تازیانه اقتصاد دستوری
تبعات تعزیراتی کردن بازار اجاره چیست؟
معمولاً در اواخر بهار و اوایل تابستان بیشترین میزان جابه‌جایی اجاره‌نشین‌ها صورت می‌گیرد و هرسال با شروع فصل جابه‌جایی و بروز و ظهور مشکلات مستاجران شاهد افزایش موضع‌گیری‌های مسوولان و برخی از دست‌اندرکاران بازار مسکن هستیم.
در هفته‌های اخیر شاهد طرح نظراتی هستیم که به‌طور مشخص بیانگر نوعی دستور به اقتصاد در قالب تعزیراتی کردن بازار مسکن است. با توجه به موضع‌گیری‌هایی اخیر مسوولان امر این سوال مطرح می‌شود که اول؛ مشکل بازار مسکن کجاست؟
آیا واقعاً تولیدکنندگان، مالکان، مشاورین املاک و سایت‌ها مقصر اصلی بروز مشکلات در بازار مسکن هستند؟
دوم؛ راه‌حل مشکل بازار مسکن چیست؟
آیا با اقدامات آمرانه و تعزیراتی مشکل مسکن حل می‌شود؟
برای پاسخ به سوالات بالا بهتر است ابتدا مروری بر شرایط بازار مسکن داشته باشیم.
در چند دهه اخیر مرتب شاهد افزایش درصد اجاره‌نشینی بوده‌ایم و به‌مرور زمان درصد بیشتری از ایرانیان اجاره‌نشین شده‌اند. میزان اجاره‌نشینی از سال ۶۵ به این‌سو رشدی بیش از صد درصد داشته است. البته در بسیاری از کشورها درصد قابل توجهی از سکونت به اجاره‌نشینی اختصاص می‌یابد لکن باید توجه داشت که اجاره‌نشینی در این کشورها بیشتر یک انتخاب است تا یک اجبار، زیرا در این کشورها سکونت ملکی الزاماً بهترین گزینه نیست، اما در ایران هم به جهت شرایط اقتصادی و هم به دلیل شرایط فرهنگی اجاره‌نشینی بیشتر یک اجبار است تا انتخاب. نزدیک به نیمی از جمعیت شهری تهران در سکونتگاه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند.
از طرفی سهم اجاره از کل هزینه خانوار مرتب رو به افزایش است و اجاره‌نشین‌ها ناچارند سالانه بخش بیشتری از درآمدشان را صرف اجاره واحد مسکونی کنند. این نسبت در خانواده‌های کم‌درآمد به‌مراتب بیشتر از خانواده‌های با درآمد بالاتر است.
میزان اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ و پرجمعیت بیشتر از سایر شهرهاست.
برخی از دلایل نابسامانی در بازار مسکن امروز عبارت‌انداز:
کمبود تولید و عرضه واحدهای مسکونی در سال‌های گذشته
افزایش سرعت رشد نقدینگی
کسری بودجه دولت‌ها و تامین آن از راه‌های تورم‌زا به‌خصوص در سال‌های گذشته
تورم بالای اقتصادی
رشد اقتصادی پایین که باعث کاهش درآمد خانوار و ضعف در ناحیه تقاضا می‌شود.
استفاده سرمایه‌ای از ملک که باعث شده است بخش زیادی از جامعه از ملک به‌عنوان سپر تورمی برای کاهش اثرات تورم بهره ببرند.
سیاست‌های ناکارآمد مالیاتی
عدم گسترش مسکن اجتماعی استیجاری
عدم حمایت کامل و موثر از بخش خصوصی به‌عنوان متولی ساخت اکثریت واحدهای مسکونی در کشور که شامل پروسه زمان‌بر بوروکراسی‌های اداری در صدور پروانه، تایید نقشه، پایان کار، افراز و صدور سند از یک‌سو و عدم پرداخت تسهیلات مناسب از دیگرسو است.
تصورات نادرست از سوی تولیدکنندگان مسکن مانند نظر غیرکارشناسی حسام عقبایی نایب‌رئیس اتحادیه املاک که چندی پیش از سود ۲۰۰درصدی سازندگان مسکن سخن راندند. باید توجه داشت بیشترین سهم از قیمت تمام‌شده مسکن در شهرهای بزرگ به قیمت زمین اختصاص دارد و اگر ادعاهایی از این دست صحت دارد چرا با کمبود تولید مسکن مواجهیم و چرا بخش خصوصی به جهت بهره‌برداری از این سودهای نجومی حضور پررنگ‌تری در تولید مسکن ندارد؟
نسبت بالای قیمت مسکن (P) بر اجاره سالیانه مسکن (R).
این نسبت در طول دهه‌های گذشته در ایران همواره عددی بین ۱۵ تا ۲۵ بوده که در حال حاضر این نسبت به بالای ۲۵ افزایش یافته است. به عبارتی هم‌اکنون با توجه به قیمت مسکن، اجاره‌داری چندان به‌صرفه نیست و برای اصلاح آن یا باید شاهد کاهش قابل توجه قیمت مسکن باشیم (که دور از ذهن است) یا باید سرعت رشد اجاره‌بها بیشتر از سرعت رشد مسکن باشد.
با توجه به دلایلی که در بالا برشمرده شد به نظر می‌رسد نظراتی که برای تعزیراتی کردن بازار مسکن و ایجاد جو پلیسی در این بازار است یا به علت عدم شناخت از اقتصاد مسکن است یا به جهت پنهان کردن مشکلات اصلی بازار مسکن.
با اقتصاد دستوری نمی‌توان مشکل بازار مسکن را حل کرد و نظراتی از این دست بیشتر به اخلال در عرضه می‌انجامد و باعث افزایش مشکلات در این حوزه می‌شود.
بزرگ‌ترین ایراد نظریاتی از این دست ایجاد فضای دوقطبی کاذب بین مالک و مستاجر و تولیدکننده و خریدار مسکن است که می‌تواند باعث کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و کمبود بیشتر در سمت عرضه شود. چنین نظراتی که کاهش میزان عرضه را به دنبال دارد بیش از همه گریبانگیر مستاجران می‌شود و تقابل کاذب میان موجر و مستاجر تبعات عدیده اجتماعی در پی خواهد داشت.
اعمال سیاست‌های سرکوبگرانه قیمت در بخش اجاره بیشتر رفتارهای پوپولیستی به جهت فرافکنی و پاک کردن صورت مساله است و در نهایت بیشترین آسیب را به قشر مستاجر جامعه وارد خواهد کرد و منجر به افزایش قراردادهای صوری جهت دور زدن قانون خواهد شد که مشکلات عدیده بعدی را در پی خواهد داشت.
