رویای دست‌نیافتنی

متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در بهمن‌ماه 99 با 97 درصد افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل، به 4 /28 میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید. با رشد چشمگیر قیمت‌ها و عقب ماندن درآمد خانوار از تورم،‌ و در شرایطی که نیاز به ابزارهای تامین مالی مسکن بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شود، وام مسکن خانه‌اولی‌ها به‌طور متوسط تنها حدود هفت مترمربع واحد مسکونی در تهران و 17 مترمربع در شهرستان‌ها را تامین می‌کند. ارزش حقیقی تسهیلات اعطایی خرید در 9‌ ماه امسال به پایین‌ترین حد خود طی حداقل شش سال اخیر رسیده است. این وضعیت باعث شده بخشی از متقاضیان مصرفی دیگر امیدی به مالک شدن نداشته باشند و خرید مسکن را دورتر از هر زمان دیگری تصور کنند. یکی از راه‌هایی که می‌توانست به کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن کمک کند، افزایش عرضه مسکن بود؛ اما در 9‌ ماه امسال، شاهد به حداقل رسیدن ارزش حقیقی تسهیلات ساخت مسکن نسبت به تمامی دوره‌های مشابه در 10 سال گذشته بوده‌ایم. در شرایط فعلی، سهم تسهیلات بانکی از تامین مالی ساخت‌وساز مسکن به مقدار ناچیزی رسیده و به‌طور پیوسته نیز در حال کاهش است.

تحولات اخیر قیمت و معاملات

متغیرهای متعددی بر تغییر رفتار اخیر بازار مسکن موثر بوده‌اند اما افت نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی در نیمه دوم سال 1396 عامل مهمی در رشد قیمت و معاملات مسکن بود. کاهش دستوری نرخ اسمی سود از یک طرف و جهش انتظارات تورمی به دلایل مختلف از طرف دیگر، سود واقعی سپرده‌گذاری را منفی کرد و به عاملی تبدیل شد که نقدینگی جذب بازارهای دارایی، از جمله مسکن، طلا و ارز شود. تشدید تحریم‌های بین‌المللی از بهار 1397 نیز خود مزید بر علت شد و فضای نااطمینانی حاکم بر اقتصاد کشور را نامطلوب‌تر کرد. در واکنش به این اتفاقات، نه‌تنها سرمایه‌گذاران، بلکه عامه مردم به منظور پوشش ریسک افت بیشتر ارزش ریال، تصمیم به تبدیل دارایی‌های ریالی خود به انواع دارایی گرفتند. این در حالی بود که به دلایل مشابه، بسیاری از دارندگان این دارایی‌ها نیز از فروش و عرضه آن خودداری می‌کردند. در نتیجه چنین شرایطی، هجوم تقاضای سرمایه‌ای در کنار افت عرضه، به روند صعودی قیمت مسکن شدت بخشید. روند افزایشی فضای نااطمینانی و انتظارات تورمی تا پیش از برگزاری انتخابات آمریکا، تنش موجود در فضای اقتصادی را تشدید کرده بود. اما پس از مشخص شدن نتیجه این انتخابات و تغییر جهت انتظارات تورمی، شاهد کاهش بازدهی در بازارهای دارایی مانند طلا، ارز، سهام و مسکن بوده‌ایم. کاهش انتظارات تورمی در قیمت مسکن کاهش بازده انتظاری و از این‌رو خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار را به دنبال داشت. بنابراین در دو ماه اخیر، تعداد فروشنده‌ها نسبت به قبل بیشتر و تعداد خریداران کمتر شد و تعداد کل معاملات نیز کاهش پیدا کرد. نمودار 1 نشان می‌دهد که به‌طور کلی تعداد معاملات انجام‌شده در 10 ماه اخیر به‌طور کلی یک روند نزولی را ثبت کرده است.

بازار اجاره

بر اساس آخرین اطلاعات منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، اجاره‌بهای مسکن در تهران در فصل پاییز99 نسبت به فصل مشابه سال قبل 62 درصد افزایش یافته و به 2 /6 میلیون تومان در ماه رسیده است. با توجه به متوسط درآمد ماهانه خانوار در تهران که در سال 1399 حدود هفت میلیون تومان1 است، به‌طور متوسط هر خانوار اجاره‌نشین باید بخش عمده درآمد خود را به اجاره واحد مسکونی اختصاص دهد.

نسبت «قیمت به اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی» از جمله شاخص‌هایی است که می‌تواند به تصویر چشم‌انداز قیمت و اجاره‌بها کمک کند. این نسبت معمولاً در دوره‌های رونق بازار افزایش و در دوره‌های رکود کاهش می‌یابد. بررسی این شاخص حاکی از آن است که مقدار این نسبت از پاییز 1397 از محدوده متداول خود یعنی حدود 5 /17 فراتر رفته و در 9‌ ماه ابتدایی سال جاری بیشترین رکورد را طی 29 سال گذشته ثبت کرده و در پاییز سال جاری به حدود 5 /38 رسیده است. رشد بیش از حد قیمت نسبت به اجاره بیانگر احتمال کند شدن سرعت رشد قیمت در آینده است. البته با این شرط که نااطمینانی و شوک‌های داخلی و خارجی در فضای کلان اقتصادی کاهش یابد.

تسهیلات اعطایی خرید

در حال حاضر با دریافت وام مسکن خانه‌اولی‌ها (که بیشترین سقف را در میان انواع تسهیلات مسکن دارد) تنها حدود هفت مترمربع از واحد مسکونی در تهران و 17 مترمربع در شهرستان را می‌توان تامین مالی کرد. بنابراین خانوارهایی که از قبل اندوخته‌ای نداشته باشند، با دریافت تسهیلات قادر به خرید مسکن نخواهند بود. ارزش حقیقی تسهیلات اعطایی خرید بانک مسکن در کشور از مرداد 1397 شروع به کاهش کرد و این روند تقریباً به‌طور مستمر تاکنون ادامه داشته و در 9‌ ماه امسال به پایین‌ترین حد خود طی حداقل شش سال اخیر رسیده است. علاوه بر ارزش حقیقی، ارزش اسمی این تسهیلات نیز از 9 ‌ماه 1397 روند نزولی داشته است (نمودار 4).

سهم تسهیلات اعطایی بانک مسکن از کل تسهیلات اعطایی شبکه بانکی (برای خرید مسکن) به‌عنوان یک بانک تخصصی طی شش سال اخیر به‌طور متوسط 14 درصد و در نیمه اول امسال 15 درصد بوده است. که این میزان از تسهیلات‌دهی در بانکی که به‌طور تخصصی در حوزه مسکن فعالیت دارد عملاً تفاوت چندانی با سایر بانک‌های غیرتخصصی در این زمینه نداشته است.

تسهیلات اعطایی ساخت

با وجود رشد قابل توجه هزینه‌های ساخت در دو سال اخیر، سطح تسهیلات اعطایی ساخت تغییر چندانی نداشته و حتی در 9 ‌ماه امسال نسبت به دوره مشابه سال قبل 14 درصد کاهش یافته است. این موضوع در افت شدید ارزش حقیقی تسهیلات ساخت مشهود است. در 9 ماه امسال ارزش حقیقی تسهیلات ساخت از تمامی دوره‌های مشابه حداقل 10 سال گذشته پایین‌تر بوده است. همچنین بررسی‌ها حاکی از آن است که سهم تسهیلات اعطایی از تامین مالی ساخت‌وساز مسکن به مقدار ناچیزی رسیده و به‌طور پیوسته نیز در حال کم شدن است. در سه‌ ماه اول امسال نسبت ارزش تسهیلات اعطا‌شده از سوی بانک مسکن و کل شبکه بانکی به کل ارزش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مسکونی (بدون در نظر گرفتن سرمایه مورد نیاز برای زمین) به ترتیب به دو درصد و هشت درصد رسیده است. قابل توجه است که با وجود اینکه در نیمه اول امسال تسهیلات اعطاشده در کل سیستم بانکی روندی افزایشی داشته اما سهم بخش مسکن از کل تسهیلات اعطاشده به تفکیک بخش‌های اقتصادی رو به کاهش است، به‌طوری ‌که از 5 /13 درصد در سال 1391 به 5 /5 درصد در سه‌ ماه اول امسال رسیده است.

چشم‌انداز

در ماه‌های اخیر، یکی از متغیرهای مهم اثرگذار بر قیمت در تمامی بازارها از جمله بازار مسکن نرخ دلار بوده است. نرخ ارز از چند کانال مختلف قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد که نحوه این اثرگذاری را می‌توان به سه دوره مجزا تفکیک کرد (نمودار 6). در دوره اول (اوایل سال 1372 تا سال 1382) قیمت مسکن با تاخیر به رشد ارز واکنش نشان داده و نوسانات ارزی بیشتر از کانال هزینه‌های ساخت به رشد قیمت مسکن منجر شده است. در دوره دوم (از سال 1383 تا اواخر دهه 1380)، ارتباط بین قیمت مسکن و نرخ ارز بیشتر تحت تاثیر بیماری هلندی بوده و رفتار خلاف جهت در روند آنها مشاهده می‌شود. در دوره سوم (از اواخر دهه 1390 به بعد) قیمت مسکن تحت تاثیر انتظارات، به سرعت و بدون تاخیر به نوسانات نرخ ارز واکنش نشان داده است. افزایش نرخ ارز علاوه بر اینکه از لحاظ روانی بر انتظارات تورمی اثر می‌گذارد، از طریق افزایش هزینه‌های ساخت نیز بر قیمت تمام‌شده مسکن تاثیرگذار است. با وجود اینکه عمده مصالح ساختمانی، تولید داخل هستند اما به دلیل حجم بالای صادرات و واردات این مواد، قیمت آنها از نرخ ارز تاثیر می‌گیرد.

علاوه بر نرخ ارز «نسبت قیمت به هزینه‌های ساخت2 یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی»، از دیگر معیارهایی است که به تصویر چشم‌انداز بازار مسکن کمک می‌کند. این شاخص به نوعی بیانگر میزان جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. مقادیر کمتر از یک این نسبت، به این معنی است که سرمایه‌گذاری در این بخش نه‌تنها سودآور نبوده بلکه با ضرر همراه بوده است و بالعکس مقادیر بالای یک به معنی مثبت بودن حاشیه سود ساخت‌وساز و جذاب بودن بازار برای سرمایه‌گذاری است.

با افزایش قیمت مسکن از زمستان 1396، این نسبت به مرور افزایش یافته و از حدود یک واحد در این فصل به 6 /2 واحد در پاییز 1399 رسیده است (نمودار 7). با وجود این‌که در یک سال اخیر شاخص همواره بالاتر از یک بوده و با این معیار ساخت‌وساز صرفه اقتصادی داشته اما سرمایه‌گذاری تنها در نیمی از فصول رشد کرده است. چراکه افزایش شدید نااطمینانی در اقتصاد کشور و نوسانات مداوم قیمت در بازارها از جمله بازار ارز، علاوه بر بالا بردن هزینه‌های ساخت، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را افزایش داده و سرمایه‌ها را به سمت دیگر بازارها سوق داده است.

با این حال در صورت کاهش فشار تحریم‌ها و آزاد شدن منابع ارزی در آینده، تامین مواد اولیه تولید تسهیل می‌شود و هزینه‌های ساخت کمتر رشد می‌کند، انتظارات تورمی تا حدودی مهار می‌شود و فضای نااطمینانی در کشور کاهش می‌یابد که خود افزایش سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف از جمله بازار مسکن را به دنبال خواهد داشت. در نتیجه این تحولات انتظار می‌رود در سال 1400 بازار مسکن ثبات قیمتی و رونق سرمایه‌گذاری را تجربه کند. هر چند تداوم رشد قابل توجه نقدینگی می‌تواند اثرات مطلوب ثبات بازار ارز را تحت‌الشعاع قرار دهد و فشار تورمی ایجاد کند. بنابراین در شرایط کنونی که تمام مولفه‌های مهم بازار مسکن حکایت از وجود پتانسیل قابل ‌توجه در حوزه ساخت‌وساز دارند، پیشنهاد می‌شود که دولت از شرایط به‌وجود‌آمده استفاده کرده و با مهار رشد شدید نقدینگی و ایجاد ثبات در بازارها اقدام به رفع موانع و مشکلات سازندگان کند. همچنین در شرایط فعلی که تسهیلات ساخت کارکرد خود را به‌عنوان یک ابزار تامین مالی ساخت‌وساز از دست داده است، افزایش سطح وام و تسهیل شرایط اخذ آن و همچنین راه‌اندازی دیگر روش‌های تامین مالی مانند خرید و فروش اقساطی می‌تواند به افزایش انگیزه سازنده‌ها و انبوه‌سازان و رشد سرمایه‌گذاری در مسکن کمک کند. در این صورت، افزایش عرضه در سال آتی می‌تواند به عامل کاهش‌دهنده قیمت نسبی مسکن تبدیل شود.

پی‌نوشت‌ها:

 1- با استفاده از متوسط درآمد خانوار در سال 1398 و پیش‌بینی نرخ رشد آن در سال 1399 تخمین زده شده است.

2- منظور از هزینه‌های ساخت میانگین وزنی هزینه خدمات، مصالح و قیمت زمین است.

برآوردها و تحلیل‌های این گزارش نظر شخصی نویسنده است و موسسه عالی مدیریت و برنامه‌ریزی مسئولیتی در این خصوص ندارد.