حس بحران
مسلم صالحی از اثر مداخله و کاهش عرضه بر بازار مسکن می‌گوید
بازار مسکن در شرایط فعلی تحت تاثیر کاهش عرضه و تحولات بازارهای موازی قرار دارد اما نسخه سیاستگذار برای ساماندهی بازار تاکید بر مداخله از طریق به سرانجام رساندن طرح اقدام ملی مسکن است. اما این روش سیاستی آن‌طور که وزیر راه و شهرسازی وعده داده مردم نگران خرید خانه نباشند موفق عمل خواهد کرد؟ به این بهانه با مسلم صالحی مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری اقتصاد نوین به گفت‌وگو پرداختیم. او می‌گوید؛ باید برای شرایط بحرانی فکری کرد تا به صورت تبعی مسکن هم آرامش بیابد. قیمت مسکن و حس بحران فعلی نتیجه تصمیمات گذشته است. چنانچه با چارچوب مالیاتی پیشنهادی دولت موافقت شود حداقل سفته‌بازان کوتاه‌مدت بازار مسکن که اغلب ساکن بنگاه‌های املاک نیز هستند از بازار خارج خواهند شد. این نوسان‌بگیران مسکن با تهییج خریداران و نمایش دورنمای تاریک از اقتصاد ایران و جهان، سوژه سرمایه‌گذاری در املاک و خرید هر ملکی را به هر قیمتی توجیه‌پذیر می‌کنند. حذف سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت از این طریق ممکن خواهد شد. صالحی همچنین درباره علل افزایش قیمت مسکن عنوان می‌کند؛ اگر دلیل افزایش قیمت مسکن را بخواهیم در دو دسته کلی بگنجانیم بایستی ابتدا به حفظ نسبت و تناظر بازارهای رقیب با یکدیگر (نسبت رشد هر بازار در مقایسه با بازار دیگر مثلاً افزایش قیمت مسکن در مقایسه با افزایش قیمت ارز یا رشد شاخص بورس) و در ادامه افزایش قیمت نهاده‌های مسکن اشاره کرد. تقریباً 30 درصد هزینه ساخت دستمزد است. در ابتدای فروردین افزایش دستمزد طبق بخشنامه ابلاغی باعث رشد شش‌درصدی قیمت مسکن به‌طور تئوریکال شد. افزایش هزینه پروانه، هزینه‌های نظام مهندسی و نظارت، افزایش قابل توجه قیمت زمین، متوسط هزینه ساخت و بهای تمام‌شده مسکن را به عددی بالاتر از 13 میلیون تومان می‌رساند.
♦♦♦
گزارش‌های رسمی از وضعیت بازار مسکن حکایت از تشدید افزایش قیمت‌ها و رسیدن متوسط قیمت مسکن به متری 17 میلیون تومان دارد و گفته می‌شود بازار مسکن از یک‌سو با کاهش تقاضای مصرفی مواجه شده و از سوی دیگر تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در این بازار افزایش یافته است. شرایط حاکم بر بازار مسکن را در شرایط فعلی چگونه ارزیابی می‌کنید و کدام عوامل باعث بروز تلاطمات در بازار مسکن شده‌اند؟
طی سه سال گذشته عدم اطمینان حاکم بر بازارها به همراه انتظارات تورمی نزد مردم که متاسفانه در قالب اخبار ناقص و مبهم بر بستر فضای مجازی آن هم با سرعت بالایی منتشر می‌شود هرگونه آرامشی را از طرفین بازار مسکن گرفته است. طی این مدت مسکن از میانگین قیمت 4 /8 میلیون به عدد 17 میلیون تومان رسیده است. این رقم مختصات دیگری نیز همچون متراژ و سن بنا هم دارد. اگر بخواهیم قیمت میانگین نوساز برای شهر تهران را محاسبه کنیم به‌طور سرانگشتی با میانگین 13 سال و تفاوت قیمتی 30درصدی ملک نوساز با آن، میانگین قیمت 21 میلیون تومانی بیشتر به چشم می‌آید و دغدغه می‌آفریند.
وقتی به ترکیب جمعیتی کشور نگاه می‌کنیم متقاضیان مصرفی رده سنی 25 تا 45 سال که بیشترین تعداد جمعیت کشور را در خود جای می‌دهد، طی دوره‌ای که به عنوان نیروی فعال اقتصادی به شمار می‌رفتند و مشغول به کار بوده‌اند، سه رشد سرسام‌آور قیمت مسکن از سال 86 تاکنون را دیده است. این رشد قابل توجه در کنار افزایش درآمد 20درصدی متقاضیان مصرفی مسکن، قدرت خرید ایشان را به شدت کاهش داده است. دست کشیدن تقاضای مصرفی از بازار طبیعی است. اما با این تصور بسیار ساده که مسکن و ملک همیشه تکیه‌گاه اصلی سرمایه‌گذاری بوده و ورود به آن در هر نوعی از تضمین بلندمدتی برخوردار است که باعث می‌شود برخی از این متقاضیان از متراژ، سال ساخت و کیفیت منطقه مسکونی دلخواه بکاهند تا بتوانند صاحبخانه شوند. حتی برخی از ایشان شاید با اجاره دادن ملک خریداری‌شده به دیگری و اجاره ملکی دیگر در منطقه دلخواه به نوعی ریسک افزایش قیمت مسکن خود را پوشش می‌دهند. اگر دلیل افزایش قیمت مسکن را بخواهیم در دو دسته کلی بگنجانیم بایستی ابتدا به حفظ نسبت و تناظر بازارهای رقیب با یکدیگر (نسبت رشد هر بازار در مقایسه با بازار دیگر مثلاً افزایش قیمت مسکن در مقایسه با افزایش قیمت ارز یا رشد شاخص بورس) و در ادامه افزایش قیمت نهاده‌های مسکن اشاره کرد. تقریباً 30 درصد هزینه ساخت دستمزد است. در ابتدای فروردین افزایش دستمزد طبق بخشنامه ابلاغی باعث رشد شش‌درصدی قیمت مسکن به‌طور تئوریکال شد. افزایش هزینه پروانه، هزینه‌های نظام مهندسی و نظارت، افزایش قابل توجه قیمت زمین، متوسط هزینه ساخت و بهای تمام‌شده مسکن را به عددی بالاتر از 13 میلیون تومان می‌رساند (نسبت مشارکت 40درصدی به‌طور عمومی و نصبیات عرف).
کاهش عرضه در اثر افت ساخت‌وساز و افزایش هزینه‌های تولید در یک سال گذشته یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن عنوان شده است، اگرچه پروژه‌های ساختمانی به‌رغم شرایط تورمی و شیوع ویروس کرونا ادامه دارد. با توجه به این امر وضعیت ساخت‌وساز چگونه است و خطر کاهش عرضه و توقف ساخت‌وساز چقدر بازار مسکن را تهدید می‌کند؟
قطعاً هر سرمایه‌گذاری برای تصمیم‌گیری به شرایط پیش‌بینی‌پذیر و در غایت ثبات نیاز دارد. زمانی که هنوز خاطره اتمام برخی پروژه‌های سال 97 و 98 همراه با زیان از یاد نرفته و ایفای تعهدات سازندگان به خریداران با سختی فراوان همراه شد، قطعاً سازندگان با احتیاط بیشتر جلو خواهند رفت و شروع پروژه‌های جدید و سرعت ساخت پروژه‌های در دست اجرا کاهش خواهد یافت و عدم عرضه از سوی سازندگان نیز رفتار طبیعی است.
اما نکته‌ای که به نظر قابل توجه می‌رسد این است که سازوکار بازار به تعدیل این امر خواهد پرداخت و با افزایش قیمت مسکن و جذاب شدن بازدهی ملک چرخه عرضه تقویت خواهد شد.
اخیراً وزیر راه و شهرسازی در واکنش به قیمت ۱۷ میلیون‌تومانی هر متر خانه در تهران گفته؛ «مردم نگران خرید خانه نباشند چراکه در سامانه طرح اقدام ملی دست همه را باز گذاشتیم تا هر کسی خواست ثبت‌نام کند و هیچ‌کس جا نماند.» با توجه به تجربه‌های تلخ قبلی در مداخله دولت در ساخت‌وساز که نمونه بارز آن مسکن مهر است چرا دولت همچنان اصرار دارد با روش مداخله و ساخت‌وساز دولتی، بازار مسکن را مدیریت کند؟
یقیناً منظور ایشان تعیین دستوری قیمت نیست. اینکه از قشر ضعیف و دهک‌های پایین جامعه در قالب مسکن حمایتی، حمایتی صورت گیرد امر معمولی در اغلب کشورهای پیشرفته است. سابقه مداخله دولت در مسکن نیاز به بررسی مبسوطی دارد. از واگذاری زمین‌ها و اراضی به اقشار کم‌درآمد مردم با معیار تعداد فرزند در دهه‌های 60 و 70 تا تجربه شهرهای جدید و مسکن مهر. هر یک نقاط قوت و ضعف فراوانی دارد. دولت همچون سابق مالک زمین و امکانات ساخت نیست. از این‌رو جنس مداخله دولت نه مستقیم بلکه غیرمستقیم خواهد بود.
به نظرم اصلاح ایده شهرهای جدید گزینه و انتخاب بهتری باشد. به این صورت که زیرساخت‌های حمل‌ونقل و آموزش و نیرورسانی در اراضی و مناطقی که از جذابیت سکونتی برخوردار نیست توسط دولت تهیه شود و امر ساخت‌وساز به خود بازار سپرده شود.
تبعات مداخله دولت و ورود مستقیم به ساخت‌وساز برای پاسخگویی به نیاز تقاضای مصرفی چیست؟ از طرف دیگر شاهدیم دولت در حال حاضر تبلیغات زیادی برای طرح اقدام ملی مسکن به راه انداخته اما چندان مورد استقبال مردم قرار نگرفته است، علت چیست؟ آیا تجربه مسکن مهر باعث شده تا مردم دیگر به ساخت‌وساز دولتی اعتماد نکنند؟
نکته‌ای که در پاسخ سوال اول و سوم شما عرض کردم بخشی از دلایل عدم استقبال از این طرح است. به‌طور کلی طولانی شدن دوره ساخت هر پروژه آن هم در بستر تورمی اقتصاد ما هرگونه مدیریت هزینه و قطعیت را ناممکن می‌سازد. در زمان ثبت‌نام با پیش‌بینی هزینه A شما وارد طرح می‌شوید اما هیچ تضمینی برای اطمینان طرح با همان کیفیت مدنظر اولیه وجود ندارد. عدم تضمین به معنی نبود برگه و سند مقصودم نیست بلکه اقتصاد باثباتی که امکان خرید رادیاتور و پکیج واحدها را در زمان تحویل واحد به مشتری با قیمت پیش‌بینی‌شده در طرح به بنده بدهد نداریم.
مسکن مهر به گونه‌ای تحویل شد که در زلزله کرمانشاه شاهد غیراصولی بودن ساخت آن، فقدان زیرساخت‌های اولیه همچون مراکز خرید، مدرسه و... در بسیاری از شهرها و خالی ماندن آنها در شهر هشتگرد و پرند بودیم. از این‌رو کالای دولتی از جنس مسکن در نزد مشتریان باکیفیت تلقی نمی‌شود. دولت دارای بوروکراسی زائد و محدودیت‌های اجرایی است که امکان مداخله مستقیم غیر از واگذاری زمین‌های در اختیار را ندارد. این زمین‌های در اختیار نیز باید با طرحی درست و توسط سازنده‌ای معتبر ساخته شود.
آیا مداخله در بازار مسکن و ورود به ساخت‌وساز در جهت مدیریت آن در شرایط بحرانی توصیه می‌شود؟
فارغ از کیفیت تصمیمات و نتایج آنها، برای حمایت از بخش اقشار کم‌درآمد دولت‌ها همیشه دغدغه‌مند بوده‌اند و از این‌رو برنامه‌های دائمی برای آنها همیشه وجود خواهد داشت. بازار مسکن از جمله خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور است. ابزارهای مستقیم مانند تخصیص زمین و مصالح باسوبسید و... هم به نظر می‌رسد طی سالیان گذشته پاسخگو نبوده و کارآمدی نداشته است. در این میان اغلب دلالان و پیمانکاران هستند که منتفع شده‌اند. نتیجه مداخلات دولت در بخش اقتصاد به‌ویژه بعد از مسکن مهر بر همگان آشکار است. اما در سطح سیاست‌های اقتصادی و مالیاتی به نظر می‌رسد دولت توفیقات بیشتری در عرضه مسکن خواهد داشت. افزایش مالیات و هزینه‌های نقل و انتقال در کنار ایجاد محلی برای سرمایه‌گذاری بلندمدت سرمایه‌گذاران مانند بورس یا بخش تولید که چند سالی است کمتر مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گرفته است می‌تواند فواید بیشتری داشته باشد. به دلیل بی‌ثباتی و عدم انباشت سرمایه در کشور شاهد این هستیم که بخش تولید و صنعت (به‌طور عامیانه کارخانه‌داری) که در دهه‌های گذشته اولین اولویت سرمایه‌گذاری به‌ویژه برای سرمایه‌گذاران بزرگ بوده است در دهه 90 به فراموشی سپرده شده است. آمار انباشت سرمایه موید این ادعاست. کاهش ظرفیت‌های صادراتی به دلیل بی‌ثباتی سیاست‌های خارجی و عدم برخورداری آنها از مقیاس‌های اقتصادی از دلایل مهم این امر به‌شمار می‌رود. در حال حاضر بازار سرمایه مورد توجه سرمایه‌های خرد و کلان است و قابلیت‌های فراوانی دارد که هنوز مورد استفاده قرار نگرفته است. چنانچه ترتیبات اقتصادی و سیاستی به گونه‌ای چیده شود که اولویت سرمایه‌گذاری در مسکن کاسته شده و جذابیت و بازدهی سایر بخش‌ها افزایش یابد، بخش زیادی از بحران و قیمت 17میلیونی مسکن کاهش خواهد یافت.
استراتژی صحیح در بازار مسکن در زمینه سیاستگذاری در بخش مسکن و ساخت‌وساز چیست و سیاستگذار در جهت مدیریت بازار مسکن و پاسخگویی به نیازها در شرایط بحرانی چگونه باید عمل کند؟
به نظرم بایستی برای شرایط بحرانی فکری کرد تا به صورت تبعی مسکن هم آرامش بیابد. قیمت مسکن و حس بحران فعلی نتیجه تصمیمات گذشته است. در میان صحبت‌ها به موضوع مالیات و هزینه‌های نقل و انتقال اشاره کردم. چنانچه با چارچوب مالیاتی پیشنهادی دولت موافقت شود حداقل سفته‌بازان کوتاه‌مدت بازار مسکن که اغلب ساکن بنگاه‌های املاک نیز هستند از بازار خارج خواهند شد. این نوسان‌بگیران مسکن با تهییج خریداران و نمایش دورنمای تاریک از اقتصاد ایران و جهان، سوژه سرمایه‌گذاری در املاک و خرید هر ملکی را به هر قیمتی توجیه‌پذیر می‌کنند. حذف سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت از این طریق ممکن خواهد شد.در وهله بعدی تقویت شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذار در عرصه مسکن و نقش دادن به آنها در مدیریت دارایی‌های زمین دولت است. این شرکت‌ها با توجه به صرفه به مقیاس ایجادشده خود (به شرط استقرار نظامات اجرایی درست و برقراری ساختار مناسب پروژه) می‌توانند بهای تمام‌شده ساخت را کاهش داده و با اجرای طرح‌های ملی و بزرگ قیمت‌گذار منطقه باشند. سابقه سایر کشورها در کنار ایده‌های فراوان کارشناسان صاحب‌نظر کشور که طی سال‌های گذشته ارائه شده همگی در کتابخانه‌های کشور وجود دارد.
بازار مسکن با توجه به وضعیت بازارهای موازی به ویژه بازار ارز در ماه‌های آینده آبستن چه تحولاتی است؟ برخی می‌گویند بازار مسکن در شرایط پساجهش قرار دارد و مقصد نقدینگی به سمت این بازار است. ارزیابی شما از وضعیت آینده بازار مسکن چیست؟
بازار مسکن ظرفیت‌هایی دارد که برای هر سرمایه‌گذاری قابل توجه است. اول ما به ازای فیزیکی و ملموس بودن آن به‌ویژه برای سرمایه‌گذاران سنتی و دوم قابلیت جذب سرمایه آن است. البته در کنار ظرفیت‌های آن محدودیت‌هایی هم به خاطر حداقل مبلغ مورد نیاز برای ورود به بخش مسکن، قابلیت نقدشوندگی پایین در برابر سایر گزینه‌ها و اخیراً مباحث مالیاتی دارد. اینکه این بازار مقصد نقدینگی قرار گیرد به عوامل متعددی بستگی دارد. به نظر می‌رسد در زمینه مدیریت نرخ ارز اقدامات خوبی صورت گرفته است. بسیاری از پیش‌بینی‌های نجومی و ارقام نگران‌کننده به ترتیبی توسط بانک مرکزی تابه‌حال مدیریت شده است. بانک مرکزی نیز در حال تلاش برای کاهش تورم و مدیریت نقدینگی است به‌طوری که هدف بانک مرکزی در کنترل تورم در هفته پیش به‌طور سراسری پخش و اعلان شد. در نتیجه این اقدامات و در کنار فقدان تنش سیاسی (در عرصه داخلی و بین‌الملل) می‌توانیم به بازار باثبات امیدوار باشیم. در غیر این صورت طبق رویه‌ای که در یک دهه گذشته داشته‌ایم همچنان رشد قیمت‌ها را شاهد خواهیم بود.
