چرخش بزرگ

تغییر جهت روند بازار مسکن تهران را هم مشاهدات از صحنه معاملات تایید می‌کند و هم آمار رسمی. طی پنج ماه گذشته از سال 1403،‌ متوسط سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران به کمتر از نصف سال‌های 1397 تا 1399 رسید.

در دو ماه اول تابستان، ثبات نسبی قیمت فروش آپارتمان محسوس‌تر بود.

بهای فروش واحدهای مسکونی در شهر تهران از سال 1397 و همزمان با جهش ارز ناشی از خروج آمریکا از برجام، شروع به جهش کرد و به مدت سه سال، پنج برابر شد؛ سالی متوسط 71 درصد و ماهانه متوسط 8 /4 درصد افزایش قیمت.

آنچه طی آن سه سال بر بازار مسکن گذشت، در تاریخ ثبت داده‌های آماری از نبض قیمت، به لحاظ طول زمانی جهش و ارتفاع جهش، بی‌سابقه بود.

مقایسه پارامتر رشد قیمت و حجم معاملات بین سال‌های جهش و اوضاع امسال، تفاوت معنادار میان فاز فعلی و فاز قبلی بازار مسکن را مخابره می‌کند.

بازار مسکن شهر تهران و به احتمال خیلی زیاد خیلی دیگر از شهرهای بزرگ کشور در حال حاضر از «عصر جهش قیمت‌ها»، فاصله گرفته است. این خروج البته ممکن است موقتی باشد و این احتمال هم هست که فاز فعلی که «پساجهش» نام دارد، ادامه‌دار باشد. درباره اینکه تحت چه شرایطی فاز فعلی ادامه پیدا می‌کند و در چه صورت بار دیگر قیمت‌ها حالت جهشی خواهد گرفت، در ادامه این مقاله بحث خواهیم کرد.

بازار مسکن چرخیده است

دو پارامتر مرتبط با قیمت و معاملات مسکن، چرخش بازار از فاز جهش به فاز پساجهش را تصدیق می‌کند. پارامتر اول، تورم مسکن است. بازار مسکن طی سه دهه گذشته، هنگام خروج از چرخه‌های رونق تورمی با «افت قیمت واقعی» روبه‌رو شده است. ویژگی بازار مسکن متفاوت از سایر بازارهای دارایی است به این معنا که قیمت ملک واکنش سریع به محرک‌ها نشان می‌دهد، ضمن آنکه وقتی قیمت مسکن در مسیر صعود قرار می‌گیرد احتمال دارد ابعاد جهش خیلی شدیدتر از نرخ رشد بازدهی بازارهای موازی باشد اما در مسیر تعدیل کاهشی قیمت، افت قیمت با سرعت آهسته و عمدتاً به صورت «رشد کمتر از تورم عمومی یا همان افت قیمت واقعی» اتفاق می‌افتد. بخشی از علت «افت قیمت واقعی» به جای «افت قیمت اسمی» در زمان‌های خروج بازار مسکن از شرایط تورمی در دوره‌های گذشته، حضور توام تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در این بازار است. بنابراین اگر «افت قیمت واقعی مسکن» علامتی از گذار بازار ملک به فاز پساجهش تلقی شود، در این صورت باید جست‌وجو کرد در ماه‌های گذشته آیا قیمت واقعی مسکن افت کرده است یا خیر؟ بررسی‌ها درباره این پرسش، پاسخ مثبت به آن می‌دهد.

قیمت واقعی مسکن در سال 1402 به میزان 24 درصد افزایش پیدا کرد و این افزایش از التهاب بازار حکایت داشت. از ابتدای سال 1403 تا پایان مردادماه اما قیمت واقعی مسکن افت بیش از چهاردرصدی داشته است. این افت، تاییدکننده «توقف التهاب و جهش قیمت» است.

پارامتر دوم تعیین‌کننده تغییر فاز بازار مسکن به حجم معاملات خرید آپارتمان مربوط می‌شود. رکود خرید مسکن در سال 1403، از سال‌های قبل هم سنگین‌تر شد. میانگین فروش ماهانه آپارتمان طی پنج ماه اول امسال در تهران 3500 واحد بوده است در حالی که میانگین فروش در ماه‌های سال 1402 به میزان 3700 واحد مسکونی بود.

همچنین خرید و فروش کمتر از چهار هزار آپارتمان در ماه در تهران به معنای سقوط نبض معاملات مسکن به 30 درصد «سال‌های رونق و شرایط نرمال بازار» است.

کسادی کامل معاملات مسکن، پیام «نبود خریدار» را می‌دهد.

تا پیش از حدود یک سال اخیر، چون انتظارات تورمی و ریسک‌های تورم‌ساز در بازار مسکن وجود داشت، تقاضای سرمایه‌ای برای خرید ملک اقدام می‌کرد هرچند در آن زمان خریدار مصرفی به دلیل نبود قدرت خرید حضور نداشت.

امروز اما تقاضای سرمایه‌ای هم تقریباً از بازار ملک خارج شده است. این جنس تقاضا از یک‌سو توان خرید ندارد و از سوی دیگر چشم‌انداز قیمت مسکن را افزایشی نمی‌بیند.

به این ترتیب، سنگین‌تر شدن رکود خرید مسکن، زمین خروج بازار از فاز جهش را مسطح کرده است.

شاید بتوان به این دو پارامتر، «رتبه‌بندی بازدهی بازارها» را نیز افزود. راندمان سرمایه‌گذاری پنج‌ماهه در بازارهای دارایی 1403 از جایگاه پایین بازار مسکن (سرمایه‌گذاری ملکی) حکایت دارد.

بازار مسکن در سال‌های اخیر، رتبه بالا را در بازدهی سرمایه‌گذاری در اختیار داشت. اما اکنون به دلیل آرامش سرمایه‌گذاران و حرکت آهسته و احتیاطی آنها، بازار پول (سپرده‌های بانکی) به مقصد اول آنها تبدیل شده است.

بازدهی بازار پول در پنج‌ماهه اول امسال، بیشترین نرخ را به سپرده‌گذاران در مقایسه با بازدهی سایر بازارها اعطا کرد و بعد از آن، سکه دوم شد. مسکن با 7 /8 درصد بازدهی در رتبه سوم قرار گرفت. در بازدهی مردادماه بازارها نیز رتبه مسکن از این هم پایین‌تر آمد و به چهارم رسید. در مرداد امسال، بازدهی 2 /1درصدی (ماهانه) به خریداران ملک رسید. بازارهای سکه، پول و دلار به ترتیب در رتبه‌های اول تا سوم سرمایه‌گذاری قرار گرفتند.

ترمزگیرها و شتاب‌دهنده‌ها

چرخش بازار مسکن از مسیر رکود تورمی به «گذار از تورم مسکن» را مجموعه علائم نشانگر این بازار تایید می‌کند. اما ادامه فاز جدید به پارامترهایی بستگی دارد که در نقش ترمزگیر رشد قیمت یا شتاب‌دهنده‌های تورم مسکن می‌توانند عمل کنند. این پارامترها شامل اختلاف معنادار تورم تولید مسکن و تورم مسکن، نتیجه انتخابات آمریکا، طرح احتمالی دولت جدید برای تامین مسکن، وام خرید، نرخ ارز، بازار سرمایه و بازار خودرو است. هر کدام از این جهت‌دهنده‌های بازار مسکن با نوسانات رفتاری‌شان می‌توانند بر سمت‌وسوی فاز پساجهش اثر بگذارند.

اولین پارامتر که به نوعی اثرگذار درونی بازار مسکن است، اختلاف نرخ‌های تولید ساخت و تورم مسکن است.

براساس آمارها و داده‌های قیمت، میزان رشد فروش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر حداقل هفت واحد درصد کمتر از میزان رشد فروش هزینه ساخت بوده است.

در این مدت قیمت زمین به‌طور میانگین 50 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است. قیمت مصالح ساختمانی نیز 22 درصد نسبت به پارسال و دستمزد کارگر ساختمانی هم 30 درصد رشد کرد.

این در حالی است که قیمت فروش آپارتمان در تهران طی پنج ماه اول امسال 15 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 1402 افزایش یافت.

رشد کمتر قیمت فروش در مقایسه با رشد بیشتر قیمت تمام‌شده به معنای «محدود شدن حاشیه سود سرمایه‌گذاران ساختمانی» است. وقتی این اختلاف وجود دارد، ساخت‌وساز از صرفه می‌افتد و اثر میان‌مدت آن به شکل کمبود عرضه مسکن و ناترازی قیمت‌ها بروز پیدا خواهد کرد.

اما اثر کوتاه‌مدت این اختلاف در نرخ‌های تورم ساخت و فروش مسکن، چسبنده‌تر شدن سطح قیمت و مقاومت در مسیر کاهش است.

وقتی حاشیه سود ساختمانی به کف انتظار سازنده می‌رسد، امکان کاهش قیمت فروش آپارتمان نوساز متناسب با تحولات کاهنده قیمت مسکن، سلب می‌شود به این معنا که تقاضا نیست و چشم‌انداز تقاضا کاهشی است و همه چیز برای کاهش قیمت فراهم است اما سازنده به خاطر جلوگیری از افت بیشتر حاشیه سود تحت تاثیر سطح بالای تورم ساخت، حاضر به پایین آوردن قیمت فروش واحد نوسازش نیست.

چه‌بسا اگر این اختلاف تورمی وجود نداشت، طی ماه‌های اخیر به جای افت قیمت واقعی مسکن، شاهد افت قیمت اسمی بودیم.

موضوع انتخابات آمریکا پارامتر دیگری است که جهت بازار مسکن را در ماه‌های آتی معلوم می‌کند.

چنانچه برنده انتخابات اثر مثبت (فزاینده) بر انتظارات تورمی در اقتصاد ایران بگذارد، تبعاتش در بازار مسکن، بازچرخش و تغییر فاز از پساجهش خواهد بود.

بازار مسکن در این ارتباط، تجربه پاییز 99 را دارد که نتیجه انتخابات اثر منفی بر انتظارات گذاشت و به مدت سه ماه، ترمز قیمت مسکن کشیده شد.

دولت چهاردهم دیر یا زود یک طرح یا سیاست جدید برای تامین مسکن یا تامین مالی بخش مسکن اعلام می‌کند.

اگر محتوای سیاست به نفع عرضه و مساعد شدن فضای سرمایه‌گذاری ساختمانی باشد، سازنده‌ها حاضر خواهند شد از حاشیه سود ازدست‌رفته‌شان باز هم بزنند تا با فروش واحدهای ساخته‌شده، نقدینگی مورد نیاز برای مشارکت در طرح‌های جدید را پیدا کنند.

همچنین در صورتی که مدل تازه‌ای از تسهیلات خرید مسکن مصوب شود، سمت تقاضا تحریک می‌شود. در شرایط فعلی که موجودی عرضه مسکن در کف تاریخی قرار دارد، شاید تحریک یک‌طرفه بازار، سیاست مناسب و در اولویتی نباشد.

اما ممکن است طرح دولت چهاردهم برای وام خرید مسکن به شکل دومنظوره باشد به این معنا که در قالب پیش‌خرید، تسهیلات جدید داده شود. در این صورت، در ازای تحریک یک واحد تقاضا، پیشتر یک واحد عرضه به بازار افزوده شده است.

در ماه‌های آینده تغییر و تحولات ارزی به شدت می‌تواند بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.

روند نرخ دلار از سال 97 به بعد سایه سنگینی بر روند بازار مسکن گذاشت.

افزایش نرخ دلار با تاخیر کوتاه باعث افزایش قیمت مسکن شد اما کاهش آن، اثر محسوسی بر کاهش قیمت مسکن نگذاشت.

در حال حاضر قیمت دلاری یک مترمربع واحد مسکونی در تهران از سطح نرمال بالاتر است و این بیانگر همان اضافه پرش قیمت مسکن نسبت به دلار است.

ویروس سفته‌بازی در بازار کالاهای مصرفی طی سال‌های اخیر گسترش پیدا کرد تا جایی که سیاست‌های ضدتولید و ضدمصرف‌کننده در بازار خودرو، این بازار را به یکی از بازارهای عمده سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است.

یک طرح فروش توسط خودروساز دولتی در قالب ثبت‌نام سامانه‌ای چندین هزار میلیارد تومان نقدینگی را از بازارهای مختلف جمع می‌کند و به‌محض پایان آن، پول‌های سرگردان عازم بازاری که شرایط مناسب دارد می‌شود.

به این ترتیب بسته به تحولات بازار خودرو، به دلیل نزدیکی کف بودجه مورد نیاز برای سرمایه‌گذاری در آن و بازار مسکن، این بازار متاثر خواهد شد.

البته طی اواخر سال گذشته تاکنون، نرخ سود سپرده بانکی به نوعی سپر دفاعی مقابل بازار مسکن و بازار خودرو برای ورود سرمایه‌گذار و سوداگر ایجاد کرده است.

بازار سرمایه نیز از آنجایی که در فاز ارزندگی قرار دارد و هر آن احتمال اوج گرفتن آن وجود دارد، یک فاکتور دیگر معادله پساجهش مسکن است. داغ شدن نبض بورس‌بازی باعث می‌شود حواس‌ها از بازار ملک و ملک‌بازی دور شود.

مجموعه این پارامترها به معنای آن است که فاز فعلی بازار مسکن، گارانتی نشده است.

راهنمای خرید در موقعیت پساجهش

تصویر فعلی بازار معاملات مسکن چه پیغامی برای خریداران دارد؟

معمولاً در همه دوره‌های مختلف بازار مسکن -از رکود گرفته تا رونق و از التهاب قیمت گرفته تا ثبات و بی‌نوسانی- گروهی هستند که مدام این سوال را از افراد مطلع می‌پرسند؛ «وقت خرید است یا دست نگه داریم؟». به نظر می‌رسد پاسخ درخور به این پرسش، «هر زمان مناسب است» باشد.

زمان خرید مسکن را فقط فرد متقاضی می‌تواند تشخیص دهد، ضمن آنکه شرایط بازار مسکن در لحظه، برای طیف تقاضا، یکسان نیست. در یک لحظه که مثلاً فاز جهش برقرار است، زمان خرید برای تقاضای مصرفی نیست اما خانه‌نداری که بودجه حداقلی مناسب برای خرید مسکن دارد اما آن بودجه کفاف خرید خانه مناسب را نمی‌دهد، می‌تواند وارد بازار شده و با تبدیل دارایی نقد خود به آپارتمان، ارزش واقعی آن بخش از دارایی‌اش را در برابر تورم ملک، واکسینه کند. پس، اینجا هر دو مصرف‌کننده هستند اما شرایط یکی از آنها به گونه‌ای است که نخرد، برنده است و دیگری، برعکس.

در وضعیت فعلی بازار مسکن یک نکته باید مدنظر متقاضیان باشد و آن، «نسبت قیمت‌ها در مناطق شهر» است.

طی یک دوره جهش قیمت و شروع چندماهه فاز پساجهش باعث شده «نسبت منطقه‌ای قیمت مسکن» کاملاً به هم بریزد و در عین حال، این نسبت‌ها رو به تغییر برای احیای مجدد باشد.

بررسی نسبت قیمت‌ها در بازار مسکن تهران و مناطق 22گانه این کلانشهر مشخص می‌کند، مناطق جنوبی شهر با رشد بیشتر قیمت نسبت به مناطق شمالی روبه‌رو شده است.

میانگین قیمت مسکن در جنوب تهران بیش از 20 برابر شده در حالی که میانگین قیمت مناطق 1 تا 5، 19 برابر شده است.

این اضافه‌پرش در پایین‌شهر در ماه‌های آینده این‌گونه خواهد بود که «ثبات قیمت در جنوب» محسوس‌تر از مناطق شمالی است یا اگر قیمت اسمی کاهش پیدا کند، افت آن در جنوب بیش از شمال خواهد بود. به هم خوردن نسبت قیمت مسکن در مناطق شهرهای دیگر هم به چشم می‌آید.

بنابراین سمت تقاضای مصرفی باید مناطقی را در اولویت قرار دهد که استعداد برتر برای بازگشت قیمت را دارند.