اسباب‌کشی ریسک‌ها

سالی که گذشته برای فعالان بخش مسکن و ساختمان و همین‌طور خانوارهای درگیر «هزینه سرپناه»، ظاهر و باطن کاملاً متفاوت از هم داشت. ظاهر بازار مسکن 1403 شبیه سال‌های «عصر جهش» بود، به این معنا که خرید و فروش آپارتمان نسبتاً در سطح پایین انجام شد، قیمت‌ها در سطح بسیار بالاتر از قدرت خرید نوسان می‌کرد، اجاره‌بها همچنان داغ بود و ساخت‌وساز هم به خاطر نداشتن صرفه اقتصادی در رکود قرار داشت. این همان مختصات عینی بخش مسکن در یک سال گذشته است که احتمالاً اکثریت طیف درگیر فعالیت‌های اقتصادی در این بخش آن را احساس کرده‌اند و در ذهنشان نقش بسته و اگر از آنها در این‌باره پرسش شود، همین پارامترها را برای طرف مقابل تصویر می‌کنند. اما زیرپوست مسکن 1403 خبر دیگری بود؛ یک مهمان ناخوانده در بازار،‌ آن هم از جنس «ریسک رکودساز».

اقتصاد ایران از ابتدای سال 1403 «مقدمات یک شرایط جنگی» را به خود دید؛ تجاوز اسرائیل به کنسولگری ایران در دمشق که اوایل فروردین با حمله نظامی صورت گرفت، فضای بازارها ازجمله بازار مسکن و همچنین جهت انتظارات فعالان اقتصادی را در مسیری قرار داد که برآیند آن «ورود ایران و منطقه به فاز تقابل نظامی» بود.

تحلیل‌هایی که حتی از ماه‌های نیمه دوم 1402 درباره «سرنوشت منطقه با تشدید جنگ غزه» در اقتصاد کشورمان وجود داشت بر احتمال درگیری و تقابل جدی ایران و اسرائیل تاکید می‌کرد. این تحلیل‌ها در فروردین تقویت شد و بعد از آنکه عملیات نظامی ایران در پاسخ به حمله اسرائیل صورت گرفت، فرضیه «در پیش بودن جنگ» بیش از پیش در بازارها استقرار پیدا کرد. ریسک «جنگ و تنش نظامی بین ایران و طرف‌های متجاوز» به‌عنوان یک ریسک جدید از همان شروع سال 1403، بر سر بازار مسکن «سایه سنگین» خود را پهن کرد.

این ریسک کاملاً متفاوت از «ریسک شش سال قبل»، متغیرهای بخش مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد. بوی جنگ در منطقه و سرایت آن به ایران، «میل به سرمایه‌گذاری در بخش خرید آپارتمان» را به‌شدت کاهش داد. ریسک‌های سیاسی و اقتصادی در سال‌های گذشته از طریق تاثیرگذاری روی «انتظارات تورمی» باعث تحریک خرید سرمایه‌ای ملک و ساختمان شدند و به تورم شدید مسکن دامن زدند.

اما «ریسک جنگ» از آن جنس نبود، از جنس «ریسک ترامپ» نبود به‌طوری که بروز «احتمال درگیری نظامی» در طول نیمه اول سال و همچنین پاییز باعث شد «جو معاملات خرید سرمایه‌ای ملک» آرام باشد و به دنبال آن، قیمت مسکن از نوعی ثبات نسبی یا کم‌نوسانی برخوردار شود. پیش‌بینی‌هایی که روزنامه «دنیای اقتصاد» در اواخر سال 1402 برای بازار مسکن 1403 مطرح کرده بود -که البته در آن زمان موضوع تنش نظامی در ایران آنچنان مطرح و قابل تصور نبود- مجموعه‌ای از کارگردان‌های اقتصادی و سیاسی را به‌عنوان عوامل موثر بر بازی متغیرهای بخش مسکن و ساختمان نشان می‌داد که شامل این موارد می‌شدند: نوسان دلار، انتظارات، سود سپرده بانکی، انتخابات آمریکا، تورم ساخت، وضعیت بورس و هدف‌گذاری تورمی.

طبق تجربه سه دهه گذشته، بازار مسکن به تغییرات نرخ سود سپرده بانکی واکنش معنادار نشان می‌دهد. از آنجا که سرمایه‌گذاران این دو بازار جزو گروه «ریسک‌گریز» محسوب می‌شوند که علاقه‌ای به سرمایه‌گذاری در بورس یا خرید دلار ندارند، درنتیجه هر زمان نرخ سود واقعی سپرده بانکی مثبت شده به این معنا که میزان سود اسمی از تورم بیشتر بوده، سرمایه‌ها به جای آنکه به سمت بازار خرید ملک برود،‌ روانه بازار پول شده است و برعکس.

انتظارات تورمی نیز اثر مستقیم روی افزایش خرید سرمایه‌ای بازار مسکن داشته است. از طرفی، نوسان مثبت دلار در سال‌های گذشته نیز «قوی‌ترین تابلو برای هدایت سرمایه‌گذاران ملکی» شد. انتخابات آمریکا نیز مهم‌ترین «پارامتر» خارجی بازار مسکن 1403 بود.

روند قیمت مسکن

سالی که گذشت به‌رغم آنکه «اتفاق مثبتی در جهت گشایش گره بازار مسکن» رخ نداد اما قیمت آپارتمان در تهران و احتمال خیلی زیاد در دیگر شهرهای کشور «بسیار کم‌نوسان» بود (علت اینکه در این مقاله درباره بازار مسکن شهرهای غیر از پایتخت با احتیاط صحبت می‌کنیم، نبود آمار رسمی درباره قیمت‌هاست. گروه مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد» از ابتدای سال 1403 به دلیل حبس آمارهای بخش مسکن و ساختمان اقدام به تعریف، محاسبه و سنجش منظم شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها در بازار مسکن شهر تهران کرد و از همین‌رو، اطلاعات مشخص و قابل‌اتکایی از وضعیت این بازار در دسترس است هرچند دقت آن در مقایسه با آمار رسمی تفاوت دارد). میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های در نوبت فروش در بازار مسکن تهران در بهمن‌ماه سال 1403 حدود 20 تا 21 درصد نسبت به سطح قیمت‌ها در بهمن سال 1402 افزایش پیدا کرد. این میزان تورم نقطه‌ای مسکن در مقایسه با رشد قیمت متوسط 60درصدی در شش سال قبل از آن، «کم‌نوسانی» و همچنین «ثبات نسبی» را نشان می‌دهد. افزایش 20درصدی قیمت مسکن حتی در مقایسه با تورم عمومی 35درصدی (نقطه‌به‌نقطه در میانه زمستان) و همچنین تورم یک‌ساله 32 درصد، به معنای «آرامش نسبی» است.

از طرفی، وقتی بازدهی 11ماهه قیمت مسکن در تهران طی سال 1403 را با بازدهی بازارهای موازی مقایسه می‌کنیم مشخص می‌شود، «سالی که گذشت برای مسکن متفاوت از بورس و دلار و طلا» بود. بررسی‌ها درباره علت این ثبات نسبی قیمت مسکن نشان می‌دهد، ریسک جنگ اگرچه شرایط اقتصادی را از حالت ثبات خارج می‌کند و در نتیجه باعث «انتظارات تورمی» در بازارهایی مثل دلار و سکه می‌شود اما در بازار ملک، از اشتهای خرید می‌کاهد.

غلامرضا سلامی، اقتصاددان و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در این زمینه معتقد است: «وقتی افراد تصور احتمال جنگ و درگیری نظامی در خاک کشورشان را دارند یا فکر می‌کنند کشورشان درگیر جنگ در منطقه‌ای که قرار دارند خواهد شد، «نسبت به شرایط آینده نامطمئن هستند» و در بخش املاک معمولاً سرمایه‌گذاری بلندمدت نمی‌کنند».

این کارشناس ارشد بخش مسکن برای اثبات این موضوع به سال‌های 56 و 57 اشاره می‌کند و کارنامه بازار مسکن در دوره انقلاب را ارائه می‌دهد. در سال 1356 قیمت یک آپارتمان سه خواب حدوداً 130 مترمربعی در اطراف میدان ونک مترمربعی شش هزار تومان بود که با 800 هزار تومان امکان خرید آن وجود داشت اما حدود دو سال بعد، در محله جردن تهران یعنی نقطه‌ای بهتر و بالاتر از ونک، همان آپارتمان را می‌توانستیم با 700 هزار تومان در طبقه اول که بیش از 400 مترمربع هم حیاط داشت، خریداری کنیم. آن هم در شرایطی که قیمت آپارتمان ونک در آن مقطع به کمتر از سه هزار تومان در مترمربع سقوط کرد.

غلامرضا سلامی با شرح کارنامه بازار مسکن در سال‌های 1356 تا 1358 در تهران، «عدم تغییر جدی و شدید قیمت مسکن در سال 1403» را ناشی از شرایط سیاسی و بیرونی بخش مسکن می‌داند. اکنون مشخص می‌شود، «باطن بازار مسکن 1403» با ظاهر آن تفاوت دارد. ظاهر این بازار شبیه سال‌های 1397 تا 1402 بود، یعنی تکرار همان رکود تورمی. اما در واقعیت مسکن 1403، از یک‌سو «تقاضای سرمایه‌ای به‌شدت فروکش کرد» و از سوی دیگر «ارتفاع پرش قیمت در حد یک‌سوم سال‌های قبل» بود.

در سال‌های 1397 تا 1402 به دلیل «مانور ریسک ترامپ» که با خروج آمریکا از برجام شروع شد و ادامه پیدا کرد، قیمت مسکن با جهش‌های تاریخی روبه‌رو شد.

در حالی که تا پیش از سال 1397، طول عمر تورم شدید مسکن حداکثر دو سال بود و پس از آن بازار مسکن با ثبات یا کاهش قیمت اسمی روبه‌رو می‌شد اما جهش در این دوره به لحاظ مدت زمان، سه برابر قبل بود. علت این اتفاق تاریخی، «ریسک تاریخی» بود که در مقایسه با موتور تورم ملکی دوره‌های قبل، عملکرد متفاوت از خود به نمایش گذاشت. در سالی که گذشت، ثبات نسبی قیمت مسکن باعث افت قیمت واقعی آپارتمان به میزان حدود 15 تا 16 درصد شد.

قیمت دلاری مسکن

در بازار مسکن برای تشخیص «سطح متعارف یا سطح نامتعارف» قیمت مسکن از دو دماسنج استفاده می‌شود. دماسنج اول، نسبت P به R است که از حاصل تقسیم میانگین قیمت یک مترمربع آپارتمان به اجاره‌بهای یک سال یک مترمربع واحد مسکونی به دست می‌آید. هر زمان این نسبت به سقف تاریخی که 21 برای سه دهه گذشته بوده، برسد، شرایطی را نشان می‌دهد که دال بر «قیمت‌های نامتعارف آپارتمان» است. بنابراین انتظار می‌رود سطح قیمت اسمی مسکن یا قیمت واقعی آن برای مدتی کاهش یابد تا P به R از سقف پایین بیاید و به سطح «نرمال» برسد. سطح «نرمال» دماسنج مسکن، عددی حول‌وحوش 18 و 19 است. بازار مسکن زمانی که از فاز تورم شدید خارج می‌شود و قیمت اسمی یا قیمت واقعی برای حدود دو تا سه سال افت می‌کند، سطح P به R به کف تاریخی می‌رسد که 14 است. جهش‌های تاریخی مسکن در شش سال گذشته موجب شد در سال 1399 و همچنین سال 1402، نشانگر P به R از 30 هم تجاوز کند؛ یک سطح جدید و بسیار نامتعارف. در پایان سال 1403 اما عدد حاصل از نسبت P به R به زیر 19 رسید. این عدد می‌گوید، قیمت مسکن به سطح متعارف برگشته است.

اما این نشانگر در اینجا، «خطا» دارد چون قیمت مسکن در واقعیت «به سطحی که توان خرید مسکن وجود داشته باشد»، برنگشته است. علت پایین آمدن نسبت P به R، جهش اجاره‌بها در یکی دو سال گذشته بوده است که باعث شد مخرج کسر بالا برود و عدد حاصل از نسبت تعدیل شود. در دوره‌های گذشته یعنی از سال 70 تاکنون، هیچ زمان، اجاره‌بها با جهش روبه‌رو نبود. اما در این دوره به خاطر اینکه قدرت خرید مسکن کاملاً سلب شد، پمپاژ تقاضا به بازار اجاره اتفاق افتاد و اجاره‌بها به شکل بی‌سابقه‌ای جهش کرد. دماسنج دومی برای تحلیل اوضاع بازار مسکن 1403 وجود دارد که «قیمت دلاری» است.

قیمت دلاری مسکن در حال حاضر زیر سطح «نرمال» قرار دارد، یعنی قیمت یک مترمربع آپارتمان در بازار مسکن شهر تهران به زیر 1170 دلار فروکش کرده و 1025 دلار در بهمن‌ماه بود. این در حالی است که سال 1402 این سطح از 1400 دلار و در ماه‌هایی از 1500 دلار هم فراتر رفته بود. کاهش قیمت دلاری مسکن در یک سال اخیر به خاطر ثبات نسبی قیمت مسکن و جهش دلار بود. دلار طی 11 ماه اول سال 1403 به میزان 52 درصد افزایش یافت،‌ یعنی بیش از دو برابر رشد قیمت مسکن در همین مدت. این موضوع باعث افت قیمت دلاری آن شد. در ماه‌های پایانی سال1403،‌ برخی افراد با اطلاع از پایین آمدن فوق‌العاده محسوس قیمت دلاری مسکن اقدام به خرید کردند. اگر ریسک جنگ افت کرده باشد در این صورت این احتمال وجود دارد که در صورت عدم ثبات دلار، قیمت دلاری تغییر مثبت کند.

وضعیت «سخت» اجاره‌نشین‌ها

سالی که گذشت اگرچه برای خریداران مسکن تا حدودی وضعیت «بدتر شدن قیمت» متوقف شد، اما روند «بدتر شدن اجاره‌بها» کماکان ادامه داشت. طبق آمارهای رسمی در سال 1403 در کل کشور قله تاریخی تورم اجاره مسکن ثبت شد.

شاخص اجاره‌بهای مسکن در یک سال منتهی به بهمن 1403 به میزان 41 درصد نسبت به یک سال قبل از آن افزایش پیدا کرد. این بالاترین رشد اجاره‌بها از سال 90 به بعد است. از آنجا که خرید مسکن توسط مصرف‌کننده از سال 1397 به بعد برای اقشار زیادی از مردم غیرممکن شد، عمده تقاضای جدید در این سال‌ها (ازدواج‌ها) روانه بازار اجاره‌نشینی شدند. اما در برابر این رشد ناگهانی تقاضای مستاجری، چون که ساخت‌وساز در سال‌های اخیر نصف شد، عرضه آپارتمان اجاره‌ای افزایش پیدا نکرد. در نتیجه، تورم اجاره‌بها از سال 1399 در تهران و از سال 1400 در کشور جهش پیدا کرد.

در سال گذشته یک پارامتر دیگر به ثبت قله تاریخی تورم اجاره کمک کرد و آن کاهش خریدهای سرمایه‌ای آپارتمان بود. از آنجا که خرید سرمایه‌ای تحت‌تاثیر ریسک جنگ کاهش پیدا کرد، واحدهایی که همواره از محل خرید آپارتمان دوم و چندم روانه بازار اجاره مسکن می‌شود در سال 1403 کاهش یافت. این اتفاق فشار هزینه اجاره مسکن را بیشتر کرده است. بر اساس آمار رسمی مرکز آمار در سال 1402 سهم هزینه مسکن در سبد هزینه ماهانه خانوارها در تهران به 56 درصد رسید و در کشور نیز از 42 درصد رد شد. این سهم بر اساس توصیه‌های «هبیتات» (دفتر اسکان بشر ملل متحد) باید حداکثر 30 درصد باشد و وقتی از این سقف تجاوز می‌کند، خانوارها دچار فقر مسکن می‌شوند. در حال حاضر یک میلیون و 400 هزار «مستاجر دچار به فقر مطلق» در کشور وجود دارد که تعدادشان نسبت به سال 1401 بر اساس داده‌های تحقیقی وزارت رفاه،‌ 5 /1 برابر شده است. این خانوارها کسانی هستند که به خاطر «تامین هزینه اجاره مسکن» نمی‌توانند از پس سایر هزینه‌های ضروری زندگی نظیر خوراکی و بهداشت و... برآیند. آمار دیگری وجود دارد که می‌گوید، نیمی از خانوارهای اجاره‌نشین در کشور که حدود 30 درصد کل خانوارها را شکل می‌دهند با «فقر مسکن» مواجه‌اند. این شاخص همان «هزینه مسکن بیش از 30 درصد هزینه زندگی» است. مطالعات اقتصادی و اجتماعی نشان می‌دهد، هر میزان فقر مسکن خانوارها افزایش یابد، کیفیت زندگی و سلامت روحی افراد تضعیف می‌شود.

رکود تولید مسکن در سال 1403

سن رکود ساخت مسکن در کشور از 10 سال عبور کرد. بیش از 10 سال است که سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور در پایین‌ترین میزان قرار دارد و تیراژ تولید مسکن نصف اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 است. بر اساس نیازسنجی در بازار مسکن لازم است برای تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضا سالانه بیش از 800 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود. اما در سالی که گذشت بر اساس آمارهای رسمی از نیمه اول، میزان تولید نصف نیاز بازار بوده است که از این منظر رکود تولید مسکن مشخص می‌شود. همچنین میزان سرمایه‌گذاری واقعی برای شروع پروژه‌های ساختمانی مسکونی در شهرها طی ابتدای دهه 90 تاکنون، سالانه به‌طور متوسط سه درصد افت کرده است. رکود سرمایه‌گذاری برای تولید مسکن به دو دلیل است. دلیل اول، تعطیلی فرآیند فروش منظم و پایدار در بازار مسکن به خاطر جهش قیمت و نبود قدرت خرید و دلیل دوم نیز تورم بالای ساخت است. طی سال‌های اخیر هزینه ساخت مسکن بدون احتساب زمین، سالانه به صورت متوسط حداقل 50 درصد افزایش یافت. همچنین تورم سالانه زمین نیز در این مدت حدود 60 درصد بوده است. در چنین فضایی از اعداد و ارقام قیمت تمام‌شده مسکن، سازندگان در منگنه تورم ساخت و رکود فروش هستند. در همین سالی که گذشت قیمت ساخت مسکن 30 درصد افزایش یافت در حالی که قیمت فروش رشد کمتری نسبت به این رقم داشت. این به معنای آن است که هزینه آپارتمان‌سازی خیلی بیشتر از قیمت فروش آپارتمان افزایش یافته است و روی عایدی و حاشیه سود سازنده‌ها اثر منفی می‌گذارد. مطالعاتی که پیشتر از سوی گروه مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد» انجام شد، نشان داد: طی شش سال گذشته متوسط بازدهی ساخت مسکن در تهران 27 درصد بوده است؛ عددی کمتر از نرخ سود سپرده بانکی و بسیار کمتر از عایدی سالانه 50درصدی بازار ارز و دیگر بازارها. در سال 1403، میزان رشد قیمت مصالح ساختمانی خیلی بیشتر از تورم زمین بود. زمین مسکونی در تهران بر اساس تحقیقات میدانی و شاخص «قیمت پیشنهادی» فروش ملک کلنگی مسکونی در مناطق 22گانه پایتخت حدود 15 درصد افزایش قیمت داشت.

به این ترتیب تورم مصالح ساختمانی دو برابر تورم زمین است. در حال حاضر سازنده‌ها از این محل با فشار هزینه روبه‌رو هستند. بررسی‌ها نشان می‌دهد این التهاب سال آینده هم به احتمال زیاد مهمان بازار ساخت‌وساز است، چون یکی از عوامل شارژ تورم تولید مسکن «خاموشی‌های تابستانی کارخانه‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی» بود. از آنجا که هیچ علائم امیدوارکننده‌ای از کاهش ناترازی‌ها در سال 1404 وجود ندارد، فشار تورمی قطع برق و گاز بر تولید مصالح‌ ساختمانی ادامه‌دار خواهد بود.

سریال «طنز وام خرید مسکن»

 وام خرید مسکن باید در خدمت خریداران و ضدرکود باشد اما در ایران،‌ چون عامل این تسهیلات «شعبه اجرائیات فرامین بی‌خاصیت دولت در بخش مسکن» است، پرداخت وام خرید خانه بیشتر شبیه سریال طنز می‌ماند تا «کمک به خانه‌دار شدن» خانوارها. در سال 1403 قدرت پوششی وام خرید مسکن به سه مترمربع از یک آپارتمان در تهران سقوط کرد. 23 درصد مبلغ وام به دلیل شرایط غیرمعمول پرداخت، قبل از اینکه دست مشتری برسد،‌ بابت خرید اوراق و امضای رهن، تبخیر می‌شود. مبلغ قسط وام زوجین نیز دو برابر حداقل حقوق را می‌بلعد.

همه این شرایط نشان از «بی‌خاصیت بودن وام مسکن» دارد. علت هم به «هدایت تسهیلات بخش مسکن به مسیر مسکن‌سازی دولتی» مربوط می‌شود که نه آنجا «خانوارها سر موقع و با قیمت مناسب خانه‌دار می‌شوند» و نه در بازار معمولی فروش مسکن، خبری از وام کارآمد است. در سال 1403 سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلاتی که بانک‌ها به بخش‌های مختلف اقتصاد پرداخت کردند، پنج درصد بود. این در حالی است که دهه 80 که بخش مسکن یکی از بهترین دوره‌ها را تجربه کرد، سهم آن از تسهیلات بانکی بیش از 15 درصد و در مقاطعی بیش از 20 درصد بود. قیمت تمام‌شده تسهیلات بلندمدت بانکی که وام خرید مسکن مصداق بارز آن است، در سال گذشته بالای 30 درصد بود اما بانک‌ها مجبور بودند وام خرید مسکن را با نرخ سود 21 تا 23 درصد پرداخت کنند. در نتیجه رغبتی برای تامین مالی این بخش وجود ندارد. از طرفی افت شدید درآمد سرانه خانوارها و فشار هزینه‌های ضروری زندگی امکان پرداخت قسط برای وام خرید کارآمد را گرفته است. اوایل سال 1403 طرحی به بانک مرکزی رفت که بر اساس آن امکان پرداخت وام خرید مسکن تا 40 درصد بهای آپارتمان را فراهم می‌کرد اما اگر مبلغ تسهیلات خرید مسکن به مثلاً سه میلیارد تومان افزایش یابد تا امکان خرید آپارتمان‌های بالای پنج میلیارد تومان فراهم شود در این صورت خیلی از زوج‌ها قدرت پرداخت قسط 60 میلیون‌تومانی آن را در ماه ندارند. یک تحقیق نیمه سال 1403 درباره توان پرداخت قسط در خانوارهای متوسط رو به پایین انجام شد که مشخص می‌کرد این گروه می‌تواند قسط وام حداکثر 300 میلیون‌تومانی را پرداخت کند. بنابراین نظام تامین مالی مسکن با بن‌بست دوطرفه روبه‌رو است. از یک طرف وام فعلی کار نمی‌کند و از طرف دیگر امکان افزایش آن از سمت وام‌گیرنده‌ها فراهم نیست. راه‌حل این موضوع یک دوره چندساله رشد اقتصادی بالای پنج درصد است تا خانوارها به‌تدریج «وام‌پذیر» شوند.

بازی مالیاتی در بازار مسکن

در سال 1403 بازی مالیاتی با متغیرهای مسکن مثل سه سال قبل از آن ادامه پیدا کرد. سال‌هاست دولت برای «به اصطلاح» تنظیم بازار مسکن به دنبال اخذ مالیات از خانه‌های خالی است اما در همه این سال‌ها نه مالیاتی ستانده شد و نه قیمتی، تنظیم. در سال 1403 قرار بود یک‌هزار میلیارد تومان مالیات از مالکان خانه‌های خالی از سکنه دریافت شود. اما عملکرد 10ماهه در حد قیمت یک آپارتمان متوسط در تهران هم نرسید. زیر نیم‌درصد هدف مالیاتی در یک سال گذشته و همچنین در سه سال گذشته محقق شد. دولت برای تنظیم بازار مسکن با مالیات «راه غلطی» را انتخاب کرد و آن دویدن دنبال مالکان خانه‌های بیکار و بلااستفاده بود. این در حالی است که اگر مثل آرژانتین در دوره خاویر میلی عمل کند، مشکل بازار مسکن حل می‌شود. خاویر میلی، رئیس‌جمهور آرژانتین حدود چهار ماه پیش قانون «تعیین دستوری اجاره‌بها» را لغو کرد. این اصلاحات در جریان سیاست‌هایی بود که او در اقتصاد این کشور به اجرا درآورد و توانست تورم شدید را مهار کند.

میوه این اصلاحات در بازار اجاره مسکن آرژانتین به شکل کاهش 40درصدی اجاره‌بهای واقعی در ماه‌های اخیر بروز پیدا کرد و همچنین میزان عرضه واحد مسکونی اجاره‌ای نیز دو برابر شد. اخیراً حتی به‌واسطه کاهش تورم در این کشور بانک‌ها بعد از هفت سال رغبت پیدا کرده‌اند به مشتریان خرید مسکن وام بلندمدت با پوشش 78درصدی بدهند. مشکل خانه‌های خالی در بازار مسکن تهران و دیگر شهرهای کشور آن است که به دلیل همان انتظارات تورمی شش سال گذشته خانوارها برای حفظ ارزش واقعی سرمایه‌شان به سمت سرمایه‌گذاری ملکی رفتند.

تورم بلندمدت مسکن دست‌کم سه تا پنج واحد درصد بیش از تورم عمومی بوده و همین باعث شده در شرایط تورم بالا افراد به این پناهگاه می‌آیند.

حال اگر سیاست‌های اقتصادی متمرکز بر کاهش تورم و تک‌رقمی کردن آن باشد، خیلی از مسائل تورم‌ساز بخش مسکن و ساختمان نیز حل‌وفصل می‌شود.

این همان نکته‌ای است که انتظار می‌رود دولت در سال جدید به آن توجه کند.

در عین حال برای تنظیم مالیاتی در بازار مسکن امکان استفاده از ابزار جهانی آن وجود ندارد اما به نظر می‌رسد سیاست‌گذار به دلایلی نامعلوم از آن طفره می‌رود.

فرمول مالیات تعریف‌شده برای خانه‌های خالی به این صورت در حال اعمال است که یک خانوار می‌تواند علاوه بر یک واحد مسکونی تحت سکونتش، سه واحد مسکونی خالی از سکنه در شهر محل سکونت و دیگر شهرهای کشور داشته باشد و از مالیات معاف باشد. با این حال ابزار جهانی تنظیم مالیاتی بازار مسکن به این صورت است که مالکان بیش از یک واحد مسکونی باید سالانه معادل نیم تا 5 /1 درصد ارزش روز ملکشان مالیات پرداخت کنند. این نرخ شناور بر اساس موقعیت ملک و همچنین شرایط بازار مسکن است.

مهاجرت به حومه‌ها

در سالی که گذشت بخشی از ساکنان کلانشهرها به دلیل هزینه سنگین اجاره‌بها به شهرهای اطراف مهاجرت کردند. در حومه تهران متوسط قیمت مسکن حدود یک‌سوم یا یک‌چهارم است. در پردیس متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان حول‌وحوش 30 میلیون تومان بود و در پرند نیز حدود 16 میلیون تومان در مترمربع.

همچنین هزینه اجاره آپارتمان نیز به همین نسبت پایین است. این موضوع باعث شد بخشی از تقاضا به حومه برود. در حومه در عین حال به خاطر اینکه حجم قابل‌توجهی واحد مسکونی مهر در سال‌های اخیر در حال تکمیل و فروش بود، امکان پذیرش تقاضای مهاجرت‌کرده وجود داشت. با این حال در سال گذشته مهاجرت‌ها به شهرهای جدید اطراف تهران روی روند رشد قیمت تاثیر گذاشت. 

نسبت قیمت مسکن تهران به حومه در سال گذشته کمتر از حد معمول شده است که بیانگر سرعت رشد بالای قیمت مسکن شهرهای اطراف پایتخت است. ادامه روند موجود در بخش مسکن می‌تواند این فاصله را کمتر کند و حومه را هم از دسترس تقاضا خارج کند.

پیشنهاد کارشناسی برای بازار مسکن 1404

در این مقاله برای آینده بازار مسکن و کاری که دولت باید برای آن انجام دهد با غلامرضا سلامی گفت‌وگو کردیم. سلامی از دولت می‌خواهد برای نجات مستاجرها و خانه‌اولی‌ها از بیراهه خارج شود و فرمان بازار ساخت‌وساز را به دست شرکت‌های ساختمانی توانمند بسپارد. این اقتصاددان معتقد است، دولت باید زمین‌های تحت مالکیتش را در اختیار توسعه‌دهنده‌های بخش ساختمان قرار دهد تا آنها با تشخیص نیاز بازار بتوانند اقدام به عرضه کنند. در عین حال بهای زمین‌ها نباید دریافت شود و در ازای آن قیمت تمام‌شده و فروش آپارتمان‌ها کاهش یابد.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن تاکید می‌کند در سال‌های اخیر تورم باعث شد قدرت پس‌انداز برای خرید مسکن به‌شدت افت کند و امروز راهکار نجات این بخش از «زمین» می‌گذرد. او به تجربه‌های جهانی در حمایت دولت‌ها از بخش خصوصی برای ساخت شهرک‌های مسکونی در حومه شهرهای بزرگ و پرتقاضای مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید، اتفاقی که طی یک دهه گذشته برای مسکن‌سازی در پرند و پردیس و هشتگرد رخ داد،‌ «ساخت مسکن بدون خدمات اساسی موردنیاز برای مهاجرت به حومه» بود. بخش خصوصی توانمند در صنعت ساختمان و توسعه‌دهنده‌های این بخش اگر سراغ شهرک‌سازی مسکونی در شهرهای حومه‌ای بروند، در گام اول «تامین شبکه حمل‌ونقل عمومی متصل به مرکز» را دستور کار قرار می‌دهند. اما چون مسکن‌سازی در حومه تهران طی این سال‌ها «دولتی» بود، نتیجه‌اش آن شد که حجم زیادی مسکن در شهرهای جدید احداث شد بدون آنکه «مترو» درست و حسابی در این مناطق وجود داشته باشد. یک متروی نیم‌بند در پرند و هشتگرد فعال است که ظرفیت واقعی جابه‌جایی آن به مراتب کمتر از حجم خانوارهای ساکن در این مناطق است. توان عرضه زمین دولتی در حومه به مراتب بیشتر از شهرهای بزرگ و اصلی است اما این زمین‌ها تا «شهر شدن» نیازمند سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی هستند. آماده‌سازی زمین‌های خام در حومه مترمربعی دست‌کم سه میلیون تومان بودجه لازم دارد که از توان بودجه سالانه کشور و همچنین آورده نقدی خانوارهای فاقد مسکن خارج است. بخش خصوصی توسعه‌دهنده صنعت ساختمان اما می‌تواند این گره را باز کند.

سناریوهای آتی بازار مسکن

با وضعیتی که سال 1403 و سال‌های قبل از آن بر بازار مسکن گذشت و همچنین لحاظ «متغیرهای سیاسی» موثر بر معادلات بازار، می‌توان چهار سناریو را برای مسکن 1404 ترسیم کرد. در سناریوی اول چنانچه وضعیت ایران و غرب در موضوع هسته‌ای شبیه حالتی باشد که بار دیگر محدودیت‌های فروش نفت اعمال شود و دلار نوسان مثبت داشته باشد در این صورت احتمال رشد قیمت بیش از ثبات آن است. در سناریوی دوم اگر رابطه ایران و غرب پشت میز مذاکره جریان پیدا کند و در عین حال روند مذاکرات نوسان داشته باشد، همه بازارها کم‌رشدی را تجربه می‌کنند اما بازدهی مسکن بیش از بقیه خواهد بود. در سناریوی سوم نیز حصول توافق و گشایش سیاسی در روابط خارجی باعث گذار از رکود تورمی مسکن می‌شود. در سناریوی چهارم هم اتفاقی مشابه 1403 می‌تواند رخ دهد به این معنا که ریسک تنش نظامی مانع از رشد شدید قیمت مسکن شود. به نظر می‌رسد اوایل سال جدید چشم‌انداز مذاکرات و نوع روابط ایران با کشورهای غربی و طرف برجام تا حدودی برای فعالان اقتصادی روشن شود. تا آن زمان احتمال هر نوع تغییر محسوس در بازار مسکن ضعیف است. ضمن آنکه به شکل سنتی بازار مسکن معمولاً در اوایل هر سال، متوقف می‌ماند تا فعالان این بازار اوضاع را رصد کنند و متناسب با فضای جدید تصمیم بگیرند. در سال جدید بسیار بعید است تقاضای مصرفی فرصت اقتصادی برای خرید آپارتمان داشته باشد. در نتیجه احتمال اینکه مستاجرها به وضعیت مناسب در مقایسه با سال‌های قبل دست پیدا کنند نیز پایین است. مقاومت تورم تولید مسکن برای پایین آمدن نیز چالش دیگر این بازار در سال جدید است. پیش‌بینی می‌شود خاموشی‌های صنایع پرمصرف در حوزه انرژی پیش از تابستان شروع شود و چون کارخانه‌ها و کارگاه‌های تولید مصالح ساختمانی در ردیف این صنایع قرار می‌گیرند، شرایط قیمت تمام‌شده آنها تورمی خواهد بود.

بازار مسکن بعد از هر گشایش اقتصادی و سیاسی به حداقل 5 /1 سال زمان نیاز دارد تا به فاز بهبود برسد.