9 نکته درباره وام ودیعه
ابهامات و چالش‌های سیاست‌های جدید دولت برای اجاره چیست؟
در فصل تابستان که فصل جابه‌جایی مستاجران است مشکلات این قشر از جامعه بیشتر بروز و ظهور می‌کند.
طبق آخرین آمار حدود ۴۰ درصد جامعه شهری ما اجاره‌نشین هستند و در شهر بزرگی مانند تهران این نسبت بیشتر است.
با افزایش مداوم قیمت‌ها در بازار مسکن بخشی از جامعه مستاجران نه‌تنها خرید مسکن برایشان غیرقابل تصور شده بلکه تسری افزایش قیمت مسکن به اجاره‌بها باعث شده شرایط اجاره‌نشینی هم بیش از پیش بر مستاجران سخت شود.
طبق آمارهای موجود میزان اجاره‌نشینی و همچنین سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار در سال‌های گذشته افزایش یافته است.
از دیگرسو شرایط بد اقتصادی که تورم لجام‌گسیخته و رشد اقتصادی پایین را به همراه داشته باعث کاهش درآمد واقعی اکثر جامعه مستاجری شده است.
در همین راستا وزارت راه و شهرسازی طی مصوبه‌ای تصمیم به پرداخت وام ویعه مسکن با سود ۱۳ درصد به مستاجران گرفته است. مبلغ این وام برای مستاجران در تهران ۵۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ ۳۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۱۵ میلیون تومان است.
بناست ۲۰ هزار میلیارد تومان برای این طرح از محل اعتبار تخصیص‌یافته برای جبران و کنترل شیوع ویروس کرونا اختصاص یابد.
هدف از این طرح قاعدتاً باید افزایش توان مستاجران برای اجاره واحد مسکونی باشد. این طرح با سود ۱۳ درصد ارائه می‌شود درصورتی‌که ضریب تبدیل غیررسمی رهن به اجاره در بازار غالباً بیش از ۳۰ درصد است به‌عنوان مثال برای تسهیلات ۵۰ میلیون‌تومانی حدود یک میلیون تومان ماهانه یارانه داده می‌شود، اما اینکه چنین طرحی بتواند باری سنگین از دوش مستاجران بردارد مورد تردید جدی است.
در ادامه برخی نقاط ابهام و ایرادات طرح مورد واکاوی قرار می‌گیرد.
۱- این طرح با توجه به کسری بودجه شدید دولت در سال جاری ۲۰ هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد که تامین آن از طریق بانک مرکزی می‌تواند موجب افزایش سرعت رشد نقدینگی و به‌تبع آن تورم بیشتر در کلیت اقتصاد و بخش مسکن شود (هرچند بنا باشد بخشی از این اعتبار از محل ذخیره قانونی بانک‌ها نزد بانک مرکزی تامین شود).
۲- نرخ این تسهیلات ۱۳ درصد اعلام شده است که با اینکه همین نرخ هم برای جامعه مستاجری بسیار زیاد است با نرخ تسهیلات اعطایی بانک‌ها اختلاف دارد که خود هزینه‌های مضاعفی را بر سیستم بانکی تحمیل می‌کند.
۳- اختصاص این میزان اعتبار موجب تحریک تقاضا می‌شود ولی از آنجا که چاره‌ای برای افزایش عرضه اندیشیده نشده است این تحریک تقاضا می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها شود و در عمل افزایش قیمت‌ها منجر به کاهش قدرت و تاثیر این تسهیلات شود.
۴- یکی از مهم‌ترین چالش‌های این طرح که تا زمان نگارش این مقاله هنوز مشخص نشده است نوع وثایق و چگونگی اخذ آنهاست. یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های نظام بانکداری ما نرخ بالای مطالبات معوق و مشکوک‌الوصول است.
۵- از دیگر مشکلات طرح می‌توان به انحراف طرح از سوی ضعیف‌ترین دهک‌های جامعه مستاجری به سمت دهک‌های میانی نام برد.
دهک‌های یک و دو که بیشترین نیاز به حمایت‌های دولتی را دارند غالباً نمی‌توانند جهت وثیقه و تضمین، ملک یا گواهی کسر از حقوق یا ضامن مورد تایید بانک معرفی کنند.
بسیاری از افراد این دهک‌ها فاقد شغل و درآمد ثابت هستند از این‌رو توانایی لازم جهت تامین شرایط بانک را ندارند و از گردونه اخذ این تسهیلات حذف می‌شوند.
بسیاری از این افراد حتی تحت پوشش نهادهای حمایتی مانند کمیته امداد و بهزیستی هم نیستند.
شاید یکی از پیشنهادهای طراحان این طرح برای حل این مشکل استفاده از سهام عدالت متقاضیان جهت تضمین تسهیلات باشد که در این صورت باید یادآور شد دهک‌های پایین جامعه منتظر فروش این سهام برای کمک به معیشت خانوار هستند و امکان نگهداری این سهام را ندارند.
۶- دشواری شناسایی قراردادهای صوری از قراردادهای واقعی از دیگر مشکلات این طرح است.
راستی‌آزمایی در این طرح بسیار مشکل است و این تسهیلات مانند وام جعاله مسکن می‌تواند در محلی غیر از محل تعریف‌شده هزینه شود و در اختیار مستاجران واقعی قرار نگیرد.
۷- برخی از موجران به‌واسطه نگرانی از مالیات و... ممکن است تمایلی به ثبت رسمی قرارداد اجاره و اخذ کد رهگیری نداشته باشند.
۸- یکی دیگر از شروط این طرح داشتن سابقه پنج سال سکونت در همان شهر است که از یک‌سو با مشکل راستی‌آزمایی روبه‌رو است و از دیگر سو مستاجرانی که به‌واسطه عدم تمکن مالی از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک مهاجرت کرده‌اند و در شهر جدید سابقه سکونتی کمتر از پنج سال دارند از این وام بی‌بهره خواهند شد.
۹- از همه مهم‌تر اینکه بر فرض رفع موارد فوق آیا بودجه اختصاص‌یافته به این طرح برای همه متقاضیان واجد شرایط کفایت می‌کند یا فقط باعث افزایش قیمت‌ها و نابسامانی بیشتر در بازار می‌شود؟
به نظر می‌رسد طرح فعلی با مطالعه کافی تدوین نشده و صرفاً از سر ناچاری ارائه شده است.
بعید است این طرح بتواند باری از دوش رنجور مستاجران بردارد.
حل مشکل بازار مسکن در مرتبه نخست پیوستگی بسیار با اقتصاد کلان دارد که با ترسیم بلندمدت نمودار تورم و نمودار قیمت مسکن می‌توان این پیوستگی را در بلندمدت نشان داد.
از دیگرسو تامین مسکن اقشار آسیب‌پذیر با افزایش تولید و ساخت مسکن و رفع موانع تولید و اختصاص بخشی از ظرفیت مسکن‌های اجتماعی به مسکن اجاره‌ای میسر است و اجاره‌داری حرفه‌ای متناسب با نیاز هر شهر باید تعریف شود.
سیاست‌های پوپولیستی که در ابتدا با استقبال بخشی از جامعه آسیب‌پذیر همراه است در بلندمدت بیشترین آسیب را به همان قشر وارد خواهد کرد.
