آزمون بورس

دولت و مجلس تاکنون سیاست‌ها و طرح‌های مختلفی در جهت کاهش التهابات بازار مسکن ارائه داده‌اند اما فعلاً در حد شعار و وعده بوده‌اند و حتی بعضی از آنها اگر اجرایی شوند ممکن است خود به عامل تورمی تبدیل شوند و آتش التهابات بازار مسکن را شعله‌ورتر کنند. در چنین شرایطی بورس املاک ایران متولد شده است. راه‌اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات این روزها باعث صف‌آرایی مخالفان و موافقان شده است. مخالفان راه‌اندازی این بورس از سویی به هزینه‌های گزاف راه‌اندازی بورسی مستقل برای این حوزه منتقد بوده و از طرف دیگر بر این باور هستند که راه‌اندازی چنین بورسی جایگاه مسکن را از کالایی مصرفی و دارایی با شدت بیشتری به سمت کالایی سرمایه‌ای سوق خواهد داد و سفته‌بازی در این بازار را افزایش می‌دهد و به این ترتیب تشکیل این بورس نه‌تنها نمی‌تواند به کمک رفع مشکل مسکن بیاید، بلکه افزایش هزینه در این بخش را درپی خواهد داشت. در مقابل موافقان آن اعتقاد دارند که راه‌اندازی بازاری به عنوان بورس املاک، مستغلات و امتیازات  می‌تواند امکان تامین مالی از طریق صندوق پروژه‌ها برای تکمیل طرح‌های نیمه‌تمام دولت را فراهم کند و از سوی دیگر برای مردم فرصتی برای پیش‌خرید در بستر شفاف است. با توجه به اینکه دیگر بورس‌ها کم‌کاری کرده‌اند و بورس جایی باید درست شود، نظر کدام‌یک از این دو گروه نزدیک به واقعیت است؟ به این بهانه با بهرنگ اسدی که به تازگی سکان مدیریت تامین سرمایه بانک مسکن را به دست گرفته است به گفت‌وگو پرداختیم.

♦♦♦

  بورس املاک ایران به‌رغم انتقاداتی که وجود داشت به‌تازگی راه‌اندازی شده است اما اقتصاددانان و تحلیلگران اقتصادی نسبت به تاسیس این بورس اقناع نشده‌اند و معتقدند این اقدام نمی‌تواند گرهی از مشکلات مسکن بگشاید. ناهمگن بودن مسکن یکی از نقدها به شکل‌گیری این بورس است. با توجه به این امر بورس املاک و مستغلات در شرایط فعلی که هم وضعیت اقتصاد ایران بحرانی است و هم بازار مسکن آشفته‌تر از هر زمان دیگری بوده، قرار است به کدام نیاز اقتصاد ایران پاسخ دهد؟

ناهمگن بودن مسکن گرچه مساله بسیار مهمی است و بی‌توجهی به این ویژگی، نگران‌کننده است اما مانعی غیرقابل حل برای ایجاد بازار مالی متمرکز برای ساماندهی معاملات این حوزه نیست. اگر طراحی و کارکرد بورس املاک که بهتر است بگوییم، بورس املاک، مستغلات و امتیازات تنها محدود به مبادلات و روال معمول دادوستد در بورس نشود و در حوزه‌هایی چون تامین مالی ساختاریافته، راه‌حل‌های مبتنی بر شرایط بودجه‌ای و اموال عمومی در بخش مسکن تمرکز داشته و باعث شفافیت عملکردها شود، می‌توان امیدوار بود که منفعت-هزینه آن مثبت باشد. در مجموع، من نگاه منفی نسبت به بورس املاک، مستغلات و امتیازات ندارم اما نگرانم این بورس تازه‌تاسیس با طراحی غیرکارآمد به نهاد مالی بلاتکلیف و ضد‌توسعه تبدیل شود. ممکن است رقابت مخرب با سایر نهادهای رگولاتوری داشته باشد و درگیر نظارت شود. علاوه بر آن، تصدی‌گری هم انجام دهد. در نتیجه وقتی نتواند نظارت موثری را انجام دهد این مساله خطرآفرین خواهد بود. البته من در اینجا نظر کارشناسی خودم را طرح می‌کنم.

  سرمایه اولیه پنج هزار میلیارد‌تومانی بورس املاک باعث شده تا بسیاری نسبت به این مساله واکنش نشان دهند، مگر این بورس قرار است، چه کاری انجام دهد که از عهده بورس‌های دیگر برنمی‌آید و در شرایط تنگنای اقتصادی چنین هزینه‌ای صرف یک بورس مستقل شود؟

اتفاقاً من هم در این مورد دچار ابهام شده‌ام. پنج هزار میلیارد تومان سرمایه اولیه بر چه اساسی تعیین شده است؟ قرار است این سرمایه از تاسیس این بورس تا بلوغ آن چگونه به‌کار گرفته شود؟ در نظر گرفتن این حجم سرمایه در مقطع کنونی تامل‌برانگیز است. باید صبر کنیم تا مشخص شود جریان فکری که این نهاد مالی را شکل می‌دهد چه مسیری برای استفاده از این منابع در نظر گرفته تا بتوانیم بر اساس آن قضاوت درستی داشته باشیم.

  به نظر می‌رسد بورس املاک برای راه‌اندازی با شتابزدگی مواجه شده است و نگاه طراحان آن چندان با اقتصاد مسکن همخوانی ندارد. حتی دکتر عبده‌تبریزی در نقد بورس املاک گفته این بورس نمونه جهانی ندارد و نباید بورسی را که در هیچ جای جهان تجربه نشده است، ایجاد کرد...

بهتر بود طرح مطالعاتی معقولی برای پشتوانه شکل‌گیری این بورس در نظر گرفته می‌شد. البته ممکن است از این مرحله به بعد، این تمهید را اندیشیده باشند و ما اطلاع نداشته باشیم. به طور قطع این نهاد مالی در ذیل هر ارگانی می‌خواهد شکل بگیرد باید طرح مطالعاتی دقیق و همه جانبه‌ای داشته باشد. بدون این پشتوانه قوی ممکن است پس از تاسیس این بورس نوپا با چالش‌های اساسی مواجه شود. مثلاً در مورد ترکیب هیات موسس این بورس بر مبنای کار کارشناسی، انتخاب‌های بهتری هم وجود داشت. البته من با 50 درصد ترکیب هیات موسس آن موافقم. چون علاوه بر سادگی بدنه قوی‌ای از جنبه اقتصاد سیاسی دارد اما از نظر اقتصاد مسکن طبعاً باید این نگاه تخصصی‌تر باشد. من هم ندیدم این بورس تجربه جهانی داشته باشد اما صرف اینکه نمونه جهانی وجود ندارد دلیل کافی برای عدم موفقیت بورس املاک نیست. البته من برای سخنان استاد بزرگوارم آقای دکتر عبده‌تبریزی احترام قائلم، قطعاً ایشان عوامل مختلف و کافی را در نقد این بورس عنوان کرده‌اند و اینکه نمونه جهانی در این زمینه وجود ندارد عامل هشداردهنده است و باید طراحان به این مساله توجه جدی داشته باشند چراکه بزرگ‌ترین ریسک این‌گونه اقدامات این است که به نهادهای ضد‌توسعه‌ای تبدیل شوند. این نگرانی وجود دارد که در این شرایط سخت، به هدررفت منابع در سطح ملی منجر شود. اگر این ریسک پوشش داده شود راه‌اندازی بورس املاک می‌تواند موثر باشد.

 به طور حتم تقاضا و نیازی وجود داشته که این جریان فکری برای تاسیس بورس املاک ایجاد شده است ولی باید وقت و زمان بیشتری برای کارهای مطالعاتی این نهاد مالی متمرکز در بخش مسکن گذاشت تا در مسیر درستی حرکت کند.

  به‌زعم منتقدان بورس املاک، تمام محصولاتی که قرار است بورس املاک ایجاد کند همه اینها در بخش مسکن و بورس فعلی، وجود دارد. اگر قرار است این بورس، به تامین مالی با ابزارهایی چون صندوق زمین و ساختمان، صندوق املاک و مستغلات، فروش متری مسکن و... بپردازد چرا باید هزینه هنگفت برای تاسیس بورس جدید صرف شود، بهتر است که شرکت‌های تامین سرمایه در حوزه مسکن توسعه پیدا کنند. نظر شما در این باره چیست؟

من با این استدلال منتقدان بورس املاک موافقم. وقتی نهاد مالی موازی برای مشکلاتی چون تامین مالی در بخش مسکن تعریف می‌کنیم، باید در نظر بگیریم چقدر از آن کارکردها در امکانات موجود قابل تامین‌اند. من هم معتقدم بسیاری از نهادها و ابزارهای مالی در حال حاضر موجودند و بهتر است آنها توسعه یابند. اگر حمایت درستی از نهادها و ابزارهای مالی موجود صورت گیرد، بسیار سریع‌تر به نتیجه خواهیم رسید و حتی این روش در این شرایط منطقی و اصولی‌تر است. البته بازهم تاکید می‌کنم باید صبر کرد تا جزئیات چگونگی فعالیت بورس املاک، مستغلات و امتیازات اعلام شود تا بتوان قضاوت صحیحی داشت. به طور حتم این نهادمالی هم در محک تجربه قرار خواهد گرفت. اما در شرایط فعلی اقتصاد ایران که در تنگنای مالی قرار دارد بهتر است تامل بیشتری درباره کارکرد و چگونگی راه‌اندازی بورس املاک داشته باشیم.

 این احتمال وجود دارد که طراحی بورس املاک به‌درستی انجام نگیرد و به توسعه نهادها و ابزارهای مالی موجود آسیب وارد کند. من فکر می‌کنم در شرایط فعلی، اوراق صندوق‌های زمین و ساختمان از لحاظ ساختاری، ظرفیت توسعه جدی دارند و می‌توان به این صندوق‌ها، نوآوری‌های مالی بیشتری اضافه کرد تا جذاب‌تر شوند.

ما در تامین سرمایه بانک مسکن در تلاشیم تا توافقات بخش حقیقی مسکن مانند تهاتر را در صندوق زمین و ساختمان تقویت کنیم. در زمینه فروش خرد سلف مسکن هم برنامه‌های اثرگذاری بر بخش مسکن داریم. به طور کلی با توجه به جمیع ابزارهای مالی موجود می‌توان بسیاری از مسائل در زمینه تامین مالی بخش مسکن را حل و فصل کرد. به طور مثال اگر استدلال ما بر این است که املاک غیرمسکونی، مستغلات خاص، امتیازات خاص و طرح‌های نیمه‌تمام دولت و... در بورس املاک مطرح شوند کاملاً با آن موافق نیستم. چراکه در قالب شرکت‌هایی که در این زمینه فعالیت می‌کنند و همکاری نهادهای مالی موجود می‌توان پوشش داد. با اطمینان بسیاری می‌گویم در این زمینه خلأ وجود ندارد. البته در یکسری زمینه‌ها، مثلاً صندوق توسعه حمل‌ونقل با توجه به اینکه تازه شکل گرفته‌اند بورس املاک می‌تواند اثرگذار باشد. محتوا و کارکردی که بورس املاک، مستغلات و امتیازات با آن ساماندهی می‌شوند، بسیار اهمیت دارند. در استدلال ناهمگن بودن و نداشتن نمونه جهانی من قانع نمی‌شوم که چرا نباید بورس املاک، مستغلات و امتیازات داشته باشیم. اما در مورد استدلال توسعه نهادها و ابزارهای مالی موجود در بخش مسکن و بورس کاملاً با نظر آنها موافقم. در این بین هم استدلالی درباره کم‌کاری و نپرداختن سایر بورس چون بورس کالا و بورس اوراق بهادار به مسائل خاص بخش مسکن مطرح می‌شود. این مساله را تا حدودی قبول دارم اما با آن موافق نیستم که به همین علت حتماً لازم است بورس جدیدی را ایجاد کنیم. البته تصور نمی‌کنم علت راه‌اندازی این بورس از دیدگاه موافقان فقط همین مساله باشد.

  در شرایط فعلی اقتصاددانان معتقدند که بورس املاک نمی‌تواند گرهی از مشکلات بخش مسکن بگشاید و نباید در اولویت قرار گیرد چراکه بخش مسکن با چالش‌های عمیق‌تر و اساسی‌تری مواجه است و باید سیاستگذار به دنبال حل‌وفصل آنها باشد و نباید بار جدیدی را تحمیل کند که ضرورت و فوریت چندانی ندارد و حتی ممکن است زمینه سفته‌بازی را هم فراهم کند. به نظر شما آیا ایجاد بورس املاک در شرایط فعلی امری ضروری است؟

در سوالات قبلی پاسخ دادم، شاید بهتر بود که جریان فکری راه‌اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات تامل بیشتری بر روی این ایده داشته باشند و طرح مطالعاتی را برای آن اگر در نظر نگرفته‌اند، به عنوان پشتوانه این بورس قرار دهند. ما در شرایط بسیار خاصی قرار داریم؛ از یک طرف بخش مسکن شرایط اضطراری دارد و از طرف دیگر گسترش بازار سرمایه و افزایش مشارکت‌کنندگانش باعث شده تا نیاز به متولی انحصاری متخصص احساس شود. به همین جهت فکر می‌کنم بحث ایجاد بورس املاک، مستغلات و امتیازات مطرح شده است و این تصور را به‌وجود آورده که در شرایط فعلی می‌تواند اثرگذاری داشته باشد. با این حال لزوماً نیازی نیست حتماً بورس مستقل و متمرکزی در این عرصه داشته باشیم. من فکر می‌کنم بسیاری از این مسائل را می‌توان در قالب یک ستاد موقت با توجه به شرایط التهاب‌آلود فعلی، حل‌وفصل کرد. بازار املاک و مستغلات یک بخش فرادستگاهی است و نمی‌توان آن را در یک بورس متمرکز کرد. مگر قرار است چقدر اختیارات به این بورس بدهند تا بتواند مشکلاتی را که وجود دارد به عنوان نهاد متمرکز حل کند؟ به نظر می‌رسد تنها بحث سیاستگذاری مشورتی مطرح است. چرا نباید برنامه‌هایی را که در سال‌های اخیر برای نهادها و ابزارهای مالی بخش مسکن تعریف کرده‌ایم عمیق‌تر، موثرتر و سریع‌تر پیگیری کنیم. اگر قصد حمایت داریم زمینه توسعه این نهادها را فراهم کنیم. باید کاری کنیم که چرخه اعطای تسهیلات در بخش مسکن سرعت پیدا کند و لزوماً به این معنی نیست که حجم تسهیلات را به‌شدت افزایش دهیم. ما در لایه اول مشکلات بسیار جدی در بخش مسکن داریم که تا آنها رفع نشوند و به صورت شکلی مانند ایجاد بورس املاک، مستغلات و امتیازات در لایه‌های بالاتر کاری نکنیم، توفیقی در حل مسائل اساسی بخش مسکن نخواهیم داشت.

  در مجموع اگر سیاستگذار قصد دارد التهابات بازار مسکن را کاهش دهد و این بخش را ساماندهی کند باید چه سیاست‌ها و برنامه‌هایی را در اولویت قرار دهد؟

پیشنهاد من این است؛ باید بسته‌ فراگیری در این زمینه در نظر گرفته شود. در سمت عرضه باید سیاستگذاری متناسبی انجام شود البته نباید وارد تصدی‌گری شود. باید شرایط را برای ساخت‌وسازهای جدید از طریق ایجاد زمین شهری مناسب، پیش ببریم. همه واقف هستیم که قیمت نهاده زمین بسیار بالاست باید برای آن تمهید ویژه‌ای در نظر گرفت. این همان لایه اولی است که اگر فکری برای آن نکنیم نمی‌توانیم سایر مشکلات بخش مسکن را حل کنیم. با ابزارهای مالیاتی حتماً می‌توانیم در این بخش توفیق داشته باشیم. بنابراین باید در زمینه ابزارهای مالیاتی سیاستگذار توجه دوچندانی داشته باشد.

 اگر به طور دقیق در این زمینه مطالعه کارشناسی انجام شود و اجازه دهیم ابزارهای مالیاتی توسعه پیدا کنند کارهای بزرگی در این عرصه می‌توان انجام داد. البته باید بپذیریم که بخشی از مشکلات فعلی بخش مسکن معمول چالش‌های اقتصاد کلان کشور است. حساسیت‌ها نسبت به بخش مسکن قابل درک است اما نباید تصور کنیم می‌توان تمام مشکلات بخش مسکن را بدون حل چالش‌های اقتصاد کشور، حل کرد. من معتقدم باید یک برنامه متعادل در جهت تقویت عرضه و تقاضا طراحی شود و در این راستا حرکت کنیم. باید از تکنولوژی روز در ساخت‌وساز استفاده کنیم تا از این طریق بهای تمام‌شده ساختمان کاهش یابد. تولید به شیوه سنتی هزینه‌زاست و باید بساط آن هر چه زودتر برچیده شود. سیاستگذاری توسعه شهری باید مورد توجه قرار گیرد. باز هم تاکید می‌کنم تمامی این ابزارها موجودند و باید زمینه توسعه و فراگیری آنها فراهم شود که نیازی جدی به حمایت دارند. انتظار معجزه از نهادها را کنار بگذاریم و با همین ابزارهایی که داریم مدام آنها را توسعه دهیم و درست به‌کار بگیریم تا بتوانند نقش موثری را ایفا کنند. به طور مثال؛ بازار رهن باید به‌طور جدی مورد توجه قرار گیرد. بانک مسکن به عنوان بانک توسعه‌ای می‌تواند در بخش مسکن محور قرار گیرد تا طرح‌هایی که به توسعه بخش حقیقی مسکن کمک می‌کنند شتاب بیشتری بگیرند. اگر این نکات را مورد توجه قرار دهیم بدون صرف هزینه هنگفت می‌توانیم به سلامت از بحران بخش مسکن عبور کنیم.