خطای شناخت
چرا دولت از تجربه مداخله در بازار مسکن درس عبرت نمی‌گیرد؟
«بازار مسکن تابع عرضه و تقاضا نیست. مردم برای نگرانی از افت ارزش پول ملی به دنبال تبدیل سرمایه خود به کالاهای مختلف هستند و به همین خاطر به‌صورت خودبه‌خود قیمت کالاها توسط صاحبانشان افزایش می‌یابد. از این‌رو این رشد قیمت متاثر از بخش مسکن نیست. بنابراین مردم نگران خرید خانه نباشند، ما با طرح اقدام ملی دست همه را باز گذاشته‌ایم. ما جامعه هدف خودمان را در بازار مسکن شناخته‌ایم و همه کار برای آنها انجام می‌دهیم تا صاحب‌خانه شوند.» این مفهوم صحبت‌های وزیر راه و شهرسازی در واکنش به افزایش قیمت‌های اخیر بازار مسکن است.
با شنیدن این سخنان چند سوال مطرح می‌شود که سعی خواهد شد در این یادداشت به آنها پاسخ داده شود. اول اینکه منظور جناب وزیر از تابع عرضه و تقاضا نبودن چیست؟ دوم اینکه آیا دولت در کشور ما تجربه موفقی از مداخله در بازارهای مختلف برای کاهش قیمت داشته که گمان می‌کند می‌تواند در بازار مسکن به هدف دست پیدا کند؟ و سوم اینکه چه زمانی مداخله دولت در بازار مسکن می‌تواند توجیه داشته باشد؟
قیمت مسکن تابع عرضه و تقاضای بازار نیست!
در ابتدا پرواضح است که قیمت در هر بازاری از جمله بازار مسکن مانند سایر بازارها از تقابل عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. نه مالکان می‌توانند به‌تنهایی تعیین‌کننده متوسط قیمت باشند و نه متقاضیان. طبیعتاً عوامل مختلف درون‌بخشی و برون‌بخشی بر مکانیسم تعادل عرضه و تقاضا اثر دارند و تاثیر قابل توجه یک عامل خارجی تضادی با این مکانیسم ندارد و ماهیت آن را تغییر نمی‌دهد. برای مثال انتظارات تورمی، نااطمینانی در فضای اقتصادی، تلاطم در بازارهای موازی مثل بازار ارز و البته افزایش نقدینگی می‌توانند به‌عنوان عوامل خارجی تاثیر زیادی بر بازار مسکن داشته باشند اما این تاثیر هم در چارچوب مکانیسم عرضه و تقاضاست. در سال‌های اخیر فضای نااطمینانی ایجادشده در اقتصاد کشور انتظارات تورمی را به‌شدت افزایش داده و پول ملی را به اصلاح به پول داغ تبدیل کرده که هر کسی ترجیح می‌دهد در دست خود نگه ندارد و سریع تبدیل به کالاهای مختلف کند. در کنار این، حجم بالای نقدینگی ایجادشده در اقتصاد کشور نیز مزید بر علت شده که حتی با جهش قیمت‌ها باز هم تقاضا برای کالاهای مختلف وجود داشته باشد و در نتیجه تورم افسارگسیخته‌ای را به تمامی بازارها از جمله بازار مسکن تحمیل کند. بنابراین برای پاسخ به سوال اول این‌طور می‌شود برداشت کرد که احتمالاً منظور وزیر محترم این بوده که افزایش قیمت اخیر در بازار مسکن بیشتر تحت تاثیر عوامل برون‌بخشی است و نه تقاضای مصرفی معمول در آن.
دخالت بیجا
اما آیا دولت در مداخله‌های خود برای کاهش قیمت موفق بوده است؟ پاسخ به این سوال را می‌توان به‌روشنی در چند سال اخیر مشاهده کرد. شاید بازار ارز و سکه بهترین نمونه باشد. زمانی که دولت با قدرت اعلام کرد که دلار 4200 تومانی به‌اندازه کافی وجود دارد و هر کس هر چه بخواهد می‌تواند بگیرد یا زمانی که پیش‌فروش سکه کمتر از 5 /1 میلیون‌تومانی تبلیغ می‌شد. اینکه این سیاست‌ها چه فاجعه‌ای بر سر ذخایر بانک مرکزی آورد و چه نتایج تاسف‌باری بر اقتصاد کشور داشت موضوع این یادداشت نیست، اما درجه توفیق آنها در تنظیم قیمت‌ها تجربه تلخی است که مدت زیادی از آن نمی‌گذرد. موارد مشابه در سایر بازارها هم اتفاق افتاد که تنها نتیجه آن اتلاف منابع و توزیع رانت بود. بنابراین در پاسخ به سوال دوم تنها کافی است که نه به سال‌های دور بلکه فقط به تجربه همین دو سال اخیر نگاهی بیندازیم.
حال آیا نقش دولت در بازار مسکن فراتر از یک سیاستگذار است و باید در قامت مجری و به‌طور مستقیم به ساخت‌وساز وارد شود؟ آنچه در ادبیات اقتصاد آزاد برای نقش دولت در نظر گرفته شده بیشتر در قالب بسترسازی، وضع قوانین تنظیم‌گری، نظارت در چارچوب مشخص و مداخله هنگام شکست بازار است. برای مثال تشکیل زاغه‌نشین‌ها و سکونت‌گاه‌های بی‌کیفیت و پرخطر اطراف شهرهای بزرگ که مشکلات مختلف اجتماعی و فرهنگی به وجود می‌آورد یکی از مصداق‌های شکست بازار است که نیازمند مداخله مستقیم دولت در بازار است. اما ساخت‌وساز در سطح انبوه در کل کشور وظیفه دولت نیست و می‌تواند با اتلاف منابع و تخریب نهادهای شکل‌گرفته در بازار حتی اهداف خود را به‌مرور نقض کند و قدرت دولت برای اجرای سیاست‌های درست را هم تضعیف کند. تجربه‌ای که در مسکن مهر آزموده شد. بنابراین نیاز به ورود و مداخله دولت در بازار مسکن را نمی‌توان به‌طور کامل رد کرد اما قطعاً باید اصولی برای آن در نظر گرفت.
اما با وجود این تجربیات، در ایران همواره شاهد مداخله مستقیم دولت در بازارها هستیم. حتی در شرایطی که بازار از یک کارایی نسبی برخوردار بوده و تنها خلأ بستر قانونی یا نظارتی مناسب احساس می‌شده باز هم دولت‌ها پا را فراتر گذشته‌اند و با مداخله مستقیم و گاه وسیع مکانیسم بازار را مختل کرده‌اند. کناره‌گیری برخی از سازندگان حرفه‌ای از ساخت‌وساز مسکن در پی ورود دولت برای انبوه‌سازی مسکن مهر، مثال روشنی از عواقب مداخله ناصحیح دولت در تخریب نهادهاست. این امر می‌تواند ریشه در دو مساله داشته باشد. اول عدم شناخت صحیح از بازارها و مفاهیم اقتصادی و دوم بالاتر بودن اهمیت مسائل اجتماعی کوتاه‌مدت و عوام‌پسند برای برخورداری از پایگاه مردمی. البته توزیع رانت برای گروه‌های خاص هم می‌تواند به‌عنوان ریشه سوم در نظر گرفته شود که در اینجا فرض می‌کنیم این عامل وجود ندارد.
نتیجه‌گیری
عدم شناخت از بازار و مفاهیم اقتصادی باعث می‌شود که ریشه تحولات قیمتی بررسی و شناخته نشود و در حل مشکلات جای علت و معلول عوض شود. برای مثال جهش قیمتی در بازار مسکن کلانشهری مثل تهران که نتیجه تقاضای بسیار بالای مسکن در این شهر است اگر بخواهد با افزایش عرضه جبران شود، هیچ‌گاه انتهایی نخواهد داشت و به نتیجه نخواهد رسید. چراکه دلیل اصلی این حجم از تقاضا به موقعیت‌های شغلی و دسترسی به امکانات تحصیلی، رفاهی، بهداشتی و... مربوط می‌شود که در تهران با شهرهای کوچک قابل مقایسه نیست. حال در شرایطی که علت در جای دیگر است و قطعاً زمین قابل ساخت هم در هر شهر محدود است، تلاش برای عرضه بیشتر تنها به بزرگ‌تر شدن بی‌قاعده شهر منجر خواهد شد و در بلندمدت تاثیر معناداری هم بر قیمت نخواهد داشت. علاوه بر این، مطرح کردن و ادعای اجرای سیاست‌های دولتی برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر و کنترل بازار در کاهش قیمت‌ها متاسفانه همواره موردپسند عوام و مورد نیاز سیاستگذار بوده است. از این‌رو حتی با وجود آگاهی سیاستگذار از عواقب اقتصادی، مسائل سیاسی و اجتماعی وجود این اقدامات و سیاست‌ها را اجتناب‌ناپذیر می‌کند.
بنابراین، در اینکه قیمت‌ها در هر بازاری از جمله بازار مسکن از مکانیسم عرضه و تقاضا حاصل می‌شوند شکی نیست و این را هم می‌دانیم که در شرایط فعلی کشور قیمت در بازار مسکن بیشتر تحت تاثیر عوامل بیرونی است. اما قدرت و توان دولت در تاثیرگذاری بر این بازار با استفاده از طرح‌هایی مانند طرح اقدام ملی مسکن جای سوال است و برای نحوه ورود و مداخله در بازار هم بهتر است که از تجربیات قبلی درس گرفته شود.
