جهت ارزی مسکن

بازار مسکن در سال 1401 مسیر خاص و متفاوتی نسبت به روند بلندمدت خود طی کرده است. خاص بودن این بازار از منظر تحولات طرف تقاضا قابل تامل بوده و بیش از هر متغیری تحت تاثیر متغیرهای اقتصاد کلان بوده است. چیزی که بر این بازار طی این ماه‌ها اثرگذار بوده است، روندها و سیاستگذاری‌های سیاستگذار پولی و ارزی بوده به گونه‌ای که با بررسی روندها قابل استنتاج است، به میزانی که نرخ تورم و نرخ ارز توانسته است به صعودی شدن قیمت‌ها در این بازار موثر باشد (در کنار رفتار سایر بازارها)، سایر متغیرها بر این بازار اثرگذار نبوده است. در این بازار به نظر نمی‌رسد که تحلیل‌های سطح خرد که صرفاً به بررسی عرضه و تقاضا و محاسبه تعادل در این سطح تحلیل اقتصادی می‌پردازد توانایی توضیح‌دهندگی رفتارها را داشته باشد. در این خصوص توجه به نکات ذیل می‌تواند حائز اهمیت باشد:

1- بر اساس تحلیل‌های موجود، بازارهای موازی مانند طلا، مسکن، خودرو، بورس و... همگی تحت تاثیر متغیرهای پولی و در نهایت ارزی هستند. طی ماه‌های سال 1401 (به‌جز هفته‌های اخیر) بازار سهام که یکی از بازارهای جذاب برای سرمایه‌گذاری بوده و می‌توانسته تا حدودی از التهابات سایر بازارهای ذکرشده بکاهد نیز به دلایل مختلف نتوانست نقش اصلی خود را ایفا کرده و همین موضوع باعث شده است که خروج پول از این بازار در برخی از ماه‌ها شدت یافته و مستقیماً توانسته سایر بازارها مانند بازار مسکن را با التهاب مواجه کند.

2- به اعتبار داده‌های موجود در اقتصاد کشور، رشد نقدینگی در حدود رقم 40 درصد که محرک اصلی تعیین نرخ تورم‌های منتشرشده در ارقامی در حدود 50 درصد است توانسته است این بازار را تحت تاثیر خود قرار داده و جنس تقاضا را از تقاضای مصرفی به تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه تغییر دهد. امروزه بازار املاک و مستغلات (به معنای عام آن شامل زمین، مسکن و حتی خرید و فروش واحدهای اداری و تجاری) در شرایطی قرار دارد که افراد و خانوارها تلاش می‌کنند با استفاده از این دارایی‌ها نسبت به شکل‌دهی سپر تورمی اقدام کنند. در همین راستا به نظر نمی‌رسد رفتار طرف تقاضا برای خرید بی‌درنگ واحدهای ساخته‌شده یا در دست احداث غیرعادی باشد. بنابراین رفتار متغیرهای ذکرشده در سال 1402 برای پیش‌بینی بازار در این سال از اهمیت بالایی برخوردار است.

3- سال 1401 در حالی به انتها می‌رسد که حجم نقدینگی به رقم تقریبی 6000 هزار میلیارد تومان می‌رسد و با نرخ تورمی که به‌واسطه آن شکل خواهد گرفت، قیمت دلار به رقم حدود 60 هزار تومان هم رسیده و نوسانات خود را تا مرز 52 هزار تومان نیز نشان داده است. بنابر محاسبات صورت‌گرفته، نرخ واقعی دلار در انتهای سال 1401 در رقمی حدود 45 تا 49 هزار تومان بوده و ارقام بالاتر از این، صرفاً قیمت‌گذاری ارز به میزان بالاتر از ارزش ذاتی است که طبیعت رفتاری بازارهای موجود در اقتصاد هر کشوری است (تنها تفاوت در کشورهای مختلف، ریسک‌های اقتصادی تخمین‌زده‌شده است که باعث می‌شود این تفاوت در اندازه‌های مطلق یا درصدی کوچک یا بزرگ باشد). در همین اثنی نرخ درهم که متغیر مهمی در بازار ارز ایران (به دلایل مختلف) است به رقم تقریبی 15 هزار تومان رسیده است.

4- نکته قابل تامل آن است که بر اساس برآوردهای موجود، ضمن آنکه قیمت‌گذاری انواع دارایی در بازارها مانند ربع سکه و خودرو فراتر از قیمت بازاری دلار بوده است، قیمت‌گذاری هر مترمربع مسکن در حدود نرخ دلار در حال مبادله در بازار بوده است. این موضوع، نکته مورد تاکید که «مسکن به‌عنوان سپر تورمی در اقتصاد ایران عمل می‌کند» را تقویت می‌کند. در همین راستا پیش‌بینی قیمت دلار در سال 1402 اهمیت بیش از پیش خواهد داشت.

5- سال 1401 در حالی به اتمام می‌رسد که در فروردین‌ماه آن، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به‌صورت متوسط و بر مبنای گزارش بانک مرکزی حدود 34 میلیون تومان بوده و در حالی که گزارش ماه‌های دی و بهمن نهاد مذکور در خصوص بازار مسکن تا این لحظه منتشر نشده است، بر اساس تخمین‌های موجود و با استناد به آخرین گزارش مرکز آمار ایران قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران به‌صورت متوسط در انتهای سال حدوداً متری 60 میلیون تومان برآورد می‌شود.

6- با توجه به نرخ‌های ذکرشده اگر بنا بر آن باشد که تخمینی حدودی از بازار ارز در سال 1402 داشته باشیم، با استفاده از برآورد قیمت ذاتی دلار در انتهای سال 1401 و اضافه کردن تفاضل نرخ تورم داخلی و بین‌المللی، به رقم تقریبی 65 تا 70 هزار تومان در قیمت ذاتی دلار (و نه قیمت مبادلاتی آن) خواهیم رسید و اگر قائل به این نکته باشیم که در سال 1402 نیز رفتار بازار مسکن مانند سال 1401 متاثر از قیمت روز بازار ارز و مشخصاً دلار باشد با توجه به برآورد رشد حدود 45درصدی نرخ ارز سال آینده، مسکن نیز به همین نسبت رشد قیمتی خواهد داشت.

7- به نظر می‌رسد که اگر میانگین قیمت مسکن تهران در انتهای سال 1401 حدود متری 60 میلیون تومان باشد، این میانگین در انتهای سال 1402 حدوداً متری 87 میلیون تومان به عنوان قیمت متوسط بازار خواهد بود. طبعاً رشد قیمتی مسکن در تهران با یک وقفه زمانی به سایر شهرها تسری خواهد داشت.

8- با توجه به توضیحات ذکرشده، این محاسبات تنها با فرض آن است که انواع ریسک‌های اقتصادی و سیاسی که در حال حاضر در بازار شناسایی می‌شود کماکان پابرجا بوده و سیاستگذار پولی و ارزی رفتاری را که طی ماه‌های اخیر در پیش گرفته است، تکرار کرده و اقدام اصلاحی را صورت ندهد؛ بدیهی است در صورت از بین رفتن ریسک‌های ذکرشده برآورد قیمتی ذکرشده نیز کمتر از ارقام مورد اشاره خواهد بود.

9- در این میان نیم‌نگاهی خلاصه‌وار به بازار اجاره نیز که بخش مهمی از بازار مسکن را شامل می‌شود از اهمیت بالایی برخوردار است. طی سنوات گذشته رشدهای صورت‌گرفته در نرخ‌های اجاره به گونه‌ای بوده که در گزارش‌های رسمی بانک مرکزی نرخ تورم اعلامی اجاره بازار مسکن در تهران و مناطق شهری ارقامی در حدود 50 درصد اعلام می‌شود. این موضوع نشان‌دهنده آن است که تدابیر اتخاذشده در این بازار مانند تعیین سقف برای اجاره‌بها چندان در جهت‌دهی و آرامش‌بخشی به بازار اثرگذار نبوده و اقدامات صورت‌گرفته در این بازار مانند پرداخت تسهیلات به مستاجران تنها به عنوان یک تسکین‌دهنده مقطعی عمل کرده است. به نظر می‌رسد پرداخت تسهیلات صورت‌گرفته که پرداختن به آن در آغاز فصل جابه‌جایی‌ها بیشتر مدنظر قرار می‌گیرد چندان نتوانسته باشد به افزایش قدرت خرید حقیقی این گروه از جامعه که بیشتر گروه‌های متوسط و ضعیف‌تر جامعه هستند کمک کند؛ رشدهای قابل توجه صورت‌گرفته در بازار معاملاتی مسکن که باعث شده است شاخص نسبت قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به قیمت هر مترمربع اجاره به رقم تقریبی 35 واحد برسد (در ماه‌های اندکی که این نسبت روی آرامش به خود دیده یا کاهش پیدا کرده است، مجدداً در ماه‌های بعدتر رشد پیدا کرده است). بالا رفتن این شاخص در بازار را می‌توان به عنوان نسبتی از دشواری‌های پیش‌روی مستاجران در این بازار تلقی کرد. به نظر می‌رسد که با فرض‌های در نظر گرفته‌شده در این نوشته سال 1402 سالی همراه با سختی برای طیف مستاجر در کشور بوده و ضرورت اتخاذ تمهیدات مناسب از سوی سیاستگذاران اقتصادی را از امروز (و نه از ماه‌های خرداد و تیر و...) ضروری می‌دارد.

10- اما بررسی رخدادهای قابل پیش‌بینی در خصوص طرف عرضه نیز ضروری به نظر می‌رسد. برای تحلیل طرف عرضه بازار مسکن، سه متغیر از اهمیت اساسی برخوردار است:

10-1- هزینه‌های صدور پروانه: به اعتبار مجوزهای ضروری برای ساخت‌وساز که همواره از سوی شهرداری‌های کشور از سازندگان اخذ می‌شود باید به این نکته توجه داشت که سهم هزینه پروانه در شهری مانند تهران رقمی در حدود 10 درصد کل هزینه‌های سرمایه‌گذاری در نظر گرفته می‌شود. با توجه به اینکه برآورد می‌شود که این بخش از هزینه‌ها به میزان نرخ تورم افزایش پیدا کند بنابراین افزایش حدود 40درصدی در نرخ هزینه‌های پروانه را برای سال آینده می‌توان در این بخش پیش‌بینی کرد. این موضوع به‌صورت آشکار به افزایش بهای تمام‌شده هر واحد مسکونی منجر خواهد شد.

10-2- هزینه‌های خرید زمین: شاید یکی از مهم‌ترین هزینه‌هایی که پیش‌بینی می‌شود و در هزینه سرمایه‌گذاری ساختمان باید مدنظر قرار گیرد، هزینه‌های تملک زمین (یا سهم آن در مشارکت‌ها) است. بررسی بلندمدت هزینه زمین با یک محاسبه سرانگشتی طی سال‌های گذشته افزایش داشته است؛ به گونه‌ای که در سال‌های ابتدایی دهه 90، قیمت هر مترمربع زمین با قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به‌صورت متوسط در شهری مانند تهران برابر بوده است. این بدان معناست که اگر در منطقه‌ای قیمت هر مترمربع زمین حدود 10 میلیون تومان (به‌عنوان مثال) بوده است، قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان نیز در همین حدود برآورد می‌شد. این نسبت طی سنوات اخیر تا حدود 5 /1 برابر افزایش پیدا کرده است. به تعبیر دیگر قیمت هر مترمربع زمین برای سرمایه‌گذاری تا حدود 50 درصد بالاتر از قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهری مانند تهران است. این افزایش به دلیل محدودیت‌های ذاتی عرضه زمین در شهرهاست. ضمن اینکه افراد به دلیل افزایش قیمت‌های مبادلاتی تلاش می‌کنند زمین یا ملک کلنگی خود را عرضه نکنند تا بتوانند در آینده با قیمت‌های بالاتر آن را به سازندگان بفروشند. به همین اعتبار تملک زمین برای سرمایه‌گذاری دچار مخاطره کمبود بیش از پیش عرضه است و به نظر می‌رسد با توجه به فروض بنیادی اقتصاد کلان در ایران، این مخاطره پابرجا باشد. ذکر این نکته ضروری است که سهم هزینه زمین در مجموع هزینه‌های ساخت‌وساز، چیزی در حدود 60 تا 70 درصد در نقاط میانی به بالای شهری مانند تهران بوده و در نقاط جنوبی‌تر این شهر، سهم این هزینه پایین‌تر نیز می‌تواند باشد.

10-3- هزینه‌های ساخت: مولفه سوم تعیین‌کننده و موثر در عرضه واحدهای مسکونی، هزینه‌های ساخت است. این هزینه‌ها که طی سال‌های اخیر به‌صورت دائمی با شیب‌های ملایم و گاهی تند رشد پیدا کرده باعث شده است مخاطرات پیش‌روی سازندگان افزایش پیدا کند. بررسی هزینه‌های ساخت طی ماه‌های گذشته که تحت تاثیر نرخ تورم و نرخ ارز نیز بوده است به گونه‌ای بوده که ضمن کمیاب شدن پاره‌ای از اقلام، از یک‌سو هزینه‌های تکمیل که بار زمانی به تکمیل پروژه وارد کرده و از سوی دیگر هزینه‌های ریالی نیز به سازندگان وارد کرده است. به عنوان نمونه و در بازه یک‌ماهه (بهمن و اسفند)، قیمت تیرآهن 16 از حدود 24 هزار تومان به حدود 42 هزار تومان (یعنی 7 /1 برابر) و در بازه سه‌ماهه از رقم حدود 16 هزار تومان به 42 هزار تومان (یعنی 6 /2 برابر) رسیده است. قیمت سیمان پاکتی تیپ 2 که به‌عنوان نمونه‌ای از طیف سیمان در نظر گرفته می‌شود به رقمی در حدود 53 هزار تومان رسیده و رشد قابل توجهی را طی هفته‌های اخیر در بازار نشان داده است. ضمن اینکه هزینه‌های نازک‌کاری و اتمام کار نیز در بازار افزایش داشته است. توجه به این نکته ضروری است که بخشی از این افزایش ناشی از افزایش نرخ تورم و نرخ ارز و بخشی دیگر ناشی از تمایل کشورهای همسایه برای وارد کردن مصالح ساختمانی از ایران (به دلیل افزایش نرخ ارز در اقتصاد ایران) بوده است. با توجه به اینکه طرف عرضه محصولات ساختمانی در کوتاه‌مدت استعداد افزایش ظرفیت تولید را نداشته و صادرات برای کارخانه‌های تولیدی از جذابیت بالاتری برخوردار بوده است، به نظر می‌رسد که تولیدکنندگان مصالح ترجیح داده‌اند بیشتر به بازارهای خارج از کشور توجه نشان دهند. این موضوع نیز باعث افزایش قیمت مصالح در داخل کشور شده است.

11- مجموعه نکات مطرح‌شده در زمینه بررسی طرف عرضه و تقاضای بازار مسکن که تحت تاثیر مناسبات کلان اقتصادی نیز بوده باعث شده است بخشی از طیف سازندگان به دلیل مخاطرات موجود در بازار در برخی از موارد ترجیح بدهند به جای آنکه اقدام به ساخت‌وساز کنند، خود به‌عنوان خریدار واحدهای مسکونی آماده از ظرفیت تقاضای سرمایه‌ای بازار استفاده کنند. به تعبیر دیگر مجموعه مناسبات موجود در بازار مسکن، رشد قابل توجه قیمت‌های مبادلاتی و کشش‌پذیری کاهنده قابل تصور در بازار برای تقاضای واحدهای مسکونی باعث شده است که برخی از سازندگان به این فکر بیفتند که حاشیه سود ساخت‌وساز کاهش پیدا کرده و برای سرمایه‌گذاری در این بازار به فکر خرید واحد نوساز باشند تا بدین طریق ضمن پرهیز از دشواری‌های فرآیند اجرای پروژه ساختمانی، خود را نیز در برابر تورم محافظت کنند و حاشیه سودی به اندازه نرخ تورم را برای خود داشته باشند.

12- در نهایت ذکر این نکته نیز قابل تامل است که به دلیل تورم موجود در مجموع هزینه‌های سرمایه‌گذاری، پیش‌فروش که یکی از ابزارهای مهم برای تامین مالی در صنعت ساختمان (و خانه‌دار شدن طرف تقاضا) محسوب می‌شود دچار افت شده است؛ چرا که به دلیل تثبیت قیمت در واگذاری واحدهای در دست ساخت در قراردادها و مسوولیت تکمیل این واحدها (که بر عهده سازنده است)، سازندگان گاه با زیان مواجه شده و میل به این اقدام ندارند. به همین دلیل بخشی از سازندگان که در بازار مانند قبل اقدام به ساخت‌وساز می‌کرده‌اند نیز به دلیل کاهش توان سرمایه‌گذاری‌های خود به سمت پرهیز از پیش‌فروش حرکت کرده‌اند.