ارقام بحرانی مسکن
کدام نیروها بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند؟
بازار مسکن همواره از عوامل متعددی تاثیر می‌پذیرد. شرایط کلی اقتصاد کلان، میزان درآمدهای دولت (چه از طریق فروش نفت و چه از طریق درآمدهای غیرنفتی)، میزان کسری بودجه، سرعت رشد نقدینگی، نرخ تورم عمومی، انتظارات تورمی، نرخ ارز، ساختار جمعیتی کشور، سیاست‌های اقتصادی دولت در بخش مسکن، تسهیلات بانکی، میزان امنیت فضای کسب‌وکار، قابل پیش‌بینی بودن شرایط آتی مسکن، قیمت نهاده‌های تولید مسکن و شرایط بازارهای رقیب (ارز، طلا، بورس و...) تعدادی از عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن هستند.
در سال گذشته بازار مسکن شرایط متلاطمی را طی کرد. در انتهای اسفند سال 1401، میانگین قیمت مسکن تهران از 60 میلیون تومان به ازای هر مترمربع عبور کرد. البته آمار دقیقی از تحولات مسکن در دست نیست، بانک مرکزی و مرکز آمار در چند ماه گذشته که تورم قیمتی بالا در بازار مسکن داشتیم، با حبس اطلاعات آماری از ارائه تازه‌ترین وضعیت مسکن خودداری کردند. باید توجه داشت افزایش قیمت مسکن دلایل اقتصادی متعددی دارد که یقیناً ارائه آمار بهنگام در زمره این دلایل نیست. حبس آمار از یک‌سو، امکان تحلیل دقیق را از کنشگران بازار مسکن سلب می‌کند و از سوی دیگر، با شکل‌گیری فضای ابهام می‌تواند باعث پالس منفی به بازار مسکن شود. با این حال در یک سال گذشته میانگین قیمت مسکن از 35 میلیون تومان در اسفند 1400 به 60 میلیون در اسفند 1401 به ازای هر مترمربع رسید. این میزان افزایش یعنی تورم نقطه‌به‌نقطه اسفند 1401 نسبت به اسفند 1400 بیش از 70 درصد بود. این در حالی است که با وجود تورم بالا در شش ماه نخست سال 1401، ما شاهد این میزان تورم نقطه‌به‌نقطه نبودیم. در شهریور 1401 طبق آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن به 43 میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید که 36 درصد رشد نسبت به شهریور 1400 را نشان می‌دهد. اما به یکباره در شش ماه دوم سال 1401، سرعت رشد قیمت مسکن فزونی یافت و به کانال 60 میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید. به نظر می‌رسد مهم‌ترین عامل در افزایش قیمت مسکن در پاییز و زمستان سال 1401، افزایش شدید قیمت ارز و انتظارت تورمی باشد. دلار در شش ماه نخست سال 1401 از حدود 27 هزار تومان تا 31 هزار تومان افزایش داشت اما در پاییز و زمستان 1401 با افزایش شدیدی، قیمت دلار تا مرز 60 هزار تومان هم رسید. هر چند نرخ ارز تنها عامل تاثیرگذار در بازار مسکن نیست، اما به نظر می‌رسد در سال‌های گذشته پیوستگی بیشتری میان نرخ ارز و قیمت مسکن برقرار شده است و با تاخیری اندک، کاهش ارزش پول ملی خودش را در قیمت‌های بالاتر مسکن نشان می‌دهد. این عامل در سال‌های گذشته باعث شده سیکل‌های قیمتی مسکن روندی غیر از بازه بلندمدت به خودش بگیرد. معمولاً در دوره‌های افزایش قیمت قبلی بعد از یک دوره افزایش شدید قیمت مسکن، برای چند سال سرعت رشد مسکن با کاهش مواجه می‌شد اما در دوره اخیر پس از افزایش قیمت‌هایی که از زمستان 1396 آغاز شد و تا انتهای سال 1399 ادامه داشت، صرفاً در سال 1400 رشد قیمت مسکن چندان شتابان نبود و مجدداً در سال 1401 با رشدهای بالا مواجه شدیم. این امر باعث شده است که مسکن مصرفی بیش از پیش از دسترس خانوارها خارج شود. متاسفانه شاخص دسترسی به مسکن که مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن افراد است، مدت‌هاست که اعداد بحرانی را نشان می‌دهد. با توجه به استمرار شرایط نامساعد اقتصادی در سایه تحریم‌ها و کاهش درآمدهای دولت، دولت با کسری بودجه شدید مواجه است که این کسری بودجه با استقراض از بانک مرکزی باعث افزایش سرعت رشد نقدینگی و به‌تبع آن، تورم‌های افسارگسیخته شده است. برای سال جاری پیش‌بینی‌های مختلفی از نرخ تورم صورت گرفته است که همگی از احتمال تورم بالای 40 درصد در سال جاری حکایت دارد. نابسامانی شرایط اقتصاد کلان باعث شده، مسکن هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا با چالش‌های عمیق مواجه باشد. در سمت تقاضا با کاهش میزان توان اقتصادی خانوار، امکان خرید مصرفی مِلک بسیار کاهش یافته است. در سمت عرضه هم، عدم امنیت شرایط سرمایه‌گذاری، کاهش سود تولید مسکن و عدم امکان برآورد هزینه ساخت (با توجه به افزایش مداوم قیمت نهاده‌های تولید مسکن و...) باعث شده که با کاهش میزان تولید مسکن بخش خصوصی در سال‌های گذشته مواجه باشیم. این کاهش عرضه خودش در یک چرخه معیوب مجدداً باعث افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن می‌شود. یکی از شاخص‌هایی که در تحلیل مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد، شاخص «P /R» (همان نسبت «قیمت» به «اجاره‌بهای» مسکن) است که از تقسیم یک مترمربع مسکن بر اجاره سالانه آن به دست می‌آید. این شاخص که معمولاً در کانال بلندمدت بین عدد 14 تا 25 در نوسان بود از سال 98 با عبور از سقف تاریخی، اعداد بسیار بالاتر به خود دید و تا مرز 40 رسید. با افزایش اجاره‌بها این شاخص قدری تعدیل شد و مجدداً به سقف کانال بلندمدت برگشت. اما با افزایش چند ماه گذشته قیمت مسکن که سرعتی بیش از افزایش اجاره‌بها داشت، مجدد این شاخص رو به فزونی گذاشت. با توجه به اینکه تعدیل این شاخص با قیمت مسکن صورت نمی‌گیرد، کماکان باید منتظر سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن باشیم. در حوزه قیمت مصالح ساختمانی هم از سویی با افزایش قیمت ارز و افزایش قیمت مصالح مواجهیم، از سوی دیگر، قیمت بسیاری از مصالح تولید داخل نظیر سیمان، تفاوت معناداری با نرخ‌های جهانی دارد که می‌تواند زمینه‌ساز رشد قیمت مصالح ساختمانی در سال جاری باشد که این رشد قیمت مصالح می‌تواند در قیمت نهایی مسکن منعکس شود.
نتیجه‌گیری و چشم‌انداز
به نظر می‌رسد هنوز هم مهم‌ترین پارامتر در تحلیل بازار مسکن، نرخ ارز باشد. از این‌رو در صورت ثبات قیمت ارز بعد از خالی شدن اثر افزایش ارز سال گذشته، به مرور در بازار مسکن با ثبات قیمت و رشد آرام قیمت‌ها مواجه خواهیم بود. اما با توجه به اینکه اتفاق مثبت خاصی در شرایط کلان اقتصادی و انتظارات تورمی رخ نداده است، در صورت استمرار شرایط سال 1401 و در صورت افزایش نرخ ارز، ما دوباره شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.
شرایط برای تولید مسکن برای بخش خصوصی با ریسک‌های اقتصادی همراه است. در بحث اجاره‌بها متاسفانه مستاجران برای چندمین سال متوالی با افزایش نرخ اجاره‌بها مواجه خواهند بود.
