ماموریت ناممکن
قیمت‌گذاری مسکن چه عواقبی دارد؟
در روزهای اخیر شاهد گزارش‌هایی از قیمت‌های نجومی برخی املاک شمال پایتخت بوده‌ایم. قیمت‌هایی که در برخی موارد، از میانگین قیمت برخی کشورهای اروپایی و آمریکایی بالاتر است. در کنار آن طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن تهران به ازای هر مترمربع به 32 میلیون تومان رسیده است. در ارتباط با قیمت‌های مسکن پرسش‌های زیر مطرح است:
واقعیت قیمت مسکن چیست؟ آیا قیمت املاک نجومی پایتخت الزاماً منعکس‌کننده کلیت واقعیت بازار مسکن است؟
چه عواملی باعث رشد قیمت مسکن در ایران می‌شود؟ راهکارهای تعدیل قیمت مسکن در بازار ایران چیست؟
آیا با اقتصاد دستوری و قیمت‌گذاری دولتی می‌توان بازار مسکن را کنترل کرد؟ آیا قیمت‌گذاری دولتی مطلوب است و در صورت انجام چه تبعاتی به همراه خواهد داشت؟
طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن تهران در یک سال گذشته با 7 /17 رشد از حدود 27 میلیون تومان به 32 میلیون تومان رسیده است. همچنین این رقم رشد 2 /1درصدی نسبت به ماه گذشته را نشان می‌دهد. در همین بازه زمانی اجاره‌بها 6 /51 درصد رشد نسبت به سال گذشته داشته است. رقم‌های فعلی قیمت مسکن در ایران گویای این است که روزبه‌روز خانه‌دار شدن در ایران برای بخش عظیمی از مردم سخت‌تر و دور از دسترس‌تر می‌شود.
کشور ما از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در شرایط مطلوبی قرار ندارد و مدت زمان خانه‌دار شدن برای دهک‌های درآمدی پایین جامعه گاهی به یک قرن می‌رسد. به‌تبع افزایش قیمت مسکن، اجاره املاک مسکونی نیز با چالش‌های فراوانی روبه‌رو است و امکان اجاره ملک مناسب نیز روزبه‌روز سخت‌تر می‌شود. در این شرایط بسیاری از مستاجران ناچار می‌شوند که به واحدهای کوچک‌تر یا محله‌های ارزان‌تر کوچ کنند. در واقع مهم‌ترین عامل رشد قیمت مسکن، اقتصاد کلان بیمار کشور است. به‌طوری که در یک اقتصاد نفت‌محور و به علت تحریم‌های خارجی و خودتحریمی‌های داخلی، با کسری بودجه‌های شدید مواجه هستیم. به عنوان مثال برای سال جاری از کسری بودجه بالای 300 هزار میلیارد تومان سخن گفته می‌شود.
در این شرایط، دولت‌ها برای تامین این میزان از کسری، به سراغ منابع بانک مرکزی می‌روند و با استقراض از بانک مرکزی، سبب افزایش پایه پولی و افزایش سرعت رشد نقدینگی می‌شوند. در حالی که این امر خودش را در تورم‌های بالا نشان می‌دهد. بدیهی است بازار مسکن هم از این تورم در امان نمی‌ماند. از دیگر سو ما با چالش کمبود تولید و عرضه واحدهای مسکونی مواجه هستیم. طبق مطالعات مختلف، ما به تولید دست‌کم 800 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیازمندیم. اما به علت کاهش سودآوری و جذابیت سرمایه‌گذاری در تولید مسکن در سال‌های گذشته، میزان تولید مسکن بسیار پایین‌تر از نیاز سالانه و نیاز انباشته از قبل بوده است.
در چنین شرایطی، گاهی تولیدکنندگان یا مالکان واحدهای مسکونی آماج حملات رسانه‌ای قرار می‌گیرند و علت نابسامانی و گرانی در بازار مسکن به آنها نسبت داده می‌شود. بسیاری از رسانه‌ها به ایجاد دوقطبی سازنده و خریدار، یا مالک و مستاجر دست می‌زنند. همان‌طور که پیشتر گفته شد، تولیدکنندگان مسکن در سال‌های اخیر تحت فشارهای اقتصادی بسیاری بوده‌اند و در سایه عدم امنیت اقتصادی و کاهش توجیه اقتصادی پروژه‌ها، ما با کاهش تولید مسکن مواجه شده‌ایم.
از سوی دیگر در اجاره املاک مسکونی هم نسبت قیمت به اجاره کاملاً به‌هم‌ریخته است و خرید ملک به قصد اجاره‌داری توجیه اقتصادی گذشته را ندارد. یکی از شاخص‌های مهم اقتصاد مسکن، رابطه P به R است که از تقسیم قیمت یک مترمربع مسکن به اجاره سالانه همان یک مترمربع به دست می‌آید. در سال‌های گذشته این نسبت همواره عددی بین 14 تا 25 بوده است اما اکنون این نسبت از عدد 30 نیز به مراتب بالاتر رفته است.
این بدین معنی است که بین قیمت مسکن و عایدی حاصل از اجاره آن در حال حاضر تناسب سابق برقرار نیست و اجاره‌داری املاک حتی با قیمت‌های فعلی و فشار کم‌سابقه بر مستاجران توجیه اقتصادی سابق را ندارد. در چنین شرایطی، ایجاد دوقطبی کاذب تولیدکننده و مصرف‌کننده یا مالک و مستاجر بیشتر آدرس غلط دادن به مخاطبان است. با ارائه آدرس غلط، گاهی تلاش می‌شود مقصر اصلی که ضعف حکمرانی اقتصادی و سیاسی است، به حاشیه رانده شود و بخشی از مردم به عنوان مشکل بخشی دیگر از همین مردم معرفی شوند.
اغراق در مورد املاک فوق لوکس نیز یکی دیگر از این آدرس‌های غلط است. در اینکه در پایتخت، املاک فوق لوکس با قیمت‌های نجومی وجود دارد شکی نیست اما نکته این است که این املاک چه درصدی از بازار ملک کشور یا حتی تهران را شامل می‌شود. ممکن است برخی به دنبال این باشند که با برجسته کردن چنین املاکی، اقدام به مداخله‌گری حاکمیتی در قیمت مسکن کنند تا به‌زعم خود بازار مسکن را کنترل کنند.
باید توجه داشت که معادل میانگین قیمت دلاری مسکن تهران با احتساب دلار بازار آزاد در یکی دو دهه گذشته همواره عددی نزدیک به هزار دلار به ازای هر مترمربع بوده که گاهی قیمت بالاتر از آن و گاهی قیمت پایین‌تر از آن تثبیت شده است. در حال حاضر هم حتی با وجود املاک نجومی، میانگین قیمت مسکن پایتخت 32 میلیون تومان و همچنین در حال حاضر قیمت دلار در بازار آزاد حدود 30 هزار تومان است. به این معنا که قیمت دلاری مسکن تهران در همان محدوده هزار دلار به ازای هر مترمربع در نوسان است. به عبارت بهتر، این ارزش پول ملی است که مرتب در حال کاهش است.
بنابراین آدرس غلط دادن با املاک نجومی به بازار مسکن چندان معقول و مطلوب به نظر نمی‌رسد. باید توجه داشت که اقتصاد مسکن با دستور و قیمت‌گذاری دولت به سرانجام نخواهد رسید. قیمت‌گذاری دستوری در حوزه مسکن نه ممکن است و نه مطلوب. حاکمیت حق ندارد برای قیمت مسکن مردم چه در حوزه خرید و فروش و چه در حوزه اجاره، کف و سقف معین کند. قیمت مسکن باید از طریق تعادل عرضه و تقاضا تعیین شود و این اقتصاد دستوری در حوزه مسکن موجب فرار سرمایه بیشتر و به‌تبع آن کاهش تولید در بازار مسکن خواهد شد و این امر موجب تعمیق بیشتر مشکل مسکن مردم در بلندمدت خواهد بود. هیچ میانبر غیراقتصادی‌ای در حوزه مسکن به نتایج مطلوب اقتصادی منجر نخواهد شد. مشکل مسکن یک مشکل درون‌بخشی نیست. بنابراین با روش‌های درون‌بخشی تنها نمی‌توان این مشکل را حل کرد.
مادامی که ما در حوزه اقتصاد کلان سرعت رشد نقدینگی و تورم بالا داریم، خواه‌ناخواه این تورم به همه بخش‌ها از جمله بخش مسکن سرایت می‌کند. باید در کنار بسترسازی مناسب برای تولید و عرضه مسکن، با ایجاد رشد و ثبات اقتصادی زمینه توانمندسازی خانوارها را به عنوان سمت تقاضا تقویت کنیم و این مهم جز با اصلاح حکمرانی کلان اقتصادی میسر نیست.
