عقب‌تر از تورم

بازار مسکن به دلیل تامین یکی از مهم‌ترین نیازهای اساسی مردم و همچنین نوسانات زیادی که در سال‌های مختلف داشته است، مورد توجه بسیاری از عموم قرار گرفته است و این سوال که چشم‌انداز آتی بازار مسکن با توجه به نوسانات شدید متغیرهای اقتصاد کلان به چه صورت خواهد بود، در ذهن بسیاری از مردم نقش بسته است. در یادداشت حاضر با توجه به عوامل موثر بر تقاضا، عرضه و متغیرهای اقتصاد کلان موثر بر قیمت مسکن، توضیح داده‌ایم که بازار مسکن به دوره رکود وارد شده است و دلایل این مساله را تشریح کرده‌ایم.

عوامل موثر بر تقاضای مسکن

به طور کلی، دو نوع تقاضا برای مسکن داریم که شامل تقاضای مصرفی و تقاضای غیرمصرفی (سرمایه‌گذاری و سوداگری) می‌شود.

تقاضای مصرفی: تقاضای مصرفی به معنی تقاضای افرادی است که نیاز به خرید خانه برای مصرف شخصی دارند. زوج‌های جوان و به طور کلی هر فردی که در بازار مسکن در جست‌وجوی خانه‌ای است که در آن سکونت گزیند، شامل این نوع تقاضا می‌شود.

تقاضای غیرمصرفی: این نوع تقاضا شامل افرادی است که یا به دنبال سرمایه‌گذاری هستند یا به دنبال سوداگری در بازار مسکن. سرمایه‌گذاران کسانی هستند که مسکن را با هدف سرمایه‌گذاری بلندمدت خریداری می‌کنند و عموماً پس از خرید، آن را رهن و اجاره می‌دهند. هدف این گروه، کسب بازدهی و حفظ قدرت خرید در برابر تورم در بلندمدت (از محل افزایش قیمت مسکن) و دریافت اجاره است. افزایش تورم در جامعه یا انتظارات تورمی قابل توجه و در اندازه غیرمعمول در آینده نزدیک، خرید ملک توسط این گروه را تشویق می‌کند. سرمایه‌گذاران، عموماً درآمد خوبی از کار حرفه‌ای یا کسب‌وکار خود دارند و به حوزه مسکن به منزله حوزه سرمایه‌گذاری امن و با ریسک کم در بلندمدت نگاه می‌کنند و بخش عمده‌ای از ثروت خود را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند. گروه دیگری که به صورت غیرمصرفی اقدام به خرید مسکن می‌کنند، سوداگران هستند. سوداگر انواع دارایی (طلا، ارز، سهام، مسکن، کالا و مانند آن) را با هدف کسب سود از نوسانات قیمتی و با هدف کوتاه‌مدت خریداری می‌کند و به دنبال عایدات جانبی از دارایی مانند دریافت اجاره از ملک یا سود سهام نیست (برخلاف سرمایه‌گذار). سوداگران در بازارهای نقدشونده‌تر و پرنوسان‌تر مانند سهام، ارز، طلا و مانند آن فعال هستند. این گروه، مسکن را با هدف سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت (حداکثر یک‌ساله) خریداری می‌کنند و عموماً، تلاش می‌کنند پس از خرید ملک، آن را اجاره ندهند تا امکان فروش سریع با توجه به شرایط بازار وجود داشته باشد.

عوامل موثر بر تقاضای مصرفی شامل تقاضای خانوارهای تازه تشکیل‌شده، جبران کمبود مسکن نسبت به خانوار و تقاضای مسکن ناشی از تخریب و نوسازی است. این سه عامل با توجه به روند تحولات جمعیتی در سال‌های آتی، تخمین زده می‌شود که از سال 1396 تا 1405 نیاز مسکن در کشور به میزان بیش از یک میلیون واحد مسکونی است.

این تقاضا، تنها تقاضای مصرفی است که نیاز همیشگی و بلندمدت بازار است، در حالی که در صورت مهیا شدن فرصت برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان، تقاضای غیرمصرفی به این تقاضا افزوده خواهد شد. تقاضای غیرمصرفی شامل تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی است که نحوه استخراج آن مشخص و معلوم نیست. یعنی نمی‌توان همانند تقاضای مصرفی مقدار آن را محاسبه کرد اما به طور کلی می‌توان گفت هر چیزی که موجب شود خرید مسکن در بازه کوتاه‌مدت یا بلندمدت از لحاظ اقتصادی معنی‌دار شود، موجب افزایش تقاضای سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران خواهد شد. این عوامل شامل قیمت نفت، حجم نقدینگی، وام مسکن، نرخ سودآوری سایر بازارها (بازار سرمایه، بازار ارز و طلا) و انتظارات تورمی هستند.

به طور کلی این عوامل موجب می‌شوند که هم قدرت خرید سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت و بلندمدت افزایش یابد و هم مسکن به عنوان کالایی که می‌توان از آن سود جست، مطرح شود در نتیجه این افراد در بازار مسکن حضور می‌یابند.‌ عوامل فوق، همگی متغیرهای اقتصادی کلان هستند که به طور مستقیم بر قیمت مسکن نیز موثر هستند و در فصل مربوط به متغیرهای اقتصاد کلان، به طور جداگانه مورد بررسی قرار خواهند گرفت.

عوامل موثر بر عرضه مسکن

با نگاهی به رفتار فعالان در بخش عرضه مسکن، می‌توان مشاهده کرد که مهم‌ترین عامل موثر بر عرضه مسکن، قیمت است. در حقیقت سازندگان مسکن، با مشاهده افزایش‌ قیمت در بخش مسکن، نسبت به اخذ پروانه ساخت، شروع و تکمیل واحدهای مسکونی اقدام می‌کنند و در دوره‌هایی که شاهد عدم افزایش قیمت هستیم، تعداد پروانه‌های ساخت و واحدهای شروع‌شده و تکمیل‌شده به شدت کاهش می‌یابد که نشان از وجود انتظارات تطبیقی در میان عرضه‌کنندگان مسکن است.

در مجموع طی سال‌های 1385 تا 1396 حدود 9 /6 میلیون واحد مسکونی تکمیل شده و در مناطق شهری به بازار عرضه شده است. با توجه به این تخمین که واحدهای ساخته‌شده روستایی در سال‌های فوق حدود 25 درصد واحدهای شهری بوده است، تعداد واحدهای روستایی ساخته‌شده در این سال‌ها، بیش از 73 /1 میلیون واحد بوده است. بنابراین میانگین تولید در هر سال طی دوره فوق، 725 هزار واحد مسکونی در همه مناطق بوده است. علاوه بر مقدار فوق، حدود 5 /2 میلیون مسکن مهر نیز به بازار عرضه شده است که البته به دلیل بی‌کیفیت بودن و کمبود امکانات لازم و ضروری، چندان مورد تقاضای بازار نیست و صرفاً می‌تواند قشرهای بسیار سطح پایین جامعه را به خود جذب کند. بنابراین، تولید حدود 578 هزار واحد مسکونی در سال‌های اخیر، عرضه زیاد و مناسبی محسوب نمی‌شود و نمی‌توان گفت به دلیل عرضه زیاد واحدهای مسکونی طی سال‌های فوق، بازار مسکن تا مدت‌های زیادی در رکود خواهد بود.

از طرفی مقادیر سرمایه‌گذاری‌شده در بخش مسکن در سال 1396 بیش از 130 هزار میلیارد ریال بوده است. این ارقام، بسیار سنگین هستند، کافی است آنها را با بودجه عمرانی کشور مقایسه کنید. در سال 1396 به طور کلی 439 هزار میلیارد ریال و در 9ماهه ابتدایی سال 1397 حدود 321 هزار میلیارد ریال کل بودجه عمرانی کشور بوده است. این مساله نشان می‌دهد که نسبت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نسبت به کل بودجه عمرانی کشور بسیار بالاست. در ضمن محاسبات سرمایه‌گذاری مسکن فقط مربوط به خود ساختمان‌هاست و چنانچه ارزش زمین ساختمان‌ها نیز لحاظ شود، مقادیر صرف‌شده در بخش مسکن را می‌تواند به طرز قابل ملاحظه‌ای افزایش دهد.

وضعیت بازار مسکن

از این‌رو، به نظر نمی‌رسد تحرک شدیدی در بخش عرضه مسکن در سال‌های آتی بتواند صورت گیرد به نحوی که بتواند عرضه مسکن را به بیش از یک میلیون واحد در سال برسانند. بنابراین با توجه به تقاضای یک میلیون واحد سالانه، بازار مسکن تا سال 1405، بازاری است که همیشه متقاضی خواهد داشت. منتها بسته به وضعیت متغیرهای اقتصاد کلان و توان خرید، متقاضیان نسبت به ورود یا عدم ورود به این بازار برای خرید مصرفی یا غیرمصرفی تصمیم می‌گیرند. بنابراین، وضعیت رکود و رونق بازار بستگی به رفتار متقاضیان مسکن خواهد داشت و اینکه در چه زمان‌هایی تقاضاکنندگان واحدهای مسکونی اقدام به خرید می‌کنند.

متغیرهای کلان اقتصادی موثر بر وضعیت مسکن

متغیرهای اقتصاد کلان موثر بر بخش مسکن، درآمد نفتی، نقدینگی، وام مسکن، بازارهای موازی و انتظارات تورمی هستند. در این میان، وام مسکن تنها متغیری است که دولت به صورت مستقیم می‌تواند به عنوان ابزار موجود در بخش مسکن در اختیار داشته باشد که یکی از عوامل موثر بر افزایش تقاضای این بخش است. البته شکل‌دهی انتظارات تورمی و میزان تزریق نقدینگی نیز در اختیار دولت است اما نه به عنوان متغیرهای داخل بخش مسکن که به عنوان متغیرهای کلان که بر همه بخش‌های اقتصادی موثر هستند.

یکی از مهم‌ترین متغیرهای اقتصاد کلان، درآمد دولت است که برای سال 1398 پیش‌بینی می‌شود درآمد دولت کاهش محسوسی داشته باشد، زیرا با اعمال تحریم‌ها، مقادیر صادرات نفت و محصولات نفتی ایران کاهش پیدا خواهد کرد که با قیمت‌های فعلی نفت و چشم‌انداز افزایش محدود آن، درآمد دولت از این محل محدود خواهد بود. بسیاری از پیش‌بینی‌های غیررسمی، رشد اقتصادی نیمه دوم سال جاری را منفی ارزیابی می‌کنند که به دلیل کاهش شدید صادرات نفتی ایران است که این مساله در سال آتی نیز ادامه خواهد داشت. مساله دوم، تزریق نقدینگی است. به نظر می‌رسد با توجه به محدودیت‌های اقتصادی صورت‌گرفته، دولت امکان افزایش نقدینگی زیاد را نخواهد داشت مگر آنکه به دلیل کسری بودجه مجبور به چاپ پول شود که پیامد آن افزایش نقدینگی خواهد بود که به نظر نمی‌رسد این اتفاق در سال آتی رخ دهد. میانگین افزایش نرخ نقدینگی در یک‌سال منتهی به آذرماه سال 1397 حدود 1 /22 درصد بوده و در سال‌های اخیر نیز افزایش نقدینگی در بازه 20 تا 25 درصد بوده است. بنابراین، از این محل نیز شاهد افزایش معنی‌دار نقدینگی نخواهیم بود.

سومین متغیر اقتصاد کلان موثر بر قیمت مسکن، وام مسکن است که این رقم در سال 1397 افزایش چندانی نداشت و سقف اخذ وام مسکن مثل سال قبل 100 میلیون برای همه افراد و 160 میلیون تومان برای گروه خاصی (زوج‌های جوان خانه اولی) تغییر چندانی نکرد و تنها سقف وام تعمیرات خانه از 10 میلیون به 20 میلیون به طور موقت افزایش پیدا کرده که همچنان پرداخت این مبلغ در حال انجام است. بنابراین به طور میانگین می‌توان گفت وام خرید به‌ علاوه وام تعمیرات خانه 140 میلیون تومان شده است که با میانگین قیمت خرید واحد مسکونی در شهر تهران که حدود 10 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است، قدرت خرید وام مسکن به حدود 14 متر کاهش پیدا کرده است که نسبت به میانگین 18 متر در فاصله سال‌های 1372 تا 1396 بسیار پایین‌تر است. در خصوص بازارهای موازی هم باید گفت که از دید کارشناسان در سال آتی، بازارهای دلار و طلا، و حتی سهام، چشم‌انداز مثبتی خواهند داشت و رقبای سختی نسبت به مسکن در جذب نقدینگی خواهند بود.

آخرین سیگنال در خصوص وضعیت آتی بازار مسکن، تورم است. به نظر در سال آتی، رشد تورم که در سال 1397 آغاز شده است، ادامه‌دار باشد و احتمال رسیدن به تورم بالای 40 درصد به طور میانگین بعید نیست (البته با داده‌های بانک مرکزی). بنابراین وضعیت تمام متغیرهای اقتصاد کلان ورود به دوره رکود را نشان می‌دهد. البته ورود به دوره رکود به معنی کاهش قیمت‌ها نیست، بلکه به معنی کاهش سرعت رشد قیمت‌هاست به این معنی که رشد قیمت مسکن کمتر از رشد تورم خواهد بود.

از نشانه‌های ورود به دوره رکود، کاهش محسوس حجم معاملات مسکن در تهران در سال جاری است. میانگین معاملات ماهانه در تهران در سال 1396 حدود 16 هزار واحد بود که این مقدار در سال 1397 با افزایش قیمت مسکن، روندی نزولی به خود گرفت و از بیش از 19 هزار واحد معامله‌شده در اردیبهشت‌ماه به حدود شش هزار در آذر و دی‌ماه و 9 هزار واحد در بهمن‌ماه رسیده است که به طور میانگین در 11ماهه سال جاری میانگین ماهانه معاملات به حدود 10 هزار واحد رسیده است که به معنی کاهش 40درصدی میانگین معاملات مسکن تهران در سال 1397 به 1396 است. این مساله نشانه ورود به دوره رکود است. در کنار مساله فوق، شاهد کاهش سرعت رشد قیمت‌ها در این بازار در پاییز و زمستان بودیم. البته ممکن است به دلیل افزایش نرخ ارز و ارتباط آن با قیمت‌های انتظاری مسکن، انتظارات تورمی در عرضه‌کنندگان شکل بگیرد که در این صورت ممکن است رکودی عمیق‌تر همراه با افزایش قیمت‌ها را شاهد باشیم ولی حتی در این صورت، افزایش قیمت مسکن از تورم عمومی کشور کمتر خواهد بود.

یکی دیگر از مهم‌ترین نشانه‌های ورود به دوره رکود محاسبه قدرت خرید مسکن با توجه به درآمد سرانه مردم است. چنا‌نچه درآمد سرانه را به قیمت مسکن تهران تقسیم کنیم، شاهد خواهیم بود که یک شخص در تهران با توجه به میانگین درآمد سرانه خود، قادر به خرید چندمتر مربع خواهد بود. گرچه سطح خود این رقم به دلیل نحوه محاسبات انجام‌شده، گویای مساله خاصی نباشد، اما وقتی این مساله به صورت دوره‌ای مورد بررسی قرار بگیرد، می‌توان رفتار تکرارپذیر گذشته را مورد ارزیابی قرار داد. اینکه شاخص فوق هیچ وقت به زیر 3 /2 مترمربع واحد مسکونی کاهش پیدا نکرده است و هر گاه به مقادیر زیر میانگین (1 /3 مترمربع) کاهش پیدا کرده است، ورود به دوره رکود را نشان داده است. البته رکودی که بعد از مدتی ثبات قیمت‌ها و احیای قدرت خرید، مجدداً جای خود را به دوره رونق و افزایش قیمت‌ها داده است. در سال 1396، قدرت خرید مردم در بهترین حالت خود در چند سال اخیر یعنی 7 /3 مترمربع قرار داشت که در این وضعیت با افزایش خرید مسکن توسط مردم و اتفاقات اقتصاد کلان، قیمت مسکن افزایش پیدا کرد تا اینکه با توجه به میانگین قیمت مسکن تهران در 11ماهه سال جاری، قدرت خرید مردم به 5 /2 مترمربع کاهش پیدا کرده است. با توجه به مطالب گفته‌شده، به نظر می‌رسد بازار مسکن با کاهش قدرت خرید شدید مردم وارد دوره رکود بشود که البته ممکن است به دلیل رشد نرخ ارز، این رکود همراه با ثبات قیمت نباشد و شاهد افزایش قیمت البته به صورت محدود باشیم. تا زمانی که نرخ ارز در کشور به ثبات برسد که به ثبات قیمت در بازار مسکن و احیای قدرت خرید مردم منجر خواهد شد، به نظر می‌رسد نمی‌توان چندان شاهد ثبات قیمت‌ها در این بازار بود، منتها بعید است افزایش قیمت‌ها چندان زیاد باشد و به طور قطع می‌توان گفت، افزایش قیمت مسکن در سال 1398، کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.