تهدید کاهش عرضه

بازار مسکن در سال جدید آبستن چه تحولاتی است؟ در شرایطی که اقتصاد ایران از ناحیه نااطمینانی رنج می‌برد بهترین استراتژی در بازار مسکن چیست؟ به این بهانه با حمید یاری تحلیلگر اقتصاد مسکن به گفت‌وگو پرداخته‌ایم. او معتقد است نوسانات نرخ ارز تاثیر زیادی بر بازار مسکن می‌گذارد و هرچقدر تلاطم‌های نرخ ارز بالاتر باشد تاثیرگذاری بر سایر متغیرها از جمله بازار مسکن بیشتر می‌شود.

♦♦♦

سال گذشته با بر هم خوردن تعادل بازارها، بازار مسکن نیز دستخوش تلاطم قیمتی شد و بر اساس آخرین گزارش‌ها، افزایش بیش از صددرصدی را طی یک‌سال گذشته شاهد بوده‌ایم. به نظر شما نقطه آغاز تکانه‌های بازار مسکن از چه زمانی و پس از چه اتفاقاتی پدید آمد؟

قبل از اینکه بخواهیم به چرایی ورود بازار مسکن به دوره رونق و رشد بیش از صددرصدی یک‌سال گذشته بپردازیم، لازم است نگاهی به تحولات یک دهه گذشته بازار مسکن داشته باشیم. از دوره سال‌های 88 تا 98 چند اتفاق مهم در بخش مسکن به وقوع پیوسته است.

نخست اینکه از سال 88 تا 92 تعداد ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران و کل کشور به شدت افزایش یافت، بخشی به دلیل تفکر بانک‌ها و بنگاه‌های بزرگ از سودآوری بخش مسکن که در دوره‌های قبلی شاهد آن بودیم، بخش دیگری نیز به دلیل نرخ‌های پایین بهره بانکی که در این دوره وجود داشت و بخش دیگر به دلیل تولیدات مسکن مهر.

دومین اتفاق به عامل رشد جمعیت و تغییر هرم جمعیتی و تشکیل خانوار جمعیت برمی‌گشت که تقریباً پیک جمعیتی متولدین سال‌های 55 تا 65 را به نوعی رد کرده بود و کاهش شدید ازدواج را از سال‌های 90 به بعد شاهد بودیم. این دو اتفاق به صورت کلی باعث شد برای اولین بار در 40 سال گذشته موجودی مسکن از تعداد خانوار پیشی بگیرد که اگر واحدهای خالی از سکنه را از موجودی کسر می‌کردیم یک نسبت نزدیک به یک را در این مقوله شاهد بودیم.

همچنین به دنبال مشکلات تحریم سال‌های 90 تا 92 و از ابتدای سال 1392 که دولت اول آقای روحانی تشکیل شد و امیدی که مردم به مذاکرات و برجام و تبعات آن در بازارهای دیگر داشتند تلاطم بازارهای ارز و سکه فروکش کرد و بازار مسکن هم وارد دوره رکودی جدیدی شد. این دو اتفاق به نوعی فشار تقاضای بازار مسکن را گرفت و منجر به دوره رکودی بلندمدتی از ابتدای تابستان سال 92 تا سال 96 شد که یکی از بلندترین دوره‌های رکودی چند دهه گذشته بوده است. مطابق همه دوره‌های رکود و رونقی مسکن بعد از یک دوره طولانی رکود و تورم در سایر بازارها، ارزش اسمی مسکن نسبت به ارزش ذاتی در پایین‌ترین سطح خود قرار گرفته بود که از ابتدای سال 96 شاهد آن بودیم که تعداد معاملات (به‌خصوص در شهر تهران) رشد خوبی پیدا کرد ولی همچنان تا ابتدای مهرماه رشد قیمتی ملموس نبود. در تابستان بانک مرکزی طی دستوری به تمام بانک‌ها اعلام کرد که نرخ‌های سود بانکی باید کاهش یابد و به ‌جز حساب‌های بلندمدت از 11 شهریور 96 سود بقیه حساب‌ها باید کاهش یابد.

 این اتفاق نیز بر رشد قیمت مسکن در آن زمان تاثیرگذار بود و از اوایل مهر رشد قیمتی مسکن نیز آغاز شد و به نوعی بازار وارد دوره رونق توامان معاملات و قیمت شد. از دی‌ماه این رونق همزمان شد با زمزمه تحریم‌های مجدد آمریکا که بعد از رشد افسارگسیخته ارز در ابتدای سال 97، این بازار نیز به رشد خود ادامه داد، زیرا بازار به این نتیجه رسیده بود که ارزش اسمی املاک نسبت به ارزش واقعی‌اش بسیار پایین‌تر است و باعث شد رشد قیمت‌های بازار مسکن ادامه‌دار باشد هرچند به اندازه بازار ارز بازده نداشته است.

چه عواملی تشدیدکننده عدم تعادل در بازار مسکن بوده‌اند؟ به نظر شما با توجه به عرضه و البته کشش تقاضا، نقطه تعادلی مطلوب بازار کجاست و چه زمانی از تلاطم این بازار کاسته می‌شود؟

شاید نتوانیم بگوییم عدم تعادل بازار، ولی چه عواملی باعث تشدید رشد قیمتی در بازار مسکن بود. این بازار بعد از یک دوره رکوردی که درگیرش بود در یک دوره بعدی اتفاق خاصی که افتاد این بود که طی چهار سال رشد قیمت‌ها ثابت بود و تورمی که در بازارهای دیگر وجود داشت به صورت کلی باعث شد ارزش اسمی ملک نسبت به ارزش واقعی کاهش پیدا کند.

 وقتی این تفاوت زیاد باشد سفته‌بازی که بازارهای مختلف را رصد می‌کند به این نتیجه می‌رسد که ارزش واقعی ملک خیلی بیشتر از ارزش اسمی آن است. در محاسبه این ارزش واقعی سفته‌باز چند نکته را مورد توجه قرار می‌دهد: از جمله نسبت قیمت یک واحد مسکونی نسبت به قیمت طلا و دلار و تورم چگونه است، اینکه در تولید مسکن چه نوع مصالحی و قیمت تمام‌شده آن چه رشدی داشته است، مثلاً در سال 92 تا 96 رشد بالایی در قیمت مصالح داشتیم ولی به‌رغم اینکه هزینه‌های دستمزد نیروی کار و مصالح رشد داشت ولی سازنده‌ها نمی‌توانستند املاکشان را به‌ راحتی به فروش برسانند و دلیل آن تولید زیاد ملک در سال‌های 88 تا 92 و تغییری که در هرم جمعیتی به وجود آمده بود.

همه این مسائل باعث شد بازار دوره رکودی طولانی را سپری کند و اگر تلاطم‌های بازار ارز در آن دوره اتفاق نمی‌افتاد ممکن بود بازار مسکن با یک رشد قیمتی حدوداً 35 تا 40 درصد دوباره به کارش پایان بدهد و وارد دوره رکودی بعدی شود ولی اتفاق بازار ارز باعث شد بقیه بازارها خودشان را با این بازار تعدیل کنند و بررسی دوباره ارزش‌ها منجر به رشد بورس، کالاهای باارزش و بادوام، کالاهای وارداتی و مصالحی که امکان صادرات داشتند، شد. همه این اتفاقات باعث شد هزینه تمام‌شده یک واحد مسکونی افزایش پیدا کند و با توجه به تعدیلی که نسبت به ارزش یک واحد مسکونی به ارزش سکه، طلا و دلار محاسبه شد بازار مسکن نیز همچنان در رشد باقی ماند.

ولی اتفاق مهم این دوره رونقی که باید مدنظر قرار گیرد این است که از اواسط سال 97 تعداد معاملات مسکونی کاهش پیدا کرد ولی همزمان رشد قیمتی وجود داشت و دلیلش این بود که تعداد املاک قابل عرضه به شدت پایین بود. معمولاً رشد قیمتی در بازارهای مختلف در دوره‌های رونق بدین شکل است که هر کسی تعبیری از ارزش ملک بازار دارد که از بقیه متفاوت است.

این تفاوت باعث می‌شود در آن واحد یک نفر خریدار و یک نفر فروشنده باشد. اما در سال گذشته بسیاری از افراد حاضر به فروش ملک خود نبودند چون متفق‌القول فکر می‌کردند ارزش ملک بالاتر از قیمت‌های بازار است دلیل آن هم رشد سه برابر و بیشتر در بازار ارز در یک‌سال بود. از این‌رو هرکسی واحد مسکونی داشت ترجیح می‌داد واحد را نگه دارد تا به بازار عرضه کند چون وجود نااطمینانی در بازار باعث شده بود سرمایه را تبدیل به ریال نکند و در همان شرایط ارزشی خودش نگه دارد. همین تفکر باعث شده بود که تعداد معاملات پایین و قیمت شدیداً صعودی باشد.

اما در مورد عرضه و کشش تقاضا و اینکه نقطه تعادلی مطلوب بازار کجاست؟ بازار به این نتیجه می‌رسد؛ تا جایی این تغییرات قیمتی افزایش یابد تا به یک نقطه ثبات برسد. ما تقریباً در حال حاضر به این نقطه رسیده‌ایم، یعنی شرایطی را داریم که رشد قیمتی مسکن به زیر یک درصد می‌رسد. ما به یک نقطه تعادلی رسیدیم و بازار به تعادل رسید و اگر قیمت دلار بالاتر برود، مجدد بازار شروع می‌کند به تعدیل کردن یعنی بازار مسکن در حال حاضر یک بازار تقاضایی نیست بلکه یک بازار سرمایه‌ای است و با بازارهای دیگر در تهران مقایسه می‌شود در شهرهای دیگر متناسب با تهران و شرایط آن منطقه، اگر بخواهیم تهران را به عنوان یک شاخص قرار دهیم به نقطه تعادلی رسیدیم.

پس از وقفه رکود چندماهه در معاملات مسکن طی سال گذشته، موج جدیدی از انتهای سال قبل ایجاد شد که بر اساس آن خریدوفروش مسکن دوباره جان گرفت. به نظر شما چه عوامل اقتصادی مولد اقبال مجدد مردم به این بازار بوده است؟

موج جدیدی که ما در سال قبل داشتیم به این دلیل بود که در انتهای سال افراد از لحاظ نقدینگی شرایطشان بهتر می‌شود و همچنین نااطمینانی در شرایط بازار مسکن تاثیر دارد و شرایط فصلی به افزایش قیمت کمک می‌کند. به شخصه بعید می‌دانم این شرایط در سال جدید نیز ادامه داشته باشد.  به نظر رشد معاملات در ماه‌های آخر سال گذشته موقتی بود.

اکنون با افزایش قیمت‌ها، وام‌های مسکن پوشش کمتری از قیمت خرید را به متقاضیان می‌دهد. خریدارانی که به قصد مصرف (و نه سرمایه‌گذاری) وارد این بازار می‌شوند با گزینه‌های کمتر و سخت‌تری مواجه شده‌اند. به نظر شما راهکار تقویت قدرت خرید مسکن چیست؟ و برنامه دولت در این رابطه باید شامل چه مواردی باشد؟

وام مسکن با افزایش قیمت معمولاً پوشش کمتری می‌دهد و این باعث می‌شود خریدارهای مصرفی درصد سهم وامشان از عدد کل کمتر شود یا از بازار خارج ‌شوند و به‌رغم میل باطنی واحد کوچک‌تر یا منطقه پایین‌تر بخرند. ما باید ابزارهایمان مثل لیزینگ و افزایش تسهیلات را گسترش دهیم و یکی از راه‌های بهتر شدن وام‌های مسکن دادن وام‌های دوم و سوم است. مثلاً لیزینگ‌ها می‌توانند به عنوان راهن دوم وارد بازار بشوند و با استفاده از پتانسیل بازارهای سرمایه در این قضیه کمک کنند. از دولت نمی‌توان خیلی انتظار داشت چون دولت شرایط سختی را به خاطر تحریم‌ها و بلایای طبیعی در سال جاری می‌گذراند و تنها کاری که می‌تواند انجام دهد بحث قوانین و مقررات است مثل اجازه دادن به لیزینگ‌ها، تا به عنوان راهن دوم وارد بازار شوند و استفاده از پتانسیل صندوق‌های زمین و ساختمان که اکنون بانک مرکزی به خاطر قوانینی که نسبت به صندوق‌ها داشتند می‌تواند کمک کند.

نااطمینانی نسبت به مولفه‌های اقتصادی چه اثری بر بازار مسکن و ساخت‌وسازهای جدید در شرایط پیش روی کشور دارد؟

نااطمینانی بر مولفه‌های اقتصادی تاثیر بسیار زیادی گذاشته است؛ هم از نظر ساخت‌وساز که سازنده‌های ما نمی‌دانند با چه قیمت تمام‌شده‌ای باید عرضه کنند و هم اینکه نمی‌دانند چه اتفاقاتی در بازار ارز می‌افتد. به همین دلیل نااطمینانی بدتر از ریسک است چون شما می‌توانید در ریسک مدل را پیش‌بینی کنید ولی در نااطمینانی هیچ پیش‌بینی نمی‌توان داشت و این امر باعث می‌شود کسی رو به جلو نرود و در هر جا نقطه امنی پیدا کرد همان‌جا متوقف شود. در حال حاضر سازنده‌های ما در این شرایط هستند. واحدهای نوساز کمتر می‌شود و این نااطمینانی ساخت‌وساز را شدیداً دچار مشکل کرده است که باید برای آن چاره‌ای اندیشید.

نوسانات نرخ ارز و سایر متغیرهای کلان چون نرخ سود چه اثراتی بر بازار مسکن خواهند داشت؟

در شرایط فعلی احتمال کاهش مجدد نرخ سود بعید است. با توجه به ویژگی‌هایی که بازارهای مختلف دارند همین الان عده‌ای معتقدند که سود بانکی باید افزایش پیدا کند اما به خاطر مشکلات بانکی، بانک مرکزی اجازه این کار را نمی‌دهد. اما نوسانات نرخ ارز تاثیر زیادی بر بازار مسکن می‌گذارد و هرچقدر تلاطم‌های نرخ ارز بالاتر باشد تاثیرگذاری بر سایر متغیرها از جمله بازار مسکن بیشتر می‌شود.

به نظر شما تا پایان سال کدام نوع از املاک؛ تجاری یا مسکونی مورد اقبال بیشتری واقع می‌شوند؟ آیا بازهم شاهد افزایش نجومی نرخ مسکن خواهیم بود؟

اگر نوسانات شدید نرخ ارز نداشته باشیم بعید می‌دانم بازار شاهد افزایش نجومی نرخ باشد. چون بازار چند دسته مشتری دارد؛ دسته اول سفته‌بازان هستند که تقریباً در این شرایط در بازار نیستند و اکنون در بازارهایی مثل بورس، طلا و دلار فعالیت می‌کنند و به همین دلیل وارد املاک نمی‌شوند.

دسته دوم متقاضیان مسکن متقاضیان مصرفی‌اند که آنان نیز به دلیل شرایط بد اقتصادی و نداشتن پس‌انداز کافی قادر به خرید نیستند. دسته سوم تبدیل به احسن‌کنندگان ملک هستند که با توجه به نبود ملک‌های باارزش تعدادشان زیاد نیست. فقط می‌ماند دسته چهارم که سرمایه‌گذاران هستند که اگر پولی داشته باشند همچنان متقاضی‌اند (تفاوت سرمایه‌گذار و سفته‌باز را قبلاً توضیح داده‌ام، سفته‌باز برای کسب سود به بازار مسکن وارد و به سرعت و بعد از کسب بازده مدنظر قبل از رکود خارج می‌شود در حالی که سرمایه‌گذار ملک را می‌خرد، اجاره می‌دهد و معمولاً بازه زمانی 5 یا 10ساله برای این سرمایه‌گذاری دارد).

 اگر کانال نرخ ارز تغییر نکند بازار ثبات پیدا می‌کند در آن صورت واحدهای مسکونی بهتر از تجاری رشد می‌کنند و آسان‌تر می‌توان آنها را اجاره داد چون در واحدهای تجاری افراد برای شروع به کار مشکل دارند تاجرها هم که ملک‌های تجاری خود را دارند و نمی‌توانند اجاره بدهند برای همین مسکونی‌ها اقبال بهتری دارند.

در مورد متراژها موضوع امروز بسیار متفاوت است چون بیشتر کسانی که الان پول به بازار می‌آورند سرمایه‌گذار هستند. مثلاً پارسال می‌گفتند ملک‌های منطقه یک و 2 رشد نمی‌کند ولی بیشترین رشد قیمت را در منطقه یک داشتیم، به خاطر اینکه کسانی که برای خرید آمدند بیشتر افراد ثروتمندی هستند که سرمایه‌گذار بودند.

با توجه به متغیرهای کلان اقتصادی مانند تورم و ارز و ریسک‌های سیاسی چون تشدید تحریم‌ها استراتژی مناسب بازار مسکن در شرایط کنونی چیست؛ خانه بخریم یا بفروشیم، بسازیم یا...؟

در شرایط فعلی نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی ارائه کرد. در شرایط نااطمینانی فعلی بهتر است مردم پولشان را به‌ صورت نقد نگه ندارند و دارایی‌هایشان را تبدیل کنند. بازار مسکن رشد قیمت کمتری نسبت به بازار طلا و کالاهای اساسی دیگر داشته و افراد اگر خانه برای سرمایه‌گذاری خریداری کرده‌اند در این شرایط نگه داشتن آن بهتر از فروشش است و به کسانی فروش پیشنهاد می‌شود که می‌خواهند ملک خود را تبدیل به احسن کنند به این افراد پیشنهاد می‌شود ابتدا ملک جدید را بخرند و سپس ملک قبلی را بفروشند. اما کسانی که قصد خرید دارند بهتر است زودتر در این زمینه تصمیم‌گیری کنند.

به سازندگان پیشنهاد می‌شود پروژه‌هایی را که دارند به اتمام برسانند و اگر می‌خواهند پروژه جدیدی شروع کنند به شکل‌های مختلف پیش‌فروش این کار را انجام دهند که اگر بازار در رکود فرو رفت برای فروش املاکشان به مشکل بر نخورند و ریسک آن را کمتر کنند یعنی با قراردادهای بلندمدت قطعی، نه قراردادهای به نرخ اسمی به صورت مطمئن پیش‌خرید کنند. سازندگی در این شرایط بد نیست و می‌تواند مفید باشد. به شرطی که مدیریت ریسک درآمدها و هزینه‌ها را داشته باشد.