گرانی بالای سر اجاره‌نشینان
فردین یزدانی از سناریوهای محتمل در بازار اجاره‌بها می‌گوید
جزئیات تغییر شاخص اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری نشان می‌دهد تغییرات شاخص قیمت اجاره‌بها در فصل بهار 1400 نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه‌به‌‌نقطه)، 1 /29 درصد رشد داشته است. این موضوع بسیاری از اجاره‌نشینان را نگران و این سوال را متبادر می‌کند که افزایش نرخ اجاره‌بها تا کجا ادامه خواهد داشت؟ فردین یزدانی، تحلیلگر بازار مسکن و نویسنده طرح جامع مسکن، معتقد است با توجه به اینکه در دو سال گذشته قیمت مسکن افزایش پیدا کرده و پروسه انطباق در بازار بین ارزش اجاره و ملک یک پروسه دو تا سه‌ساله است، انتظار می‌رود امسال و سال آینده، افزایش قیمت در بازار اجاره ادامه پیدا کند. از سوی دیگر او معتقد است نرخ تورم که در حال تشدید شدن است، خود به تنهایی مزید بر علت شده که انتظار برود بازار اجاره در دو سال پیشرو با افزایش قیمت روبه‌رو شود. در ادامه مشروح گفت‌وگو با یزدانی را درمورد سمت‌وسوی بازار اجاره‌بها در سال‌های آتی می‌خوانید.
♦♦♦
با توجه به تلاطمات بازار مسکن، مستاجران به واسطه تورم‌های سرسام‌آور که تاثیر مستقیمی بر نرخ اجاره‌بها دارد، نگران هستند و در قراردادهای اجاره مسکن تمدید‌شده در فصل بهار، قیمت‌ها تا حدود 40 درصد افزایش داشته است. سوال این است که آیا افزایش اجاره‌بها همچنان ادامه‌دار خواهد بود؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت که افزایش قیمت اجاره‌بها به طور قطع ادامه پیدا خواهد کرد. قیمت ملک رو به افزایش است، درست است که آهنگ افزایش آن کُند شده، اما براساس آخرین اطلاعات و آمار منتشر‌شده، قیمت ملک روند رو به افزایشی دارد و در بخش اجاره‌بها هم افزایش نرخ در سه سال اخیر به تناسب افزایش قیمت مسکن نبوده است. در این میان معمولاً تا زمانی که بین قیمت ملک و قیمت اجاره‌بها تناسب ایجاد شود، یک دوره دو‌ساله زمان می‌برد. با توجه به اینکه در دو سه سال گذشته قیمت مسکن افزایش پیدا کرده و پروسه انطباق در بازار بین ارزش اجاره و ملک یک پروسه دو تا سه‌ساله است، انتظار می‌رود هم امسال و هم سال آینده، افزایش قیمت در بازار اجاره ادامه پیدا کند. از سوی دیگر تورمی که در حال تشدید شدن است، خود به تنهایی مزید بر علت شده است که انتظار داشته باشیم بازار اجاره در دو سال پیشرو با افزایش قیمت روبه‌رو شود.
شما اعتقاد دارید که نوسانات در بخش خرید و فروش مسکن با تاخیر زمانی در نرخ اجاره‌بها تاثیر خود را می‌گذارد؛ آیا می‌توان گفت که نوسانات بازار تهران نیز به تدریج به بازار مسکن شهرستان‌ها انتقال پیدا خواهد کرد؟
به صورت کلی بازار تهران در زمینه مسکن پیشرو بوده است، ولی بازار شهرهای دیگر نیز از تغییرات قیمتی این بازار به‌خصوص در زمینه معاملات زمین تاثیر می‌گیرند. این تاثیر البته در بیشتر مواقع با تاخیر صورت می‌گیرد و به میزان کمتر. با این حال، به این نکته هم باید دقت کرد که بخش بزرگی از بازار مسکن ایران، در شهرهای بزرگ مانند تهران، شیراز، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز و تبریز قرار دارد؛ در این شهرها، بازار مسکن شکل تجاری پیدا کرده است. ولی در ایلام یا سیستان و بلوچستان، بخش زیادی از ساخت‌وساز برای استفاده شخصی است. به جز تورمی که بر روی قیمت زمین ایجاد می‌شود و تغییراتی که در زمینه مواد اولیه و هزینه ساخت صورت می‌گیرد، تغییرات قیمتی آنچنانی در این شهرها مانند تهران نخواهیم داشت. در واقع این بازارها هم از تهران تبعیت می‌کنند ولی به میزان کمتر. در مورد شمال هم رونق ساخت‌وساز وجود دارد، حتی در این رکود و از نوسانات بازار تهران تا حد زیادی اثر می‌پذیرد. در این زمینه، گرایش عمومی بازار را شاید بشود تشخیص داد، ولی نمی‌توان یک فرمول واحد برای تمام شهرها و برای تمام زمان‌ها داشت که همبستگی بازار مسکن دیگر شهرها با تهران به چه صورت خواهد بود. در شرایط کلی تهران در زمینه بازار مسکن پیشرو است و بازارهای شهرهای بزرگ با تاخیر چندماهه به دنبال آن حرکت می‌کنند؛ در شهرهای کوچک هم نه به دلیل عرضه و تقاضا، بلکه به دلیل حجم تورم در هزینه‌های ساخت است که قیمت‌ها عوض می‌شوند.
به نظر شما آثار اقتصادی و اجتماعی افزایش نرخ در بازار اجاره‌بها چه خواهد بود؟
قطعاً افزایش نرخ اجاره‌بها با خود آثار اجتماعی و اقتصادی به همراه خواهد داشت. این موضوع در اقتصاد خانوار آثار منفی به دنبال دارد. در شرایط فعلی، وضعیت برای خانوارها بسیار نامناسب است. آنها درآمد مشخصی دارند که با توجه به روند در نظر گرفته‌شده برای افزایش درآمدها، می‌توان گفت به‌طورکلی میزان و حجم درآمدها از قافله تورم عقب افتاده است. بنابراین می‌توان گفت در قدرت خرید شاهد یک سقوط محسوس بوده‌ایم. در این میان افزایش قیمت اجاره‌بها به این معناست که در سبد بودجه خانوارها، پول کمتری برای مصرف سایر اقلام مانند خوراکی‌ها، بهداشت و درمان و آموزش بماند و بیشتر هزینه‌ها به بخش مسکن تعلق گیرد. برآیند این دو عامل این است که در سال‌های آینده، خانوارها بودجه کمتری می‌توانند برای مصرف اقلام بسیار ضروری اختصاص دهند که به معنای گسترش هر چه بیشتر فقر است.
از دیدگاه شما در سال‌های آتی روند افزایش نرخ اجاره‌بها سرعت خواهد گرفت. به نظر شما چه پارامترها و سیاست‌هایی می‌تواند رشد اجاره‌بها را متوقف یا آهنگ رشد آن را کُند کند؟
در وهله نخست اینکه بخواهیم بازار اجاره‌بها را به شدت کنترل کنیم، باید گفت این موضوع در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست. یعنی راه‌حلی که بتوانیم بگوییم به‌عنوان کپسول اطمینان از آن استفاده کنیم و ناگهان روند رو به رشد نرخ اجاره‌بها متوقف شود، شدنی نیست و قاطعانه می‌توان گفت هیچ راه‌حلی در بازه کوتاه‌مدت وجود ندارد. راه‌حل زمانی می‌تواند کارآمد باشد که سیاستگذار پیش‌بینی می‌کرد فرآیند قیمت‌ها در بازار مسکن به چه سمت‌وسویی در جریان است تا بتواند تمهیداتی برای افزایش عرضه مسکن استیجاری در پیش بگیرد.
اما راه‌حل اصلی، کنترل اقتصاد کلان کشور است که شامل کنترل نرخ ارز و افزایش رشد اقتصادی است که این موضوع تنها مربوط به بخش مسکن نیست و مربوط به کل اقتصاد است. اما راه‌حل‌های میان‌مدت یا تخفیف‌ساز این است که در واقع توسعه در بازار استیجاری ایجاد کند که این موضوع نیز حداقل یک پروسه دو تا سه‌ساله نیاز دارد تا به نتیجه برسد.
در مجموع می‌توان گفت کنترل رشد نرخ اجاره‌بها، راه‌حل دستوری ندارد، اما اگر سیاستگذار بخواهد راه‌حل‌هایی مانند تعیین سقف اجاره‌بها یا کنترل نرخ اجاره‌بها را در دستور کار قرار دهد ممکن است در کوتاه‌مدت اثرات مثبتی داشته باشد اما در میان‌مدت و بلندمدت اثر معکوس خواهد داشت و ممکن است به شتاب بیشتری در افزایش قیمت‌ها منجر شود.
اما واقعاً سیاستگذار باید چه تدبیری را در دستورکار قرار دهد؟ یک راه‌حل معمولی آن که در بسیاری از کشورها مورد استفاده قرار می‌گیرد این است که از سوبسید استفاده کند.
بازار معاملات مسکن در تهران و کلانشهرها در شرایطی از سال 99 به سال 1400 منتقل شده که سال 99 را می‌توان سالی ویژه در بازار مسکن دانست؛ به‌رغم انتظارات موجود از بابت توقف رشد محسوس قیمت‌ها در این سال بعد از دو سال جهش قیمت و رکود سنگین، قیمت مسکن باز هم در سال 99 به میزان قابل توجهی رشد کرد. به نظر شما دلیل این موضوع چیست؟
در سال 99، به‌رغم انتظاراتی که از بابت توقف یا کاهش سرعت رشد قیمت مسکن وجود داشت، باز هم قیمت مسکن با سرعت بالایی افزایش یافت. یکی از مهم‌ترین دلایل این موضوع، اثر متغیرهای بیرونی بر این بازار از جمله انتظارات تورمی ناشی از هیجانات سرمایه‌ای در بازارهای موازی مانند بازار معاملات سهام، ارز، طلا و... بود. ضمن آنکه در سمت داخلی بازار مسکن نیز ادامه روند رشد هزینه‌های ساخت‌وساز موجب افزایش محسوس بهای تمام‌شده ساخت مسکن شد و این موضوع نیز در کنار سایر متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن به ادامه روند رشد قیمت در بازار ملک منجر شد. تحت تاثیر جهش پی‌درپی قیمت مسکن که از اواخر سال 96 و اوایل 97 در بازار مسکن شهر تهران و سپس سایر کلانشهرها و شهرها آغاز شد، توان مالی متقاضیان مصرفی به شدت تضعیف شده و بخش زیادی از این متقاضیان به‌خصوص خانه‌اولی‌ها از بازار بیرون رانده شدند. وام‌های مسکن هم عملاً قدرت پوشش‌دهی نسبی خود را از بخشی از هزینه‌های خرید مسکن از دست دادند و همین موضوع باعث شد رفتارهای سمت تقاضای سرمایه‌ای مسکن در بازار معاملات املاک سال 99 روند قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار دهد. بخشی از هیجانات بازارهای موازی با تاخیر زمانی اندک به بازار مسکن منتقل شد، هزینه‌های ساخت نیز افزایش یافت و همین موضوع باعث شد به‌رغم افت سطح تقاضا برای خرید مسکن به‌خصوص از جانب متقاضیان مصرفی، روند افزایشی سطح قیمت‌ها ادامه پیدا کند.
برای سال 1400 چه سمت‌وسویی در بازار ملک و اجاره را محتمل می‌دانید؟ آیا می‌توان امیدوار بود که روند رشد قیمت‌ها و تورم ملکی متوقف شود یا در سال جاری نیز همان روندی که در سال 99 شاهد آن بودیم ادامه خواهد یافت؟
در سال جدید هر نوع تغییر و تحول در بازار مسکن در وهله اول به وضعیت روابط خارجی بستگی دارد. یعنی مهم‌ترین متغیر اثرگذار بر سمت‌وسوی بازار مسکن در سال جاری را می‌توان وضعیت روابط خارجی ایران عنوان کرد. در غیر این صورت شرایط به گونه دیگری رقم خواهد خورد. در صورتی که در‌های کشور تحت تاثیر حصول توافق به روی سایر کشورها در نتیجه رفع تحریم‌ها یا کاهش آنها باز شود و تورم عمومی نیز به صورت نسبی کنترل شود و کاهش یابد، می‌توان یک سناریو در مورد بازار مسکن متصور شد. مبنی بر اینکه در این صورت به‌طور موقت تورم کنترل می‌شود، بخشی از منابع مالی و نقدینگی‌های موجود در جامعه به سمت تجارت با دنیای خارج و سایر بخش‌ها هدایت می‌شود و همین موضوع باعث می‌شود تقاضای دارایی ملکی یا تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن کاهش یابد. در سال گذشته، افزایش تقاضای سرمایه‌ای و ورود هیجان سرمایه‌ای به بازار ملک بخش قابل توجهی از تورم ملکی را باعث شد. این در حالی است که کاهش تقاضای سرمایه‌ای به‌طور قطع در کنترل تورم مسکن در شرایط فعلی اثرگذار است. در چنین شرایطی با کنترل نسبی تورم عمومی، تورم ساختمانی نیز تا حدی فروکش خواهد کرد و این موضوع باعث می‌شود شیب افزایش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن نیز ملایم‌تر شود. این سناریو شرایط رکود غیرتورمی را در بازار مسکن در سال جاری برآورده می‌کند.
اما پرسش این است که وقوع این سناریو تا چه میزان در سال جاری محتمل است؟ همان‌گونه که گفته شد تحقق این سناریو در وهله اول بستگی مستقیم به تحولات غیراقتصادی و روابط خارجی دارد. با این حال و حتی در این صورت نیز این سناریو را چندان محتمل نمی‌دانم. یعنی اگرچه این سناریو برای بازار مسکن 1400 قابل پیش‌بینی است اما احتمال وقوع آن از سناریوهای دیگر کمتر است. چراکه حتی در صورت توافق و گشایش‌های غیراقتصادی تغییرات و حجم نقدینگی به گونه‌ای است که رسیدن به شرایط سناریوی اول حداقل برای سال جاری چندان قابل انتظار نیست. در قالب سناریوی دوم اما به فرض گشایش غیراقتصادی و حصول توافق، به دلیل حجم نقدینگی بالا در جامعه تورم ادامه خواهد یافت و هزینه تمام‌شده مسکن همچنان روند صعودی در پیش خواهد گرفت. با این حال و برخلاف سال 99 در صورتی که در سال 1400 توافق صورت بگیرد بخشی از تقاضای دارایی ملکی یا همان تقاضای سرمایه‌ای به سمت تجارت خواهد رفت و رکود تورمی با افت بیشتر حجم معاملات مسکن اتفاق خواهد افتاد. به نظر می‌رسد این سناریو محتمل‌تر از سناریوهای دیگر باشد. در قالب این سناریو اما شیب تورم مسکن کمتر از شیب تورم مسکن در سال 99 خواهد بود. با این حال سناریوی سومی نیز وجود دارد که سناریویی بدبینانه است. مبنی بر اینکه هیچ توافق و گشایشی حاصل نشود و ضمن ادامه رکود در بازار مسکن، تورم ملکی نیز با شیب تورم 99 ادامه‌دار شود. در چنین شرایطی همچنان رفتارهای متقاضیان سرمایه‌ای و تحرکات آنها در بازار مسکن تعیین‌کننده خواهد بود. هرچند احتمال وقوع این سناریو نیز چندان زیاد نیست. در واقع سناریوی محتمل‌تر برای سال 1400، سناریوی دوم است؛ رکود تورمی در بازار مسکن در سال 1400 اما تورم با شیب ملایم‌تر و تنها تحت تاثیر متغیرهایی مانند افزایش هزینه‌های ساخت.
دولت سیزدهم به تازگی کار خود را آغاز کرد. چقدر به کارآمدی سیاست‌های دولت جدید در ثبات و رونق بازار مسکن خوش‌بین هستید؟
در ابتدای امر برای سیاستگذاری‌ها و اهدافی که دولت جدید در بخش مسکن به کار خواهد گرفت، آرزوی موفقیت دارم. اما اینکه ساخت و عرضه سالانه یک میلیون واحد مسکونی در چهار سال امکان‌پذیر است، محل شک و تردید بسیار جدی است. اولاً رشد اقتصادی حاصل نشده است که ساخت مسکن مازاد را ایجاد کرد. دوماً به بانک‌ها بگویید از منابع‌شان استفاده شود اما بانک‌ها به لحاظ میزان منابع در شرایط مطلوبی به سر نمی‌برند و حتی اگر بخواهند این حجم از منابع را به این بخش تخصیص دهند، آن زمان در تخصیص منابع به بخش‌های دیگر اقتصادی از جمله صنایع با اختلال روبه‌رو می‌شوند و در نتیجه شاهد خواهیم بود که رشد اقتصادی کم خواهد بود و بهتبع آن درآمد خانوارها دوباره آب خواهد رفت.
به طور کلی می‌توان گفت هیچ اتفاق خاصی جدای از شرایطی که در حال حاضر در بازار مسکن حاکم است، نمی‌توان پیش‌بینی کرد. شاید افزایش قیمت‌ها تا حدی متوقف شود یا اگر قرار باشد نرخ‌ها افزایش یابد با آهنگ رشد کند این اتفاق بیفتد. اما اینکه منتظر باشیم که یک نقطه تحول در بازار رخ دهد قابل تصور نیست. از دیدگاه من مشکل اصلی مسکن در خود بازار مسکن نیست، در واقع کل زیربنای اقتصادی کشور در حال تخریب است که بهتبع آن بخش مسکن نیز متاثر خواهد شد. نکته دوم این است که دولت مسکن ملی را اجرا کرد اما با استقبال قابل قبولی از سوی مردم مواجه نشد. چراکه جدای از عدم اعتماد به دولت، در گروه‌های زیادی از خانوارهای کشور نقدینگی کافی برای تملک و ورود به این طرح‌ها وجود ندارد. دولت در این دوره با شیوع ویروس کرونا برای میزان افزایش قیمت اجاره و ودیعه سقف تعیین کرد، چاره‌ای هم نداشت و خیلی مشکل‌گشا نبود ولی تنها کاری بود که دولت می‌توانست انجام دهد. اگر دولت می‌خواهد در بازار مسکن ورود کند و برای آن برنامه‌ریزی داشته باشد، باید برای بخش سرمایه‌گذاری در این بازار تدبیری بیندیشد. یعنی باید بسته‌های سرمایه‌گذاری برای توسعه اجاره‌داری تدوین و طراحی کند که ترکیب سوبسیدهای دولت، ساخت مسکن اجاره‌ای با سرمایه‌های بخش خصوصی بتواند در میان‌مدت مقداری نرخ افزایش قیمت و اجاره‌بها را کنترل کند. در واقع دولت به جای اینکه تمرکز خود را روی رونق بازار آن هم به هر قیمتی بگذارد که شدنی هم نیست، روی حمایت از بازار استیجار تمرکز کند.
