رونق ساخت‌وساز در ییلاق
تغییرات جمعیتی چه تاثیری بر حوزه مسکن خواهد گذاشت؟
به‌روزرسانی اخیر اطلاعات جمعیتی در مرکز آمار ایران دانسته‌های پیشین در مورد روند ابتلا به پیرسالی جمعیت را تایید کرده است، ورود تدریجی ۴۷ درصد از جمعیت میانسال کشور به مرحله کهنسالی در کنار کاهش نرخ جانشینی جمعیت، تقاضا برای مسکن متناسب سالمندان در جامعه را افزایش داده است.
به‌روزرسانی اخیر اطلاعات جمعیتی در مرکز آمار ایران دانسته‌های پیشین در مورد روند ابتلا به پیرسالی جمعیت را تایید کرده است، ورود تدریجی ۴۷ درصد از جمعیت میانسال کشور به مرحله کهنسالی در کنار کاهش نرخ جانشینی جمعیت، تقاضا برای مسکن متناسب سالمندان در جامعه را افزایش داده است. فردین یزدانی کارشناس حوزه مسکن معتقد است عوامل مختلفی از جمله افزایش سرانه نرخ طلاق، تغییرات اقلیمی و کاهش درآمد سرانه در ترکیب با افزایش جمعیت سالمند در کشور بر بازار مسکن تاثیر خواهد گذاشت، وی سرعت گرفتن مهاجرت سالمندان دارای درآمد مکفی از کلانشهرها به مناطق ییلاقی خوش‌آب و هوای هم‌جوار و رونق ساخت‌وساز در این نواحی را از جمله نتایج این تغییرات جمعیتی می‌داند، مجتمع‌سازی دارای امکانات مناسب به جای ویلاسازی انفرادی در این مناطق از جمله توصیه‌های وی به فعالان عرصه ساخت‌وساز مسکن است. وی اهرم‌هایی مانند مقررات نظام مهندسی و الزام اختصاص وام مسکن به واحدهای با متراژ پایین را از جمله اهرم‌های در دسترس برای سیاستگذاری در این زمینه می‌داند.
♦♦♦
برآورد می‌شود در سال ۱۴۳۰ از هر چهار ایرانی، یک نفر حداقل ۶۰ سال سن داشته باشد. اثر تحولات جمعیتی به ویژه پیر شدن جمعیت بر تحولات آتی مسکن در بازار ایران چگونه خواهد بود؟
به نظر می‌رسد با توجه به آمار و فرآیندهای جمعیتی رصدشده قرار است بیش از هر چیز اولاً نرخ ازدواج کاهش پیدا کند، در حال حاضر نرخ باروری پایین‌تر از نرخ جانشینی قرار دارد، نرخ جانشینی در بلندمدت برای آنکه ضرایب جمعیتی ثابت بماند باید ۱ /۲ درصد باشد، در حال حاضر این رقم زیر دو درصد است. پیامد چنین وضعیتی کاهش رشد جمعیت است، از یک دوره‌ای به بعد (سال ۱۴۲۰) این روند ثابت خواهد بود. پیش از هر چیز تاثیرات پارامترهای جمعیتی بر بازار مسکن خود را در بحث عرضه نشان خواهد داد.
اولین اثر وضعیت جدید جمعیت این است که نیاز فعلی به تولید سالانه ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در سال منتفی خواهد شد. در حال حاضر نیز سطح تقاضای بالقوه به مسکن قریب سه تا چهار سال است که روند نزولی دارد و انتظار می‌رود این روند با یک شیب بسیار ملایم کماکان نزولی باقی بماند. البته این به معنای کاهش چشمگیر ساخت‌وساز نخواهد بود، زیرا همواره تقاضا برای نوسازی واحدهای فرسوده که تعداد قابل توجهی نیز هستند وجود دارد، اما به صورت کلی و با قرار دادن تمام متغیرها در کنار یکدیگر می‌توان به ضرس قاطع گفت که تقاضای فعلی (یک میلیون واحد در سال) کاهش خواهد یافت. مساله بعدی این است که زمانی که فرزندآوری کاهش پیدا می‌کند در واقع بعد خانوار کاهش پیدا می‌کند و این به معنی کاهش مساحت واحد مسکونی مورد نیاز است.
اگر این کاهش بعد خانوار را با کاهش در آمد سرانه در یک کنار یکدیگر قرار دهیم، این بدین معنی است که نیاز به واحدهای کوچک‌متراژ بیشتر خواهد شد، البته در اثر تغییرات اجتماعی سرانه طلاق در کشور افزایش یافته است، این مساله زیست تک‌نفره را افزایش داده که این خود نیاز به مسکن را بالا خواهد برد، عامل اجتماعی زیست تک‌نفره نیز یکی دیگر از فاکتورهایی است که نیاز به کوچک‌متراژها را افزایش می‌دهد. تمام این متغیرهای مثبت و منفی را اگر در کنار هم قرار دهیم، به صورت سرجمع نیاز تقاضا برای واحد مسکونی کاهش پیدا خواهد کرد.
پیش‌بینی می‌کنید که اقبال به خانه‌های کوچک‌متراژ بیشتر شود یا مناطق خاصی از شهر رونق بگیرد؟
درست است که در بخش تقاضا نیاز به واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ افزایش پیدا می‌کند، اما این به این معنی نیست که حتماً ساخت‌وساز واحدهای مسکونی با متراژ پایین نیز افزایش چشمگیری خواهد داشت، بخش مهمی از تحولات بازار مسکن، وابسته به تغییرات بازار دارایی است، افزایش نیاز به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای ممکن است حتی نیاز به واحدهای مسکونی با متراژ بالا را افزایش دهد که البته این واحدها نقش مطلوب و مولدی نخواهند داشت.
چه نوع سیاستگذاری در این باره باید اعمال شود؟
بخش‌های مختلف حاکمیتی اهرم‌های مختلفی در این رابطه در دست دارند، برای نمونه شهرداری‌ها در بحث صدور پروانه می‌توانند بحث نیاز به واحدهای با متراژ پایین را لحاظ کنند. در اصل سیاستگذار بخش مسکن اگر تعداد واحد مسکونی تولیدشده را کنترل کند از طریق اهرم مقررات ساخت‌وساز می‌تواند بازار را به سمت ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌تر هدایت کند. در حال حاضر با توجه به قیمت‌های موجود در بازار، وام‌های مسکن موجود خیلی تسهیلات معنی‌داری محسوب نمی‌شود و درصد کمی از قیمت فروش را به خود اختصاص می‌دهد، اما اگر در برهه‌ای وضعیت ثبات نسبی پیدا کرد می‌توان، وام بانکی را محدود به یک سقف مشخص از متراژ کرد، مثلاً می‌توان قانون وضع کرد که متقاضی در مناطق مختلف شهری تنها می‌تواند برای واحدهای زیر ۱۰۰ متر یا
زیر ۸۰ متر وام دریافت کند، یا برای واحدهای کوچک‌متراژ وام تشویقی اضافی منظور شود. سیاست‌های موثر در بازار پولی و اعتباری می‌تواند تقاضای موثر در بازارهای واحدهای کوچک را تقویت کند که این مساله باعث می‌شود فروشنده را تشویق کند که نسبت به ساخت و عرضه واحدهای کوچک‌متراژ اقدام کند.
ظاهراً کشورهای دیگری هم هستند که روند پیری جمعیت آنها سال‌هاست که آغاز شده است، تجربیات جهانی سیاستگذاری برای مسکن سالمندان چه درسی برای کشور ما دارد؟
در بحث استفاده از تجربیات جهانی مساله مهم درآمد سرانه و سطح رفاه است، در برخی کشورهای توسعه‌یافته GDP بالا امکان سیاستگذاری درست و همراه با جزئیات در این حوزه را فراهم آورده است، واحدهای مسکونی ویژه سالمندان باید طراحی خاص به خود را داشته باشند، یکی از کارهای انجام‌گرفته ساخت مجتمع‌های ویلایی است. چنین امری در شهرهای ایران خیلی شدنی نیست، در کشور ما با این وضعیت مدیریت و شرایط اقتصادی خیلی نمی‌توان امیدوار بود که میلیون‌ها واحد مسکونی با شرایط ایده‌آل ساخته شود و در وهله اول شاید بهتر باشد که روی همان اقدامات اولیه فوق‌الذکر متمرکز شد، وگرنه در یک تصویر ایده‌آل باید ساخت خانه برای سالمندان از طریق یک برنامه ملی کاملاً دگرگون شود، سیستم‌های تعمیر و نگهداری ساختمان حتماً باید تغییر کند، نیازهای سالمندان به فضای سبز و برخی امکانات در دسترس باید در معماری و ساخت‌وسازهای گسترده در نظر گرفته شود، نیاز به آسانسور، سیستم تهویه مطبوع مناسب، منظره و افق دید واحدهای مسکونی و بسیاری موارد دیگر باید در طراحی و جزئیات مدنظر قرار گیرد. البته فعلاً بنده با توجه به شرایط فعلی برای این موارد خیلی قابلیت اجرا نمی‌بینم، فعلاً ما در کشور با یک بحران اساسی مواجه هستیم، البته اگر در درازمدت شرایط تغییر کند، نظام مهندسی می‌تواند با اعمال مقررات بازار را ملزم به رعایت ضوابط جدید کند. نظام فنی مهندسی و نظارت مهندسی می‌تواند نقشه‌های ساختمان را با نیازهای این قشر منطبق کند. در حال حاضر در آپارتمان‌سازی در مقیاس گسترده فعلی هیچ دید و منظری برای نیاز سالمند وجود ندارد (به دلیل الزامات شهری).
گذشته از ابتکارات شخصی پراکنده به‌شخصه در تهران برای مثال جایی را سراغ ندارم که نیاز این بخش از متقاضیان را به شکل سیستماتیک و گسترده رعایت کرده باشد. باید ZONEهای شهری تعریف شود که در آن حداقل‌های آرامش مورد نیاز زیست‌پذیری سالمندان تامین شده باشد.
فعالان عرصه ساخت‌وساز برای بهره بردن از چنین تغییرات جمعیتی نباید برنامه مشخصی داشته باشند؟
بازار در حال حاضر هم از برخی تغییرات جمعیتی متاثر شده و تغییراتی به وجود آمده است، قشری از سالمندان و بازنشستگان دارای درآمد مکفی از تهران به نقاطی مانند شمال کشور کوچ می‌کنند، در این موضوع تغییرات اقلیمی و افزایش روزافزون مشکلات و آسیب‌های سکونت در کلانشهر نیز دخیل است، سنسورهای بازار این جریان را تشخیص داده است و ساخت‌وساز در استان‌های شمالی در دو، سه سال اخیر پررونق بوده است و البته سودآور. چون در تهران جای مناسبی برای سکونت سالمندان وجود ندارد. تقاضا از تهران به نقاط حاشیه‌ای و با تراکم کمتر در سطح استان و همچنین استان‌های دارای اقلیم مناسب شیفت پیدا کرده است.
فعالان بازار می‌توانند با استفاده از جریان جدید تقاضا، ساخت مجتمع‌های مسکونی مناسب را به جای ساخت ویلاهای انفرادی در دستور کار قرار دهند، این مساله علاوه بر کمک به ساماندهی ساخت‌وساز در شمال کشور می‌تواند حاشیه سود مناسبی به همراه داشته باشد.
به نظر شما ممکن است در درازمدت ساخت‌وساز از این جنس تنها محدود به استان‌های شمالی نماند و مجتمع‌سازی به استان‌های خوش‌آب و هوایی مانند اردبیل و نظایر آن تسری یابد؟
در حال حاضر علاوه بر روند سالمندی جمعیت، ما در کشور با مشکلات گسترده اقلیمی نیز مواجه هستیم، همین موضوع روند کوچ از استان‌های دارای مشکل اقلیمی را سرعت بخشیده است، تقاضا برای خروج از شهرها به سمت مناطق ییلاقی فزاینده است. هر استانی مناطق هم‌جوار را برای مهاجرت در اولویت قرار داده است. در اصفهان برای نمونه توجه‌ها معطوف به سمت مناطقی مانند چهارمحال و بختیاری است، متمولین و بازنشستگان تبریزی کوچ به مناطق حاشیه‌ای تبریز مانند مشکین‌دشت یا مثلاً اردبیل را مدنظر قرار خواهند داد. در تهران هم جریان مهاجرت به نقاط حاشیه‌ای تهران مانند لواسان، روستاهای دورتر و در نهایت استان‌های شمالی حرکت خواهد کرد،
به تدریج مناطقی مانند قزوین هم ممکن است به لیست این مقاصد مهاجرتی افزوده شود.
هر منطقه‌ای بیشتر به یک حوزه نفوذ در منطقه هم‌جوار خود توجه خواهد داشت، برای نمونه یک بازنشسته تهرانی بعید است کردستان را برای این منظور انتخاب کند، زیرا درست است که بازنشسته شده اما به هر حال می‌خواهد خدماتی از شهر اصلی محل سکونتش دریافت کند و ترجیح می‌دهد که در فاصله زمانی کمتری از این سرویس‌های احتمالی مورد نیاز قرار داشته باشد. البته این جریان جدید ساخت‌وساز خطراتی را برای منابع محدود و با ارزش زیست‌محیطی به همراه دارد و خواهد داشت، به همین خاطر دولت باید بیشتر از گذشته برای ساماندهی ساخت‌وساز در مناطق ییلاقی که حوزه نفوذ شهرهای بزرگ محسوب می‌شود اولویت قائل شود.
ساخت‌وساز واحدهای کوچک‌متراژ در حال حاضر به چه شکل است، چرا ارزان‌سازی به شکل اتوماتیک محقق نمی‌شود؟
TRANS ACTION CAST در بازار ساخت‌وساز فعلی اعم از: هزینه‌های ریالی و هزینه کسب اطلاعات و مبادلات بالا محسوب می‌شود. به این دلیل که بخش مهم و تاثیرگذاری از بازار نگاه سرمایه‌ای به مسکن دارد، سمت عرضه به طرف ساخت واحدهای مسکونی دارای متراژ و ارزش بالا متمایل است، به همین خاطر بازار مسکن در کشور ما به شکل کلی ناکارآمد است و متناسب با نیاز قشر متوسط شهری کالا تولید نمی‌کند. دولت هم سیاست فعالی برای کوچک‌سازی در دستور کار ندارد. هرچند در سال‌های اخیر برای آنچه دولتمردان آن را ضرورت رعایت الگوی مصرف خطاب می‌کنند برخی سیاست‌های اعتباری و مالی منظور شده است، اما به صورت کلی بازار به این سمت نرفته است، ضروری است که در طرح‌های جامع شهری (تعداد واحد در هر هکتار) و ضوابط شهری نیازهای جدید جمعیتی لحاظ شود و همچنین سیاست‌های مالی و اعتباری به شکل مکمل، بازار را به سمت کوچک‌سازی هل دهد.
تنها اهرم‌های در دسترس این موارد هستند؟
فشار بیش از این موارد می‌تواند به مداخله دستوری بیش از حد منتهی شود که شخصاً چندان با آن موافق نیستم، سیاستگذاری‌ها بیشتر باید جنبه ارشادی داشته باشد.
به شهرداری اشاره کردید، با توجه به صحبت‌های اخیر آقای حناچی شهردار تهران و پروژه‌های مشترک با دولت، ظاهراً این نهاد بی‌رغبت نیست که حضوری فعالانه‌تر در عرصه ساخت‌وساز داشته باشد، غیر از مقررات ساخت‌وساز، این نهاد پتانسیل و امکانی برای ظرفیت‌سازی در این عرصه دارد؟
یکی از پتانسیل‌های مهم شهرداری ضوابط ساخت‌وساز است، برای نمونه در دهه ۸۰ شهرداری پاریس اعلام کرد که با استفاده از ظرفیت مازاد، حاضر است پروانه ساخت ارائه کند به شرطی که ۱۵ درصد از واحدهای ساخته‌شده به مسکن اجتماعی اختصاص پیدا کند، چنین سیاست‌هایی در ایران هم به اصطلاح شدنی است و قابلیت اجرا دارد، در کنار مدیریت نرم‌افزاری باید به این واقعیت اشاره کرد که شهرداری‌ها املاک نسبتاً زیادی در سطح شهر دارند و یک مالک مهم محسوب می‌شوند که می‌توان از این پتانسیل استفاده کرد. البته این مساله خود چالش‌هایی را نیز به همراه دارد، شهرداری خود در حال حاضر با بحران تامین مالی مواجه است، به همین خاطر این سوال وجود دارد که منابع مورد نیاز برای ساخت پروژه‌های مسکن اجتماعی از کجا باید تامین شود، به همین دلیل با توجه به اینکه حاشیه سود این‌گونه ساخت‌وسازها بالا نیست، ورود مستقیم شهرداری ابهاماتی به همراه دارد. مضاف بر این با توجه به اینکه فساد در کشور سیستماتیک است، چنین پروژه‌هایی در معرض ابتلا به سوءاستفاده‌های مالی قرار دارد، توصیه بنده بیشتر مداخله نرم‌افزاری است تا ورود تمام‌عیار، منطق این توصیه هم واقعیت‌های مدیریتی و وضعیت بغرنج حاکم بر اقتصاد، دولت و شهرداری است.
با توجه به تحولات اخیر بازار ارز و دیگر متغیرها وضعیت بازار مسکن در حال حاضر چه شرایطی دارد؟ تغییراتی مشاهده می‌کنید؟
فکر نمی‌کنم بازار مسکن در سال جاری از رکود خارج شود، بعید می‌دانم که تحول قیمتی چشمگیری رخ دهد، تنها در یک حالت ممکن است تحول در بازار مسکن رخ دهد و آن هم احتمال جهش قیمت در بازار ارز است، این جهش مجدداً این نظریه را در بین خانوارها و سرمایه‌گذاران خرد بازار مسکن تقویت می‌کند که ارزش دارایی آنها رو به کاهش است و به همین خاطر تقاضا برای خرید مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای افزایش می‌یابد.
البته با توجه به نویدهای اخیر سیاسی از جمله احتمال مذاکره به نظر نمی‌رسد که از این زاویه اتفاق خاصی رخ دهد. همچنین تغییر خاص در قیمت مصالح ساختمانی نیز می‌تواند به تغییر در بازار مسکن منتهی شود که هر دو حالت فعلاً دور از ذهن است.
