد توجه بوده است و در نتیجه افراد جامعه یاد گرفته‌اند در شرایط تورمی چگونه عمل کنند. مردم عادی در کشور ما به دلیل آنکه سال‌ها نرخ سود بانکی کمتر از نرخ تورم بوده و به نوعی نرخ سود واقعی منفی بوده است به افرادی حسابگر بدل شده‌اند.

اگر سیاست بانک مرکزی همچنان تاکید بر کاهش نرخ سود و در کنار آن دنبال کردن طرح‌هایی مانند ماه‌شمار کردن نرخ سود باشد، باید انتظار افزایش در سایر بازارهای رقیب بازار بانکی به‌خصوص بازار مسکن را داشته باشیم.

وارد شدن به بازار مسکن هرچند به سرمایه بالایی نیاز دارد اما نوسانات کاهشی آن نسبت به سایر بازارها آرام‌تر است ضمن آنکه هنوز عده‌ای میزان رشد در آن را کمتر از بازارهای طلا، ارز و سکه می‌دانند و انتظار افزایش آهسته اما پیوسته‌تر در آن را دور از ذهن نمی‌دانند. شاید در افزایش قیمت در بازار مسکن بین تحلیلگران اختلاف چندانی با توجه به ادامه شرایط نباشد و اختلاف بر سر میزان این افزایش است.

انتظار از بانک مرکزی به عنوان سیاستگذار پولی کشور این است که تجربه شهریورماه 1396 را که سیاست کاهش نرخ سود را اجرایی کرد سرلوحه راه خویش قرار دهد که پس از چند ماه به دلیل افزایش قیمت در سایر بازارها مجدداً مجبور به عدول از سیاست خود در اسفند همان سال و ارائه طرح‌های جایگزینی مانند پیش‌فروش سکه شد که تبعات آن هنوز این بانک را رها نکرده است.

بنابراین اقدام شایسته آن است که نسبت به متناسب کردن سود در بازارها با توجه به شرایط تورمی و با واقع‌بینی اقدام کند. اگر این‌گونه نشود ممکن است باز خانه و مسکن برای بسیاری از افراد دست‌نیافتنی‌تر شود.