هزینه بیش از منفعت
بورس املاک، پاسخ کدام مساله در اقتصاد ایران است؟
طی هفته‌های اخیر یکی از داغ‌ترین بحث‌ها حول بازار سرمایه (البته پس از اخبار مربوط به رکوردزنی‌های پی‌درپی بازار) بحث تاسیس بورس املاک و مسکن بود. در دورانی که تورم رکودی سنگینی در بازار معاملات حاکم است و با وجود عدم رونق کافی در حجم و تعداد معاملات، قیمت‌ها لحظه‌ای در حال افزایش است، خبر مزبور این گمان را در برخی‌ها ایجاد کرده که خروج از رکود و تحول در بازار مسکن و به‌ویژه معاملات این بازار با راه‌اندازی چنین بورسی
امکان‌پذیر است.
اما بحث تحول در معاملات بازار مسکن جزو اهداف این بورس نیست؛ موسسان، تامین مالی و تولید انبوه مسکن را به عنوان دو هدف اصلی تاسیس بورس املاک و مسکن اعلام کرده‌اند. در دنیا بورس‌ها با هدف روان شدن معاملات دارایی‌های فیزیکی و مالی شکل گرفت و در ادامه این روانی و شفافیت ایجادشده ناشی از آن با جذب بیشتر اشخاص حقیقی و حقوقی و سرمایه‌ها، بستر تامین مالی (مبتنی بر بدهی یا مبتنی بر سرمایه) را برای شرکت‌های فعال در این بازارها فراهم کرد. در واقع هدف ثانویه بازارهای سرمایه و بورس‌ها تسهیل و تقویت فرآیندهای تامین مالی است. یا خیلی خلاصه و به زبان بورس بگوییم، اول باید بازار ثانویه وجود داشته باشد تا با اطمینان از آن بازار اولیه در گام بعدی شکل بگیرد. حتی بدتر از آن نبود بازار ثانویه مناسب و پرعمق در ترکیب با شفافیت و سرعت در قیمت‌گذاری و قیمت‌دهی، می‌تواند باعث ایجاد حباب و ارائه سیگنال‌های غلط قیمتی به بازار واقعی معاملات املاک شود.
اما در این مورد خاص با توجه به ویژگی‌های املاک
مسکونی /تجاری /اداری و ماهیت به شدت غیرهمگن آنها چنین بورسی نمی‌تواند به‌راحتی باعث روان شدن و تحول در معاملات این نوع دارایی خاص شود، از این‌رو به صورت منطقی تحقق هدف دوم تا حدی زیر سوال می‌رود. می‌توانیم مقایسه ساده‌ای با بازار سهام داشته باشیم.
امروز صدها شرکت در بورس و فرابورس ایران پذیرش شده و سهام آنها مورد معامله قرار می‌گیرد، هیچ دو شرکتی کاملاً قابل مقایسه نبوده و روند معاملاتی خاص خود را نیز دارند، در مورد ملک چطور؟ می‌توان ادعا کرد قیمت یک مجتمع آپارتمانی بزرگ در تهران از قیمت و ارزش بسیاری از شرکت‌های بورسی بیشتر است، این درست است، اما تک‌تک واحدهای این آپارتمان با توجه به متراژ و موقعیت و... متفاوت از هم هستند، و به لحاظ نظری باید برای هر یک واحد مستقل سهام /نماد معاملاتی جداگانه اختصاص داد، نکته بعدی اینکه در مورد شرکت‌های بورسی و فرابورسی خیلی به ندرت پیش می‌آید که سهامدار عمده عوض شود، اما در بازار ملک خرید و فروش فراوان رخ می‌دهد، اگر به صورت خرد سهام یک ملک عرضه شود، بحث خرید و فروش آن چه می‌شود؟ آیا باید سهام خرد واگذارشده به اشخاص مختلف جمع‌آوری شود؟ و... .
خب ممکن است برخی بگویند با تجمیع واحدهای مسکونی در یک صندوق و انتشار یونیت سرمایه‌گذاری سعی می‌شود در مقیاس کلان این معامله‌پذیری و همگنی به دست آید، اما سوال این است که هم‌اکنون نیز بسترهای مربوطه در بازارهای موجود در حال ایجاد هستند و حداقل از این زاویه لزومی به ایجاد بازار جدید نبوده و نیست.
از زاویه دیگر نیز اگر هدف رسمی تاسیس این بورس مورد مداقه قرار گیرد، هدفی که دنبال می‌کند و در ابتدای یادداشت مورد اشاره قرار گرفت، انطباق کامل دارد با هدف بنیادین صندوق‌های زمین و ساختمان، ابزاری مالی که به دلیل طراحی ناکافی و عدم همخوانی با فضای کسب‌وکار این حوزه در عمل پس از گذشت بیش از یک دهه از معرفی به بازار سرمایه، موفقیت خاصی حاصل نکرده است. چطور می‌توان اطمینان یافت در شرایطی که سازمان بورس و سایر نهادهای متولی نتوانستند راهکاری برای موفقیت و اثرگذاری صندوق مزبور بیابند، تشکیل یک بورس می‌تواند پاسخگوی کمبودها باشد؟!
در نهایت احتمالاً این بازار متوسل به ابزارهای مالی شود که هم‌اکنون بر بستر بورس و فرابورس طراحی شده‌اند (صندوق‌های املاک و مستغلات، اوراق تسه و تملی و صندوق‌های زمین و ساختمان) و مهم‌ترین اقدام آن خارج کردن این ابزارها از بورس و فرابورس است، درست مانند زمانی که بورس انرژی معاملات برخی کالاها را که طبق عرف و استاندارد جهانی حامل انرژی محسوب نمی‌شدند، به این بورس منتقل کرد. البته امیدواریم تنها هنر این بورس جدید انجام این کار نبوده و به صورت تخصصی بر روی طراحی و عرضه ابزارهای مالی مرتبط با حوزه مسکن و ساختمان تمرکز کند. چراکه طبق توضیحات ارائه‌شده و نظرات کارشناسان امر، فعالیت مستقیم در حوزه مسکن و املاک (تامین مالی مستقیم پروژه‌ها یا عرضه و فروش مستقیم املاک) عملاً راه به جایی نخواهد برد و هزینه‌هایی بیش از منافعش به بار خواهد آورد.
جمع‌بندی
حال که این نهاد جدید ایجاد شده است، بهتر است این ظرفیت و بستر نوپا بر روی محصولات و ابزارهای مالی تمرکز کند که به صورت غیرمستقیم اقتصاد و گردش مالی حوزه مزبور را تقویت کند. ابزارهای جدیدی که برخی از آنها چند سال پیش و هنگام جدی شدن بحث تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای در پروژه‌ای تحت همین عنوان و توسط اینجانب (با همکاری دکتر عبده‌تبریزی) تدوین شد:
طراحی و انتشار اوراق بیمه با هدف تامین مالی بیمه‌نامه‌های تخصصی مسکن (نظیر بیمه پیش‌خرید، در واقع در اینجا همان‌گونه که گفته شد این بورس می‌تواند به صورت غیرمستقیم و از طریق ابزار بیمه‌گری به رشد و توسعه بحث پیش‌خرید کمک کند)، بیمه‌نامه‌هایی که هنوز در اقتصاد ایران وجود نداشته و این بورس می‌تواند بازوی تامین مالی چنین ابزارهایی باشد.
طراحی و عرضه صندوق‌های سرمایه‌گذاری پیش‌خرید (صندوق‌هایی که منابع حاصله از فروش واحدهای سرمایه‌گذاری خود را صرف سرمایه‌گذاری متنوع در پروژه‌های مختلف ساختمانی و پیش‌خرید حرفه‌ای واحدهای آن می‌کنند).
صندوق سرمایه‌گذاری معکوس: صندوق‌های املاک و مستغلاتی که به جای جمع‌آوری پول از بازار سرمایه و سرمایه‌گذاری در املاک (با هدف اجاره‌دهی و کسب درآمد مستمر برای سهامداران)، صاحبان املاک را تشویق کرده که مدیریت املاک خود را به آنها بسپارند و در مقابل واحدهای سرمایه‌گذاری دریافت کنند.
پیاده‌سازی مدل ترهین معکوس در ایران از طریق اوراق بهادارسازی عواید پیش‌بینی‌شده آتی (ترهین معکوس در بسیاری کشورها سال‌هاست با موفقیت اجرا شده و روشی است موفق برای تامین مالی اقشار سالمند و بازنشسته).
