تنفس مصنوعی
چه عواملی تعیین‌کننده کاهش یا رشد نرخ اجاره‌بها هستند؟
آیا افزایش اجاره‌بها همچنان ادامه خواهد داشت؟ به نظر می‌رسد برای پاسخ به این پرسش نخست باید تحولات قیمت مسکن را رصد کرد و بعد این موضوع را محل پرسش قرار داد که آیا اجاره‌بها در یک تا دو سال گذشته متناسب با افزایش قیمت مسکن حرکت کرده یا کمتر و بیشتر از آن بوده است. اگر خردادماه به‌عنوان یک مبدأ در نظر گرفته شود -معمولاً بیشترین میزان جابه‌جایی‌ها و تمدید قراردادها در این برهه زمانی رخ می‌دهد- می‌توان مقایسه‌ای بین افزایش قیمت مسکن و افزایش اجاره‌بها را در این ماه به‌عنوان یک مقیاس در نظر گرفت.
طبق آمار بانک مرکزی، قیمت مسکن در خردادماه 1400 در تهران، به ازای هر مترمربع 29 میلیون و 600 هزار تومان بوده که به نسبت خردادماه سال گذشته 6 /56 درصد افزایش را تجربه کرده است. بر اساس آمار در خرداد 1399، متوسط قیمت مسکن 18 میلیون و 900 هزار تومان بوده است. ما در شرایطی 6 /56 درصد افزایش را در خردادماه امسال شاهد هستیم که طبق آمارهای بانک مرکزی، اجاره‌بها در همان بازه زمانی کمتر از 35 درصد رشد داشته است. حالا اگر تحولات قیمتی را در خرداد سال 1398 و 1399 نیز رصد کنیم، مشاهده می‌شود که در سال 1399 که به ازای هر مترمربع قیمت مسکن 18 میلیون و 900 هزار تومان بوده است، باز هم حدود 42 درصد قیمت‌ها نسبت به خردادماه 1398 افزایش را به ثبت رسانده‌اند. قیمت مسکن به ازای هر مترمربع در سال 1398، حدود 13 میلیون و 300 هزار تومان بوده است. این در حالی است که اجاره‌بها کمتر از 30 درصد افزایش را در همین بازه زمانی تجربه کرده است.
بنابراین شاهد هستیم که در یکی دو سال گذشته، همواره رشد قیمت مسکن شتابان‌تر از رشد اجاره‌بها بوده است. یعنی با اینکه اجاره‌بها بار بسیار زیادی بر دوش مستاجران گذاشته است و سالانه درصد بیشتری از سبد مصرفی خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، اما با این حال هنوز رشد آن کمتر از قیمت مسکن بوده است.
یکی از شاخص‌هایی که معمولاً برخی تحلیلگران بازار مسکن از آن بهره می‌برند، شاخص P /R است که از تقسیم قیمت یک مترمربع مسکن بر اجاره‌بهای سالانه همان ملک به دست می‌آید. این عدد همواره در بازه‌های زمانی بلندمدت یعنی در دو دهه گذشته، عددی بین 14 تا 25 بوده و در این کانال‌ها در نوسان بوده است. اما بعد از جهش‌های قیمتی که در سال‌های 1397، 1398 و 1399 در بخش مسکن رخ داد، به یکباره عدد این شاخص از سقف قبلی عبور کرد و این عدد اکنون در تهران به بالای 35 رسیده است که به مراتب از میانگین و سقف کانالی که در دو دهه اخیر در حرکت بوده عبور کرده است. با توجه به این شاخص، در حال حاضر اجاره‌داری به‌طور کلی صرفه اقتصادی خود را نسبت به گذشته از دست داده است. به این معنا که مالکان نسبت به سرمایه‌گذاری که در خرید ملک انجام می‌دهند، بازدهی کمتری از طریق اجاره دادن خانه‌ها عایدشان می‌شود. البته عایدی ملک صرفاً مربوط به اجاره‌بها نیست و از طریق افزایش قیمت ملک، عایدی برای مالک می‌توان متصور بود اما به هر حال نسبت قیمت مسکن به اجاره از کانال بلندمدت خارج شده است.
حالا پرسش این است که آینده اجاره‌بها در ایران به چه صورت خواهد بود؟ به نظر می‌رسد ما یا باید به P /R جدید عادت کنیم به این معنا که دیگر قرار نیست مجدداً نسبت P /R که بین 14 تا 25 بود در بازار مسکن حاکم شود یا این فرض را قائل شویم که کاهش شدید قیمت اسمی اتفاق خواهد افتاد و قیمت مسکن با کاهش محسوسی روبه‌رو می‌شود که به نظر می‌رسد چنین فرضیه‌ای کاملاً دور از ذهن خواهد بود چرا که تاکنون چنین روندی در بازار مسکن کشور تجربه نشده است.
بازار مسکن ایران در دوره‌های مختلف معمولاً با افزایش همراه بوده است، گاهی اوقات این رشد قیمتی، متوقف شده و این بازار وارد رکود شده است یا اگر هم کاهشی بوده معمولاً با درصدهای بسیار کم و درصدهایی که هیچ تناسبی با رشد قبلی آن نداشته رخ داده است که عموماً بعد از رشدهای شدید در دوره پساجهش، کاهش جزئی قیمت‌های اسمی مشاهده شده است. البته یک حالت سوم هم وجود دارد که بر اساس آن هم قیمت مسکن و هم اجاره‌بها افزایش پیدا کنند اما سرعت رشد اجاره‌بها بیشتر باشد.
بنابراین با توجه به مطالب گفته‌شده، نمی‌توانیم منتظر کاهش اجاره‌بها در آینده نزدیک و حداقل در سال پیش‌رو باشیم زیرا شرایط فعلی به هیچ عنوان چنین روندی را نشان نمی‌دهد. در این میان نکته‌ای که نباید از نظر دور داشت این است که یک مداخله دستوری در دو سال گذشته در بازار اجاره‌بهای مسکن صورت گرفته است که اثراتی به همراه داشته است. بعد از شروع پاندمی کرونا، ستاد ملی کرونا مصوبه‌ای در مورد اجاره‌بهای مسکن را در دستور کار قرار داد که بر اساس آن مالکان اجازه نداشتند اجاره‌بها را بیش از 25 درصد افزایش دهند. جدای از اینکه سیاستگذار چنین حقی دارد یا نه، که خود محل بحث و چالش دیگری است، اما به هر حال در سال‌هایی که افزایش قیمت مسکن به مراتب بیشتر از اجاره‌بها بوده است، ستاد ملی کرونا سقف 25 درصد و پایین‌تر را برای افزایش اجاره‌بها لحاظ کرده است. باید این موضوع را در نظر داشت که با افزایش واکسیناسیون و کمرنگ شدن اثرات این بیماری و اینکه به مرور از جامعه ایران رخت بربندند، طبیعتاً این مداخله دستوری بعد از عبور از پاندمی کرونا متوقف خواهد شد که این موضوع می‌تواند میزانی از افزایش اجاره‌بها را به همراه داشته باشد.
از سوی دیگر باید این نکته را نیز در نظر داشت که گرم‌ترین فصل نقل و انتقالات مستاجران معمولاً انتهای بهار و ابتدای تابستان است و وقتی که از تقاضای جابه‌جایی در پاییز و زمستان کاسته می‌شود، گاهی اوقات شاهد کاهش‌های کوتاه‌مدت و با درصدهای کم در این فصول خواهیم بود، اما مجدداً زمانی که وارد فصل بهار و تابستان آینده می‌شویم با افزایش اجاره‌بها مواجه خواهیم بود. بنابراین اگر کاهش‌های مقطعی و کم در بازار اجاره‌بها رخ دهد، این موضوع به این معنا نیست که روند آتی اجاره‌بها الزاماً با کاهش مواجه است.
اما پرسش دیگری که باید به آن پاسخ داد این است که چه پارامترهایی می‌توانند مانع رشد اجاره‌بها شوند؟ اقتصاد مسکن را نمی‌توان جدای از اقتصاد کلان کشور دانست. ما تا زمانی که در اقتصاد کلان با مشکلات بنیادین دست‌وپنجه نرم می‌کنیم، به‌تبع آن اقتصاد مسکن نیز با چالش‌هایی روبه‌رو خواهد بود و افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها را نیز خواهیم داشت. اکنون با سرعت رشد نقدینگی بسیار بالا، تورم، کسری بودجه و در عین حال با رشد اقتصادی پایین و عدم ثبات امنیت اقتصادی برای تولید به‌خصوص تولید مسکن مواجه هستیم. طبق ارزیابی‌ها سالانه به ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد تولید مسکن نیاز است این در حالی است که به‌طور متوسط اکنون حدود 300 هزار واحد ساخته می‌شود. در حال حاضر تولید مسکن محدودیت و شرایط خاصی ندارد و بسیاری از افراد و بخش خصوصی می‌توانند به این بازار ورود کنند، اما عدم ثبات اقتصادی و جذابیت اقتصادی برای تولیدکنندگان مسکن باعث شده آنها چندان رغبتی به تولید مسکن نداشته باشند. شاید با استفاده از برخی ابزارهای مالیاتی بتوان تا حدودی بازار مسکن را کنترل کرد اما تا چالش‌های اقتصاد کلان و پارامترهای اصلی آن حل نشود و دولت به عنوان سیاستگذار و ریل‌گذار بخش مسکن، شرایطی را مهیا نکند که فضا برای تولید بیشتر مسکن فراهم شود، به نظر می‌رسد افزایش قیمت اجاره‌بهای مسکن همچنان ادامه داشته باشد.
