افول سفره و مسکن
گفت‌وگو با فرشید پورحاجت درباره چشم‌انداز بازار مسکن
بازار مسکن چه در سمت عرضه و چه در سمت تقاضا با چالش روبه‌رو است. توان متقاضیان مصرفی مسکن به شدت کاهش یافته؛ به‌طوری که بسیاری از مردم رویای خرید مسکن را در سر دارند. در سمت عرضه هم بخش خصوصی با چالش‌های جدی روبه‌رو است؛ به‌طوری که تعداد ساخت‌وسازها در سال گذشته نسبت به سال قبل از آن، کم شده است. فرشید پورحاجت، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن بر این باور است که به دلیل اینکه اتفاق خاصی نیفتاده است، چالش‌ها در زمینه تولید مسکن در سال 1402 به مثابه سال گذشته تداوم می‌یابد. از نگاه پورحاجت تورم بازیگر اصلی حوزه مسکن و ساختمان در سال 1402 خواهد بود و رکود هم به دنبال آن می‌تواند بخشی از این بازار باشد. در ادامه مصاحبه تجارت فردا با این عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن را می‌خوانید.
♦♦♦
بازار مسکن از اواخر سال گذشته شاهد تحرکات جدید قیمتی بود و این در حالی است که فروشندگان در بازار مسکن بعد از تعطیلات نوروزی قیمت‌های پیشنهادی خود را تغییر داده‌اند. از نگاه فعالان و کارشناسان بازار مسکن، شیب تند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن باعث تعمیق رکود می‌شود و حتی نشانه‌های آن را در بخشی از بازار برجسته می‌دانند. می‌خواهم به عنوان پرسش نخست و مقدمه از شما بپرسم آیا به باور شما بازار مسکن در تله رکود و تورم گرفتار شده است؟
بازار مسکن تحت تاثیر بازارهای موازی از جمله نوسان‌های ارزی و سیاست‌های پولی کشور است. مدت‌هاست ارزش ریال (قدرت برابری خرید) به عنوان ارز تاثیرگذار در مقایسه با سایر ارزها از دست رفته و قدرت پولی ایران دچار افت شدید شده است.
بنابراین همین روند و سقوط باعث شده است، بحران در همه ابعاد اقتصادی گریبان‌گیر مملکت شود، از این جهت بازار مسکن هم مستثنی نیست و به مثابه همه بازارها و بخش‌های اقتصاد به دلیل وضعیت کنونی، در شرایط انتظار به سر می‌برد.
آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن از دی‌ماه سال گذشته منتشر نشده و نهادهای متولی انتشار آمار (بانک مرکزی و مرکز آمار ایران) هم هیچ توضیحی در این باره نداده‌اند. با این وصف آمارهای میدانی نشان می‌دهد، خریداران و فروشندگان فعالی در بازار حضور ندارند و از تعداد معاملات هم در بنگاه‌ها در سطح پایتخت کاسته شده است. در پرسش قبلی شما به‌طور تلویحی از اثرپذیری مسکن از وضعیت کنونی اقتصاد سخن به میان آوردید، با این اوصاف به نظرتان آیا نشانه‌های رکود در معاملات بازار مسکن دیده می‌شود و این نشانه‌ها چه می‌توانند باشند؟
وقتی درباره رکود می‌خواهیم صحبت کنیم، باید این موضوع را بررسی کنیم که در حوزه تولید آیا رکودی صورت گرفته است یا خیر؟ برای پاسخ به این پرسش در سال جدید فعلاً بسیار زود است و البته فعلاً آمار جدیدی نسبت به سال گذشته منتشر نشده است. باید منتظر بمانیم و ببینیم آمار پروانه‌های ساختمانی چه تعداد است و روند آن به چه صورت بوده است. اما بر اساس آنچه به‌طور میدانی می‌توان از این موضوع استنباط و مشاهده کرد، این است که وضعیت تولید مسکن همانند سال گذشته (1401) است و در سال جدید (1402) البته ممکن است و می‌تواند این روند تداوم داشته باشد. این نکته را هم مدنظر داشته باشید که فعلاً اتفاق جدیدی در بازار مسکن روی نداده است. در واقع این‌طور باید بگویم که اصولاً تولید مسکن به عنوان یک کالای ملی که زیرساخت زیست خانواده‌ها بستگی به آن دارد، مدت‌هاست دچار رکود است. عدم اطمینان انبوه‌سازان جهت سرمایه‌گذاری و تولید مسکن باعث برهم خوردن توازن عرضه و تقاضا شده است. همین موضوع رکود بی‌سابقه‌ای را چه در تولید (سمت عرضه) و چه در سمت تقاضا به وجود آورده است.
مهم‌ترین متغیر در قیمت تمام‌شده مسکن عواملی همچون زمین، هزینه‌های ساخت‌وساز، دستمزد و مجوزهای مربوط به ساخت‌وساز است. این در حالی است که در شرایط کنونی میزان تقاضا، نوسان ارزی، نرخ سود و عوامل دیگری در بازار مسکن اثرگذارند. در این وضعیت که متغیرهای متعددی روی چشم‌انداز بازار مسکن اثرگذارند، به نظرتان کدام نیروها بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد؟
همچنان که خودتان هم در پرسش به این موضوع اشاره کردید، بازار مسکن در شرایط کنونی به شدت تحت تاثیر تحولات و رُخدادهای بیرونی است. این بدان معناست که گاهی یک خبر و رُخداد یا یک توافق یا مذاکراتی همچون توافق با آژانس یا توافق با کشورهای عربی یا مذاکره برای احیای برجام می‌تواند به‌طور کاذب بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن، طلا یا ارز را تحت تاثیر قرار دهد.
بازار ارز در یک سال گذشته شاهد نوسان و جهش‌های متعدد بوده است؛ به‌طوری که نرخ دلار در سال گذشته حتی تا کانال 60 هزار تومان هم پیشروی کرد اما متاثر از همان تحولات و رُخدادهای بیرونی که به آن اشاره کردید، دوباره به سطوح قبلی بازگشت. بسیاری از بازارها رفتار خود را با رفتار ارز انطباق داده‌اند؛ به‌طوری که در مصداق می‌بینیم مابه‌ازای هر جهش ارزی، قیمت‌ها در سایر بازارها در کانال جدید قرار می‌گیرد. در این وضعیت که اثرپذیری بسیاری از بازارها دلاری شده است، شما اثر تحولات ارزی روی بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
می‌خواهم خیلی کوتاه به این پرسش پاسخ دهم، چرا که به نظر می‌رسد پاسخ آن در شرایط کنونی بدیهی و واضح است. به باور من تحولات ارزی روی بازار مسکن به شدت تاثیرگذار است. در واقع ملت ایران زیست اقتصادی‌اش در گرو نوسان‌های دلار آمریکاست. هم‌اکنون تقریباً در اکثر محلات برخوردار این نرخ دلار است که قیمت مسکن را تعیین می‌کند.
بسیاری این گزاره را مطرح می‌کنند که با رونق گرفتن هر یک از بازارها، سرمایه‌ها از سایر بازارها جابه‌جا می‌شود. به‌طور مثال بازار سهام از اواخر بهمن پارسال تاکنون شرایط نسبتاً روبه بهبودی را از سر می‌گذراند. به‌طوری که در تازه‌ترین تحولات شاخص کل بورس از نقطه تاریخی هم عبور کرد و به بیش از 2 /2 میلیون واحد رسید. حتی ارزش روزانه معاملات خُرد به مرز 20 هزار میلیارد تومان هم نزدیک شده است. آیا اگر بازار سهام مسیر روبه‌بهبود خود را دنبال کند و رونق بگیرد، بازار مسکن از رونق می‌افتد؟
به باور من در حال حاضر با توجه به التهابات موجود داخلی و خارجی من بعید می‌دانم شاهد رونق دوباره بازار سهام باشیم، هر چند که روند روبه‌بهبودی را در چند وقت اخیر تجربه کرده است.
درباره بازار ارز چه نظری دارید؟ به نظر شما اگر بازار ارز ثبات پیدا کند، بازار مسکن از رونق می‌افتد؟
ببینید شما همیشه باید روند تحولات را دنبال کنید. در طول چهار دهه گذشته، هیچ‌گاه بازار ارز ثبات نداشته، بلکه منحنی نوسان‌ها کم و زیاد می‌شدند.
بسیاری نسبت به دورنمای بازار مسکن خوش‌بین نیستند و با توجه به متوسط تورم 40 تا 50 درصد سال جاری، تکرار همان روند در سال گذشته را برای امسال هم پیش‌بینی می‌کنند. اگر بخواهید توصیفی از وضعیت کنونی بازار مسکن ارائه دهید، چه گزاره‌هایی به نظرتان می‌توانند روایت شاخص‌تری از بازار مسکن ارائه دهند. در این توصیف به نظرتان دورنمای بازار مسکن چگونه خواهد بود؟
بازار مسکن در شرایط کنونی در حوزه فروش با مشکل مواجه است. مردم به عنوان متقاضیان واقعی مصرفی در بازار مسکن اکنون قدرت خرید چندانی ندارند و برای بسیاری داشتن مسکن به رویایی دور تبدیل شده است. سازندگان و انبوه‌سازان در بخش خصوصی نیز به دلیل اینکه در وضعیت کنونی پیش‌بینی‌ناپذیری اقتصاد، شرایط مناسبی برای سرمایه‌گذاری نمی‌بینند، بسیار با تردید و ترس و البته احتیاط به بازار ورود می‌کنند.
باید قبول کنیم که بازار مسکن در شرایط مناسبی به سر نمی‌برد و دولت باید در این زمینه تصمیم‌های عاجلی اتخاذ کند؛ با صحبت و شعاردرمانی مشکلات حوزه مسکن حل نمی‌شود. متاسفانه عزمی هم تا به امروز ندیده‌ایم که برای رفع چالش‌ها اقدام جدی صورت بگیرد. اگر به گذشته نگاه کنیم، می‌بینیم که هر زمان مشکلی وجود داشته است، دولتمردان به بیراهه رفته‌اند. در شرایط کنونی، اقتصاد کلان نیز با چالش مواجه است و به جای اینکه سیاستی در پیش گرفته شود که تولید رونق و رشد یابد، جنس سیاست‌ها بیشتر از نوع دستوری و سرکوبی است. در مجموع به نظرم اتفاق مثبتی در این زمینه صورت نگرفته است. حتی به‌طور مثال، در مورد پروانه‌های ساختمانی نیز شهرداری‌ها به دنبال تحمیل هزینه‌های جدید با عنوان اخذ مجوزها به تولیدکننده‌ها هستند. این را هم بگویم که نه‌تنها شهرداری‌ها بلکه سایر نهادها هم به دنبال اتخاذ چنین سیاستی هستند. به همین دلیل مادامی که تولید مسکن در پیچ و خم چنین بوروکراسی‌های پیچیده و نظام دیوانسالاری سرسخت است، اتفاق جدیدی نمی‌تواند برای بازار مسکن شکل گیرد. در اینجاست که در پاسخ تکمیلی به سوال‌های نخستتان باید بگویم، تورم بازیگر اصلی در حوزه مسکن و ساختمان سال 1402 خواهد بود و رکود هم به دنبال آن می‌تواند بخشی از این بازار باشد.
درباره بخش دوم پرسشتان درباره دورنمای بازار مسکن باید بگویم که دورنمای مسکن جدا از دورنمای اقتصاد مردم نیست. قدرت خرید و سفره مردم روزبه‌روز کوچک‌تر می‌شود. من فکر می‌کنم باید فکری به حال اجاره‌نشینی و حاشیه‌نشینی کرد. متاسفانه همه طرح‌های دولت در مورد مسکن به نظر شرایط مساعدی ندارد.
شما در لابه‌لای صحبت‌هایتان گفتید که تورم بازیگر اصلی بازار مسکن خواهد بود. در شرایط تورمی که قیمت‌ها میل به افزایش پیدا می‌کنند، آیا به عنوان خریدار واقعی و تقاضای مصرفی، می‌توان گفت که اکنون بهترین زمان برای خرید مسکن است؟
درباره پاسخ به این پرسش نمی‌توانم به صراحت پاسخ دهم. به نظرم پرسشتان کلی است و بستگی به نوع طبقه اجتماعی دارد. یعنی دهک‌های پایین جامعه هم‌اکنون توانایی تامین مایحتاج و نیاز روزمره خود را ندارند، چه برسد به خرید مسکن. برای دهک‌های بالای جامعه هم که همان چهار دهک بالایی جامعه هستند، خرید مسکن زمان خاصی ندارد.
سمت عرضه در بازار مسکن با چالش‌های جدیدی روبه‌رو است و مصادیق آن را می‌توان در کاهش ساخت‌وسازها در سال گذشته نسبت به سال‌های قبل از آن دید. به نظر می‌رسد این چالش‌ها در سال جاری هم تداوم یابد. در این وضعیت که بخش خصوصی نسبت به ورود به بازار محتاط شده است، بهترین توصیه شما به سرمایه‌گذاران مسکن چیست؟
سرمایه‌گذاران مسکن قبل از هر چیزی باید به دنبال حفظ سرمایه‌شان در شرایط کنونی باشند. آنها همچنان باید با لحاظ شرایط تورمی از معادلات پرریسک و خطرناک همچون پیش‌فروش مسکن پرهیز کنند.
در مجموع سرمایه‌گذاران باید با احتیاط با لحاظ شرایط اقتصاد کلان سعی کنند سبد سرمایه‌گذاری‌هایشان را با لحاظ بازدهی نسبت به ریسک به صورت متنوعی بچینند.
در سمت تقاضا هم توان و قدرت خرید مردم برای خرید مسکن بسیار پایین آمده است. بسیاری از تقاضاهای مصرفی به دلیل عدم توان قدرت خرید عملاً از بازار مسکن حذف شده‌اند. توان بسیاری هم برای خرید کم شده و عملاً بازار در سمت تقاضا هم کوچک و هم نحیف شده است. در مقابل چنان که خودتان هم اشاره کردید، چالش‌های سمت عرضه از توان ساخت‌وسازها کاسته و هزینه‌ها را به شدت بالا برده است. به نظرتان نکته خاصی که سیاستگذار در این چارچوب باید به آن توجه کند و برای تامین نیاز مسکن مردم باید به آن توجه شود، چیست؟
پیشنهاد ما همواره مشخص بوده است، دولت باید یک‌بار در کنار بخش خصوصی کشور مشکلات حوزه تولید مسکن را اصلاح کند. اما با توجه به شرایط کنونی من خوش‌بین نیستم که با این سیاست‌ها و روندهایی که امروز دنبال می‌کنیم، اتفاق جدیدی در حوزه مسکن رخ دهد. این کار مستلزم این است که با نگاه کارشناسی و اقتصادی در حوزه مسکن برنامه‌ریزی صورت بگیرد که شرایط بهتری هم رقم بخورد.
البته این نکته را هم نباید فراموش کنیم که هر برنامه‌ای از سوی دولت به کار گرفته شود، مشمول زمان است و این بیماری که در 10 تا 12 سال گذشته ایجاد شده، به راحتی قابل درمان نیست.
در واقع این‌طور بگویم که سال‌هاست ما به عنوان بخش خصوصی برنامه‌های خود را در قالب انجمن انبوه‌سازان طی بسته‌های پیشنهادی به دولت‌های مختلف ارائه کردیم ولی متاسفانه کو گوش شنوا. بخش خصوصی در حوزه مسکن به دلیل سیاست‌های اشتباه و عدم حمایت و پشتیبانی دولت لاغر و نحیف‌تر شده و فرار سرمایه در این بخش رخ داده است.
دوباره بر این مطلب تاکید کنم، مادامی که در مورد شرایط بررسی دقیق انجام نشود، کماکان افزایش قیمت نیز وجود دارد و مثل سال‌های قبل قیمت‌ها در بازار مسکن صعودی باقی خواهد ماند.
