تشدید فشار بر مستاجران
محمود اولاد از پیامدهای برخورد تعزیراتی با بازار اجاره می‌گوید
محمود اولاد می‌گوید در کوتاه‌مدت امکان مناسبی برای مدیریت بازار اجاره نداریم. اینجا مثل بازار ارز هم نیست که از ذخایر ارزی در بازار تزریق کرد. در شرایط کمبود عرضه نسبت به تقاضا، سیاست‌های محدودکننده عرضه‌کننده، مانند مالیات بر خانه‌های خالی، تثبیت قیمت و... سریعاً در ساختار بازاری غیررسمی به تقاضاکننده یا همان مستاجران منتقل می‌شود. این اقتصاددان معتقد است که درست است که بزرگ‌ترین مشکل اقتصاد ایران پس از تحریم، مساله نقدینگی و رشد نقدینگی است و با این رشد نقدینگی، تورم در تمام بخش‌های اقتصاد به‌ویژه در بخش‌هایی که خصلت دارایی و حفظ ارزش دارایی دارند، بیشتر است، اما وجود کمبود ریشه‌ای عرضه به‌ویژه همراه شدن آن با کمبود تولید در چند سال اخیر، خصلت ویژه‌ای به بازار مسکن داده است. محمود اولاد تاکید دارد که حل مساله بازار مسکن به‌ویژه اجاره، در کوتاه‌مدت از طریق خود بازار مسکن ممکن نخواهد بود. راه‌حل این است که در ناتوانی از کاهش هزینه‌های زندگی خانوارها، کاهش هزینه اجاره، آنها را از نظر درآمدی توانمند کنیم، شرایط اشتغال آنها را بیشتر کنیم، فرصت‌های شغلی بیشتر ایجاد کنیم، امنیت شغلی را افزایش دهیم و درآمد افراد را ارتقا دهیم. البته افزایش درآمد هم، نه از طریق سیاست‌های دستوری دستمزدی که خود باعث تعطیلی فعالیت‌های اقتصادی در اثر ناتوانی در رقابت شده و منجر به بیکاری بیشتر می‌شود. باید به حل مساله تولید و صادرات، رونق اقتصادی، بهبود فضای کسب‌وکار و... پرداخت.
♦♦♦
دولت و مجلس با ملتهب شدن بازار مسکن و نمایان شدن اثر آن بر بازار اجاره، باز هم به اینجای کار رسیدند که بازار مسکن را با ابزارهای تعزیراتی کنترل کنند. معاون اول رئیس‌جمهوری گفته که دولت قطعاً برای مهار رشد اجاره‌بهای مسکن تصمیمات لازم را اتخاذ خواهد کرد که البته ممکن است با اصول اقتصاد سازگار نباشد. این در حالی است که در دولت اول آقای روحانی چنین نگاهی وجود نداشت و دولت از مداخله در بازارها به‌ویژه بازار مسکن پرهیز می‌کرد اما اکنون چه اتفاقی افتاده که این دولت فراتر از دولت‌های قبلی عمل می‌کند و بیشترین مداخلات در بازارها را برخلاف شعارهایی که داده، تدارک دیده است؟
باید اول دید اصول اقتصاد چیست؟ مگر اقتصاد چه چیزی می‌گوید که در تقابل با «انسانیت» قرار می‌گیرد؟ اقتصاد، علم تبیین رفتار اقتصادی انسان‌هاست، چگونه ممکن است با انسانیت در تقابل باشد؟ اقتصاد می‌گوید انسان‌ها در طول زمان یاد گرفته‌اند که تعارض و تضاد منافع بین خودشان را از طریق بازار حل کنند. در واقع در بازار، منافع فروشنده، با واگذاری کالا به دست می‌آید. او کالایی که دارد را از دست می‌دهد و در مقابل، پول دریافت می‌کند. از نظر او، باید مطلوبیت یا منافعی که از به دست آوردن پول به دست می‌آورد، بیشتر از مطلوبیت داشتن آن کالا باشد. و در مقابل منافع خریدار از به دست آوردن کالا حاصل می‌شود. این کار در مقابل پرداخت وجه صورت می‌گیرد. برای خریدار هم باید مطلوبیت یا منافع حاصل از به دست آوردن کالا بیشتر از مطلوبیت پولش باشد. در چنین شرایطی، مبادله شکل می‌گیرد. مبادله، برحسب قیمتی شکل می‌گیرد که منافع هر دو طرف در آن بهینه شود. حال باید دید کجای این اصول اقتصاد با انسانیت در تقابل است؟
اگر تعداد کسانی که کالای خاصی را می‌فروشند، کمتر از تعداد کسانی باشد که حاضرند آن کالا را به دست آورند، مسلم است که قیمت افزایش می‌یابد. در واقع، قیمت فیلتری است که محتاج‌ترین و در عین حال قادرترین افراد را به کالا می‌رساند.
وقتی مداخله‌ای در بازار از نوع سرکوب قیمت یا تثبیت قیمتی شکل می‌گیرد، چه اتفاقی می‌افتد؟ همان اصول اقتصاد می‌گوید، وقتی قیمت در یک حدی کنترل می‌شود، منافع عده‌ای از فروشنده‌ها، از فروش کالا دیگر تامین نمی‌شود و آنها ترجیح می‌دهند تا کالا را نزد خود نگه دارند! پس تعداد فروشنده کمتر می‌شود. در مقابل، در قیمت‌های کنترل‌شده، تعداد کسانی که می‌خواهند کالا را به دست آورند، بیشتر می‌شود. در چنین شرایطی خریداران، حاضرند به صورت توافقات غیررسمی کاری کنند که کالا را به دست آورند. پس مداخله، اتفاقاً به صورت کاملاً غیرانسانی به ضرر هر دو طرف شد. به‌ویژه به ضرر خریداران.
فرض کنید 100 واحد مسکن برای اجاره وجود دارد. 150 نفر هم دنبال اجاره کردن هستند، قیمت اجاره افزایش می‌یابد. تعدادی از کسانی که دنبال اجاره هستند، مجبور می‌شوند به شهرهای نزدیک بروند چون «قادر» به پرداخت این اجاره‌ها نیستند. نرخ‌ها با توجه به تعادل بین خروج این عده و ماندن آنها در بازار، تعدیل شده و بالاخره در حدی به تعادل می‌رسند. ممکن است این تعادل از نظر ما بالا باشد و اجحاف در حق مستاجران. یا از اینکه گروهی از مستاجران مجبور می‌شوند تهران را ترک کنند، ناراحت شویم. بنابراین، اینجا زورو وارد میدان می‌شود! دستور می‌دهد که اجاره‌ها نباید بیش از فلان مقدار افزایش یابد! با دستور ایشان، چند اتفاق رخ می‌دهد. تعدادی از آن 100 نفر موجر، ترجیح می‌دهند که اصلاً ملک خود را به اجاره ندهند و استفاده دیگری کنند یا حتی خالی نگه دارند. پس تعداد عرضه کمتر هم می‌شود. از آن طرف، چون اجاره‌ها، به صورت دستوری پایین نگه داشته شده، بخشی از آن عده‌ای که از شهر خارج شده و دنبال واحد مسکونی اجاره‌ای در شهرهای نزدیک بودند، برمی‌گردند. با کاهش عرضه و افزایش تقاضا، قیمت‌ها تمایل به افزایش دارد اما ما اجازه نمی‌دهیم! چه می‌توان کرد؟ توافق‌های غیررسمی. عدد و رقم‌های صوری در متن اجاره‌نامه و دریافتی‌های خارج از اجاره‌نامه! اجحاف و سخت‌گیری بیشتر به مستاجر و تحمیل شرایط دیگری مانند لزوم انجام برخی هزینه‌های سرمایه‌ای توسط مستاجر و صدها نوع اقدام دیگر. تمام اینها، در نهایت به ضرر مستاجر تمام می‌شود.
بنابراین، این مداخله نادرست در بازار به‌ویژه از روش سرکوب قیمتی است که «غیرانسانی» است. وگرنه اصول اقتصاد با انسانیت تعارضی ندارد.
اما اینکه چرا دولت برخلاف شعارهای خود، چنین مداخله‌ای در بازارها را انجام می‌دهد، واقعیت این است که دولت در ابتدا به درستی تمام عزم خود را بر حل مساله برجام و بهبود روابط بین‌الملل گذاشته بود. چون این موضوع است که باعث رونق اقتصادی، رشد تولید و بهبود شرایط اقتصادی می‌شود. اگر اقتصاد درست کار کند و جایگاه خود را در اقتصاد جهانی کم‌کم باز کند، مراودات اقتصادی با دنیا داشته باشد، وابستگی متقابل ایجاد کند، یعنی فقط ما به آنها وابسته نباشیم بلکه اقتصاد دنیا هم به ما وابستگی داشته باشد و به خاطر این وابستگی نتواند به راحتی با تحریم اقتصاد ما را از دور خارج کند، اقتصاد می‌تواند راه خود را بپیماید و دیگر نیازی به مداخلات قیمتی نخواهد بود. با رونق تولید، بهبود شرایط اقتصادی، ایجاد اشتغال، درآمد افراد افزایش یافته و توان پرداخت آنها نیز درست می‌شود. اما به نظر می‌رسد دولت سناریوی مقابلی را برای خود ترسیم نکرده بود. سناریویی که در آن، فشارهای بیرونی و درونی، منجر به بازگشت تحریم‌ها و بسته شدن اقتصاد شود. در نبود چنین سناریویی، مدام غافلگیری نصیب دولت خواهد شد. در شرایط غافلگیری هم، انتظار تصمیمات درست، منطقی نیست!
اقتصاددانان معتقدند سرکوب قیمت‌ها و تعزیراتی کردن بازارها نه‌تنها نتیجه‌ای ندارد، بلکه شرایط را بدتر می‌کند. از طرفی مالکیت در قانون اسلامی محترم شمرده شده است و... با این اوصاف استدلال دولت و مجلس در مورد تعزیراتی کردن بازار اجاره چیست؟ خطاهایی که ممکن است در این زمینه رخ دهد چیست؟
همان‌طور که عرض کردم، بعید است استدلالی پشت قضیه باشد. بلکه بیشتر ناشی از منفعل بودن، در تنگنا قرار داشتن و البته فشارهای ناشی از درک نادرست اصول اقتصادی رقبای سیاسی است. نکته مهم‌تر اینکه، همان‌طور که دروغ اول، دروغ‌های بعدی را در پی دارد و با اولین دروغ، مجبور به ادامه دروغ‌ها برای جلوگیری از رو شدن دست می‌شویم، در مداخله نیز همین موضوع برقرار است. وقتی مداخله‌ای به نادرستی صورت می‌گیرد، برای کاهش اثرات منفی آن مداخله، مداخله‌ای دیگر شکل می‌گیرد و برای رفع اشکالات آن، مداخله‌ای دیگر و مدام شرایط پیچیده‌تر و بدتر می‌شود. مداخله مستقیمی که در مسکن مهر اتفاق افتاد، چنان انتظارات و توقعی ایجاد کرد که بعد از آن، به راحتی نمی‌توان گفت که وظیفه دولت بسترسازی برای فعالیت بازار است نه اینکه خود جایگزین بازار شود. این موضوع را در طرح‌های مختلفی که پس از مسکن مهر مدام مطرح می‌شود، می‌توان ملاحظه کرد. همه این مداخله‌ها، برخلاف تصور، به ضرر افراد بی‌مسکن و مستاجران خواهد بود. کافی است یک پیمایش میدانی از بنگاه‌های املاک به صورت نامحسوس انجام شود. ملاحظه می‌شود که هنوز سرکوب اجاره‌ها رسمی نشده است، چه هزینه‌هایی از سوی موجرین به مستاجران تحمیل می‌شود و بازار غیررسمی شکل گرفته است. از انعقاد دو نوع قرارداد رسمی و صوری تا وادار کردن به پرداخت مالیات اجاره یا هزینه‌های تعمیر ساختمان. حسن بزرگ بازار این است که شفافیت کامل وجود دارد. یک قیمت بر آن برقرار است. اما وقتی سرکوب قیمتی اتفاق می‌افتد، عدم شفافیت و فساد گسترش می‌یابد.
با تشدید التهابات بازار مسکن و اجاره این روزها شاهدیم که بارها وزیر راه و شهرسازی گفته که بازار مسکن تابع عرضه و تقاضا نیست در حالی که بازار مسکن در اقتصاد ایران جزو معدود بازارهایی است که عرضه و تقاضا قیمت‌ها را تعیین می‌کند. این اظهار نظرات به عدم شناخت از بازار مسکن برمی‌گردد یا اینکه دولت تنها به فکر پاک کردن صورت مساله و حل مقطعی بحران است؟ این نگاه به بازار مسکن و اجاره چه تبعاتی دارد؟
چند موضوع اینجا دخیل است. از یک طرف، ممکن است عدم شناخت از مفاهیم اقتصادی عرضه و تقاضا و اشتباه گرفتن این مفاهیم با مفهوم نیاز موجب چنین اظهارنظرهایی باشد. از طرف دیگر، یک برداشت نادرست از بازار مسکن که تصور می‌کند تقاضای مسکن به دو نوع تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای تقسیم می‌شود و مدام بحث از اینکه تقاضای سرمایه‌ای باید حذف شود. در اینجا توجه داشته باشید، مسکن به دلیل اینکه دارایی بلندمدت محسوب می‌شود، عایدی استفاده از آن، علاوه بر حذف هزینه اجاره برای خانوار، عایدی حفظ ارزش دارایی، ایجاد اعتبار، بانک‌پذیری و... را هم دارد، غیرممکن است که صرفاً تقاضای مصرفی باشد و اصولاً انگیزه مصرفی و سرمایه‌ای توام است نه به تفکیک و در افراد مختلف. از طرف دیگر، در بازاری که کمبود وجود داشته باشد، سفته‌بازی شکل می‌گیرد. این موضوع هم طبیعی است کمااینکه در مورد فضاهای تجاری، به دلیل نبود کمبود، سفته‌بازی وجود ندارد. بنابراین، ممکن است به تصور اینکه تقاضای بخش مسکن صرفاً باید تقاضای مصرفی باشد، این حرف زده شود. نکته سوم هم می‌تواند ناشی از غافلگیری در شرایط بازار و اتخاذ تصمیماتی عجولانه، ارائه دیدگاه‌هایی عجولانه و... باشد. به هر حال، این نوع نگاه به بازار مسکن، التهاب بازار را بسیار بیشتر خواهد کرد. بازار متوجه می‌شود که برنامه درستی برای حل مشکل وجود ندارد یا لااقل به این زودی اتفاق مثبتی رخ نخواهد داد. در نتیجه التهابات قیمتی این نوع بیانات، بسیار بیشتر است.
ورود تعزیرات به بازار اجاره در شرایط فعلی اقتصاد ایران چه تبعاتی دارد و چه هزینه‌هایی ایجاد می‌کند؟ چرا تعزیراتی کردن بازار اجاره به زیان مستاجران تمام می‌شود؟
درست است که بزرگ‌ترین مشکل اقتصاد ایران پس از تحریم، مساله نقدینگی و رشد نقدینگی است و با این رشد نقدینگی، تورم در تمام بخش‌های اقتصاد به‌ویژه در بخش‌هایی که خصلت دارایی و حفظ ارزش دارایی دارند، بیشتر است، اما وجود کمبود ریشه‌ای عرضه به‌ویژه همراه شدن آن با کمبود تولید در چند سال اخیر، خصلت ویژه‌ای به بازار مسکن داده است. اینجا، مسکن مشکل دیگری هم دارد. پاسخ سمت عرضه به سیگنال‌های قیمتی بازار، با تاخیر زیادی همراه است. یعنی الان اگر قیمت‌ها به شدت افزایش یابد، تا تولیدکننده وارد شده، تولید کند، سال‌ها طول می‌کشد. امکان واردات هم وجود ندارد. وقتی شرایط این‌گونه است، هر مداخله‌ای در ساختار قیمت، باعث بدتر شدن شرایط می‌شود. اخیراً گفته شد که مردم نخرند تا ارزان شود! این حرف در مورد کالاهایی که تقاضای آن زودگذر است و بعد از مدتی بخشی از تقاضا دیگر وجود نخواهد داشت یا در مورد کالاهایی که تولید آن به زودی به بازار خواهد رسید (مثل میوه نوبرانه) معنی دارد. اما وقتی نه تولیدی وجود دارد که به امید افزایش عرضه در آینده، قیمت کاهش یابد و نه تقاضا از نوع تقاضای حذف‌شونده است، چگونه می‌توان با نخریدن امیدوار به کاهش قیمت شد؟ تعزیراتی کردن بازار اجاره هم در چنین شرایطی، همین تبعات را به دنبال خواهد داشت. چون نه امکان افزایش عرضه به زودی وجود دارد و نه امکان حذف تقاضا. حتی بحث اخیری که در خصوص پرداخت ودیعه مسکن برای مستاجران وجود دارد هم، می‌تواند اثرات منفی بر بازار بگذارد چراکه در کمبود عرضه، افزایش توان پرداخت مستاجران، صرفاً رقابت آنها را افزایش داده و قیمت‌ها را بیشتر بالا خواهد برد.
بازار اجاره به چه نوع سیاستگذاری نیاز دارد؟ در کشورهای دیگر در شرایطی که بازار اجاره ملتهب می‌شود چه تمهیداتی اتخاذ می‌شود؟
واقعیت این است که در کوتاه‌مدت امکان مناسبی برای مدیریت بازار اجاره نداریم. اینجا مثل بازار ارز هم نیست که از ذخایر ارزی در بازار تزریق کرد. در شرایط کمبود عرضه نسبت به تقاضا، سیاست‌های محدودکننده عرضه‌کننده، مانند مالیات بر خانه‌های خالی، تثبیت قیمت و... سریعاً در ساختار بازاری غیررسمی به تقاضاکننده یا همان مستاجران منتقل می‌شود. سیاست‌های حمایتی طرف تقاضاکننده یا مستاجر هم، باز توان رقابتی آنها را در فضای کمبود بالا برده و سبب افزایش بیشتر قیمت می‌تواند بشود. اما چه باید کرد؟
راه‌حلی که در کوتاه‌مدت وجود دارد، در خارج از بازار مسکن و اجاره است. راه‌حل این است که در ناتوانی از کاهش هزینه‌های زندگی خانوارها، کاهش هزینه اجاره، آنها را از نظر درآمدی توانمند کنیم، شرایط اشتغال آنها را بیشتر کنیم، فرصت‌های شغلی بیشتر ایجاد کنیم، امنیت شغلی را افزایش دهیم و درآمد افراد را ارتقا دهیم. البته افزایش درآمد هم، نه از طریق سیاست‌های دستوری دستمزدی که خود باعث تعطیلی فعالیت‌های اقتصادی در اثر ناتوانی در رقابت شده و منجر به بیکاری بیشتر می‌شود. برای این منظور هم، باید به حل مساله تولید و صادرات، رونق اقتصادی، بهبود فضای کسب‌وکار و... پرداخت. حل مساله بازار مسکن به‌ویژه اجاره، در کوتاه‌مدت از طریق خود بازار مسکن ممکن نخواهد بود.
