مقصد تازه مهاجرت

در دو دهه اخیر، روند مهاجرت از کشور به‌طور چشم‌گیری تشدید شده است؛ به‌گونه‌ای که نسبت کل ایرانیان مهاجر به جمعیت کشور از حدود 5 /0 درصد در سال 1970 به 8 /3 درصد در سال 2019 افزایش ‌یافته است. عمده مهاجران ایرانی با اهداف شغلی و تحصیلی به کشورهای ایالات ‌متحده، کانادا، آلمان، انگلستان و سوئد مهاجرت کرده‌اند؛ اما ترکیه نیز به‌تازگی به مقصدی برای زندگی و سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها تبدیل ‌شده است.

به‌تبع روند فزاینده مهاجرت از کشور در سال‌های اخیر، خروج سرمایه از کشور نیز، از طریق خرید املاک در سایر کشورها، افزایش ‌یافته است. در سال 2020، ایرانی‌ها با خرید نزدیک به 3200 واحد مسکونی، بیشترین سهم را در میان اتباع خارجی خریدار مسکن در کشور ترکیه داشته‌اند. تنها در هفت‌ماه نخست این سال، شهروندان ایرانی حدود 500 تا 800 میلیون دلار در بازار مسکن ترکیه (به‌عنوان ششمین مقصد مهاجران ایرانی) سرمایه‌گذاری کرده‌اند. برآورد می‌شود میزان خروج سرمایه از طریق خرید املاک در کشورهای دیگر، دست‌کم پنج میلیارد دلار در سال 2019 و احتمالاً معادل همین مقدار در سال 2020 باشد.

به نظر می‌رسد مهم‌ترین دلایل رشد مهاجرت و خروج سرمایه از کشور، نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی و کاهش مستمر فرصت‌های شغلی (به‌خصوص برای افراد تحصیل‌کرده) و دستمزد حقیقی است، شوک‌های متوالی ارزش پول ملی نیز، تمایل به سرمایه‌گذاری در خارج از کشور را، به‌عنوان راهی برای حفظ ارزش دارایی، تشدید کرده است. لازم به یادآوری است که تنها در دهه 1390، اقتصاد ایران حداقل با دو شوک بزرگ در نرخ ارز مواجه شده است.

روند مهاجرت از ایران

تعداد تجمعی مهاجران ایرانی از حدود 130 هزار نفر در سال 1970(1359)، طی 50 سال به 1 /3 میلیون نفر در سال 2019 (1398) رسیده است. در این دوره، نسبت مهاجران به جمعیت نیز از حدود 5 /0 درصد به 8 /3 درصد افزایش ‌یافته است. عمده مهاجران ایرانی به کشورهای ایالات‌متحده (32 درصد)، کانادا (14 درصد)، آلمان (11 درصد)، انگلستان (6 درصد)، سوئد (5 درصد) و ترکیه (5 درصد) مهاجرت کرده‌اند که عمدتاً در قالب ادامه تحصیل یا اشتغال بوده است و در نهایت اغلب آنها اقامت دائم گرفته‌اند. بر اساس برآوردهای انجام‌شده در مجموع در حدود 15 تا 20 درصد از مهاجران ایرانی در خارج از کشور اقدام به خرید مسکن و سرمایه‌گذاری در املاک کرده‌اند.

نگاهی به بازار مسکن ترکیه

اقلیم و آب‌وهوای مطبوع ترکیه در کنار جاذبه‌های طبیعی متعدد و دسترسی نسبتاً ارزان‌قیمت به این امکانات برای بخش قابل ‌توجهی از مردم آسیایی و اروپایی، گردشگری را به یکی از ارکان مهم اقتصاد ترکیه تبدیل کرده است. در سال‌های اخیر این مزیت‌ها با سیاست‌های تشویقی جذب سرمایه‌گذاری همراه شده تا خرید ملک را به منبع مهمی برای جذب سرمایه خارجی تبدیل کند. در این راستا، حداقل ارزش خرید ملک در ترکیه به‌منظور اخذ شهروندی این کشور، از یک‌ میلیون دلار به 250 هزار دلار کاهش ‌یافته است. در سال 2020 در میان کشورهای خارجی، ایران بیشترین سهم را در تعداد مسکن خریداری‌شده در ترکیه داشته است. این نکته قابل ‌توجه است که در این ‌بین، نام کشورهای توسعه‌یافته‌ای مانند روسیه، آلمان، انگلیس و همچنین کشورهای با فاصله جغرافیایی زیاد مانند چین نیز مشاهده می‌شود. این امر نشان می‌دهد عوامل جذب‌کننده سرمایه از طرف ترکیه موفق عمل کرده است. اتباع خارجی تا سال 2017 تقریباً 5 /1 درصد از کل خریداران واحدهای مسکونی در ترکیه را تشکیل داده‌اند. این سهم طی یک‌روند افزایشی در هفت‌ماه نخست سال 2019 به 0 /4 درصد رسید، که از اواخر این سال و به دنبال افزایش بی‌ثباتی‌های اقتصادی و سیاسی در ترکیه، کاهش یافت. در هفت‌ماه نخست سال 2020، 2 /2 درصد از کل خریداران واحدهای مسکونی در ترکیه را خارجی‌ها تشکیل داده‌اند.

قیمت مسکن در سه شهر اصلی ترکیه یعنی استانبول، آنکارا و ازمیر از ابتدای سال 2010 به بعد، همواره روندی صعودی داشته و تنها در مقطعی کوتاه در انتهای سال 2018 با افت اندک ارزش اسمی همراه شد. متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در استانبول، که گران‌ترین شهر ترکیه محسوب می‌شود، در ماه ژوئن سال 2020 حدود 5500 لیر بوده است که به‌طور تقریبی معادل مترمربعی 718 دلار است. این رقم برای آنکارا به 338 دلار و برای ازمیر به 507 دلار می‌رسد. این مقایسه نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در سه شهر اصلی ترکیه از متوسط قیمت مسکن در تهران کمتر بوده است.

خروج سرمایه از ایران با هدف بازار مسکن ترکیه

متقاضیان ایرانی در سال‌های اخیر استقبال چشمگیری از بازار مسکن ترکیه نشان داده‌اند و هرساله بخشی از ورود سرمایه به کشور ترکیه از طریق آنها انجام شده است. تسهیل شرایط شهروندی در ترکیه، و کاهش حداقل ارزش مورد نیاز ملک برای اخذ اقامت دائم از یک‌میلیون دلار به 250 هزار دلار، سرمایه‌گذاری در این کشور را جذاب‌تر کرده است، به‌خصوص برای کسانی که تصمیم دارند علاوه بر سرمایه‌گذاری، شهروندی ترکیه را نیز کسب کنند.

شهروندان ایرانی در سال 2015 تنها 744 ملک در ترکیه خریداری کرده بودند و با سهم 2 /3 درصد از کل خریدهای به ثبت‌رسیده از سوی خارجی‌ها در رتبه هشتم اتباع خارجی خریدار ملک در این کشور قرار داشتند. اما از سال 2018 (همزمان با تشدید نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی در ایران) سهم ایرانیان به 1 /9 درصد افزایش یافت و با خرید 3652 ملک، بعد از عراقی‌ها در رتبه دوم قرار گرفتند. این سهم در سال 2019 تا 8 /11 درصد هم بالا رفت. باوجود کاهش نسبی تعداد خارجی‌های متقاضی مسکن در ترکیه طی سال‌های 2019 و 2020، رفتار متقاضیان ایرانی در این مدت متفاوت بوده است. تعداد 5423 واحد مسکونی در سال 2019 به وسیله ایرانی‌ها در ترکیه خریداری ‌شده است که رشدی معادل 5 /48 درصد نسبت به سال قبل داشته و سهم ایرانی‌ها را به 8 /11 درصد افزایش داده است. گفتنی است بیش از نیمی ا

ز آن تنها در پنج ماه انتهایی سال به ثبت رسیده که افزایش تمایل ایرانی‌ها در این دوره را نشان می‌دهد. این روند در نیمه ابتدایی سال 2020 تشدید شده است، به گونه‌ای که ایرانی‌ها رتبه نخست خرید ملک در ترکیه را از آن خود کرده‌اند و 4 /18 درصد از کل خریداران خارجی ملک در این کشور، ایرانی بوده‌اند. در هفت ماه نخست سال 2020 خرید 3168 ملک به وسیله اتباع ایرانی به ثبت رسیده که 19 درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل است.

با در نظر گرفتن تعداد واحدهای مسکونی خریداری‌شده به وسیله ایرانی‌ها و تحت سه سناریوی متوسط قیمت 150، 200 و 250 هزار دلار برای هر واحد مسکونی در ترکیه، برآورد می‌شود که در هفت‌ماهه نخست سال 2020، دست‌کم بین 500 تا 800 میلیون دلار خروج سرمایه از طریق خرید ملک در ترکیه روی داده است (نمودار 4)

برآورد میزان کل خروج سرمایه از طریق خرید املاک1

در نمودار 5 میزان کل سرمایه خارج‌شده به هدف خرید املاک در کشورهای دیگر، تحت دو سناریو برای ترکیه (متوسط ارزش واحدهای خریداری‌شده از سوی ایرانی‌ها معادل 150 هزار دلار (نمودار سمت چپ) و 250 هزار دلار (نمودار سمت راست)) محاسبه ‌شده است. چنان که مشاهده می‌شود از سال 2018 که کشور با جهش قیمت ارز و تشدید نا اطمینانی‌های اقتصادی مواجه شد، روند خروج سرمایه شدت گرفته و با تداوم بی‌ثباتی‌های اقتصادی این روند افزایشی ادامه یافته است.

ارزش کل واحدهای خریداری‌شده از سوی سرمایه‌گذاران ایرانی در ترکیه از متوسط 150 میلیون دلار (متوسط دو سناریو) در سال 2015 به حدود 650 میلیون دلار (متوسط دو سناریو) در هفت‌ماه نخست سال 2020 رسیده است که برآورد می‌شود این رقم حدود 800 میلیون دلار در سناریوی اول و 4 /1 میلیارد دلار در سناریوی دوم برای کل سال 2020 باشد. برآورد میزان کل سرمایه خارج‌شده به هدف بازار مسکن سایر کشورها نیز بیانگر تشدید خروج سرمایه از حدود 5 /3 میلیارد دلار در سال 2015 به بیش از پنج میلیارد دلار در سال‌های 2019 و 2020 (بر اساس پیش‌بینی) در هر دو سناریو است. خروج بیش از 15 میلیارد دلار تنها در سه سال اخیر و تنها به هدف خرید مسکن در سایر کشورها رقمی بسیار قابل ‌توجه است. این میزان خروج سرمایه تنها به هدف خرید املاک بوده و بیانگر میزان کل سرمایه خارج‌شده با مقاصد دیگری مانند خرید سایر انواع دارایی نیست. بنابراین رقم کل خروج سرمایه از کشور در سال‌های اخیر می‌تواند بسیار قابل‌ توجه باشد.

جمع‌بندی

به نظر می‌رسد در سال‌های اخیر به دلیل نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی و افت مستمر فرصت‌های شغلی (به‌خصوص برای افراد تحصیل‌کرده) و دستمزد حقیقی و شوک‌های متوالی ارزش پول ملی روند مهاجرت از کشور تشدید شده است. به‌تبع روند فزاینده مهاجرت از کشور، خروج سرمایه از کشور نیز، از طریق خرید املاک در سایر کشورها، افزایش ‌یافته است. اگر فرض شود که در سال‌های اخیر، روند «کل خروج سرمایه» از کشور، مشابه روند «خروج سرمایه از طریق خرید املاک» باشد، در این صورت تبعات این موضوع برای آینده اقتصاد کشور کاملاً نگران‌کننده است. روند فزاینده خروج سرمایه در کنار روند کاملاً نزولی سرمایه‌گذاری داخلی در سال‌های اخیر، به معنای کاهش ظرفیت تولید در کشور و پیامدهای منفی آن بر اشتغال و رفاه اجتماعی است.

پیوست: برای محاسبه خروج سرمایه از کشور از طریق خرید املاک، حداقل به تخمینی از دو متغیر نیاز است. اول تعداد مهاجران ایرانی، که با استفاده از مطالعه‌ای در دانشگاه استنفورد و سایر اطلاعات منتشرشده از آمار مهاجرت در کشورها محاسبه شده است. در این مطالعه تعداد مهاجران ایرانی در کشورهای مختلف برای سال‌های 2015 تا 2019 برآورد شده است. دوم، تعداد خانه‌های خریداری‌شده در این کشورها، که از اطلاعات منتشرشده در تحقیقات موردی استفاده شده و  با کمک آن سهمی از مهاجران ایرانی که اقدام به خرید ملک کرده بودند، برآورد شده است. این سهم در مورد ترکیه حدود 21 درصد و در سایر کشورها در حدود 15 درصد بوده است. در نهایت با ضرب تعداد واحدهای خریداری‌شده در متوسط قیمت دلاری مسکن در کشور مربوطه، میزان خروج سرمایه طی سال‌های 2015 تا 2019 محاسبه شده است. لازم به ذکر است که در این مرحله، ترکیه از سایر کشورها تفکیک شده است و در محاسبات آن علاوه بر استفاده از تعداد واحدهای مسکونی خریداری‌شده به وسیله ایرانی‌ها (که از سوی مرکز آمار ترکیه منتشر شده است)، متوسط قیمت واحدهای خریداری‌شده در بازه 150 تا 250 هزار دلار در نظر گرفته شد.

پی‌نوشت‌:

1- روش برآورد پیوست شده است.

برآوردها و تحلیل‌های این گزارش نظر شخصی نویسنده است و موسسه عالی مدیریت و برنامه‌ریزی مسئولیتی در این خصوص ندارد.