زمستان بازار مسکن
آیا رکود بازار ملک تمام شده است؟
آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن تهران نشان‌دهنده افزایش 282درصدی تعداد معاملات آذرماه امسال نسبت به آذرماه سال 99 است. در این بازه زمانی قیمت نیز 1 /21 درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است. پرسش اساسی که پیش می‌آید این است که آیا با توجه به آمارهای اخیر، رکود بازار مسکن تمام شده است؟
قبل از ورود به بحث ابتدا باید بررسی کرد که مراد از رکود در بخش مسکن چیست. به نظر می‌رسد کنشگران بازار مسکن تعریف واحدی از واژه رکود مسکن ندارند و این واژه با چند معنای متفاوت به کار برده می‌شود. تعاریف زیر در معنای رکود مسکن به کار می‌رود:
1- تثبیت یا کاهش دامنه نوسان قیمت مسکن
2- کاهش تعداد معاملات مسکن
3- کاهش بازدهی و سود تولید مسکن
4- کاهش تولید و به‌تبع آن کاهش اشتغال در حوزه مسکن
تعاریف بالا هرچند بی‌ارتباط با هم نیستند ولی الزاماً بیانگر یک معنای واحد اقتصادی نیستند. در عرف معمول بازار مسکن، معمولاً تعریف 1 و 2 را برای رکود مسکن به کار می‌برند. به این معنا که اگر قیمت مسکن در بازه زمانی بلندمدتی نوسان شدیدی نداشته باشد یا اینکه ما با کاهش تعداد معاملات مواجه باشیم، سخن از رکود بازار مسکن زده می‌شود. برای نگاهی جامع برای اینکه در حال حاضر چه شرایطی بر بازار مسکن حاکم است و محتمل‌ترین سناریوی پیش‌روی بازار مسکن در کوتاه‌مدت کدام گزینه است، بهتر است آخرین تحولات قیمت مسکن، تعداد معاملات، میزان تولید و بازدهی تولید آن را مورد بررسی قرار دهیم.
آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن تهران نشانگر دو اتفاق مهم در مسکن پایتخت است. اول اینکه تورم نقطه‌به‌نقطه که کاهشی بود، رو به افزایش گذاشت. این تورم برای فروردین 7 /91 درصد، اردیبهشت 7 /69 درصد، خرداد 6 /56 درصد، تیر 7 /43 درصد، مرداد 34 درصد، شهریور 5 /30 درصد، مهر 4 /18 درصد و آبان 7 /17 درصد بوده است.
به عبارتی این تورم نقطه‌به‌نقطه مرتب در حال کاهش بوده است. اما در آخرین گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن از آذر 99 تا آذر 1400 به 1 /21 درصد رسیده است. هرچند این تغییر مسیر روند تورم نقطه‌ای مسکن با 8 /1 درصد افزایش میانگین قیمت مسکن تهران از 32 میلیون تومان به ازای هر مترمربع در آبان‌ماه سال جاری به 32 میلیون و 500 هزار تومان در آذرماه امسال رخ داده است، ولی نکته مهم این است که این تغییر روند تورم ماهانه از کاهشی به افزایشی برای اولین‌بار در سال 1400 همراه با جهش تعداد معاملات رخ داده است. در بخش تعداد معاملات، تعداد 9772 واحد مسکونی در آذر 1400 به ثبت رسیده است که رشد 282درصدی نسبت به آذر 99 با 2555 معامله را شاهد هستیم.
به نظر می‌رسد فروشندگان مسکن پس از ماه‌ها انتظار برای رشد قیمتی بیشتر، به این نتیجه رسیده‌اند که در آینده نزدیک احتمال جهش یا افزایش شدید قیمت وجود ندارد و در نتیجه اقدام به عرضه واحدهای خود کرده‌اند. در سمت تقاضا هم خریداران که دریافته‌اند احتمال کاهش قیمت اسمی مسکن ضعیف است، برای خرید وارد بازار شده‌اند.
اما اینکه این تغییر فاز، آغاز روند جهشی قیمت مسکن باشد دور از ذهن است. بعد از افزایش قیمت‌های شدید صورت‌گرفته در سال‌های 97 تا 99 بازار مسکن در سال جاری با ثبات قیمتی بیشتری روبه‌رو بوده و رشد قیمت مسکن زیر قیمت تورم بوده است. شاخص P به R که از تقسیم قیمت یک مترمربع مسکن بر اجاره سالانه آن به دست می‌آید، هنوز از سقف تاریخی آن بالاتر است. این شاخص در چند دهه گذشته همواره عددی بین 14 تا 25 بوده است ولی پس از جهش‌های قیمتی سال 97 تا 99 از 35 هم گذشت. هرچند این شاخص در سال جاری که سرعت رشد اجاره‌بها (مخرج کسر) به مراتب بیشتر از رشد قیمت (صورت کسر) بوده قدری تعدیل شده است اما هنوز این شاخص به کانال قبلی خود بازنگشته است.
برای تعدیل این شاخص یا باید با کاهش قیمت اسمی مسکن مواجه باشیم که با توجه به تورم‌های عمومی کشور و افزایش هزینه‌های ساخت دور از ذهن است یا اینکه سرعت رشد اجاره‌بها بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن باشد. این گزینه خیلی محتمل‌تر به نظر می‌رسد و در چند ماه گذشته هم حتی با مداخله دستوری که دولت و ستاد مبارزه با کرونا در بخش سقف‌گذاری اجاره‌بها داشتند، باز هم شاهد رشد بیشتر اجاره‌بها در سال جاری نسبت به رشد قیمت مسکن بوده‌ایم.
به عبارتی عدد شاخص P به R در حال تعدیل و بازگشت به کانال سابق خود است. پس از چندین سال که سرعت رشد قیمت مسکن بالاتر از سرعت رشد اجاره‌بها بود، در یک سال گذشته منتهی به آذر 1400 طبق آمار بانک مرکزی 21 درصد افزایش قیمت مسکن داشتیم. در صورتی که میزان افزایش اجاره‌بها در همین بازه زمانی بیش از 51 درصد رشد را نشان می‌دهد.
البته پرواضح است که در بستر واقعی جامعه میزان افزایش اجاره‌بها به مراتب بیشتر است چرا که این عدد با توجه به محدودیت‌های ستاد ملی کرونا مبنی بر اختصاص سقف 25درصدی تمدید اجاره‌بها در پایتخت حاصل شده است.
از این‌رو به نظر می‌رسد محتمل‌ترین سناریو برای قیمت مسکن در آینده نزدیک، ثبات و رشد قیمتی پایین‌تر از نرخ تورم باشد. اما در حوزه اجاره‌بها، امکان رشد بیشتر از قیمت مسکن وجود دارد. اما وضعیت در حوزه ساخت و سود تولید مسکن همچنان نابسامان است و آخرین آمارها از کاهش سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن حکایت دارد. طبق آخرین گزارش مرکز آمار ایران، ما با کاهش 39درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در تابستان 1400 نسبت به تابستان 1399 مواجه بودیم که نشانگر عدم تمایل بخش خصوصی به تولید مسکن در سایه نبود امنیت اقتصادی است. در نتیجه با توجه به تعاریف مختلف رکود مسکن، می‌توان موارد زیر را برشمرد:
1- با وجود اینکه در آذرماه امسال شاهد شکسته شدن خط روند کاهش تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن ماهانه نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل بوده‌ایم اما این مطلب الزاماً به معنای ورود به دوره رونق و جهش قیمت مسکن در آینده کوتاه‌مدت نیست.
2- به احتمال بسیار، در ماه‌های آینده جدا از نوسانات فصلی و مناسبتی مانند شب عید و نظایر آن، هنوز سرعت رشد قیمت مسکن کمتر از رشد اجاره‌بها خواهد بود. یعنی اینکه اگر ما با افزایش قیمت اسمی مسکن هم مواجه باشیم، درصد رشد اجاره‌بها بیشتر خواهد بود و از این حیث، متاسفانه مستاجران تحت فشار بیشتری قرار خواهند گرفت.
3- افزایش چشمگیر تعداد معاملات در آذرماه غیر از شرایط بازارهای موازی مسکن، دلیل دیگری هم دارد و آن هم تعدیل انتظارات فروشندگان و خریداران در بازار بعد از ماه‌ها صبر است. دو طرف به نقطه تعادل مشترکی برای تعامل رسیده‌اند.
4- در سایه شرایط نامطلوب اقتصادی، بخشی از تولیدکنندگان مسکن یا کاملاً دست از تولید کشیده‌اند یا با توان کمتری مشغول تولید مسکن هستند که این موضوع به کاهش تولید و عرضه مسکن و به‌تبع آن کاهش اشتغال در بخش مسکن منجر شده است.
