ارزش زمین
حفاظت از گونه‌های جانوری چگونه روی قیمت زمین اثر می‌گذارد؟
اندازه جمعیت‌های تحت نظارت پستانداران، پرندگان، ماهی‌ها، خزندگان و دوزیستان طی 50 سال گذشته به‌طور متوسط 68 درصد کاهش یافته است. از میان چهار میلیون گونه مورد ارزیابی در جهان، حدود 25 درصد آنها در معرض خطر انقراض قرار دارند و غالباً طی چند دهه آینده ممکن است منقرض شوند. اگرچه میزان مشخصی از انقراض طبیعی است، اما نرخ‌های کنونی دو تا سه مرتبه بزرگ‌تر از حد طبیعی برآورد شده‌اند.
از بین رفتن زیستگاه، مهم‌ترین عامل انقراض به‌شمار می‌رود، زیرا انسان‌ها 75 درصد از سطح زمین را تغییر داده‌اند. بنابراین، حفاظت از زیستگاه‌های طبیعی که از سوی زیست‌شناسان و بوم‌شناسان توصیه می‌شود، به مهم‌ترین ابزار سیاستی در سطح جهان برای جلوگیری از انقراض گونه‌ها تبدیل شده است، به‌ویژه با توجه به اینکه تغییرات اقلیمی فشار بر زیستگاه‌ها و خطر انقراض را افزایش خواهد داد. تحت نظارت سازمان ملل، برنامه‌ای در حال انجام است تا مساحت زمین‌های حفاظت‌شده در سراسر جهان، نسبت به سطح سال 2017 دو برابر شود و به 30 درصد برسد. این اقدام که شامل اعمال محدودیت بر توسعه زمین‌های عمومی و خصوصی است، با مخالفت مالکان خصوصی زمین و توسعه‌دهندگان مواجه شده است، زیرا آنها نگران تاثیر احتمالی بر زمین‌ها یا املاک خود هستند. این مقاله پیامدهای اقتصادی قانون گونه‌های در معرض خطر (ESA) آمریکا در سال 1973 را بررسی می‌کند. قانونی که به‌عنوان «مهم‌ترین قانون آمریکا در حفاظت از تنوع زیستی» شناخته می‌شود و الگویی برای قوانین حفاظت در استرالیا، کانادا، اروپا، آسیا و آمریکای لاتین بوده است. این قانون همچنین بحث‌برانگیزترین مقررات زیست‌محیطی فدرال به‌شمار می‌رود. منتقدان نگرانی‌هایی درباره هزینه‌های تحمیل‌شده به مالکان خصوصی زمین، از جمله کاهش ارزش املاک و تاخیر در توسعه مطرح کرده‌اند و ادعا می‌کنند که ESA قوی‌ترین قانون زیست‌محیطی جهان است. مهم‌ترین کار پژوهشگران در این مقاله ارائه یک ارزیابی جامع از نحوه واکنش بازارهای زمین به حفاظت‌های ESA است که فراتر از مطالعات موردی خاص گونه‌هاست. در این پژوهش پنج فرضیه مشخص درباره تاثیرات ESA بر بازارهای زمین بررسی می‌شود.
1- آیا تعداد معاملات زمین یا مسکن در داخل و خارج مرز مناطق حفاظت‌شده، قبل و بعد از اعمال دو نوع اصلی محدودیت‌های ESA تفاوت دارد؟ / 2- آیا محدودیت‌های توسعه زمین در مناطق حفاظت‌شده زیستی به تغییر در ارزش مسکن و زمین برای املاک واقع در داخل، خارج یا نزدیک مرز منجر می‌شود؟ / 3- برای اولین‌بار، بررسی می‌شود که آیا جنبه بحث‌برانگیز ESA یعنی تعیین «زیستگاه بحرانی» تاثیرات قابل اندازه‌گیری فراتر از زیستگاه‌های گونه‌های زیستی دارد یا خیر.
4- آیا فهرست‌بندی یا تعیین مناطق حفاظت‌شده بحث‌برانگیز به‌طور قابل توجهی اثرات متفاوتی نسبت به مکان‌هایی دارد که در آنها حفاظت‌های قانونی بدون مناقشه عمومی اعمال شده‌اند؟
5- آیا فهرست شدن یک گونه تحت ESA تاثیر قابل اندازه‌گیری بر فراوانی و زمان‌بندی صدور مجوزهای ساخت‌وساز و برنامه‌های حفاظت از زیستگاه دارد؟
برای بررسی این فرضیه‌ها، جامع‌ترین مجموعه داده‌ها درباره میزان و نوع محدودیت‌های زمین تحت قانون گونه‌های در معرض خطر (ESA) برای بیش از 900 گونه در ایالات‌متحده جمع‌آوری شده است. این داده‌ها از زمان آغاز اجرای قانون جمع‌آوری شده‌اند. برای تخمین علّی تاثیرات اقتصادی این قانون، داده‌های ESA با استفاده از شناسه‌های مکانی و زمانی با اطلاعات مربوط به معاملات مسکن و زمین که پنج دهه را دربر می‌گیرد و تمامی بازارهای زمین را پوشش می‌دهد، تطبیق داده شده است. این پژوهش از روش «تفاوت در تفاوت‌های زمانی و مکانی» استفاده کرده است. در این روش، عدم قطعیت در زمان‌بندی اعطای حفاظت‌ها به‌عنوان یک شوک زمانی برای بازارهای محلی زمین در نظر گرفته شده است. فرض اصلی این است که مالکان زمین به‌طور قابل توجهی در پیش‌بینی زمان و مکان اعطای حفاظت‌های ESA محدود هستند. علاوه بر این، با ترکیب داده‌های مهمی نظیر دعاوی حقوقی مرتبط با گونه‌ها، مجوزهای ساختمانی صادره از سوی مهندسان ارتش (ACE)، داده‌های سرشماری مجوزهای ساخت‌وساز در سطح شهرستان و برای نخستین‌بار در پژوهش‌ها، مجوزهای فردی ساخت‌وساز در سطح کشور، فراتر از صرفاً تحلیل قیمت مسکن صورت گرفته است. این رویکرد امکان ارزیابی دقیق‌تر تاثیرات کلی قانون ESA و تفاوت‌های آن (بر اساس گونه‌ها، مناطق و نتایج) را فراهم می‌کند. در ادامه شش یافته اصلی ارائه شده است:
کاهش تعداد معاملات: تعداد فروش در مناطقی که در نهایت به‌عنوان زیستگاه بحرانی (CH) (سخت‌گیرانه‌ترین محدودیت این قانون) تعیین می‌شوند، به‌طور قابل توجهی کمتر از مناطقی است که درست خارج از این محدوده قرار دارند، چه قبل و چه بعد از تعیین. این امر نشان می‌دهد که سازمان خدمات حیات وحش (FWS) هنگام تعیین این مرزها به‌طور پیشگیرانه ویژگی‌های بازار مسکن محلی را در نظر می‌گیرد که مجاز به انجام آن است. با این حال، این موضوع درباره زیستگاه‌های حیاتی (SH) که بر اساس عوامل زیستی تعیین شده‌اند، صدق نمی‌کند.
تاثیر بر قیمت مسکن: تاثیر قانون ESA بر قیمت مسکن داخل و خارج از مناطق SH و CH به‌طور میانگین از نظر آماری تفاوت معناداری ندارد. برای مناطق SH، این تاثیر نزدیک به صفر است و در طول زمان ثابت می‌ماند. برای مناطق CH، این تاثیر دارای نوسان بیشتری است، اما اثرات بسیار بزرگ گزارش‌شده در برخی مطالعات موردی را نمی‌توان تایید کرد. این الگوها حتی در نمونه‌هایی با شدت تاثیر بالاتر نیز مشاهده می‌شود.
افزایش ارزش خانه‌ها در نزدیکی CH: ارزش خانه‌ها در فاصله دوکیلومتری خارج از مرز CH افزایش یافته است. این تاثیر دقیقاً اندازه‌گیری‌شده، به ترکیب نمونه حساس نیست و با افزایش ارزش امکانات رفاهی مناطق حفاظت‌شده و همچنین کاهش عرضه زمین برای ساخت‌وساز به‌دلیل محدودیت‌های جدید سازگار است.
تفاوت در اثرگذاری بر گونه‌ها: تاثیرات بازار زمین به‌طور قابل توجهی در سطح گونه‌ها متغیر است که نشان می‌دهد اعتبار خارجی مطالعات تک‌گونه یا تک‌بازار بسیار محدود است.
عدم تاثیر بر مجوزهای ساخت‌وساز: با استفاده از داده‌های کلان و خرد درباره مجوزهای ساختمانی، نشان داده می‌شود که قانون ESA به‌نظر نمی‌رسد فعالیت‌های ساختمانی مجاز را در بازارهای زمین محدودتر تحت تاثیر قرار دهد.
بار اداری بر توسعه‌دهندگان: بار تحمیل‌شده بر توسعه‌دهندگان، از جمله طولانی‌تر شدن زمان برنامه‌های حفاظت از زیستگاه و تنوع در این زمان‌ها، مستند و اندازه‌گیری‌شده است. برای تعداد کمی از گونه‌ها، افزایش معناداری در زمان بین درخواست و صدور مجوز ساخت‌وساز مشاهده می‌شود.
قانون ESA و محدودیت‌ها در توسعه املاک خصوصی
قانون گونه‌های در معرض خطر (ESA) در سال 1973 با رای یکپارچه مجلس سنای ایالات‌متحده تصویب شد. هدف اصلی این قانون «فراهم کردن ابزاری برای حفاظت از اکوسیستم‌هایی است که گونه‌های در معرض خطر و تهدیدشده به آنها وابسته هستند». دو نهاد فدرال مسئول شناسایی گونه‌ها به‌عنوان «تهدیدشده» یا «در معرض خطر» و مدیریت بازیابی آنها هستند: سازمان خدمات حیات وحش (FWS) و خدمات ملی شیلات دریایی (NMFS). گونه‌ها پس از آنکه FWS یا NMFS یک فرآیند بازبینی انجام داده و به این نتیجه برسند که محافظت از آنها «موجه» است، تحت حمایت این قانون قرار می‌گیرند. این فرآیند می‌تواند از طریق بازبینی داخلی، درخواست یک طرف ثالث یا حکم دادگاه ناشی از شکایتی که اقدام را الزامی می‌کند، آغاز شود. نهاد مربوطه نظر زیستی خود را بر اساس «بهترین دانش علمی موجود» صادر می‌کند. این نهادها دو تصمیم کلیدی درباره حفاظت از زیستگاه گونه‌ها اتخاذ می‌کنند: فهرست‌گذاری گونه‌ها و تعیین زیستگاه بحرانی (CH). برای اینکه یک گونه تحت حمایت قانون ESA قرار گیرد، باید به فهرست ملی گونه‌های در معرض خطر و تهدیدشده اضافه شود. یک گونه زمانی به این فهرست اضافه می‌شود که بر اساس تعریف قانون، به‌عنوان «در معرض خطر» یا «تهدیدشده» تعیین شود. تصمیم‌گیری درباره فهرست‌گذاری تنها بر اساس بررسی‌های علمی است که از سوی زیست‌شناسان حیات وحشِ این نهادها انجام می‌شود. در این مرحله، عوامل اقتصادی نمی‌توانند در نظر گرفته شوند.
چهارچوب مفهومی بازار زمین و حفاظت‌های قانونی
قانون گونه‌های در معرض خطر (ESA) ممکن است از طریق کانال‌های مختلف و در طول زمان، بر ارزش زمین و املاک تاثیر بگذارد. به‌طور کلی تغییرات عرضه در هر مرحله و بازار مشخص و بدون ابهام است. به‌عنوان مثال، پس از پیشنهاد قانون (قبل از نهایی شدن): ممکن است املاک از قبل توسعه یابند یا زمین‌های خالی با تخفیف‌های زیاد (فروش آتشین) به فروش برسند که باعث افزایش عرضه می‌شود. پس از نهایی شدن قانون: هزینه‌های توسعه افزایش یافته و عرضه برای املاک مسکونی کاهش می‌یابد. جهت این تغییرات از پیش مشخص است. با این حال، تغییرات در سمت تقاضا مبهم است که پیش‌بینی اثر کلی را با عدم قطعیت همراه می‌کند. به‌عنوان مثال، پس از نهایی شدن قانون برای املاک مسکونی، مالکان فعلی یا آینده ممکن است از احتمال داشتن فضای باز بیشتر و کاهش توسعه لذت ببرند که تقاضا را افزایش می‌دهد. از سوی دیگر، مالکان یا خریداران احتمالی ممکن است نگران پیچیدگی‌های مربوط به تغییر ملک یا هزینه‌های اضافی آن باشند که تقاضا را کاهش می‌دهد.
برآورد تاثیرات قانون گونه‌های در معرض خطر (ESA) بر بازار زمین
هدف این پژوهش برآورد تاثیرات اقتصادی قوانین پیشنهادی برای فهرست‌گذاری یا تعیین زیستگاه تحت قانون ESA بر ارزش بازار قطعات زمین است، به‌صورت جداگانه برای زمین‌های مسکونی و زمین‌های خالی. در شرایط ایده‌آل، می‌توان وضعیت حفاظت‌شده را به‌طور تصادفی به زیستگاه‌های گونه‌های در معرض خطر در مکان‌ها و زمان‌های مختلف اختصاص داد، مشابه آزمایش‌های کنترل‌شده تصادفی. بااین‌حال، این امر در عمل ممکن نیست، زیرا زیستگاه‌ها از طریق فرآیندهای طولانی نظارتی پیشنهاد شده و ممکن است تعیین شوند. این فرآیند پیچیده زمانی آغاز می‌شود که اطلاعاتی درباره احتمال بالای انقراض یک گونه بدون حفاظت قانونی ظاهر شود. زمان دقیق شروع این فرآیند و اینکه آیا و چه زمانی یک گونه در این فرآیند پیش می‌رود و به مرحله قانون پیشنهادی یا نهایی می‌رسد، نامشخص است.
نکته کلیدی این مقاله این است که پیش‌بینی یا دستکاری این فرآیند برای مالکان خصوصی زمین آسان نیست. طراحی پژوهش بر این فرض استوار است که زمان‌بندی قوانین فهرست‌گذاری و تعیین زیستگاه به‌طور معقولی مستقل از اقدامات شرکت‌کنندگان در بازار زمین است. این فرض این اجازه را می‌دهد تا تاثیر علّی فهرست‌گذاری و تعیین زیستگاه بر ارزش خانه‌ها شناسایی شوند.
رویکرد تجربی برای شناسایی تاثیرات اقتصادی قانون ESA
رویکرد تجربی پژوهشگران برای شناسایی تاثیرات اقتصادی قانون گونه‌های در معرض خطر (ESA)، مقایسه املاک در دو طرف مرزهای فضایی زیستگاه‌های حیاتی (SH) یا زیستگاه‌های بحرانی (CH) قبل و بعد از فهرست‌گذاری یا تعیین این زیستگاه‌هاست.
پژوهشگران مداخله را شامل زمان‌بندی تغییرات ناشی از قانون ESA در محدودیت‌های استفاده از زمین و فاصله از مرز در نظر گرفته‌اند. این رویکرد انعطاف‌پذیر این امکان را فراهم می‌کند تا بررسی کنند که آیا تاثیر فهرست‌گذاری یا تعیین زیستگاه بر املاکی که کاملاً داخل زیستگاه‌ها قرار دارند، با املاکی که خارج از مرزها هستند متفاوت است یا نه.
تاثیرات غیرمستقیم: حفاظت‌های قانونی که استفاده از زمین را محدود می‌کنند، می‌توانند به املاکی خارج از مناطق حفاظت‌شده نیز سرایت کنند. این تاثیرات غیرمستقیم ممکن است به‌طور متضاد عمل کنند.
بررسی بر اساس فاصله: تاثیر بر قطعات زمین بر اساس فاصله از مرز بررسی شده‌اند و اثرات متفاوت بر اساس فاصله از محدودیت‌های جدید شناسایی شده‌اند.
توجه به زمان‌بندی: در تحلیل، به زمان آغاز درمان و عرض فاصله از مرز که نمونه را تعریف می‌کند، توجه ویژه‌ای شده است. حفاظت‌ها از گونه‌ها طی چندین رویداد مرتبط با قانون ESA از جمله پیشنهاد و نهایی شدن قوانین، اعمال می‌شوند که ممکن است بر ارزش بازار قطعات زمین تاثیر بگذارند.
نتیجه‌گیری
حفاظت از زیستگاه‌های گونه‌ها ابزار اصلی سیاستی است که در سراسر جهان برای کاهش از دست دادن تنوع زیستی به‌کار گرفته می‌شود. با این حال فرض بر این است که این حفاظت‌ها با منافع مالکان خصوصی زمین در تضاد هستند. این مقاله پیامدهای اقتصادی یکی از گسترده‌ترین و بحث‌برانگیزترین قوانین زیست‌محیطی تاریخ آمریکا، یعنی قانون گونه‌های در معرض خطر (ESA) سال 1973 را بررسی کرده است.
برای این منظور، جامع‌ترین داده‌ها درباره تلاش‌های حفاظت از گونه‌ها، معاملات زمین و مجوزهای ساختمانی جمع‌آوری شده است. با مقایسه قطعات زمینی با تاریخچه‌های مشابه از نظر حفاظت، نشان داده شد که به‌طور متوسط، ESA معاملات را از داخل مناطق حفاظت‌شده به خارج از آن منتقل می‌کند و سبب افزایش جزئی در ارزش زمین‌های مسکونی و خالی از زیستگاه‌های بحرانی می‌شود. این موضوع نشان می‌دهد که تاثیرات اقتصادی ESA از طریق کانال بازار زمین احتمالاً جزئی است؛ اگرچه یافته‌های این پژوهش تاثیرات اقتصادی قابل توجه در چند بازار زمین بسیار محدود با حفاظت‌های ESA را که از طریق قوانین محلی تشدید شده‌اند، رد نمی‌کند. مشاهده مواردی که قیمت‌ها به‌طور معناداری به حفاظت‌های ESA واکنش نشان می‌دهند، اهمیت مطالعات موردی درباره گونه‌های خاص را تایید می‌کند. با این حال، نتایج این مطالعات باید در چهارچوب اثرات کلی و گسترده‌تر ESA تفسیر شوند. تفاوت‌های قابل توجهی در این اثرات میان گروه‌های مختلف که محدودیت‌های ESA برای آنها جدی‌تر است و همچنین پراکندگی زیادی در تاثیرات خاص گونه‌ها مشاهده شد. این یافته‌ها درک عمیق‌تری از اثرات ESA طی دهه‌های گذشته در سراسر ایالات‌متحده ارائه می‌دهد. علاوه بر تحلیل قیمت فروش، رابطه میان فعالیت‌های صدور مجوز ساخت‌وساز و افزایش زمین‌های تحت حفاظت ESA نیز بررسی شد.
