افت کیفیت سکونت
اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ به کدام‌سو می‌رود؟
در کشور ما از دهه 80 به بعد، به‌خصوص از سال‌های 1384 و 1385، روندی شکل گرفت که به موجب آن نوعی عدم تعادل میان درآمد خانوار و قیمت مسکن اتفاق افتاد. مهم‌ترین شاخص برای معرفی این روند، شاخص Affordability یا همان توان‌پذیری (دسترسی) مسکن خانوارهاست که نسبت هزینه خرید مسکن به درآمد سالانه خانوار اطلاق می‌شود. به‌طور ساده معنی این شاخص این است که درآمد چند سال خانوار، تکافوی خرید حداقل یک واحد مسکن را می‌دهد.
تضعیف توان خانوار
به عبارت دیگر این شاخص بیان می‌کند، یک خانوار برای خانه‌دار شدن چند سال نیاز دارد که تمامی درآمد خود را پس‌انداز کند؟ بنابراین هر چه این شاخص بالاتر باشد، یعنی زمان طولانی‌تری برای خانه‌دار شدن اشخاص سپری خواهد شد و این یعنی توان خرید مسکن در افراد جامعه پایین‌تر آمده است (از آنجا که متراژ میانگین خرید و فروش‌شده در کشور غالباً 75 تا ۸۰ مترمربع محاسبه می‌شود از این رقم می‌توان برای متوسط مسکن خریداری‌شده از سوی خانوارها استفاده کرد).
شاخص مزبور در اوایل دهه 80 حدود هشت برابر بوده است، بدان معنا که قیمت متوسط یک واحد مسکن 75 مترمربعی معادل هشت سال درآمد متوسط خانوار بوده و به تدریج در سال 92 این عدد به 12 برابر رسید. معنای سخن این است که امکان ورود به بازار ملک به تدریج برای خانوارهای بیشتری محدود می‌شود و البته این خانوارها عمدتاً خانوارهای تازه تشکیل‌شده‌ای هستند که به سمت بازار اجاره حرکت می‌کنند.
البته این روند در سال 1397 با رشد منفی درآمد خانوارها به دلیل رشد اقتصادی منفی و ناچیزی که در آن سال‌ها صورت گرفت، دوباره تغییر کرد و این شاخص به عدد حیرت‌انگیز 17 تا 18 برابر رسید. از سال 1397 به بعد، خانوارها نه‌تنها در بازار مسکن ملکی با چالش روبه‌رو شدند، بلکه آنان حتی در مایحتاج اولیه‌شان هم با مشکل مواجه شدند که نمود آن را می‌توانیم در افزایش فقر غذایی مشاهده و ردیابی کنیم.
البته تقاضا در بازار اجاره به شدت روبه افزایش و این افزایش‌ها به گونه‌ای است که حتی گفته می‌شود نیمی از خانوارها مستاجر هستند.
در یک برآورد کلی در تحقیقاتی که همان سال‌ها خودمان انجام دادیم در اوایل دهه 80 از هر 100 خانوار تازه تشکیل‌شده، 60 خانوار وارد بازار ملک استیجاری شدند و این عدد در سال‌های گذشته به 85 تا 90 خانوار نیز رسیده است.
احتمال افزایش دوباره قیمت‌ها
البته در بازار اجاره همزمان با این رویداد، شاهد یک رخداد دیگر هستیم و آن این است که تلاطم‌های شکل‌گرفته در اقتصاد کلان، تورم در سطح گسترده، افزایش نقدینگی و بی‌ثباتی در کسب‌وکارهای مختلف باعث شده سرمایه‌ها بیشتر به سمت بازار دارایی‌ها میل پیدا کند. یعنی اینکه سرمایه‌ها به جای اینکه وارد فعالیت‌های مولد و محیط کسب‌وکار شود، بیشتر وارد بازار دارایی‌ها می‌شود. در این رهگذر مسکن هم به عنوان یک دارایی، ابزاری برای حفظ و نگهداشت نقدینگی خانوار تلقی شده است. در این وضعیت، افزایش تقاضا هم به شکل تقاضای مسکن به عنوان دارایی، خودش را نشان داده و متاسفانه باعث
افزایش شدید قیمت‌ها شده که مشخصاً متاثر از تورم گسترده و ناکارآمدی در بازارهای دیگر کسب‌وکارهاست.
قاعدتاً افزایش قیمت معادل این است که انتظار بازده حداقلی از این دارایی داشته باشید که این بازده حداقلی خودش را به شکل اجاره نشان می‌دهد و
بنابراین نرخ اجاره‌بها باید در تناسب با افزایش قیمت مسکن و متاثر از سازوکارهای اقتصادی به اصطلاح افزایش یابد.
گسترش بحران در بازار اجاره
برآیند این دو رخداد، بدین معنا که از یک طرف شاهد افزایش تقاضا و از طرف دیگر شاهد افزایش قیمت‌ها به دلایلی که در بالا به آن اشاره کردم، هستیم، باعث می‌شود بحران در بازار اجاره روبه گسترش باشد و شرایطی که هم‌اکنون در بازار اجاره می‌بینیم، ممکن است تکرار شود،
بدین معنا که همین شرایط فعلی دوباره اتفاق بیفتد و امسال هم احتمالاً این شرایط را خواهیم داشت. حتی ممکن است این شدت و حدت در بازار اجاره دوباره تکرار شود و بیشتر هم شود.
به دلیل اینکه نرخ اجاره‌بهای مسکن با فاصله و تاخیر نسبت به افزایش قیمت مسکن افزایش می‌باید، متاسفانه شاهد این روند افزایشی خواهیم بود. نمود اصلی این افزایش بیشتر در شهرهای بزرگ اتفاق می‌افتد که اجاره‌نشینی شکل غالب سکونت را می‌گیرد.
این رخداد البته ممکن است پیامدهایی هم به دنبال داشته باشد، به‌طور مثال شوک و جهش قیمت‌ها در بازار اجاره عملاً برای خانوارهای معمولی امکان تجمیع ثروت را از بین می‌برد، یعنی مسکن که به عنوان یک دارایی در مقابل نوسان‌های اقتصادی برای خانوارها سالیان سال، سپر ایمنی ایجاد می‌کرد، به تدریج این فضای امن از بین می‌رود و ممکن است به دنبال آن، ناامنی و بی‌ثباتی بیشتری ایجاد شود.
گسترش گونه‌های ناهنجار سکونت
همچنین شکل‌های نابهنجار سکونت به دلیل اینکه شرایط به حدی می‌رسد که درآمد قابل توجهی از مردم توان پرداخت اجاره‌بها را ندارد، باعث می‌شود شکل‌های نابهنجار سکونت همانند پشت‌بام‌خوابی، خیابان‌خوابی، کارتن‌خوابی و سکونت در زیر پله‌ها یا سکونت در کانکس‌ها، گسترش یابد. این بدان معناست که کیفیت سکونت خانوارها به شدت افت خواهد کرد و امکان زندگی حداقلی مطلوب از بسیاری از خانوارها گرفته می‌شود.
نکته دیگر این است که به هر حال سکونت یک نیاز اساسی است و حول‌و‌حوش 40 درصد درآمد خانوارهای مستاجر صرف اجاره‌بها می‌شود.
خانوارهای مستاجر وقتی مجبور می‌شوند سکونت را حفظ کنند، حفظ فضای سکونت به بهای کاهش سایر مصارف صورت می‌گیرد و به معنای خرج بخشی از درآمد خانوارهاست. یعنی اینکه خانوارها به تدریج از مخارج دیگرشان که صرف انباشت سرمایه انسانی، آموزش فرزندان یا مصارف بهداشتی و درمانی یا حتی هزینه غذایی خانوارها (که جزو ضروریات است) می‌شود، مجبورند صرف‌نظر کرده و آن را برای تامین سرپناه هزینه کنند.
