رقص حباب

بازار مسکن در طول دهه 1390 همگام با شوک‌های تورمی دچار جهش قیمتی شد. واپسین شوک تورمی اقتصاد ایران در سال 1401 نیز موجب رشد قابل توجه قیمت مسکن شد؛ به‌گونه‌ای که نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت هر مترمربع آپارتمان در بازه فروردین 1401 تا اردیبهشت 1402، از 9 /16 درصد به 2 /107 درصد رسید. با فروکش کردن شوک تورمی سال 1402 که تا حدی با ثبات اقتصادی قابل قبولی همراه بود، روند نزولی نرخ رشد قیمت مسکن آغاز شد و تا پایان سال 1402 به 3 /24 درصد کاهش پیدا کرد. در سال 1403 رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن دو روند نسبتاً متفاوت داشته است؛ طی سه ماه نخست سال، این روند نزولی ادامه پیدا کرده و به 7 /9 درصد رسیده و در دو ماه بعدی (آخرین آمار رسمی منتشرشده) تغییر روند آغاز شده و به ترتیب رشدهای 2 /14 و 7 /16درصدی در افزایش قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل، ثبت شده است. در واقع، هرچند ثبت نرخ رشد 7 /9درصدی در خردادماه کمترین رقم در 80 ماه پیش از آن (آبان 1396 تا خرداد 1403) بوده است، اما به هر ترتیب، روند نزولی نرخ رشد قیمت مسکن پس از 13 ماه متوالی قطع شده و وارد یک روند صعودی شده است (نمودار 1). در ادامه تحلیل خود را در خصوص سنجش شرایط قیمتی بازار مسکن و دلایل افزایش آن ارائه خواهیم کرد. تحولات قیمتی در بازار مسکن نشان می‌دهد طی پنج‌ماه نخست 1403، حدود 6 /8 درصد افزایش قیمت رخ داده است. این در حالی است که در پنج‌ماه نخست سال‌های 1399، 1401 و 1402 این نرخ به ترتیب معادل 8 /47، 6 /21 و 2 /17 درصد بوده است. بنابراین، در صورتی که به‌طور تجمعی نگاه کنیم، افزایش قیمت مسکن در پنج‌ماهه 1403 رقمی بسیار پایین‌تر از سال‌های مذکور است (نمودار 2) و تنها از رشد قیمت مسکن در پنج‌ماه نخست سال 1400 که معادل 3 /2 درصد بوده، بیشتر است. در حقیقت، به‌استثنای سال 1400، نرخ رشد پنج‌ماهه قیمت مسکن در سال 1403 کمترین رقم در پنج سال اخیر بوده است. بر این اساس، می‌توان گفت با وجود افزایش نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن در تیر و مرداد 1403، به‌طور کلی، در یک بررسی پنج‌ماهه، سال 1403 به لحاظ ثبات قیمتی در بازار مسکن کامیاب بوده است.

لازم به یادآوری است که فروکش کردن شوک قیمتی و کاهش نرخ رشد قیمت مسکن به معنی بهبود وضعیت و افزایش قدرت خرید مسکن نسبت به سال قبل (که نرخ رشد بالاتری وجود داشت) نیست. در واقع، نرخ رشد قیمت مسکن در دوره تخلیه شوک هر چقدر هم که اندک باشد، باز هم نسبت به سال قبل آن‌ که شوک قیمتی رخ داده بود، افزایش قیمت و سخت‌تر شدن دسترسی را نشان می‌دهد؛ بنابراین، نباید انتظار داشت که با بازگشت ثبات قیمتی، تغییر مثبتی در قدرت خرید عمومی رخ داده باشد. در صورتی که شوک‌های قبلی افزایش قیمت مسکن را در تحلیل خود وارد کنیم (در دهه 1390) متوجه می‌شویم که خرید مسکن تا چه حد از دسترس خارج شده است. این مسئله، خود را در متغیرهای گوناگونی متبلور می‌کند. شرایط بازار اجاره نمونه‌ای از این چالش است. در شرایطی که نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، کاهش آن نیز سخت‌تر از کاهش نرخ رشد قیمت مسکن است. چنانچه بیشترین نرخ رشد اجاره‌بها از ابتدای سال 1401 بدین سو، 9 /58 درصد در شهریور 1402 بوده و پس از آن، که روند نزولی این متغیر آغاز می‌شود، کمترین نرخ رشد در اسفند 1402 معادل 5 /44 درصد بوده است. نرخ رشد اجاره‌بها در سال 1403 همانند نرخ رشد قیمت مسکن، دو دوره متفاوت، ولی معکوس داشته است؛ در سه‌ماه نخست 1403 افزایشی و در تیر و مردادماه کاهشی بوده است (نمودار 3). البته ذکر این نکته نیز ضروری است که تغییرات نرخ رشد اجاره‌بها متناظر با تغییرات قیمت مسکن نیست و افزایش قیمت مسکن با یک وقفه حدوداً شش‌ماهه بر اجاره‌بها اثر می‌گذارد. بنابراین، انتظار می‌رود در پایان مردادماه 1403، نرخ رشد اجاره‌بها متناظر با اواخر سال 1402 که بازار مسکن همچنان در مسیر تخلیه شوک قیمتی قرار داشت، بوده و نزدیک به یک فصل دیگر نیز این روند ادامه پیدا کند (هرچند در صورت تداوم این روند نیز کاهش نرخ اجاره‌بها به کمتر از 40 درصد بعید به نظر می‌رسد) و پس از آن در صورتی که افزایش رشد قیمت مسکن ادامه‌دار باشد، مجدداً تغییر روند داده و وارد یک فاز صعودی شود. علاوه بر اجاره‌بها، می‌توان تاثیر جهش‌های قیمتی بر متراژ خانه را مثال زد. بررسی متراژ مسکن‌های ساخته‌شده حاکی از اثرگذاری افزایش قیمت‌ها بر کیفیت خانه‌سازی است. به‌طور کلی، با مستثنی کردن اسفندماه‌ها که تا حدی متاثر از شرایط سنتی اقتصاد، رفتاری نامتعارف دارد، سهم خانه‌های 70 متر و کمتر در حال افزایش بوده است؛ در سال 1401 سهم این خانه‌ها از کل خانه‌ها به‌طور میانگین 6 /42 درصد بوده که در سال 1402 به 7 /44 درصد رسیده است. در پنج‌ماه نخست 1403 نیز این رقم به 9 /44 درصد افزایش پیدا کرده است. بنابراین، متراژ واحدها به‌طور کلی به‌ سمت کوچک‌تر شدن سوق پیدا کرده است (نمودار 4).

فشار هزینه تولید

همان‌طور که اشاره شد، جهش‌های قیمتی در بازار مسکن متناظر با شوک‌های تورمی رخ داده است. با این حال، برای ارائه گزاره‌ای دقیق‌تر، باید اشاره کرد که شوک قیمت مسکن همانند شوک تورمی، دلیلی واحد دارد: شوک‌های نرخ ارز. در واقع، جهش‌های ارزی برخی بازارها را به‌طور مستقیم یا با ضریب بالایی متاثر می‌کند و اثر آن در نهایت در نرخ تورم ملاحظه می‌شود. در واقع، شوک‌های ارزی، موجب افزایش نرخ تورم از سمت عرضه (فشار هزینه) می‌شوند و امکانات سیاست‌گذار را برای کنترل متعارف تورم (از طریق سیاست پولی، که سیاستی معطوف به سمت تقاضای اقتصاد است) کمتر و تا حدی کم‌اثر می‌کنند. از همین‌رو، افزایش نرخ تورم تا حدی از کنترل سیاست‌گذار خارج می‌شود. اما این تمام ماجرا نیست. هرچند در این شرایط، نرخ تورم از طریق کنترل نقدینگی تاثیر زیادی نمی‌پذیرد، اما به‌طور یک‌به‌یک نیز از تغییرات نرخ ارز تبعیت نمی‌کند. از همین‌رو، اگر یک مبدأ برای تغییرات نرخ ارز و شاخص کل قیمت‌ها در نظر بگیریم، شکافی بین آنها به وجود می‌آید. اگر قیمت در برخی بازارها به شاخص نرخ ارز نزدیک باشد یعنی مستقیماً از نرخ ارز اثر پذیرفته و بر شاخص کل قیمت‌ها اثر گذاشته است؛ و اگر نزدیک به شاخص کل قیمت‌ها باشد، یعنی پس از بالا رفتن نرخ ارز در برخی بازارها، بازارهای دیگر نیز در قیاس با سایر بازارها قیمت‌های خود را تا حدی تعدیل کرده‌اند. بازار مسکن جزو بازارهایی است که به‌شدت ارتباط نزدیکی با شاخص نرخ ارز داشته و فاصله قابل توجهی از شاخص کل قیمت‌ها دارد (نمودار 5). این مسئله نشان می‌دهد که بازار مسکن مستقیماً از نرخ ارز اثر پذیرفته و افزایش قیمت‌ها در آن، ناشی از افزایش سطح عمومی قیمت‌ها نیست (خود این بازار در افزایش سطح عمومی قیمت‌ها اثر گذاشته است). ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که شاخص قیمت مسکن نه‌تنها از شاخص کل قیمت‌ها فاصله قابل توجهی دارد، بلکه از شاخص نرخ ارز نیز تا حدی فاصله گرفته است؛ به این معنا که هرچند روند حرکت قیمت مسکن متناسب با روند حرکت نرخ ارز است، اما بیش از آن افزایش پیدا کرده است. در ادامه توضیحی درباره دلیل مسئله ارائه خواهد شد. پیش از بررسی دلیل فاصله گرفتن شاخص قیمت مسکن از شاخص نرخ ارز، باید توضیحی در خصوص افزایش قیمت مواد ساختمانی ارائه کرد. طبعاً مسیر اثرگذاری نرخ ارز بر قیمت‌ها در بازار مسکن، از طریق افزایش قیمت همین مواد اولیه است. بررسی آمارهای منتشرشده توسط بخش خصوصی نیز نشان می‌دهد سازندگان ساختمانی طی پنج سال اخیر، همواره هزینه‌های خود را نسبت به ماه قبل بیشتر تلقی کرده‌اند. یکی از مولفه‌های شاخص مدیران خرید در بخش ساختمان که به‌اختصار شامخ ساختمان نامیده می‌شود، مولفه «قیمت مواد اولیه» است که در این بازه زمانی، به‌استثنای تنها دو ماه، همواره بالای عدد 50 بوده است. بعضاً این اعداد به محدودی 80 تا 90 واحد نیز رسیده است (نمودار 6). برای درک دقیق‌تر این شاخص، باید گفت وقتی این رقم مثلاً 90 واحد است یعنی 90 درصد فعالان این بخش اعلام کرده‌اند نسبت به ماه قبلی با افزایش هزینه مواد اولیه مواجه شده‌اند. این مسئله نشان می‌دهد که بخش خصوصی فعال در حوزه ساختمان به‌طور قابل توجهی با چالش افزایش قیمت مواد اولیه مواجه بوده‌اند. هرچند عوامل سمت عرضه (با محوریت نرخ ارز) نقش مهمی در افزایش هزینه تولید (که در اینجا از شاخص کل قیمت نهاده‌های تولید ساختمان برای بررسی آن استفاده می‌کنیم) داشته و در نتیجه قیمت مسکن افزایش پیدا کرده است، اما همان‌طور که مورد اشاره قرار گرفت، شاخص قیمت مسکن از شاخص قیمت ارز نیز فراتر رفته است. بنابراین، انتظار داریم رشد شاخص قیمت مسکن بیشتر از رشد شاخص قیمت نهاده‌های تولید ساختمان باشد (چراکه شاخص قیمت نهاده‌های تولید، اولین محل اصابت افزایش نرخ ارز بر صنعت ساختمان است و از این حیث محدود به نوسانات نرخ ارز است). برای بررسی این مسئله از شاخص p /nav بازار مسکن (قیمت مسکن تقسیم بر هزینه تولید مسکن) استفاده می‌کنیم. بر این اساس، ملاحظه می‌شود که این نسبت از تابستان 1401 تا بهار 1402 با شیب قابل توجهی صعودی شده و پس از آن در یک روند ملایمی تا بهار 1403 نزولی شده است (نمودار 7). این روند بدان معنی است که دقیقاً در بازه‌ای که شاخص قیمت مسکن از شاخص قیمت ارز پیشی گرفته، نسبت p /nav بازار مسکن نیز افزایش پیدا کرده است. با توجه به اینکه بخشی از قیمت مسکن در قیمت نهاده‌های تولید در نظر گرفته نمی‌شود، یعنی قیمت زمین، طبیعی است که این نسبت به‌طور کلی رقم بالایی باشد، اما احتمالاً چنین افزایش قیمتی در بازار مسکن (با فرض خارج کردن اثر قیمت زمین) یک حباب بوده که چهار فصل بعدی (منتهی به بهار 1403، آخرین آمار منتشرشده) به سمت تخلیه آن حرکت کرده است.