اجاره‌نشین‌ها

یک مراجعه تنها چند‌دقیقه‌ای به بازار آنلاین «فایل‌های اجاره آپارتمان» در حوزه بازار مسکن تهران، شیوع گسترده «نوعی درخواست» از سمت گروهی از مستاجرها را نشان می‌دهد.

مستاجرهای نسل Z در بازار اجاره‌نشینی پایتخت -گران‌ترین جای ایران برای اجاره آپارتمان- برای دور زدن «هزینه سنگین اجاره‌خانه»، پیشنهاد «هم‌خانه‌ای» را در بازار آنلاین عرضه آپارتمان مطرح می‌کنند.

تعداد این پیشنهادها در برخی مناطق متوسط رو به پایین شهر -به لحاظ هزینه تامین مسکن- به شکل قابل توجهی گسترده است.

درخواست «مستاجر دوم و سوم» یا همان «هم‌خانه‌ای» که عمدتاً از سوی مجردهای شاغل با میانگین سن 20 تا کمتر از 30 سال وجود دارد، راهی شده برای کنار آمدن با شرایط تورمی و ملتهب بازار مسکن.

این نوآوری اما در مقایسه با نوآوری‌های امروز نسل Z در شرکت‌ها و کسب‌وکارهایی که آنها در آنجا فعالیت می‌کنند، یک فرق اساسی دارد؛ جنس اولی، از سر اجبار برای «تحمل شرایط سخت اقتصادی» است، در حالی که مابقی با منشأ انگیزه و برای «بهبود شرایط زندگی آن فرد و توسعه (رشد) اقتصادی» اتفاق می‌افتد.

مسکن نسل Z چه خصوصیتی دارد؟

اگر تحقیقات میدانی از شاغلان چند شرکت بخش خصوصی در گروه سنی حول‌وحوش 25 سال و همچنین گپ‌و‌گفت مستقیم با همین افراد را معیار سنجش سطح هزینه و درآمد نسل Z قرار دهیم، در این صورت می‌توان گفت: درآمد ماهانه حقوق‌بگیران نسل Z حدود یک میلیون تومان از اجاره‌بهای ماهانه آپارتمان‌های مورد جست‌وجوی این متقاضیان کمتر است یا هم‌سطح آن است. مگر آنکه، موجر بخشی از رقم اجاره‌بها را که در حال حاضر برای همین واحدهای مسکونی در مناطق محل جست‌‌وجوی نسل Z، متوسط 20 میلیون تومان است، به صورت پول‌پیش دریافت کند تا رقم اجاره ماهانه به همان نسبت کاهش یابد.

سطح بسیار نزدیک هزینه مسکن و درآمد ماهانه این نسل در تهران را اگر با فاصله این دو شاخص اقتصادی برای سایر تهران‌نشین‌ها مقایسه کنیم، تحلیل ماجرای شیوع «ایده هم‌خانه‌ای» امکان‌پذیر می‌شود.

در بازار مسکن شهر تهران سهم هزینه مسکن از درآمد خانوارها به‌طور متوسط چیزی در حدود 80 درصد است که البته این هم، سهم بسیار نامتعارف و سنگینی در مقایسه با «نرم جهانی» است که حداکثر 30 درصد است.

نسل Z برای اجاره‌نشینی به عنوان تنها گزینه «تامین مسکن» خود، از آپارتمان اشتراکی با سایر همکاران یا دوستانی که از قبل با آنها دانشجو بوده است بهره می‌برد تا بلکه «سهم مسکن» در سبد زندگی‌اش را کاهش دهد.

در این حالت، دو‌مستاجری باعث رسیدن این سهم به نصف سبد هزینه‌ای و سه‌مستاجری در یک آپارتمان نیز باعث افت سهم مسکن به سطح متعارف می‌شود.

اما ظاهر این حالت، «طبیعی شدن شرایط هزینه مسکن» است؛ در واقعیت «کیفیت زندگی» نسل Z چه در حالت سهم بسیار سنگین هزینه مسکن و چه در حالت چند‌مستاجری در یک آپارتمان به‌شدت تضعیف می‌شود و پارامترهای رفاه سکونتی را تخریب می‌کند.

طی دو، سه سال گذشته این کیفیت زندگی آسیب جدید دید. شاغلان نسل Z در مواجهه با تورم سریالی اجاره مسکن، محله‌های خود را در مناطق متوسط و متوسط رو به بالا در تهران تغییر کاهشی دادند و به سمت مناطقی مهاجرت کرده‌اند که اجاره‌بها در آنجا به اندازه 55 درصد محل سکونت قبلی‌شان است.

حتی تا همین سال گذشته، این گروه به صورت دومستاجری در یک واحد مسکونی زندگی می‌کردند و امسال برای قرارداد جدید اجاره سراغ عضو سوم رفته‌اند.

تا پیش از سال جاری بر اساس نتایج پژوهش‌های میدانی که گروه مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد» از وضعیت هزینه مسکن و هزینه‌های زندگی نسل Z انجام داده بود، این افراد به قدری تحت فشار تامین هزینه اجاره‌نشینی قرار داشتند که قدرت پس‌انداز آنها یک میلیون تومان در ماه برآورد می‌شد. بعضاً «هزینه‌های ناگهانی پیش‌بینی‌نشده» در طول سال نیز همان پس‌انداز ماه‌های قبل را به «صفر» می‌رساند.

در حال حاضر نیز با توجه به اینکه از یک‌سو، سطح تورم اجاره کم نشده و از سوی دیگر اختلاف آنچنانی بین رشد دستمزدها و تورم عمومی به وجود نیامده، بسیار بعید است «قدرت پس‌انداز» نسل Z تغییر محسوس (ترمیم) نسبت به سال گذشته و سال قبل از آن پیدا کرده باشد.

رویای «مسکن» هم ندارند...

اگر خانوارهای مستاجر در وضعیت امروز اقتصاد ایران -افت واقعی درآمد سرانه از یک‌سو و بلعیده شدن سهم زیادی از درآمد سالانه به‌وسیله هزینه مسکن و سایر هزینه‌های زندگی در اثر تورم بسیار بالاتر از سطح تاریخی تورم عمومی- ده‌ها سال باید رویای خانه‌دار شدن را در سر داشته باشند تا بلکه با پس‌اندازهای حداقلی تدریجی روزی صاحب مسکن شوند، نسل Z اما همین «رویا» را هم ندارد.

از نگاه گروه شغل‌اولی یا همان نسل Z که به‌تازگی وارد محیط کار شده است، خانه‌دار شدن بیشتر شبیه معجزه می‌ماند تا واقعیت.

این گروه از شاغلان با سابقه بسیار کمی که در محیط کار دارند، از اعتبار لازم برای استفاده از تسهیلات یا امکاناتی که بعضاً شرکت‌ها یا سازمان‌ها برای خانه‌دار کردن پرسنل‌شان توزیع می‌کنند، معمولاً محروم می‌مانند.

تجربه شکل‌گیری تعاونی‌های مسکن طی یکی، دو دهه اخیر در شرکت‌ها نشان داده است، گزینش‌ها از بین کارمندان با معیارهای «حقوق ماهانه بالا و قابل اتکا» و همچنین «سابقه کاری بالا» صورت می‌گیرد.

به همین خاطر، آنها امیدی حتی بسیار حداقلی هم برای صاحب‌خانه شدن ندارند.

اما درباره اینکه نسل Z در مسیر تامین مسکن ملکی، حتی رویا هم برای خودش ندارد، علت دومی هم مطرح است.

تفاوت شغل‌اولی‌های امروز اقتصاد ایران با مثلاً دهه 80 به «وضعیت متفاوت بازار مسکن» برمی‌گردد.

کسانی که در دهه 80، تازه ‌وارد بازار کار شدند، از «قدرت خرید مناسب» در برابر سطح قیمت مسکن برخوردار بودند. آن زمان، خبری از جهش‌های سریالی قیمت آپارتمان نبود، ضمن آنکه سطح تورم عمومی نیز مثل الان، صعودهای بلند نداشت.

در آن مقطع، جمعیت جوان شاغل می‌توانست بعد از یک دوره جهش قیمت مسکن و در اواخر فاز رکود بازار ملک، برای خرید خانه اقدام کند. آن زمان، بانک‌ها نیز از وضعیت مناسب منابع برای پرداخت تسهیلات مناسب خرید مسکن برخوردار بودند. ضمن آنکه، موجودی بازار مسکن به لحاظ عرضه واحدهای در نوبت فروش، مناسب بود.

در مقطعی مثل سال 1388 یا سال 1395 که بازار مسکن «دو سال بعد از جهش قیمت» را تجربه می‌کرد، گروه وسیعی از زوج‌های جوان توانستند از بازار اجاره مسکن به بازار خرید منتقل شوند و به سلامت از آن عبور کنند.

در حال حاضر اما «شش سال جهش قیمت مسکن» باعث پرتاب «قدرت خرید خانه اول» به منطقه بسیار دورتر از دسترسی به کلید آپارتمان ملکی شده است.

در تهران طبق آمارهای رسمی مربوط به قیمت‌ها و هزینه و درآمد سال 1402، بیش از 150 سال طول می‌کشد تا یک خانوار بتواند با «پس‌انداز طبیعی» صاحب مسکن شود.

در کشور نیز این رقم بالای 50 سال برآورد می‌شود.

به این ترتیب تقریباً همه مولفه‌های محیط زندگی نسل Z علیه خانه‌دار شدن اوست.

چشم‌انداز مسکن نسل Z

جمعیت جوان شاغل در حال حاضر با توجه به اعداد و ارقام مربوط به درآمد و هزینه‌های زندگی‌شان، عملاً به «خانه‌دار شدن» فکر نمی‌کنند؛ اما آیا این «ناامیدی کامل» دائمی خواهد بود؟

دو مولفه در ادامه مسیر زندگی نسل Z می‌تواند معادله «مسکن» آنها را تغییر اساسی دهد.

مولفه اول، «مهاجرت» است و موضوع دوم، «تعدیل قیمت مسکن».

طی سال‌های اخیر گروه قابل توجهی از نسل Z نه‌تنها ساکن تهران که از ساکنان خیلی از شهرهای دیگر کشور، یا به فکر مهاجرت بودند یا سرانجام مهاجرت کردند.

شرایط مربوط به آینده شغلی آنها و همچنین محدودیت‌هایی که برای توسعه دانش برای این گروه وجود دارد، باعث شده این افراد به فکر مهاجرت باشند (موانع مرتبط با تحریم، ورود تکنولوژی و فناوری‌های یادگیری مدرن را سخت یا غیرممکن کرده است؛ ضمن آنکه وقتی هزینه اجاره مسکن نسل Z بالاتر از حد متعارف است، این گروه مجبور است از هزینه‌های مربوط به آموزش خود فاکتور بگیرد).

تجربه آنهایی که طی سه، چهار سال گذشته مهاجرت کرده‌اند و جذب دانشگاه‌های کشورهای غربی شده‌اند، نشان می‌دهد، نسل Z ساکن تهران تقریباً بعد از حدود دو سال از «زندگی در مقصد مهاجرتی‌اش»، تفاوت هزینه مسکن را کاملاً احساس می‌کند و خیلی زود می‌تواند نسبت به «پس‌انداز درخور» اقدام کند. به این ترتیب، یک اتفاق مطلوب برای این گروه در حوزه تامین مسکن، بعد از مهاجرت است که رخ می‌دهد. هرچند مهاجرت، خود باعث اتفاقاتی می‌شود که مهاجران چندان نسبت به آن، حس خوبی ندارند.

مولفه دوم، مستقل از مهاجرت است، به این معنا که اگر طی سال‌های آینده شرایط درونی بازار مسکن و همچنین متغیرهای بیرونی اثرگذار روی رفتار قیمت آپارتمان و اجاره‌بها در مسیری قرار بگیرد که «اضافه‌پرش» قیمت مسکن و اجاره‌بها، با شروع کاهش اسمی و ثبات (افت واقعی)، تخلیه شود، در این صورت قدرت خرید و پس‌انداز نسل Z ترمیم و سپس تقویت خواهد شد و می‌تواند به تدریج، «رویای خانه‌دار شدن» را در سر بپروراند و بعد از مدتی هر چند طولانی، صاحب‌خانه شود.

مولفه سوم برای مسکن نسل Z

علاوه بر دو مولفه موثر بر آینده مسکن نسل Z، می‌توان درباره مولفه سومی هم صحبت کرد؛ تسهیلات بانکی.

طی سال‌های گذشته، سقف تسهیلات خرید مسکن متناسب با تورم تاریخی در این بخش، تعدیل نشد. نتیجه آن شده که امروز قدرت خرید وام 400 میلیون‌تومانی معادل 5 /4 مترمربع از یک آپارتمان است!

این در حالی است که وام خرید مسکن باید بتواند 80 درصد از بهای خرید را پوشش دهد و در بدترین حالت، این نسبت باید 50 درصد باشد. در حال حاضر حتی اگر مبلغ وام خرید مسکن 10 برابر شود تا 60 درصد از بهای خرید آپارتمان در تهران را پوشش دهد، اقساط ماهانه آن، «کاملاً خارج از استطاعت پرداخت قسط نسل Z است».

در این مسیر دو اتفاق لازم است رخ دهد؛ اتفاق اول دستیابی اقتصاد ایران به رشد اقتصادی پایدار برای سال‌های متوالی است تا از این مسیر درآمد سرانه خانوارها افزایش یابد و برای دسترسی به وام خرید مسکن و پرداخت قسط، توان‌پذیر شوند. اتفاق دوم نیز رشد ظرفیت تولید و اشتغال برای توانایی‌های نسل Z است تا از این مسیر نیز امکان افزایش حقوق و دستمزدشان فراهم بیاید.

تکلیف دولت برای مسکن نسل Z

به نظر می‌رسد در این میان، دولت نیز تکلیف بزرگی برای «سازگارسازی بازار مسکن با شرایط اقتصادی نسل Z» بر عهده دارد.

در حال حاضر یک شکاف بزرگ میان جنس عرضه و جنس تقاضای نسل Z در بازار مسکن وجود دارد. این شکاف به مساحت واحدهای مسکونی در حال ساخت مربوط می‌شود.

متوسط مساحت واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی بالای 120 مترمربع است؛ این وضعیت مربوط به سال گذشته و دو سال گذشته نمی‌شود. طی سال‌های گذشته تاکنون همواره این موضوع وجود داشته است. در کشور، این رقم از تهران هم بیشتر و حول‌وحوش 150 مترمربع است.

اما در مقابل، دست‌کم 30 درصد خریداران مسکن، واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 70 مترمربع خریداری می‌کنند. سهم این واحد از ساخت‌وساز زیر دو درصد است.

میانگین مساحت واحدهای مسکونی در تهران از 81 مترمربع در سال 1380 به 86 مترمربع در سال 1390 و همچنین 97 مترمربع در سال 1399 افزایش یافته و عملاً متراژ عرضه، خلاف جهت متراژ تقاضا حرکت کرده است. مانع «ساخت واحدهای مسکونی کوچک»، الزام به تامین پارکینگ است؛ در حالی که این الزام باعث شده «سهم قابل توجهی از کل زیربنای ساختمان صرف مشاعات شود»؛ نسبت متراژی مشاعات به کل زیربنا در تهران از 34 درصد در ابتدای دهه 1380 به 37 درصد در سال 1390 و همچنین 41 درصد در سال 1399 افزایش یافته است. نسبت بالای مشاعات به کل زیربنای ساختمان مسکونی باعث شده 10 تا 30 درصد هزینه ساخت، صرف همین مشاعات و تامین پارکینگ شود که اگر مقررات شهرداری‌ها به سمت حذف شرط پارکینگ و کاهش مشاعات برود، «قیمت تمام‌شده ساخت و فروش» به همین نسبت افت می‌کند. نیمی از خانوارهای کشور خودرو شخصی ندارند و در تهران این رقم 30 درصد است بنابراین «الزام به تامین پارکینگ» برای همه ساخت‌وسازها، اقدامی زائد، خلاف روند تقاضای مسکن و محرک رشد قیمت است.

از همین‌رو انتظار می‌رود دولت چهاردهم با اصلاح سیاست‌های ناظر بر روند صدور جواز ساخت‌وساز از سوی شهرداری‌ها، مقررات مزاحم برای کاهش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن را از سر راه بردارند تا از این طریق امکان تعدیل قیمت و سپس اجاره‌بها به وجود بیاید.