فیلترینگ فضای محلات
بررسی تبعات افزایش اجاره‌بها در گفت‌وگو با فردین یزدانی
فردین یزدانی پژوهشگر حوزه مسکن معتقد است هرچند تورم از نرخ اجاره‌بها پیشی خواهد گرفت، اما نرخ اجاره در سال ۹۸ فشار قابل ملاحظه‌ای به قشر مستاجر ساکن کلانشهرها وارد خواهد کرد، تشدید پدیده‌ای موسوم به فیلترینگ فضای محلات شهری که در اثر افزایش اجاره‌بها و قیمت مسکن رخ می‌دهد مشکلی است که از نظر وی به منبع تنش‌های اجتماعی تبدیل خواهد شد.
فردین یزدانی پژوهشگر حوزه مسکن معتقد است هرچند تورم از نرخ اجاره‌بها پیشی خواهد گرفت، اما نرخ اجاره در سال ۹۸ فشار قابل ملاحظه‌ای به قشر مستاجر ساکن کلانشهرها وارد خواهد کرد، تشدید پدیده‌ای موسوم به فیلترینگ فضای محلات شهری که در اثر افزایش اجاره‌بها و قیمت مسکن رخ می‌دهد مشکلی است که از نظر وی به منبع تنش‌های اجتماعی تبدیل خواهد شد. کوچ فقرا از کلانشهرها و کوچک‌تر شدن طبقه متوسط از جمله تبعات افزایش سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای شهری است. وی معتقد است که سیاستگذار باید با استفاده از ابزارهایی مانند زمین و تشویق تاسیس شرکت‌های اجاره‌داری مدیریت خود در این زمینه را نشان دهد.
♦♦♦
بازار اجاره در سال جدید با توجه به تداوم رشد قیمت‌ها با چه تغییر و تحولاتی روبه‌رو خواهد شد؟
آنچه بدیهی است بسیاری این پیش‌بینی منطقی را دارند که نظر به تغییر و تحولات رخ داده در مدت اخیر چندان عجیب نیست که نرخ اجاره در زمان پیش‌رو با افزایش و رشد مواجه شود، هرچند فصل اجاره هنوز فرا نرسیده است.
باید کمی به عقب‌تر بازگشت؛ اتفاقی که از دهه ۸۰ شمسی به تدریج در حال رخ دادن است این مساله است که درآمد واقعی خانوار پیوسته در حال کاهش است و این مساله طبعاً در سال ۹۸ نیز امتداد خواهد یافت. حقیقت این است که با توجه به متغیرهای اقتصادی همچون تورم کاهش درآمد واقعی خانوار در سال ۹۸ بسیار شدید است. خوش‌بین‌ترین ناظران نیز غالباً به صورت عمومی چشم‌انداز مثبتی برای افزایش درآمد خانوار در سال جاری ترسیم نمی‌کنند که بتوان بر اساس آن چشم‌انداز و نه وضع موجود نظری به مراتب خوش‌بینانه‌تر ابراز داشت. همان‌طور که مستحضرید سطح عمومی اشتغال کاهش یافته و به تعداد افراد بیکار و فاقد شغل افزوده شده است. نسبت درآمد و هزینه‌ها به سطحی رسیده است که دیگر کفاف حداقل هزینه‌ها را نیز نمی‌دهد. این پکیج عمومی اقتصاد خانوار است که در کنار این حقیقت قرار گرفته است که نرخ مسکن حالا به هر دلیلی تقریباً دو برابر شده است. این فاکتورها در کنار یکدیگر باعث می‌شود که زوج‌های جوان و خانوارهای تازه تشکیل‌یافته که به صورت طبیعی باید مصرف‌کنندگان و ورودی جدید به بازار مسکن باشند به شدت کاهش یابند و امکان تملک مسکن نداشته باشند، چون توان خرید ملک بیش از سال‌های قبل کاهش یافته است. در نقطه مقابل تقاضا برای اجاره‌نشینی افزایش پیدا خواهد کرد.
با توجه به افزایش قیمت مسکن و افزایش اجاره، به نظر شما مستاجران توان برآورده کردن خواسته موجران را خواهند داشت؟
با توجه به این مساله که تقاضا برای اجاره افزایش خواهد یافت، تولید در حوزه مسکن هماهنگ با تقاضا افزایش نیافته است، این مساله از دهه ۸۰ وجود داشته است اما در سال قبل و به ویژه در سال جاری تشدید خواهد شد. به همین خاطر به نظر می‌رسد موجران به‌خصوص در نقاط مرغوب شهر توان افزایش اجاره‌بها را داشته باشند. در این بین افزایش قیمت مسکن و اجاره پدیده‌ای اجتماعی موسوم به فیلترینگ محلات شهر را رقم خواهد زد. بدین معنی که مرزبندی‌ای که بر اساس نرخ مسکن و اجاره تاکنون نیز وجود داشت تشدید خواهد شد و طبقات متوسط جامعه تحلیل خواهند رفت و به محلات پایین‌تر کوچ خواهند کرد و به دلیل ضعف اقتصادی به یک رده پایین‌تر سکونتی کوچانده می‌شوند. بخش زیادی از اقشار به ویژه خانواده‌های تازه تشکیل‌یافته توان سکونت در محلات متوسط‌نشین را ندارند و به محلات فقیرنشین رانده می‌شوند و فقرا نیز دیگر توان اجاره در آن محلات را ندارند و به سکونتگاه‌های غیررسمی خواهند رفت. در نتیجه پدیده فیلترینگ فضا که در برنامه‌ریزی حوزه مسکن به این نام خوانده می‌شود تشدید خواهد شد. البته باید این واقعیت را در نظر گرفت که اگر قرار باشد نرخ اجاره به صورت متناسب و هماهنگ با تورم افزایش پیدا کند، طبیعتاً قشر مستاجر توان و کشش پرداخت را نخواهد داشت، نرخ اجاره که هزینه استفاده از مسکن است هرچند افزایش پیدا می‌کند، اما به صورت کلی نرخ تورم از نرخ اجاره پیشی خواهد گرفت و نرخ اجاره توان رسیدن به آن را نخواهد داشت.
موجران در صورتی که نرخ اجاره را هم‌سطح با تورم افزایش ندهند احساس ضررمند بودن نخواهند داشت؟
اگر از دید سرمایه‌گذاری بخش خصوصی به موضوع اجاره نگاه شود و نوسان قیمت ملک مورد اجاره در نظر گرفته نشود نرخ بازده اجاره رقمی در حدود 8 تا ۱۰ درصد خواهد بود که اصولاً خیلی اقتصادی نیست، اما اجاره‌داری اصولاً با احتساب حفظ ارزش و افزایش قیمت سوژه سرمایه‌گذاری است که به لحاظ اقتصادی منطقی می‌شود و با محاسبه آن می‌توان به ارقام ۳۰ تا ۳۵ درصد و بالاتر دست یافت. بنابراین درست است که قیمت اجاره به اندازه نرخ تورم افزایش پیدا نمی‌کند، اما با توجه به افزایش نرخ مسکن اجاره‌داری کماکان صرفه و توجیه اقتصادی خواهد داشت.
به نظر شما ممکن است رشد نرخ اجاره منجر به کوچ محسوس قشری از مردم از کلانشهرها به ویژه از تهران شود؟
در تهران البته حدود ۵۰ درصد مالک محسوب می‌شوند. در این بین همان مساله فیلترینگ مطرح می‌شود. ممکن است مثلاً شخصی که در حوالی خیابان مطهری زندگی می‌کند مجبور شود به چند خیابان پایین‌تر کوچ کند و به همین شکل این تنزل محله (به لحاظ قیمتی) تا بیرون افتادن عده‌ای از شهر به سکونتگاه غیررسمی ادامه یابد. ممکن است خانوارهای جدید که می‌خواهند مسکن اجاره کنند به سمت شهرهای جدید و اقماری گرایش پیدا کنند، چون اختلاف اجاره به حدی خواهد رسید که دیگر توان سکونت در شهر اصلی یا کلانشهر را نخواهند داشت. در اینجا یک بحث اجتماعی نیز مطرح است. به هر حال این کوچ و تغییر بالاجبار برای خانواده می‌تواند ناخوشایند و حتی دردناک باشد. ممکن است طیفی از مالکان خانه در کلانشهرها به دلیل تغییر شرایط اقتصادی در سال جاری مجبور شوند منزل مسکونی خود را بفروشند تا یک خانه ارزان‌تر خریداری کنند یا حتی اجاره‌نشین شوند. در واقع محلات تهران قطبی‌تر می‌شود که از لحاظ اجتماعی این مساله باید مورد توجه قرار گیرد، یعنی این مرزبندی‌ای که وجود داشت پررنگ‌تر می‌شود و محلات بر اساس سطح درآمد خود به خود تصفیه می‌شوند. صاحب‌نظران حوزه اجتماعی این قطبی شدن محلات را منبع تنش می‌دانند. این تنش‌ها از لحاظ اجتماعی دور بسته‌ای از مشکلات را به وجود خواهد آورد که خود هزینه‌های متعددی به جامعه تحمیل خواهد کرد.
متغیرهای کلان اقتصادی مثل تورم و رشد نقدینگی و مانند اینها چگونه در بازار اجاره‌بها بروز و ظهور پیدا می‌کند؟
در بحث قیمت مسکن ارقام و آمار و قیمت‌ها به حدی رسیده است که به باور بنده امکان جهش قیمتی عمده وجود ندارد. نرخ تورم مستقیماً بر هزینه تمام‌شده مسکن تاثیرگذار خواهد بود. مسکن نیز مانند هر کالای تولیدی دیگری تابع متغیرهای معمول تولید است، وقتی نرخ مصالح ساختمانی یا مثلاً انشعابات و قس علی‌هذا در اثر تورم افزایش یابد این طبیعی است که بهای تمام‌شده محصول نهایی یعنی همان مسکن نیز افزایش یابد. در این بین افزایش نهایی قیمت با ضریب تناسبی بهای تمام‌شده همراه خواهد بود. علاوه بر متغیرهای بنیادین اینچنین، متغیرهای بیرونی اقتصادی نیز قیمت عرضه و هزینه تمام‌شده را تحت تاثیر قرار می‌دهد که از جمله آن می‌توان به نرخ ارز اشاره کرد. این نوع متغیرها خیلی پیش‌بینی‌پذیر نیست، یعنی از هم اکنون نمی‌توان نرخ ارز را برای آتیه پیش‌بینی کرد، البته اگر فرض بگیریم که نرخ ارز و متغیرهای اینچنین با یک ثبات نسبی همراه خواهند بود. عامل اصلی افزایش قیمت احتمالاً همان نرخ تورم و قیمت مواد اولیه باشد. البته هزینه دستمزد خیلی افزایش نیافت اما هزینه مصالح در سال ۹۷ به شدت افزایش یافت. در سال ۹۸ نیز می‌توان پیش‌بینی کرد که قیمت مصالح افزایش یابد، البته در سال جاری بعید می‌دانم که چنین جهش قیمتی رخ دهد. باید در نظر داشت که افزایش نهایی قیمت مصالح ساختمانی و مواد اولیه روی رکود تورمی و تشدید آن موثر خواهد بود.
رکود تورمی روی بخش اجاره تاثیر مستقیم خواهد داشت؟
رکود تورمی مستقیماً بر بخش اجاره تاثیر نخواهد گذاشت، در اثر رکود تورمی سطح تولید و عرضه در حوزه مسکن کاهش پیدا کرده است و قدرت خرید نیز در سمت مقابل کاهش یافته است، این کاهش تولید می‌تواند در بازار و گردش معاملات اثر کندکننده داشته باشد.
سیاستگذار در این بین اگر نخواهد ملاحظات قیمتی را در نظر بگیرد برای تعادل‌بخشی به حوزه مسکن چه باید انجام دهد؟
بسیاری از کشورهای دیگر نیز در مراحلی از تاریخ خود با مشکلات و معضلات مشابه روبه‌رو شده‌اند و در این زمینه تجارب ارزشمندی کسب کرده‌اند. سیاستگذار می‌تواند ابزار متعدد بسیاری را به کمک فراخواند. در بسیاری کشورها شرکت‌های خصوصی ساخت و اجاره‌داری مورد حمایت قرار می‌گیرند. برای مثال در ایران سیاستگذار که صاحب زمین است می‌تواند پروژه‌های ساخت مسکن را به کمک سازنده و بخش خصوصی به انجام برساند، البته هیچ کدام از این پلان‌ها در طول یک‌سال به سرانجام نمی‌رسد و اصولاً برنامه‌ریزی در حوزه مسکن در بلندمدت جوابگوی مشکلات جاری است. ابزارهای مختلفی مانند وام و اعتبار و سوبسیدهای مختلف وجود دارد که البته در ایران مهم‌ترین ابزار سیاستگذار همان زمین است که بخش عمده‌ای از آن در دست دولت قرار دارد. البته کاری که سیاستگذار می‌تواند در کوتاه‌مدت انجام دهد آن است که سوبسید کمک‌هزینه اجاره به مستاجران پرداخت کند تا کمی از بار فشار اجاره کاسته شود.
این کار نقدینگی و به تبع آن تورم را افزایش نمی‌دهد؟ منابع چنین طرحی از کجا تامین می‌شود؟
بحث محل تامین مالی مهم است، اگر مانند مسکن مهر بخواهند از بانک مرکزی خط اعتباری بگیرند این خود نقض غرض است، اما اگر بخواهند از محلی مانند مالیات تامین کنند می‌تواند قابل بررسی باشد. البته علاوه بر این اهرم‌های مالی مانند وام‌های ودیعه مسکن که در مجموع عملکرد بدی نداشته‌اند می‌تواند جزو ابزارهای کاربردی در کوتاه‌مدت باشد.
به بحث مسکن مهر اشاره کردید، طرح‌های جدید مانند مسکن اجتماعی و مسکن مهر به نظر شما از چه محلی تامین اعتبار خواهد شد؟
به هر حال منابع این طرح‌ها از بودجه نخواهد بود و به نظر می‌رسد منابع بانکی بیشتر مد نظر دولت است.
آیا بانک‌ها توان عهده‌دار شدن تسهیلات تکلیفی جدید در حوزه مسکن را دارند؟
ظاهراً دولت قصد دارد برای صد هزار واحد مسکن از صندوق توسعه ملی منابع لازم را تامین کند. البته این مطلب صحیح است که منبع تامین منابع نباید منجر به افزایش نقدینگی شود، این مساله تبعات بسیاری دارد که هدف ساخت مسکن را که همان تعدیل قیمت‌ها و اجاره‌بهاست نیز تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و اقدامات را به نوعی دور باطل می‌گرداند. به همین خاطر باید منابع غیر تورم‌زا برای چنین پروژه‌های کلان ملی در نظر گرفته شود.
راه‌حل کوتاه‌مدت تعدیل‌کننده در زمینه اجاره‌بها غیر از موارد مذکور وجود دارد؟
به نظر بنده گزینه‌های زیادی در این زمینه برای عملی کردن در کوتاه‌مدت وجود ندارد، مگر آنکه با احتیاط سوبسیدهایی در این زمینه به مستاجران تخصیص یابد که با توجه به سیستم‌های اطلاعاتی موجود این مساله امکان عملی شدن دارد. در این بین البته دولت می‌تواند مثلاً بخشی از مسکن مهر فعلی را که بدون مشتری مانده است وارد بازار اجاره کند، شاید بتواند روی بازار مسکن تاثیر بگذارد. تولید مسکن ملی به قصد اجاره می‌تواند در این بین نقش تعدیل‌کننده داشته باشد. واگذاری مسکن مهر موجود به صورت اجاره می‌تواند آزمون بسیار خوبی برای خطایابی و امکان‌سنجی این طرح در کشور ما باشد. این طرح می‌تواند برای گروه‌های کم‌درآمد که در پرداخت اجاره‌بهای حداقلی نیز دچار مشکل هستند یک راه‌حل بسیار موثر باشد.
یکی از اعضای کمیسیون عمران در یک گفت‌وگو جذب سرمایه‌گذار بخش خصوصی در سال جدید را راه‌حل مشکل اجاره‌بها و مسکن معرفی کرد، به نظر شما سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال ۹۸ برای بخش خصوصی جذاب خواهد بود؟
به هیچ عنوان؛ این نوع سرمایه‌گذاری برای بخش خصوصی در حال حاضر جذابیت‌های سابق را ندارد و به احتمال زیاد سازندگان سنتی گزینه‌های امن‌تر و با حاشیه سود مطمئن‌تری برای سرمایه‌گذاری خواهند جُست. البته جذب سرمایه‌گذار توسط سیاستگذار یک بعد دیگر نیز دارد که قابل تامل است. ظاهراً در طرح‌های جدید ساخت مسکن اجتماعی سیاستگذار می‌خواهد به سرمایه‌گذار زمین پیشنهاد دهد که این مساله می‌تواند آنها را به سرمایه‌گذاری و مشارکت ترغیب کند.
اگر این واگذاری زمین در محل‌های پرت انجام گیرد، واحدهای ساخته‌شده جدید نیز مانند بخشی از مسکن مهر بدون مشتری نخواهند ماند؟
اگر سیاستگذار در این بین به سرمایه‌گذار آزادی عمل دهد و اجازه دهد که سازنده و سرمایه‌گذار بخش خصوصی امکان مانور و انتخاب داشته باشد، این سازندگان همان شامه تجاری خود را مورد استفاده قرار می‌دهند و طبیعتاً سرمایه خود را در یک زمین و جای پرت در خطر قرار نمی‌دهند. تمام این موارد و جزئیات بستگی به درک و دانش سیاستگذار از وضعیت موجود دارد.
این امکان وجود دارد که شرکت‌های بزرگ ساختمانی زیرمجموعه بانک‌ها در این طرح مشارکت کنند؟
در چند سال اخیر بیشترین مشارکت بانکی متعلق به بانک تخصصی مسکن بوده است و باید دید که در این زمینه خود بانک‌ها اجازه خواهند یافت و این حوزه را برای مشارکت و سرمایه‌گذاری به اندازه کافی جذاب می‌یابند یا نه.
به نظر شما فشار اجاره‌بها سراسری خواهد بود یا در کلانشهرها و شهرهای کوچک این مساله متفاوت است؟ این تفاوت به لحاظ علمی قابل توضیح است؟
بله، اجاره منطقاً و قاعدتاً فشار بسیار بیشتری در سال جدید در کلانشهرها خواهد داشت. بسیار جالب است که بدانید نرخ اجاره در سکونتگاه‌های غیررسمی اطراف کلانشهری همچون تهران افزایش یافته است. در مناطقی مانند ایلام نرخ اجاره‌بها چندان معضل عمده‌ای محسوب نمی‌شود، نسبت اجاره مسکن به درآمد خانوار اگر در کل کشور ۳۴ درصد باشد در استان تهران این رقم سه چهار درصد بیشتر از متوسط کشوری است. معمولاً اگر سهم اجاره از کل درآمد ۲۵ درصد باشد این یک رقم معقول تلقی می‌شود. اما اگر نرخ اجاره بیش از این مقدار باشد، این به معنای وجود اشکال عمده است زیرا هزینه‌های ضروری دیگر مانند هزینه بهداشت، آموزش و... تحت‌الشعاع هزینه اجاره قرار می‌گیرد.
