مسکن در مه

دست‌کم سه دماسنج اصلی در زنجیره بازار مسکن -شامل بازار معاملات زمین، خرید و فروش آپارتمان، اجاره خانه و همچنین ساختمان‌سازی با کاربری مسکونی- این تصویر را از اوضاع نشان می‌دهد که «مهم‌ترین و گران‌ترین بازار مصرفی ایرانی‌ها به پایان راه خود رسیده است». معنا و مفهوم این برداشت چیست و آیا واقعاً هیچ راهی برای تغییر وضعیت به سمت بهبودی و بازگشایی مسیر وجود ندارد؟ این مقاله در هشت سرفصل، ضمن تشریح اوضاع و روندی که بر بازار مسکن طی عصر جهش و رکود گذشته است،‌ چشم‌انداز پیش‌رو را مورد بررسی قرار می‌دهد. بازار مسکن در این مقطع با یکی از شدیدترین ابهامات در مقایسه با دوره‌های هیجانی سال‌های دور گذشته دست‌به‌گریبان است.

فصل اول: دماسنج‌های ملک چه می‌گوید؟ عرضه کار نمی‌کند

فضای مه‌آلود در این بازار به قدری غلیظ است که یکی از اضلاع اصلی بازار -سرمایه‌گذاران ساختمانی- به خاطر عدم مشاهده «کمترین علامت یا تابلویی از آینده»، دست از فعالیت موثر کشیده است. برخی سازنده‌ها با کمترین حجم ممکن، مشغول فعالیت ساختمان‌سازی هستند و عمده آنها کار را تعلیق کرده‌اند یا برای همیشه از این نوع سرمایه‌گذاری کنار کشیده‌اند. مهم‌ترین ابهام پیش‌روی سرمایه‌گذاران ساختمانی، «قیمت ساخت و قیمت فروش آپارتمان» است.

صعودهای مکرر تورم تولید مسکن و تورم فروش مسکن از ابتدای سال 97 تاکنون از یک‌سو و مشخص بودن بستر صعود قیمت‌ها برای همه فعالان بازار از سوی دیگر، عامل این ابهام است. سازندگان مسکن و ساختمان علامتی از جمع‌آوری این بستر در اقتصاد ایران مشاهده نمی‌کنند و به همین خاطر، رکودی را که در نتیجه رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، سال به سال تعمیق و چندلایه شده است، «با وضع موجود، برای خود ادامه‌دار توصیف می‌کنند».

این، مهم‌ترین مولفه یک بازار از دسترس خارج‌شده است. دماسنج مربوط به تیراژ ساخت مسکن،‌ به خوبی ابعاد این مولفه را نشان می‌دهد.

میانگین سالانه تیراژ خانه‌سازی در کشور از سال 93 تاکنون، رقمی معادل با 375 هزار واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که از سال 85 تا پایان 93، این شاخص رقم 677 هزار واحد را به ثبت رسانده است. مقایسه این دو رقم مشخص می‌کند، حجم فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی (بر اساس تعداد واحد ساخته‌شده) طی سال‌های اخیر و به ویژه از نیمه دوم دهه 90 به بعد، تقریباً به نصف سال‌های قبل (یعنی سال‌های قبل از جهش تاریخی قیمت مسکن)، سقوط کرده است. این انقباض شدید در بازار کار خانه‌سازها با دو نیرو ایجاد شد؛ تورم ساخت و تورم مسکن. صعود قیمت مصالح ساختمانی، خدمات ساختمانی و تجهیزات مورد نیاز سازنده‌ها اگرچه به میزان رشد قیمت زمین و مسکن نبوده اما ناپایداری قیمت‌ها در این حوزه به قدری شدید بوده است که امکان «برآورد قیمت تمام‌شده» را از سرمایه‌گذار ساختمانی سلب کرده است. طی دو سال گذشته، متوسط هزینه ساخت در جایی همچون تهران، تقریباً در هر سال نزدیک به 70 درصد افزایش یافت که البته میزان رشد قیمت در برخی نهاده‌های تولید مسکن تا 100 درصد هم گزارش شده است. اما همان‌طور که اشاره شد، ناپایداری قیمت‌ها در ساخت‌وساز، مدت‌هاست که روزانه شده و سازنده‌ها روزانه شاهد تغییر سطح قیمت نهاده‌ها هستند.

قیمت مسکن در «آسانسور تاریخی»

بازار مسکن، ضربه اصلی را از ناحیه «جهش تاریخی قیمت آپارتمان» خورد.

در هیچ یک از دوره‌های به‌ثبت‌رسیده از «سال‌های رشد شدید قیمت مسکن» -از سال 70 که داده‌های مربوط به تورم مسکن تهران موجود است- این بازار شاهد «پنج سال رشد مداوم قیمت با نرخ بالا به‌رغم رکود تاریخی معاملات خرید آپارتمان» نبوده است. دو مشخصه بازار مسکن سال‌های 1397 تا 1401، در مقایسه با دوره‌های مشابه گذشته، تاریخی است. مشخصه اول، «تداوم سه سال پشت‌سر هم رشد شدید قیمت، یک سال تنفس و دوباره یک سال رشد شدید» است. این در حالی است که در دوره‌های رشد قیمت -رونق- طی ادوار گذشته، بازار مسکن حداکثر طی دو سال یا کمتر از آن، تورم بالا را تجربه کرده بود.

متوسط تورم مسکن در سه سال 97، 98 و 99 نرخی معادل 71 درصد بوده است. سال 1400 به دلیل شرایط بیرونی غالب بر رفتار بازیگران بازار معاملات مسکن، قیمت‌ها تا حدودی از التهاب افتاد به‌طوری که نرخ تورم مسکن در سال گذشته به سطح 31 درصد رسید اما امسال و در همین ابتدای زمستان، تورم نقطه‌ای مسکن از سطح 60 درصد عبور کرد. مشخصه دوم «وضعیت تاریخی این دوره از بازار مسکن» به «رکود شدید در اوج تورم شدید» برمی‌گردد.

دوره رونق مسکن در ادوار گذشته، همواره ترکیبی از «رشد قیمت و هیجان معاملات خرید آپارتمان» بود اما در این دوره، در عین رشد شدید قیمت مسکن، بازار ملک به جای اینکه شاهد رونق معاملات در حجم بالا باشد، از همان ابتدای کار، در سراشیبی رکود قرار گرفت. قیمت مسکن در تهران از ابتدای سال 97 تاکنون، 5 /13 برابر شده است، در حالی که شاخص قیمت مصرف‌کننده مربوط به سبد کالاها و خدمات مصرفی خانوارها در این فاصله 5 /5 برابر شد (تورم عمومی). این فاصله شدید، خود پاسخی برای علت «ابررکود تاریخی توام با جهش تاریخی قیمت مسکن» است. اینکه در ابتدای مقاله به «بازار مسکن ازکارافتاده» اشاره شد، مصداق دیگرش، همین است که در این بازار معاملاتی، «تقاضای اصلی که همان مصرف‌کنندگان هستند»، خریدی انجام نمی‌دهند بلکه عمده خریدهای آپارتمان مربوط به خریدهای سرمایه‌ای (ملک خریدن و بدون استفاده گذاشتن) است. طی سه، چهار سال گذشته، حجم معاملات خرید آپارتمان حدود 40 درصد کمتر از دوره‌های قبل بوده که این خود بیانگر افت شدید خریدهای مصرفی است.

قله‌پیمایی مستاجرها

دماسنج سوم بازار، فشار اجاره‌بها را نشان می‌دهد. هزینه اجاره‌نشین‌ها طی دو سال گذشته با شیب بسیار تند و بیشتر از روند بلندمدت گذشته، افزایش پیدا کرد. در این مدت، اجاره‌بها 5 /1 برابر شد و باعث شد سهم این مهم‌ترین هزینه زندگی در سبد هزینه ماهانه خانوارها در تهران و خیلی دیگر از شهرها، به بالای 50 تا 70 درصد برسد. رقم اجاره از حداقل دستمزد، بیشتر است و این، امکان تامین آپارتمان سکونتی برای مستاجرها را دشوار کرده است. بخشی از علت آنچه باعث شد تورم اجاره در قله تاریخی قرار بگیرد، فشار تقاضای خارج‌شده از بازار خرید به این بازار است. سالانه حدود نیم‌میلیون ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که سهم قابل توجهی از این خانه‌اولی‌ها ساکن پایتخت و هفت کلانشهر دیگر کشور هستند. بخش زیادی از این زوج‌های جدید طی دو سه سال گذشته به خاطر سلب قدرت خرید، روانه بازار اجاره شده‌اند. اما در مقابل،‌ به دلیل رکود ساخت مسکن در این سال‌ها و خریدهای سرمایه‌ای آپارتمان آن هم به شکل بدون استفاده گذاشتن واحد مسکونی،‌ میزان عرضه اجاره‌ای به مراتب کمتر از تقاضا شده است.

فصل دوم: فضای مه‌آلود «راه‌حل»

بعد از ارائه تصویری از « از دسترس خارج شدن بازار مسکن و ساختمان برای اضلاع اصلی فعال در این بازار»، این پرسش مطرح می‌شود که «دلیل این وضعیت چیست؟».

بررسی‌هایی که ابعاد آن خیلی هم پیچیده نیست، نشان می‌دهد: ریشه آنچه طی این دوره تاریخی بازار مسکن باعث شد «قیمت جهش کند، قدرت خرید سلب شود، سازنده‌ها در لاک رکودی بروند و آوار این وضعیت بر سر بازار اجاره بیاید»، تنها و تنها «ریسک‌های فعال در اقتصاد ایران» است که پیامد آن با انتشار «سیگنال‌های نااطمینانی درباره آینده قیمت انواع کالاها، دارایی‌ها و خدمات» به طیفی از عموم مردم و سرمایه‌گذاران، باعث شکل‌گیری معادله رکود تورمی در بازار ملک شد.

وقتی افراد با حجم مختلف از نقدینگی یا سرمایه، این‌طور از اوضاع برداشت می‌کنند که تورم عمومی در ماه‌های آینده، بیشتر می‌شود یا چشم‌اندازی برای ثبات قیمت‌ها در کل اقتصاد برای خود متصور نیستند، به بازارهای دارایی برای حفظ ارزش واقعی سرمایه‌شان پناه می‌آورند. بازار ملک از نگاه افراد، امن‌ترین بازار به لحاظ حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم است. در نتیجه، با این حرکت افراد طی سه، چهار سال گذشته، از یک‌سو، تمایل به فروش ملک کم شد و از سوی دیگر، خریدهای سرمایه‌ای ملک افزایش پیدا کرد که نتیجه‌اش، رشد بیشتر قیمت شد. رشد قیمت مسکن، البته در شروع، ناشی از این خریدهای سرمایه‌ای نبود بلکه با توجه به تغییر اوضاع سیاسی از سال 97 (موضوع برجام) و افزایش نرخ تورم که مصداق آن، رشد شدید قیمت دلار بود، شرایط برای حرکت صعودی قیمت مسکن فراهم شد. بعد از آن اما، این بازار مدام شاهد «فعالیت‌هایی از جنس حفظ ارزش واقعی سرمایه با سرمایه‌گذاری ملکی» بود. سیاستگذار اما در مواجهه با این وضعیت، خود در همین فضای مه‌آلود گیر کرده است و امکان تشخیص سیاست درست را از غلط ندارد. تنها سیاست موجود برای حل بحران رکود تورمی بخش مسکن، خانه‌سازی دولتی است که ضمن آنکه خوب پیش نرفته، اثری هم بر کنترل روند رشد قیمت ندارد. طبق آمار شبکه بانکی، تاکنون به جای آنکه سالانه یک میلیون مسکن دولتی ساخته شود، کمتر از 400 هزار واحد ساخته شده است. سیاستگذار تصور می‌کند، ریشه این رکود تورمی، درون بازار مسکن است. در حالی که، ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی در بیرون این بازار باعث وضعیت شکل‌گرفته در درون بازار ملک شده است. در یک نمونه، چنانچه ریسک برجامی رخ نمی‌داد و تشدید نمی‌شد، دلیلی برای انتظارات تورمی در سال 97 وجود نداشت. در نمونه‌ای دیگر، اگر سیاستگذار برای جبران کسری بودجه، به جای ابزارهای غیرتورمی، به چاپ پول پناه نمی‌آورد، موتور تورم تا این حد از محل رشد نقدینگی، شتاب نمی‌گرفت.

فصل سوم: یک تحلیل نادرست

طی این مدت، برخی کارشناسان در تحلیل جنس تقاضای خرید مسکن در بازار، تاکید کرده‌اند که اگر خریدهای سرمایه‌ای هم وجود نداشته باشد (مثل خریدهای مصرفی)، در این صورت مشکل بازار مسکن تشدید می‌شود و سازندگان، تنها مشتریان خودشان را از دست خواهند داد. این تحلیل به نظر می‌رسد درست نباشد از این بابت که تولید مسکن بیشتر از آنکه به خریدهای سرمایه‌ای وابسته باشد، وابسته به جریان موثر و پایدار خریدهای مصرفی است. اینکه قدرت خرید تقاضای مصرفی سلب شده است و سمت عرضه بخواهد خود را با تقاضای سرمایه‌ای -به عنوان جریان ناپایدار که در مواقع بحران اقتصادی، وارد بازار ملک می‌شود- تنظیم کند، چشم‌انداز بادوامی از روند سرمایه‌گذاری ساختمانی برای او ترسیم نخواهد کرد. چنانچه شرایط بیرونی بازار مسکن برای کنترل روند خریدهای سرمایه‌ای ملک تغییر کند، در این صورت است که همان شرایط باعث خواهد شد روند رشد قیمت ملک آرام بگیرد و بعد از مدتی، به تدریج قدرت خرید مصرفی احیا شده و در نهایت، بازار ساخت‌وساز، مشتریان همیشگی خود را پیدا می‌کند.

فصل چهارم: اگر موتورهای رکودساز فعال بمانند...

در شرایط فعلی به نظر می‌رسد تداوم فعالیت موتورهای رکودساز در بخش مسکن باعث بدتر شدن اوضاع در چهار پارامتر مرتبط با اقتصاد خانوارها و اقتصاد مسکن خواهد شد.

ادامه این وضعیت به معنای آن خواهد بود که «کم‌سازی در بازار تولید مسکن» رفته‌رفته، به یکی از مشخصات ثابت بازار تبدیل می‌شود. در صورتی که کسری عرضه مسکن در مقایسه با نیاز سالانه به واحد مسکونی جدید که از اواسط دهه 90 با افت شدید تیراژ ساخت شروع شد، سال آینده هم ادامه پیدا کند، امکان بازگشت نبض تولید به شرایط قبل سخت می‌شود. مهاجرت شغلی از بازار ساخت به بازارهای دیگر، عامل این سختی خواهد بود. تبعات دوم، تشدید فقر مسکن خواهد بود. این رکود تورمی موجب شده هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارها در شهرهای بزرگ از 50 درصد فراتر برود. تبعات سوم، اثرگذاری قیمت مسکن شهرهای بزرگ بر سطح قیمت مسکن شهرهای اطراف و کوچک است. بالا ماندن سطح قیمت مسکن باعث می‌شود قیمت مسکن در همه شهرها افزایش یابد و حومه گران شکل بگیرد. این در حالی است که طی سه سال گذشته، بخشی از مستاجرها و متقاضیان مصرفی خرید خانه در کلانشهرها به حومه‌ها پناه برده‌اند. قیمت حومه حدود یک‌سوم قیمت مرکز است. پیامد مهم دیگر نیز «کاهش مصرف کالری در نتیجه افزایش هزینه تامین مسکن» است. اخیراً تحقیقاتی منتشر شد -در سایت اطلاع‌رسانی وزارت رفاه و البته «دنیای اقتصاد»- که نشان داد، میانگین کالری روزانه افراد در سال گذشته به کف کالری مورد نیاز سقوط کرده است؛ 2190 کیلوکالری. این در حالی است که در ابتدای دهه 90، این میزان مصرف معادل 2700 کالری بود.

فصل پنجم: برای سال آینده؛ اتصال دو بازار به هم

با فرض آنکه شرایط موجود در سال آینده نیز ادامه پیدا کند، یک اقدام از سوی سیاستگذار می‌تواند بخشی از شتاب رکود تورمی را بگیرد.

سیاستگذار لازم است بازار مسکن را به بازار سرمایه متصل کند. اتصال این دو بازار به هم از طریق «صندوق‌های زمین و ساختمان» و «صندوق‌های املاک و مستغلات» باعث خواهد شد خریداران سرمایه‌ای ملک از طریق بازار سرمایه نسبت به سرمایه‌گذاری ملکی خود اقدام کنند. این مدل، فشار ورود مستقیم نقدینگی به بازار معاملات خرید آپارتمان را کاهش می‌دهد. ضمن آنکه، صندوق زمین و ساختمان کاربرد دومنظوره هم دارد؛ جذب نقدینگی‌های خرد متقاضیان ملک و هدایت آن به سمت تولید مسکن.

فصل ششم: ظرفیت خانه‌های فریزشده

وجود حجم بالایی از املاک بدون استفاده در کشور را سازمان برنامه هم تایید کرده است. این سازمان اخیراً عامل عدم دسترسی مناسب خانه‌اولی‌ها به مسکن را انجماد زمین و آپارتمان عنوان کرده است. این خانه‌ها با ابزارهای مشخص و البته منوط به بهبود محیط کسب‌وکار، باید از حالت انجماد خارج شده و به بازار مصرف عرضه شود.

فصل هفتم: ظرفیت پنهان در املاک مشمول مولدسازی

در این میان، بخشی از املاک مشمول مولدسازی می‌تواند به شکل یونیت‌های سرمایه‌گذاری از طریق بازار سهام، به متقاضیان مصرفی مسکن واگذار شود. این کار باعث می‌شود افراد فاقد مسکن در طول زمان، امکان تجهیز مالی خود را برای خرید خانه پیدا کنند.

فصل هشتم: دولت از مداخله در بازار اجاره دست بردارد

سال آینده، یک خطر ممکن است بازار اجاره‌نشین‌ها را تهدید کند و آن، مداخله در مبالغ اجاره خواهد بود. دو سال پیش که دولت با هدف کنترل تورم اجاره، برای رشد اجاره‌بهای سالانه سقف گذاشت اما آمار رسمی مشخص کرد، تورم اجاره در بازار، تا دو برابر تورم دستوری، حرکت کرد. عدم دخالت، می‌تواند مانع از عرضه آپارتمان به بازار اجاره شود.