متهم رکود مسکن
گفت‌وگو با شهرام آلبا درباره چشم‌انداز بازار مسکن
بازار مسکن از دوربینی متفاوت از آنچه خریداران می‌بینند، اطلاعات حیاتی و کارآمد به سیاست‌گذار می‌دهد. رکود تورمی در بخش مسکن، مصائب متعدد برای سمت تقاضا به وجود آورده است، از جمله سلب قدرت خرید خانه اول و مهاجرت اجباری زوج‌ها به بازار اجاره مسکن که آن هم باعث «تورم تاریخی در بازار اجاره» شده است. اما عموم مردم تصور می‌کنند، تورم مسکن وضعیت مناسبی برای سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها رقم زده است. در حالی که مشکلات سمت عرضه شاید کمتر از تقاضا نباشد. شهرام آلبا، دبیر گروه معماری انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز در گفت‌وگو با تجارت فردا، ریشه‌های این رکود و مشکلات به وجود‌آمده ناشی از آن را به همراه راهکارهای برون‌رفت از وضع موجود، تشریح کرده است.
♦♦♦
نبض معاملات مسکن از رکود سنگینی حکایت دارد که به‌رغم شش سال درجا زدن، نه‌تنها علائمی از برون‌رفت دیده نمی‌شود که فضای بازار برای خرید مصرف‌کننده ماه‌به‌ماه سنگین‌تر می‌شود. تحلیل شما از این وضعیت چیست؟
در ماه‌های اخیر رکود سنگین خرید مسکن، تغییرات کاهشی چشمگیری در بازار رقم زده است. در برخی مناطق بازار مسکن شهر تهران تا 20 درصد هم کاهش قیمت اتفاق افتاده است؛ این مناطق عمدتاً در شمال شهر قرار دارند. توان خرید مسکن در حال حاضر اصلاً وجود ندارد، نه اینکه فقط گروهی از اقشار که به لحاظ مالی و درآمدی ضعیف هستند، این توان را ندارند، بلکه بخش وسیعی از مردم قدرت خریدشان را در بازار مسکن از دست داده‌اند. چیزی به اسم «قشر متوسط درآمدی» دیگر در میان خانوارها وجود ندارد. اکثر مهندسان کشور با درآمدهای نسبی بالاتر از حقوق‌بگیران جامعه، در تنظیم دخل‌وخرج ماهانه زندگی‌شان دچار مشکل شده‌اند. علتش هم، تضعیف ارزش پول ملی در اثر تورم‌های بالای چند سال گذشته است، به اضافه اینکه رشد اقتصادی پایین، درآمد سرانه را کاهش داده و باعث افزایش فقر در جامعه شده است. شاید پنج درصد کل جامعه، افراد با درآمدهای پرقدرت مالی باشند که این گروه هم هیچ وقت در بازار مسکن مشکلی برای خرید نداشته‌اند و سهمشان نیز در معاملات ملک برای آنکه بازار را به سمت رکود ببرد یا رونق‌ساز شود، محسوس نبوده است. کلاً آنچه در مناطق 1 تا 3 در بازار مسکن تهران اتفاق می‌افتد را باید از معادله رونق و رکود بازار ملک و ساخت‌وساز خارج کرد. آنچه بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد، تقاضا و ساکنان مناطق دیگر شهر است. هر چند در همین مناطق بالاشهر هم، قدرت خرید تقاضای خاص تا حدودی پایین آمده است و هستند سازنده‌هایی مثلاً در یکی از بهترین محله‌های منطقه 1 تهران (بالای کاخ سعدآباد) که بیش از 100 واحد مسکونی ساخته و ماه‌هاست قصد فروش این ساختمان را دارد اما مشتری نیست. بنابراین رکود خرید مسکن بسیار سنگین است و برای سازنده‌ها بحران‌زا شده است. این حجم پایین خرید و فروش ماهانه هم که انجام می‌شود عمدتاً به تهاتر مصالح ساختمانی و آپارتمان بین سازنده و فروشنده نهاده‌های تولید مسکن برمی‌گردد که از سر ناچاری و به خاطر نبود نقدینگی در اختیار عرضه‌کننده مسکن قرار می‌گیرد.
سازنده‌هایی که در یک نقطه از شهر یا یک شهر، تعدادی آپارتمان ساخته‌شده دارند و همزمان شروع به ساخت پروژه دیگری در جای دیگری از تهران یا شهر دیگری کرده‌اند، با فروش غیرنقدی تعدادی از واحدها به مثلاً آهن‌فروش، مصالح ساختمانی خود را تعیین می‌کنند. در نمونه‌ای دیگر که در همین تهران شاهد آن بودم، سازنده‌ای برای پرداخت هزینه کابینت‌کار در یک مجتمع مسکونی چند ده واحدی، یک یا دو واحد را به شکل تهاتر فروخته است. طرف مقابل سازنده‌ها در معاملات غیرنقد، احتمالاً ضرر می‌کنند چون به جای پول نقد که در برابر تورم، رو به بی‌ارزش شدن است، ملک دریافت می‌کنند که در بلندمدت سود دارد. بخش دیگری از افزایش نسبی عرضه فروشنده‌ها در مناطقی از بازار مسکن تهران به خاطر مهاجرت‌هاست. این افراد حتی حاضرند با قیمت کمتر از سطح منطقه، بفروشند و این تا حدودی باعث تعدیل کاهشی قیمت آپارتمان در این مناطق شده است.
تا یکی، دو سال پیش، عمده عامل رکود معاملات مسکن به فضای بیرونی بازار برمی‌گشت. موضوع تحریم و جهش ارزی عاملی شد برای «انتظارات تورمی» و انرژی آن انتظارات در بازار ملک به شکل خریدهای سرمایه‌ای تخلیه شد. اما امروز آن محرک‌های تورمی تا حدود زیادی فروکش کرده است. پس چرا در بازار مسکن شاهد بازگشت سطح قیمت‌ها به قبل نیستیم؟
در بازار مسکن شهر تهران مسئله اصلی این روزها، «قیمت تمام‌شده» است. در حال حاضر هزینه ساخت، حداقل مترمربعی 22 میلیون تومان است که البته در بازار، سازنده‌ها روی 25 تا 27 میلیون تومان محاسباتشان را انجام می‌دهند. البته این رقم با احتساب مشاعات ساختمان است که اگر متراژ مفید را در نظر بگیریم، هزینه ساخت حدود 30 میلیون تومان در مترمربع برای سازنده تمام می‌شود.
راهکار درون‌بخشی برای شکست تورم ساخت و تولید مسکن وجود دارد؟
برای شکست قیمت زمین در تهران باید تعدیل‌های جدی در سیاست‌ها صورت بگیرد. سیاست‌گذاران باید به فکر «تولید زمین» برای این بازار باشند.
منظور من از «تولید زمین» چیست؟ نه اینکه زمین وارد کنیم، بلکه از ظرفیت «لکه‌های بدون استفاده در سطح شهر» یا همان قطعات ملکی قابل ساخت باید استفاده شود. نمونه این لکه‌های خاکستری یا به اصطلاح «زمین‌های ذخیره»، پادگان‌ها هستند که طبق مقررات 20 سال پیش قرار بود به بیرون از محدوده شهر منتقل شوند تا از زمین آنها استفاده ساختمانی صورت بگیرد. تعداد این پادگان‌ها و مساحت آنها که هر کدام بالای 30 هکتار است، کم نیست و ظرفیت قابل توجهی برای عرضه زمین دارد.
اینکه در طرح تفصیلی تهران برای ساخت‌وساز، سقف جمعیتی تعیین‌شده با «اقتصاد امروز ایران و پایتخت» کاملاً ناسازگار است. به دلیل تورم بالای سال‌های اخیر و گرایش خیلی از افراد جامعه به سمت سرمایه‌گذاری ملکی، شاهد مهاجرت از نقاط مختلف کشور به سمت تهران برای خرید ملک هستیم.
مثلاً از شمال کشور، کسانی که زمین کشاورزی با مساحت بالا دارند، آن را فروخته‌اند و در بازار مسکن تهران سرمایه‌گذاری کرده‌اند. اشتیاق به خرید زمین برای ویلاسازی در شمال طی سال‌های اخیر عامل تحریک زمین‌دارهای آنجا برای فروش و حرکت به سمت تهران بوده است. چنین چرخه تورم‌سازی در بازار ملک، تبعات وضعیت اقتصادی و سیاسی سال‌های اخیر بوده است. با چنین تقاضایی، تبعات محدود کردن عرضه مسکن در پایتخت، همین جهش قیمت و رکود است. پس ما معتقدیم، باید از زمین‌هایی که ظرفیت ساخت دارند، استفاده شود. بحث دیگری که می‌تواند به کاهش هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن از محل تعدیل قیمت زمین کمک کند، «حومه شهر» است. نگاهی بین ذی‌نفعان این بازار وجود دارد که «ورود به حریم» برای تامین زمین را مطرح می‌کند. یک بحث دیگر هم «افزایش طبقه» است. شهرداری می‌تواند به شکل شفاف و سراسری یک طبقه اضافه در مجوزهای ساختمانی ایجاد کند. این موضوع البته باید به شکل شفاف باشد، نه با امضاهای خاص و پنهانی، که اگر این مدلی باشد، حتماً اثر تورمی روی روند بازار ساخت‌وساز دارد. وقتی همه چیز عمومی شود، افراد جرات پیدا نمی‌کنند مجوزها را چند‌برابری بفروشند. نکته دیگری که می‌تواند به تعدیل هزینه ساخت و قیمت مسکن کمک کند، تعیین تکلیف واحدهای اداری است. در سطح شهر تهران 100 هزار واحد اداری وجود دارد که داخل ساختمان‌های مسکونی فعالیت می‌کنند. اگر با مدیریت درست شهری، در مناطقی از پایتخت، «شهرک اداری» روی همین لکه‌های خاکستری در چهار تا پنج نقطه از تهران ایجاد شود، این واحدهای اداری تجمیع می‌شوند و آن مقررات که اجازه استفاده اداری در آپارتمان مسکونی را می‌دهد، ممنوع کند، با این کار، هزینه اجاره فضای اداری برای کسب‌وکارها پایین می‌آید و واحدهای مسکونی نیز افزایش پیدا می‌کنند.
برآوردی به‌روزشده از هزینه ساخت و سهم قیمت زمین در قیمت تمام‌شده یک مترمربع بنای مسکونی دارید؟
الان یک قطعه شش هزار مترمربعی در محله قزوین در تهران، شروع به ساخت کرده که شهرداری 500 درصد تراکم ساختمانی برای آن داده که زیربنای مفید این پروژه ساختمانی حدود 30 هزار مترمربع است. هزینه ساخت و قیمت زمین برای این پروژه که در کل، قیمت تمام‌شده را شکل می‌دهد، بالای 40 میلیون تومان در مترمربع بنای مفید است. سازنده و مالک انتظار دارد 40 درصد حاشیه سود در پروژه ساختمانی کسب کند که در این صورت قیمت فروش از مترمربعی 60 میلیون تومان بالاتر می‌رود. در شرق تهران یک پروژه برج‌سازی در جریان است که هزینه‌های مربوط به قیمت تمام‌شده آن، پیش‌فروش به قیمت امروز را مترمربعی بالای 80 تا 85 میلیون تومان ممکن می‌کند. این ارقام با سطح قدرت خرید تقاضا همخوان نیست اما قیمت تمام‌شده نیز قابل کاهش نیست مگر آنکه اتفاقی در عرضه زمین صورت بگیرد. الان سهم مشارکت در ساخت هم در مناطق مختلف تهران و هم در اطراف تهران، بسیار متفاوت شده و علت آن هم اختلاف زیاد قیمت زمین و تعداد طبقات است. مثلاً در شهر جدید هشتگرد برای ساخت پروژه‌های بلندمرتبه، سهم سازنده تا 78 درصد هم تعیین می‌شود. یا در برج‌سازی در تهران هم سهم سازنده بیشتر از سهم مالک زمین می‌شود.
شما به ضرورت اصلاح سیاست‌های شهرسازی و مجوزهای ساختمانی اشاره کردید. اما بحث افزایش تراکم ساختمانی به عنوان یک راهکار مطرح‌شده، از نگاه شهرسازها، راهکار تلقی نمی‌شود بلکه «بدبخت کردن بیشتر تهران» است. ظرفیت‌های زیست‌محیطی شهر تهران از آب گرفته تا هوا و همچنین ظرفیت‌های شهری مثل گنجایش ترافیکی خیابان‌ها یا ظرفیت جابه‌جایی مترو و مواردی از این دست، از جمعیت فعلی هم کمتر است؛ افزایش تراکم ساختمانی یعنی تشدید این عدم تعادل که به نفع هیچ‌کس در شهر نیست.
بالاخره باید یک راهی برای کاهش قیمت مسکن را برویم. البته موضوع بلندمرتبه‌سازی باید با ملاحظات خاص در مناطقی که استعداد لازم را دارند، آزاد شود. ما مشاوران خوبی برای مطالعات طرح‌های جامع و تفصیلی شهر و بازنگری در مقررات و ضوابط ساخت‌وساز در پایتخت داریم. شهرداری برای آنکه راهکار کم‌ریسک و پرمنفعت برای بازتنظیم طرح تفصیلی تهران به دست بیاورد باید از این مشاوران استفاده کند، نه اینکه ما می‌شنویم برای بازنگری طرح تفصیلی تهران پیشنهاد دستمزد 14 میلیاردتومانی داده شده است؛ پول خرید یک آپارتمان یا پول یک زیرپله در ساختمان تجاری. این رقم برای چنین کار عظیمی نشان می‌دهد، عیار کار پایین خواهد بود. یک گروه متخصص کارشناس با چنین رقمی قطعاً مطالعه نمی‌کند. برای این کار مطالعاتی عظیم نه در مقیاس «یک پروژه انبوه‌سازی» که در مقیاس «وسعت شهر تهران» باید چندصد میلیارد تومان، اعتبار در نظر گرفت. معلوم است اگر حق‌الزحمه پرت برای مهم‌ترین کار در شهر تهران که بازنگری طرح تفصیلی است، در نظر گرفته شود، نتیجه‌اش قفل شدن فرآیند صدور مجوز به خاطر غیرقابل اجرایی بودن طرح است که بعداً می‌بینیم مثلاً جلوی بلندمرتبه‌سازی گرفته می‌شود، چون محتوای طرح مشکل دارد و قابل اجرا نیست و کلاً صورت مسئله را پاک می‌کنند. تنها راه ثبات مسکن، اجازه نقش‌آفرینی انجمن‌های صنفی و اتحادیه‌هاست. مصوبات لازم برای اینکه اینها بتوانند مسکن تولید کنند، باید صادر شود. الان 34 هزار معمار داریم که پروانه اشتغال به کار دارند و این جماعت می‌توانند مسکن بسازند. اما باید موانع فعالیت آنها از جلوی پایشان برداشته شود. برای این منظور باید یک شورای راهبردی خیلی سریع در شهر تهران تشکیل شود تا ابتدا لکه‌های خاکستری (زمین‌های بدون استفاده) شناسایی شود. الان مثلاً دانشگاه آزاد قطعات قابل توجهی اراضی دارد که برای آنها باید سیاست‌گذاری شود. این شورا برای نقش‌آفرینی تشکل‌های ساختمانی باید تدبیر کند، برای بلندمرتبه‌سازی، همین‌طور. مسئله دیگری که باید برای آن فکر شود، صنعتی‌سازی ساختمان است که روی کاهش قیمت تمام‌شده اثر خواهد گذاشت. هزینه نیروی انسانی در قیمت تمام‌شده مسکن، 30 درصد است و مصالح ساختمانی و تراکم نیز 70 درصد؛ این سهم‌ها تا سال گذشته بود. اما الان سهم هزینه نیروی انسانی به 40 تا 50 درصد رو به افزایش است و همین یک مانع عرضه است. با صنعتی‌سازی می‌شود سهم هزینه نیروی انسانی را به 28 درصد رساند. با صنعتی‌سازی، انبوه‌سازی بالای 5 تا 10 هزار واحد شکل می‌گیرد و «پرت مصالح ساختمانی» که الان هفت درصد است به سه تا چهار درصد کاهش پیدا می‌کند. همچنین موضوعات کاهش مصرف انرژی هم در ساختمان‌هایی که صنعتی ساخته می‌شود، تحقق پیدا می‌کند. کیفیت ساخت نیز افزایش پیدا می‌کند. این شورا باید روی بحث «متراژ ساخت» هم تجدیدنظر اساسی کند. چرا در اروپا، خانه‌های 45 تا 60 مترمربعی ساخته می‌شود و هیچ اشکال و عیبی هم ندارد، تازه آنجا که کشورهای توسعه‌یافته هستند، یا مثلاً در مسکن ملی در کشور متراژ واحدهای مسکونی 85مترمربعی است اما برای ساخت آپارتمان‌های با مساحت سازگار با قدرت خرید و اجاره مسکن، ما مشکل داریم؟ بحث دیگر، «پارکینگ اجباری» است که این هم باید از ضوابط ساخت حذف شود. در کشورهای توسعه‌یافته، پارکینگ‌های آزاد تامین می‌شود و سازنده مجبور نیست برای تامین پارکینگ، متراژ غیرمفید ساختمان را بالا ببرد. حذف اجبار به پارکینگ تا 30 درصد هزینه ساخت را کاهش می‌دهد.
با وضعیت موجود فکر می‌کنید رکود مسکن چقدر ادامه پیدا کند؟
تا زمانی که حقوق و دستمزد ماهانه یک مهندس دارای 20 سال سابقه کار به حداقل 1500 دلار نرسد، قدرت خرید مسکن احیا نمی‌شود و بازار مسکن از رکود خارج نخواهد شد. سطح دستمزدها باید بتواند قسط تسهیلات بانکی را پوشش دهد؛ دستمزد باید 60 میلیون تومان باشد تا بتواند 27 تا 30 میلیون تومان در ماه قسط بپردازد.
