حکم اقتصاد
مداخله دولت در بازار مسکن در گفت‌وگو با غلامرضا سلامی
مریم شکرانی: دولت برای دخالت در بازار مسکن بهانه‌های خاص خود را دارد؛ بهانه‌هایی مانند اینکه زمین کالای قابل تولید نیست و شباهتی به دیگر بازارها ندارد. در نتیجه نیاز است که دولت دخالت‌های به‌خصوصی در بازار زمین و مسکن داشته باشد. برخی بهانه‌های دیگر این است که بازار مسکن از معدود حوزه‌هایی است که حتی در همه کشورهای توسعه‌یافته، دولت‌ها به شکل‌های گسترده و متنوع از قبیل یارانه وام‌های رهنی، معافیت‌های مالیاتی وسیع، بیمه بازار وام‌های رهنی، تثبیت اجاره، قرعه‌کشی منازل ارزان برای اقشار کم‌درآمد، اجبار سازندگان تجاری برای فروش برخی واحدها به قیمت پایین و... در آن مداخله می‌کنند. در واقع پایه این استدلال‌ها این است که مسکن کالای خصوصی صرف نیست و با سایر کالاها فرق می‌کند. برخی معتقدند حق سرپناه مناسب، جزو حقوق پایه انسان‌هاست و این حق به خاطر ساختار ویژه اقتصاد شهری در دنیای مدرن از عده قابل توجهی از شهروندان دریغ می‌شود. بنابراین کاملاً بجاست که از دولت‌ها انتظار داشته باشیم برای برقراری این حق مداخله کنند با این حال این نگاه مخالفان جدی و سرسختی دارد. مخالفان توضیح می‌دهند زمانی که دولت پا در کفش بخش خصوصی می‌کند اقتصاد وارد مسیر بحران می‌شود. این بحران‌ها می‌توانند از جنس رکود و تورم و کسری بودجه باشند؛ وقتی دولت‌ها در مواجهه با چنین بحران‌هایی به جای اینکه پا از کفش بخش خصوصی بیرون کشند و به سمت تولید کالای عمومی گام بردارند بیشتر از قبل سعی می‌کنند کالای خصوصی تولید کنند و اقتصاد وارد جاده فروپاشی می‌شود. به‌طور مشخص تولید خودرو، مسکن، مواد غذایی، پوشاک، انرژی و... که دولت‌ها به اشتباه به آن روی می‌آورند وظیفه آنها نیست؛ بلکه وظیفه بخش خصوصی است. غلامرضا سلامی، کارشناس مسکن معتقد است دخالت‌های دولت در بخش مسکن ایران، به فقیرتر شدن توده مردم در این بازار منجر شده است. او می‌گوید علم اقتصاد پاسخ روشنی به چالش‌ها درباره نقش دولت در بازار مسکن دارد اما دولت‌ها به روش‌های علمی علاقه‌ای نشان نمی‌دهند.
♦♦♦
برخی معتقدند مسکن با سایر کالاها تفاوت ماهوی دارد و جزو نیازهای اولیه انسانی است. بنابراین سیاست‌های بازار آزاد درباره مسکن کار نمی‌کند و دولت باید در این بازار دخالت کند اما برخی دیگر اعتقاد دارند که دخالت‌های دولت در بازار مسکن مشکلات اساسی ایجاد می‌کند. شما با کدام دسته موافق هستید؟
در همین ابتدا باید تفاوت میان سیاست‌گذاری و دخالت مشخص شود. سیاست‌گذاری به معنی اعمال حاکمیت است و اعمال حاکمیت، امنیت مردم را تامین می‌کند و جلوی تجاوز به حقوق مردم را می‌گیرد. بیش از این، دخالت محسوب می‌شود. این در حالی است که اعمال حاکمیت شاخصه دولت مدرن به حساب می‌آید اما دخالت دولت قابل قبول نیست. در کشورهای کمتر توسعه‌یافته انواع و اقسام دخالت‌ها در امور زندگی مردم دیده می‌شود اما در کشورهای مدرن، دخالت جای خود را به حمایت داده است؛ حمایت‌هایی که با هدف جلوگیری از تجاوز به حقوق افراد و رفاه بیشتر عموم مردم طراحی شده است. مثلاً در بازار مسکن شاهد هستیم که حتی در کشورهای حامی بازار آزاد، سیاست‌هایی برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر در بازار مسکن وجود دارد. به عنوان مثال تامین مسکن با اجاره کم و حتی رایگان برای فقرا و پرداخت انواع تسهیلات مالی یا سیاست‌های اجاره‌داری و... در این کشورها دیده می‌شود.
نکته‌ای که موافقان دخالت دولت در بازار مسکن مطرح می‌کنند این است که به خاطر عرضه محدود زمین، نقش مقررات و قوانین در خلق و توزیع رانت و علاقه‌مندی جریان سرمایه به این حوزه، دینامیک قیمت زمین شهری وضعیت خاصی دارد که طبقات محروم در مقابل آن بی‌دفاع است. تلاطم قیمت در این حوزه می‌تواند خیلی بیشتر از تلاطم قیمت کالاهای دیگر باشد و اگر مداخله دولت نباشد بازنده‌ها و برنده‌ها فاصله خیلی زیادی خواهند داشت. به همین دلیل دولت‌های کمترتوسعه‌یافته، رفتارهای خود را دخالت تصور نمی‌کنند و آن را حمایت می‌دانند. مرز حمایت و دخالت کجاست؟
مرز حمایت و دخالت، دانش اقتصاد است. دانش اقتصاد حکم می‌کند که دولت در بازار مسکن تصدی‌گری نکند یا در بازار مسکن قیمت‌گذاری نکند و... وقتی دولت‌ها غیرعلمی رفتار کنند نگاه حمایتی می‌تواند به مداخله‌گری منجر شود. در نتیجه سیاست‌های حمایتی ضد خود عمل می‌کند و به قشر هدف آسیب وارد می‌کند؛ به عنوان مثال قبل از انقلاب به اسم حمایت از مستاجران، قوانینی وضع شده بود که برای صاحب‌خانه در قبال تخلیه خانه، محدودیت‌هایی قائل بود. این قوانین چنان سخت‌گیرانه بود که صاحب‌خانه تمایلی به اجاره خانه خود نداشت و اگر اوایل انقلاب به بنگاه‌های املاک سر می‌زدید با اطلاعیه‌هایی مواجه می‌شدید که خانه اجاره‌ای نداریم. نتیجه چه شد؟ نتیجه این بود که عرضه خانه اجاره‌ای به شدت محدود شد و در مقابل تقاضا بالا بود و اجاره‌بها سنگین شد. در نتیجه سیاستی که تصور می‌شد به نفع مستاجران است به ضد خود تبدیل شد و مستاجران آسیب دیدند. در سال ۱۳۷۸ این قوانین تغییر کرد و مالک و مستاجر به حقوق برابر دست پیدا کردند و دیگر بین مالک و مستاجر دعوایی نبود تا اینکه ویروس کرونا فراگیر شد و شرایطی پیش آمد که دولت دوباره در بازار اجاره مداخله کرد. برخی نظرها بر این بود که در این شرایط، دخالت دولت این بار بجا بود و با اصول کارشناسی تطابق داشت. حمایت دولت از مستاجران مربوط به تمدید اجاره و لحاظ سقف افزایش اجاره‌بها بود؛ این سیاست در آن شرایط خاص قابل درک بود اما ادامه این سیاست قابل درک نیست و توجیهی ندارد. بنابراین حمایت قواعد مخصوص به خود را دارد و آن قواعد را علم تعیین می‌کند و نقش دولت را به تنظیم‌گر و رگولاتور تغییر می‌دهد که این ویژگی دولت مدرن است. با این حساب من فکر می‌کنم که باید تعریف واژه‌ها دقیق باشد تا بتوانیم مفاهیم مورد نظر را انتقال دهیم و به همفکری و تفاهم برسیم.
به تجربه دخالت طولانی دولت‌های ایران در بازار مسکن اشاره کردید. در سال‌های گذشته این دخالت‌ها به حمایت تبدیل شده یا همچنان دخالت مانده است؟
متاسفانه نه‌تنها در سطح دخالت مانده است که در دولت سیزدهم سطح دخالت‌های دولت در بازار مسکن به درجه‌ای رسید که دولت در پیش‌خرید مسکن و تنظیم قولنامه و روابط میان بنگاه‌دار و مشتری مداخله می‌کرد و اعتبار بنگاه‌های املاکی را از بین برد و خود وظایف آنها را انجام می‌داد. به جز این شاهد بودیم که دولت در ساخت مسکن دخالت می‌کند و با پروژه‌هایی مثل نهضت ملی مسکن مدعی می‌شود که تمام نیاز سالانه مسکن را به تنهایی برطرف می‌کند و سالانه یک میلیون مسکن می‌سازد و به بازار عرضه می‌کند یا می‌بینیم که دولت و نهادهای مختلف زمین‌های زیادی در اختیار دارند و در این بازار تعیین‌کننده هستند. دولت همچنین از طریق قیمت‌گذاری در تولید نهاده‌های ساختمانی مداخله می‌کند و در واقع باید گفت اگرچه بازار مسکن در ایران یک بازار خصوصی است اما حد مداخله دولت به آنجا رسیده است که در تمام زنجیره تولید تا عرضه مسکن مداخله می‌کند و این مداخلات را به سطحی رسانده است که حتی بنگاه‌های املاک را هم به حاشیه رانده است. در این شرایط دیگر انگیزه و رغبتی برای بخش خصوصی باقی نمی‌ماند تا در این بازار سرمایه‌گذاری کند و می‌بینیم با وجود آنکه سود ۲۰۰ تا ۳۰۰درصدی برای بازار مسکن قائل می‌شوند اما سرمایه‌گذاران میل و انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز ندارند. مصداق این مدعا کاهش صدور پروانه‌های ساخت‌وساز است که این روزها ریزش قابل توجهی را تجربه می‌کند. طبیعی است که با کاهش ساخت‌وساز، عرضه مسکن کم می‌شود و با کاهش عرضه کمبود عرضه رخ داده و کاهش عرضه نسبت به تقاضا سبب می‌شود که قیمت مسکن روند صعودی بگیرد. در نتیجه همان قشری متضرر می‌شود که دولت مدعی حمایت از آنهاست و در واقع دولت با عملکرد خود نه‌تنها از توده مردم حمایت نکرده، که باعث ضرر و زیان بیشتر آنها شده است.
خیلی از کشورها مشکل مسکن را حل کرده‌اند و صنعت ساخت‌وساز هم به نیروی پیشران اقتصادشان تبدیل شده است. چرا بازار مسکن ایران چالش‌ساز شده است که دولت خود را ناگریز از مداخله ببیند؟ مداخله‌ای چنان گسترده که وعده ساخت میلیون‌ها مسکن بدهد اما در نهایت در این سیاست شکست بخورد.
مشکل بازار مسکن ایران را باید از چند بعد دید؛ اول اینکه نمی‌توان مسکن را بخش جداگانه‌ای از اقتصاد کشور در نظر گرفت. وقتی تورم بالا در کشور مزمن شده و دهه‌هاست نرخ تورم دورقمی است، بدیهی است که بازار مسکن هم از این تورم متاثر می‌شود و با عقب افتادن نرخ دستمزد از تورم، قدرت خرید در این بازار کم و کمتر می‌شود. بنابراین اینکه تصور شود بخش مسکن جدا از کلیت اقتصاد کشور است و برای آن راه‌حل‌های جزیره‌ای قائل شوند امکان‌پذیر نیست. در واقع نمی‌شود قیمت ماست و پیراهن و میلگرد صعودی باشد و نرخ مسکن نزولی شود یا تمام کالاها گران شوند اما قیمت مسکن ثابت بماند و تغییر نکند. بررسی روند قیمت مسکن در چهار دهه گذشته هم مبین همین مسئله است که بهای مسکن گران‌تر از سایر کالاها نبوده و قیمت مسکن هم متناسب با سایر انواع کالا رشد کرده است. در واقع ماجرا، ماجرای یک محاسبه ساده و دودوتاچهار تاست و دولت اگر غیر از این بگوید فرافکنی کرده است. چالش دیگر این است که عرضه مسکن نسبت به تقاضا بسیار پایین است و هرسال شمار زیادی از این تقاضا انباشته می‌شود اما پاسخگویی مناسبی به تقاضا وجود ندارد، در نتیجه عرضه از تقاضا عقب افتاده و این عقب‌افتادگی مدام تشدید می‌شود، در نتیجه و طبق سازوکار بازار، افزایش قیمت رخ می‌دهد. نکته دیگر این است که دخالت‌های مکرر دولت در بازار مسکن سبب شده است که انگیزه و رغبت سرمایه‌گذار برای سرمایه‌گذاری در این بازار از بین برود و موانع سختی که پیش پای سازندگان مسکن وجود دارد انگیزه ساخت‌وساز را کاهش می‌دهد. چالش دیگری که در بازار مسکن وجود دارد نبود آمایش سرزمین است. در ایران زمین کافی برای سکونت جمعیت وجود دارد اما مسئله اصلی نبود کار و شغل است. در نتیجه جمعیت کشور حول نقاطی متمرکز می‌شود که کار و اشتغال باشد. همین مسئله سبب می‌شود که تعادل در بازار مسکن برخی مناطق به هم بریزد. این به‌هم‌ریختگی تعادل نه‌تنها در بازار ملک رخ می‌دهد که منابع آب و محیط زیست و حتی ویژگی‌های فرهنگی یک منطقه را متاثر می‌کند و در عوض می‌بینیم که بخش‌هایی از کشور توسعه‌نیافته هستند. مثلاً در امارات یا ترکیه جمعیت قابل توجهی در برج‌های مسکونی کنار سواحل زندگی می‌کنند اما سواحل مکران خالی از جمعیت است و توسعه نیافته است. بنابراین بدون آمایش سرزمین، بخش‌هایی از کشور آباد نمی‌شود و مشکلات بازار مسکن در کلان‌شهرها تشدید می‌شود. در این میان برخی پرسش عجیبی مطرح می‌کنند که چرا اجاره‌بها صعودی است و صاحب‌خانه‌ها به اجاره کمتر راضی نمی‌شوند؟ واقعیت این است که با کاهش قدرت خرید در بازار مسکن، متقاضیان خریداری مسکن به سمت بازار اجاره می‌روند و در نتیجه تقاضای اجاره بالاتر رفته و اجاره‌بها روند صعودی به خود می‌گیرد.
با همه این توضیحات، یکی از مطالبات زمین‌مانده دولت قبل، مسکن ملی است که قول آن به مردم داده شده اما میراث آن برای دولت چهاردهم باقی مانده است. در این زمینه دو پرسش مطرح است، یکی اینکه دولت با وعده‌های زمین‌مانده چه کند و دیگر اینکه استراتژی دولت چهاردهم در زمینه مسکن بهتر است چه سمت‌وسویی داشته باشد؟ به نظر شما، راهکار چیست؟
راهکار بلندمدت آمایش سرزمین است. با این حال دولت چهاردهم باید ظرفیت‌های توسعه و اشتغال‌آفرینی در جای‌جای کشور و به‌ویژه سواحل را شناسایی کند و بر اساس آن ظرفیت‌ها بستر ایجاد شغل را فراهم کند. به این ترتیب جمعیت خودبه‌خود در اقصی نقاط کشور پراکنده می‌شوند که این امر هم می‌تواند ظرفیت‌های زیستی و منابع را با توسعه شهرها همگون و هماهنگ کند و هم به لحاظ امنیتی اهمیت دارد، هم اینکه می‌تواند بازار مسکن را از چالش‌های فعلی نجات دهد. راهکار دیگر این است که دولت دست از مداخله در بازار مسکن بکشد و موانع بخش خصوصی را بردارد تا بخش خصوصی با بیشترین توان و ظرفیت وارد این بازار شوند و عرضه را متناسب با تقاضا به تعادل برسانند. دولت در این میان باید زیرساخت‌های لازم را فراهم کند؛ مثلاً راه و جاده ایجاد کند، خط ریلی و مترو احداث کند، مدرسه و کلانتری بسازد و در واقع زیرساخت‌های زندگی شهری و اشتغال را فراهم کند و باقی ماجرا را به دست بخش خصوصی بسپارد. قدم مهم دیگری که دولت می‌تواند بردارد کاهش نرخ تورم عمومی کشور است که خودبه‌خود روی تمام بازارها و انواع کالا و از جمله مسکن تاثیرگذار است و می‌تواند این بازار را به تعادل برساند و قدرت خرید مردم را در بازار مسکن افزایش دهد. مردم باید توان انباشت سرمایه را داشته باشند و اگر اقتصاد با شوک‌های مخرب مواجه نشود و تورم دوباره افزایش پیدا نکند، مردم در میان‌مدت می‌توانند اقدام به تهیه مسکن کنند. اقتصاد کشور به این نظم نیاز دارد و امیدوارم دولت جدید بتواند چنین شرایطی را فراهم کند.
