رنج بی‌مسکنی
گفت‌وگو با بیت‌اله ستاریان درباره عواقب اجتماعی جهش اجاره‌بها
بازار اجاره از همان روزهای ابتدایی امسال با جهش قیمت روبه‌رو است. موجران، قیمت‌های پیشنهادی‌شان را بالا برده‌اند و مستاجران هم در شرایط سخت و تنگنا قرار گرفته‌اند. در این وضعیت حتی بسیاری پیش‌بینی کرده‌اند روند افزایش قیمت‌ها در فصل اجاره هم تداوم یابد. بیت‌اله ستاریان، استاد دانشگاه تهران معتقد است، در صورت تداوم وضع موجود، تداوم افزایش اجاره‌بها بسیار محتمل است. این تحلیلگر بازار مسکن به پیامدهای نامطلوب جهش قیمت‌ها در بازار اجاره همچون مهاجرت معکوس منفی هم اشاره می‌کند. در ادامه مشروح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
♦♦♦
گزارش‌های میدانی از بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد موجران قیمت‌های پیشنهادی خود را تغییر داده‌اند و دست‌کم آن را 50 درصد بالا برده‌اند. البته برای فصل اجاره هم همچنان گمانه‌زنی‌ها حاکی از رشد قیمت‌هاست. برخی حتی عنوان کرده‌اند که باید منتظر شرایط سخت‌تر برای مستاجران در سال جاری و حتی سال بعد هم باشیم. شما وضعیت بازار اجاره را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ دلیل اصلی افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره چه می‌تواند باشد؟
ما بازار اجاره وسیعی داریم که این بازار با خانه‌های اجاره‌ای برای افراد و بخش خصوصی است، هر چند بخشی از اجاره‌داری هم برای سازمان‌های اجتماعی است اما در شهرهای بزرگ در کشورمان اغلب این بازار اجاره برای افراد حقیقی و بخش خصوصی است.
صنعت اجاره عمدتاً تابعی از قیمت مسکن است. یکی از دلایل افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره این است که چون قیمت مسکن افزایش می‌یابد، قیمت اجاره هم به عنوان تابعی از آن با همان نسبت افزایش می‌یابد. بدین معنا که با افزایش قیمت مسکن، قیمت‌ها در بازار اجاره هم در فصل اجاره خودش را نشان می‌دهد، چون طبیعت تغییرات قیمتی در بازار اجاره هم به مثابه بازار مسکن به صورت روزانه و ماهانه اتفاق می‌افتد و در نهایت در فصل جابه‌جایی که بیشتر در فصل تابستان و تعطیل شدن مدارس است، خودش را نشان می‌دهد. بررسی بازار اجاره نشان می‌دهد، اگر کالایی 70 درصد افزایش قیمت یابد، به همان میزان 70 درصد هم اجاره‌بها افزایش می‌یابد. اگر سال‌های بعد هم همان میزان قیمت کالا افزایش یابد، به همان تناسب اجاره‌بها هم بالا می‌رود و این چرخه تداوم می‌یابد. این یک عرف و قاعده در همه دنیاست.
البته در همه کشورها بخشی از مردم مشکل تامین مسکن دارند که در آنجا اجاره‌داری به صورت اجتماعی صورت می‌گیرد. هر چند که بخش عمده و غالب این مشکل را ندارند و عده معدودی هستند که از این حمایت خاص دولت برخوردارند. در واقع در اغلب مناطق دنیا به تناسب جمعیت، مسکن ساخته می‌شود و بخشی از آنها در قالب مسکن اجتماعی به صورت حمایتی به افراد اجاره داده یا واگذار می‌شود. قوانین اجاره‌داری هم به گونه‌ای است که همه افراد در زمینه تهیه مسکن باید تامین شوند که به نوعی اجحاف میان فقرای آن جامعه و دیگر افراد متمول صورت نگیرد.
ما در ایران چنین سازمان‌هایی نداریم و در واقع قوانین خاص خود را داریم که رابطه بین موجر و مستاجر در قوانین مدنی ما هم دیده شده است. افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در صورت تداوم شرایط کنونی، نه‌تنها امسال، بلکه در سال آینده هم دیده می‌شود و قدر مسلم اثر خود را به جای خواهد گذاشت. متاسفانه باید بگویم که با تداوم این شرایط فاجعه وحشتناک‌تر خواهد شد و این در حالی است که ما اغلب منتظر این هستیم که ببینیم چه اتفاقی می‌افتد و عملاً کاری از پیش نمی‌بریم. البته گاهی مصوبه‌ها، طرح‌ها و قوانینی تصویب می‌کنیم که رهن مستاجران را در قالب تسهیلات به آنها پرداخت می‌کنیم که همین مساله خودش می‌تواند به بازار اجاره سیگنال افزایشی دهد. عموماً مصوبه‌ها و طرح‌هایی از این دست نباید به صورت مداوم یا چند بار تکرار شود و این‌گونه مصوبه‌ها باید تنها به صورت موقتی تصویب شوند. نمی‌شود شما به صورت مستمر طرح‌هایی از این دست را به تصویب برسانید و بدون برنامه‌ریزی کار را به پیش ببرید. البته این را هم بگویم که برنامه‌ریزی و ساماندهی مسکن نیازمند فرصت و زمان‌بر است و ما متاسفانه فرصت هم نداریم. همین اعطای تسهیلات به مستاجران خودش نوعی سَم برای بازار است چرا که می‌تواند بازار را دوباره ملتهب کند. در واقع برنامه‌ریز با اقدام‌هایی از این دست تنها باید به دنبال این باشد که از لحاظ زمانی فرصتی بخرد که بتواند برنامه‌های جامعش را پیاده کند اما متاسفانه ما برنامه‌ای نداریم و وقتی برنامه‌ای هم نداشته باشیم مشکل را مضاعف می‌کند و البته بیشتر کارها و اقدام‌ها هم جنبه شعاری و تبلیغاتی پیدا می‌کند.
شما در پرسش قبلی به صورت مبسوط به وضعیت بازار اجاره پرداختید و تاکید کردید که در صورت تداوم شرایط موجود، قیمت‌ها در بازار اجاره دوباره میل به صعود پیدا می‌کند. حتی اقدام‌های موقتی دولت و مُسکن‌های فعلی را چاره‌ساز نمی‌بینید، پرسش ما در ارتباط با پرسش قبلی است و البته بیشتر هم بسط موضوع قبلی است که چرا بازار اجاره دچار جهش و شوک قیمتی شد؟
ما مشاهده می‌کنیم که جهش در بخش مسکن با افزایش بالای قیمت مسکن صورت گرفت. مسکن در وضعیت رکودی قرار داشت اما به یکباره به صورت ناگهانی جهش یافت و عوامل وابسته به آن یعنی اجاره هم به تناسب و در تابعی از آن افزایش و جهش یافت.
نکته مهمی که باید به آن اشاره کنم این است که شکل رکود از حالت قبلی خارج شده است، قبلاً در همه بخش‌های مسکن رکود صورت می‌گرفت اما اکنون این وضعیت تغییر کرده و به‌طور مثال اگر در خانه‌های بزرگ‌متراژ یا کلنگلی شرایط رکودی بود، در خانه‌های کوچک‌متراژ این وضعیت برعکس و شرایط رونقی است. پیشتر شکل رکود این‌طور بود که در همه بخش‌های بازار مسکن این رکود دیده می‌شود اما اکنون حالت دیگری را مشاهده می‌کنیم. همچنین اگر به صورت مثال قیمت‌ها به صورت ماهانه شش یا هفت درصد بالا می‌رود، در بازار اجاره هم این افزایش اندک اما مستمر جمع می‌شود و به یکباره در فصل اجاره خودش را نشان می‌دهد که باعث جهش قیمت‌ها می‌شود. به‌طور مثال زمانی که قیمت آپارتمان مسکونی در سال قبل نزدیک دو میلیارد تومان بود، اکنون بهای آن به 5 /3 میلیارد تومان رسیده است، قطعاً مستاجر نمی‌تواند همان آپارتمان را با همان اجاره سال قبل کرایه کند. به همین دلیل بسیاری که سال قبل نتوانستند از پس مخارج اجاره بربیایند، قطعاً امسال هم نمی‌توانند از پس مخارج اجاره بربیایند و همین مساله آنان را مجبور می‌کند که واحد مسکونی را تخلیه کنند و به نوعی کوچ معکوس صورت می‌گیرد. این اتفاق در حال رخ دادن است، مستاجری که 10 سال در یک محله یا منطقه‌ای از شهر زندگی می‌کند، اکنون باید به حاشیه شهرها یا حتی بیرون شهرها رانده شود و به یک مکان نامرغوب‌تر و محله پایین‌تر برود و با گرانی اجاره‌بها در شهرها، حاشیه‌نشینی در شهرها افزایش یابد.
شما در ادامه صحبت‌هایتان با اشاره به روند افزایش اجاره‌بها و جهش قیمت‌ها به اتفاقاتی همچون کوچ معکوس اشاره کردید که می‌تواند از نتایج ناخواسته این وضعیت باشد. به نظرتان با تداوم شوک قیمت‌ها و افزایش اجاره‌بها، چه اتفاقات نامطلوب دیگری ممکن است در اطراف ما رخ دهد. اساساً جهش اجاره‌بها و افزایش ادامه‌دار قیمت مسکن چه پیامدهای نامطلوب دیگری می‌تواند به همراه داشته باشد؟
ببینید با تداوم افزایش قیمت اجاره که تابعی از افزایش قیمت مسکن است، نوعی مهاجرت در شهرها اتفاق خواهد افتاد؛ بدین معنا که مهاجرت از شهرهای بزرگ مدرن به شهرهای کوچک شکل می‌گیرد. با این رخداد، افراد مجبورند کسب‌وکار خود را در شهرهای بزرگ از دست بدهند چون این کار برایشان در شرایط تورمی و جهش قیمت‌ها به‌صرفه نیست. در این وضعیت افراد از صبح تا شب کار می‌کنند که بتوانند هزینه‌های زندگی‌شان را تامین کنند، اما با تداوم این وضعیت افراد فقط می‌توانند اجاره‌بها را پرداخت کنند و آن‌وقت است که کسب‌وکار ارزش خودش را از دست می‌دهد و دیگر برای فرد صرفه اقتصادی ندارد. در واقع منابع درآمدی افراد دیگر کفاف زندگی‌شان را نخواهد داد و آنان مجبور می‌شوند به سمت شهرهای کوچک برگردند. این نوع مهاجرت معکوس، خطرناک است. چرا که باعث می‌شود افراد در شهرهای کوچک سرمایه‌گذاری کنند. مهاجرت معکوس منفی برعکس مهاجرت معکوس مثبت فضای سرخورده و عواقب اجتماعی بدتری به دنبال دارد و می‌تواند خطرناک ارزیابی شود.
یادمان نرود مسکن ابعاد اجتماعی و سیاسی وسیعی دارد. جوانی که می‌خواهد حیات اجتماعی‌اش را شروع کند و به اصطلاح تشکیل خانواده دهد، نخستین دغدغه‌اش مسکن خواهد بود، چون در سرپناه بودن است که خانواده شکل می‌گیرد. زمانی که این خواسته و دغدغه از او سلب می‌شود، یعنی آن جوان تمام امید و حیات و آینده خود را از دست می‌دهد. در آن وجه و موقعیت نیز او ناامید می‌شود، آن‌وقت پرسش ما این است که چرا ناامیدی گسترش می‌یابد. شما نمی‌توانید به جوان امید واهی دهید، چرا که آن جوان محاسبه می‌کند اگر تشکیل خانواده دهد باید سرپناه داشته باشد و آیا می‌تواند آن سرپناه را تامین کند یا خیر. زمانی که محاسبه و فکر می‌کند می‌داند که این نیاز دست‌یافتنی است یا خیر؟ در این وضعیت قطعاً اگر شرایط مهیا نباشد، پیامدهای اجاره یا خرید مسکن بسیار وحشتناک و تاسف‌آور است.
یک کارمند ساده در شهر از اول تا آخر هر ماه دغدغه اصلی‌اش صاحب‌خانه است و اینکه آیا می‌تواند اجاره‌بها را پرداخت کند یا خیر؛ تمام دغدغه آن فرد این است که بتواند در همان خانه ساکن شود و اجاره‌بها را بتواند پرداخت کند. همین مساله برای او در سطح فردی ناامنی روانی و در سطح کلان و وسیع‌تر ناامنی اجتماعی ایجاد می‌کند. همین ناامنی در خانواده و جامعه گسترش می‌یابد و می‌تواند پیامدهای نامطلوب روانی و اجتماعی داشته باشد.
به همین دلیل است که مسکن تنها یک مقوله فنی مهندسی نیست، بلکه در سطح بسیار وسیع‌تر یک مقوله اجتماعی، اقتصادی، روانی، بهداشتی و امنیتی است که مسائل فنی مربوط به تکنولوژی ساخت آن اساساً جزو فرعی‌ترین مسائل آن است.
با توجه به فضایی که از وضعیت بازار اجاره تشریح و توصیف کردید، در صورتی که ادامه وضعیت تورمی موجود دنبال شود، به نظر می‌رسد که حتی شرایط می‌تواند حتی بدتر هم بشود. دورنمای بازار اجاره را چگونه می‌بینید، به نظرتان اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ به کدام‌سو می‌رود؟
شرایط کنونی بسیار تاسف‌آور است. تصمیم‌ها و اقدام‌های نامناسبی در این پنج دهه اخیر در بخش مسکن اتفاق افتاده که به این وضعیت بغرنج رسیدیم و متاسفانه در شرایط کنونی چاره‌ای نیست اما همان روند صعودی و خیز قیمت‌ها در سال‌های گذشته اتفاق افتاده است، در صورتی که همین شرایط فعلی تداوم پیدا کند، جهش قیمت‌ها در بازار اجاره می‌تواند دوباره تکرار شود، در آن‌صورت تنش‌های اجتماعی هم بیشتر خواهد شد. با این وضعیت اجاره‌بها شما چطور می‌توانید ازدواج کنید یا تشکیل خانواده دهید. نمی‌توانید مقوله مسکن را از خانواده و ازدواج جدا بدانید، با این وضعیت قیمت‌ها عوارض‌های نامطلوب قابل شمارش نیستند. در صورت تداوم وضعیت کنونی مشکلات و چالش‌ها برای افراد جامعه مضاعف‌تر خواهد شد.
متاسفانه هر دولتی هم به فراخور خودش و سیاسی‌کاری برنامه‌ای ارائه می‌دهد که این برنامه‌ها دردی را دوا نمی‌کند و تنها با تعابیر مختلف مثل مسکن مهر، مسکن اجتماعی یا مسکن نهضت ملی بدون برنامه به این عرصه ورود می‌کنند. گاه وقتی آدم به صورت تحقیق و تجربه به این مسائل نگاه می‌کند، احتمال می‌دهد که انگار برای بدترشدن اوضاع، عمدی در کار است.
در اغلب دنیا عمده‌ترین مساله اقتصادی و نزدیک 95 درصد تولید در اختیار بخش خصوصی است، در ایران بخش خصوصی بسیار عاجز است و باید بدانیم که عجز آن ناشی از چیست. باید سیاستمداران و دولتمردان این پرسش را نزد بخش خصوصی ببرند که درد آنان چیست و چرا آنان نمی‌توانند مشکلات بخش مسکن را حل کنند، بخش خصوصی در ایران متاسفانه بسیار فقیر است اما برخلاف ایران در تمام دنیا، بخش خصوصی آزاد است و می‌تواند به تناسب حوزه اختیارات بسیاری از مشکلات را حل کند. بخش خصوصی در ایران به مثابه شناگر ماهر و قهرمانی است که دست و پایش را بسته‌ایم و به او می‌گوییم در استخر شنا کن.
شما در پایان صحبت‌هایتان به وضعیت بخش خصوصی اشاره کردید. به نظرتان راه‌حل معضلات بخش مسکن یا بخش اجاره در ایران چه می‌تواند باشد، چه توصیه‌ای به سیاستگذار دارید؟
دولتمردان و سیاستمداران نه‌تنها باید برای بخش خصوصی مانعی ایجاد نکنند بلکه باید در جهت تقویت و رشد او گام بردارند. به‌طور مثال طراحی ابزارهای مالی برای بخش خصوصی می‌تواند بسیار موثر باشد. ما در بخش خصوصی یک خریدار، یک تولیدکننده و یک سرمایه‌گذار داریم، دولت باید رابطه‌ای را با بخش خصوصی طراحی و ایجاد کند که تولیدکننده به جای تولید پنج واحد مسکن، بتواند 50 واحد مسکن تولید کند.
باید دولت‌ها به گونه‌ای رفتار کنند که بخش خصوصی جسارت کافی برای سرمایه‌گذاری یا تولید داشته باشد. انجام این اقدام‌ها هم نه وظیفه وزارت راه و شهرسازی، بلکه وظیفه وزارت امور اقتصادی و دارایی یا بانک مرکزی است و این دستگاه‌ها باید گام بردارند که متاسفانه انگار اصلاً در فکر ارائه راه‌حل یا برنامه نیستند.
