تبدیل تجاری به مسکونی
آیا تبدیل ساختمان‌های اداری به مسکونی می‌تواند به حل بحران مسکن کمک کند؟
حامد وحیدی / نویسنده نشریه
شیوع بیماری کرونا بخش‌های قابل توجهی از اقتصاد جهان را تحت تاثیر قرار داد، به‌طوری که موجب رکود در بخش‌های مختلف اقتصاد به ویژه کسب‌وکارهای خرد شد. بازار املاک و مستغلات نیز در کنار دیگر بازارها از ترکش‌های همه‌گیری کرونا در امان نماند و این بیماری باعث تغییرات قابل توجهی در این بازار شد؛ از جمله افزایش مهاجرت از شهر به حومه شهر، افزایش اجاره مسکن و مسائل مربوط به هزینه‌های مسکن و همچنین کاهش ارزش املاک اداری و خرده‌فروشی شهری به دلیل پذیرش دورکاری و کار ترکیبی (ترکیب کار در خانه و اداره). خیلی دور از ذهن نیست که این تغییرات می‌تواند چه تاثیرات بدی بر روی سلامت مالی شهرها داشته باشد. علت تهدید سلامت مالی شهرها این است که سهم عمده‌ای از بودجه‌های دولت محلی از طریق مالیات بر دارایی‌ها تامین می‌شود و با کاهش ارزش املاک که یکی از مهم‌ترین دارایی‌های افراد حقیقی و حقوقی است، دست دولت برای دریافت مالیات کوتاه می‌شود و خطر ایجاد یک حلقه نابودی شهری را در پی دارد که در آن تامین منافع عمومی کاهش می‌یابد، مالیات‌دهندگان بیشتری شهرها را ترک می‌کنند و ارزش دارایی‌ها بیشتر کاهش می‌یابد و این چرخه معیوب بارها و بارها تکرار می‌شود. علاوه بر اینها، موضوعی دیگر که وجود دارد بحران تغییرات آب‌و‌هوایی است که به اعمال قوانین و مقرراتی در آینده برای کاهش انتشار گازهای گلخانه‌ای ساختمان منجر خواهد شد که به همراه عوامل دیگر، ارزش املاک تجاری و به ویژه ساختمان‌های اداری قدیمی‌تر را با چالش‌های جدی مواجه می‌کند. چه راهی برای حل چنین مشکلی وجود دارد؟ آرپیت گوپتا، کندی مارتینز و ون نیووربورگ، گروهی از استادان اقتصادی دانشگاه‌های معتبر آمریکا هستند که در مقاله‌ای که در آگوست امسال در ژورنال NBER با عنوان «تبدیل املاک تجاری قهوه‌ای به ساختمان‌های سبز» به چاپ رسید، به بررسی این مساله پرداختند و به دنبال راهی برای برطرف کردن این چالش بودند. آنها در مقاله خود، تبدیل ساختمان‌های اداری قدیمی به آپارتمان‌های مسکونی با استاندارد بهتر را راهی برای برون‌رفت از این چالش مطرح می‌کنند. این پژوهشگران بیان می‌کنند که ترمیم و تبدیل چنین ساختمان‌هایی می‌تواند در حل هر سه چالش بازار املاک، یعنی عرضه بیش از حد املاک تجاری در دنیای دورکاری، کمبود مسکن و انتشار بیش از حد گازهای گلخانه‌ای، کمک‌کننده باشد. آنها با استفاده از مجموعه‌ای از معیارها برای شناسایی املاک اداری تجاری که از نظر فیزیکی برای تغییرات مناسب هستند، اقدام می‌کنند و در نهایت به این نتیجه می‌رسند که حدود 11 درصد از کل ساختمان‌های اداری در سراسر آمریکا چنین ویژگی دارند و می‌توان با تغییر کاربری آنها و ترمیم‌شان، مشکلات بازار مسکن را حل کرد. این پژوهشگران همچنین چندین اهرم سیاستی در دسترس دولت‌های فدرال، ایالتی و محلی را بررسی می‌کنند که می‌توانند این تغییرات را تسریع کنند. در ادامه به خلاصه‌ای از این مقاله می‌پردازیم.
شرایط بازار املاک و مستغلات آمریکا
بحران هزینه مسکن: در مقاله به وضعیت بحرانی مسکن در آمریکا اشاره می‌شود و بیان می‌کند که شرایط مسکن در این کشور همچون برخی از کشورها رو به وخامت است، به‌طوری که یک مستاجر به‌طور متوسط حداقل 30 درصد از درآمد خود را صرف هزینه مسکن (اجاره) می‌کند. مشکل اجاره در شهرهای پرتراکم به دلیل فضای محدود برای ساخت‌وساز، هزینه‌های بالای زمین و ساخت‌وساز و فرآیندهای دشوار صدور مجوز، حتی شدیدتر نیز هست. با وجود این، مشکل قیمت مسکن در طول 10 سال گذشته در این کشور بدتر نیز شده است. بین مارس 2015 تا آوریل 2023، رشد اجاره‌بها 43 درصد بود در حالی که رشد درآمد شخصی سرانه تنها 34 درصد بود. به عبارتی طی هشت سال گذشته، سهم درآمد حاصل از اجاره‌بها از 7 /32 درصد به 8 /35 درصد افزایش یافته است. البته این نرخ‌ها در مقابل شرایط کشورهای با تورم بالا همچون ونزوئلا، ایران و ترکیه، رقم‌های ناچیزی است ولی باید نسبت به شرایط کلی آمریکا مقایسه کرد که نسبتاً رقم‌های بالایی است.
مازاد عرضه املاک تجاری: با پذیرش شرایط دورکاری از سمت بسیاری از شرکت‌ها، انتظار می‌رود تقاضا برای فضاهای اداری و املاک تجاری ضعیف‌تر شود. این شرایط موجب افزایش فضاهای خالی و کاهش اجاره دفاتر و در نهایت برانگیختن نگرانی‌های مربوط به تبدیل شدن ساختمان‌های اداری به «دارایی‌های سرگردان» شده است. طبق آمارها طی سه سال گذشته، جریانات نقدی ادارات کاهش 18درصدی در سراسر آمریکا داشته که می‌توان این موضوع را مستقیماً به سیاست‌های دورکاری مرتبط دانست. تخمین زده می‌شود که شرکت‌ها ممکن است در سال‌های آینده به‌دلیل تغییر در الگوهای کاری، به‌طور متوسط حدود 10 درصد فضای اداری کمتری نیاز داشته باشند. و بیشتر این کاهش تقاضا برای فضای اداری با کیفیت پایین‌تر خواهد بود. با وجود این، شواهد بازار نشان می‌دهد که تقاضای شرکت‌ها برای سالم‌ترین و کارآمدترین ساختمان‌های تجاری -به اصطلاح «سبز»- قوی باقی می‌ماند.
بحران آب‌وهوا: بخش املاک و مستغلات همواره یکی از اهداف اصلی برای سیاست‌های کاهش انتشار است زیرا ساختمان‌ها 29 درصد از کل انتشار گازهای گلخانه‌ای آمریکا را تشکیل می‌دهند. در سال 2021، 3 /30 درصد از کل انتشار گازهای گلخانه‌ای در آمریکا مربوط به بخش املاک و مستغلات بود. بخش مسکونی 0 /15 درصد از انتشار را به خود اختصاص داده بود، در حالی که بخش املاک تجاری 3 /15 درصد از انتشارات را تشکیل داده است. برای رسیدن به انتشار خالص کربن صفر تا سال 2050، انتشار گازهای گلخانه‌ای باید به میزان بیش از 98 درصد کاهش یابد که برای این موضوع نیاز به مقرراتی مانند «قانون محلی 97» شهر نیویورک است که جریمه‌هایی را برای مالکان ساختمان به دلیل تجاوز از محدوده انتشار، وضع می‌کند. این محدودیت‌ها به‌طور مستقیم بر شرایط بازار مسکن اثر می‌گذارد و هم قیمت‌ها را تغییر می‌دهد و هم بر میزان عرضه و تقاضای آن موثر خواهد بود.
حلقه زوال شهری: یکی از چالش‌های بازار املاک و مستغلات آمریکا، چرخه نابودی شهری در این کشور است. زمانی که این چالش‌ها مورد توجه قرار نگیرند، به خالی بودن دائمی دفاتر تجاری و کاهش ارزش دارایی‌ها منجر می‌شود. استفاده نکردن از دفاتر تجاری به دلیل دورکاری باعث ایجاد عوارض جانبی منفی در محله‌های تجاری خواهد شد. ترافیک کمتر در یک منطقه با افزایش جرم و جنایت و بی‌نظمی عمومی در آن منطقه همراه است که به کاهش فروش کاسبان فعال در منطقه منجر و در نهایت باعث کاهش ارزش املاک خرده‌فروشی و درآمدهای مالیاتی خرده‌فروشی می‌شود. این موضوع مالیات بر فروش و درآمدهای مالیات حاصل از درآمد دولت را کاهش می‌دهد. درآمدهای مالیاتی کمتر دولت را مجبور به افزایش مالیات‌های دیگر و تحمیل مالیات بیشتر به ساکنان شهر یا کاهش هزینه‌های دولت می‌کند تا بتواند حفره مالی ایجادشده را برطرف کند. با کاهش هزینه‌های دولت، بودجه برای آموزش محلی، حمل‌ونقل، بهداشت و امنیت عمومی کاهش می‌یابد و خطر زوال شهری و جرم و جنایت بیشتر را به دنبال خواهد داشت. از طرف دیگر، برخی از ساکنان در مواجهه با مالیات‌های بالاتر و کالای عمومی کمتر، شهر را برای جست‌وجوی مکان‌هایی با امکانات رفاهی بهتر ترک می‌کنند. در میان این مهاجران، افراد با مهارت بالا به دلیل داشتن چشم‌انداز شغلی قوی‌تر، بیشتر مستعد ترک هستند. افزایش مهاجرت تقاضا برای املاک محلی و خدمات محلی را کاهش می‌دهد و باعث کاهش بیشتر در درآمد، فروش و مالیات بر درآمد می‌شود. این امر باعث کاهش بیشتر خدمات دولتی، کاهش بیشتر کیفیت زندگی یا افزایش هزینه شروع کسب‌وکار می‌شود. در نهایت می‌توان گفت که این مهاجرت جمعیت می‌تواند یک حلقه زوال شهری را ایجاد کند. زمانی که صاحبان دفاتر اداری با درآمد نقدی کمتر مواجه می‌شوند، منابع لازم برای سرمایه‌گذاری در مقاوم‌سازی برای بهبود بهره‌وری انرژی ساختمان‌های خود را ندارند؛ در نتیجه چالش آب‌وهوا بدون توجه باقی خواهد ماند. نگه داشتن دفاتر نیمه‌خالی نیز از ایجاد مسکن جدید جلوگیری می‌کند و شهر را با تخصیص نادرست فضا مواجه می‌کند؛ یعنی املاک تجاری زیادی و کمبود مسکن.
پیشنهاد مقاله چیست؟
بحران‌های بازار املاک در آمریکا، انگیزه زیادی را برای تبدیل ساختمان‌های اداری قدیمی به آپارتمان‌های مسکونی ایجاد می‌کند که می‌تواند راه‌حلی برای رفع این چالش‌ها باشد. این تبدیل‌ها می‌تواند ارزش دارایی‌های شرکت‌ها را حفظ کند و در عین حال عرضه املاک مسکونی را افزایش دهد و به معضل بحران آب‌وهوا رسیدگی کند، زیرا بازسازی ساختمان‌های موجود 50 تا 75 درصد کمتر از ساخت‌وسازهای جدید، دی‌اکسید کربن منتشر می‌کند. اما چنین چیزی به سیاستگذاری مناسب، بررسی همه‌جانبه، حمایت و سرمایه‌گذاری نیاز دارد. از این‌رو، این مقاله با داشتن سه هدف کلی به بررسی در این‌باره می‌پردازد: 1- شناسایی ساختمان‌های اداری مناسب برای تبدیل، 2- توسعه یک الگوی مالی که شرایط مناسب برای تبدیل را نشان می‌دهد و 3- توصیف تغییرات بودجه محلی، منطقه‌بندی و سیاستگذاری و برنامه‌های مناسب برای تسهیل تبدیل. در این مقاله به دو نکته کلیدی تاکید می‌شود. اول، بخشی از دارایی‌های شرکت‌ها وجود دارد که از نظر فیزیکی برای تبدیل مناسب است. یافته‌های مقاله نشان می‌دهد که حدود 15 درصد از ساختمان‌های اداری در 105 شهر بزرگ آمریکا از نظر فیزیکی برای تبدیل مناسب هستند. با حذف ساختمان‌های نسبتاً تمیز، 11 درصد از املاک باقی می‌ماند که برای این کار مناسب هستند. دوم، از آنجا که ارزش ساختمان‌های اداری پس از همه‌گیری کرونا به شدت کاهش یافته است، مالکان این ساختمان‌ها رغبتی برای فروش با چنین قیمت‌هایی ندارند که موضوعی چالش‌برانگیز است. با توجه به اثرات خارجی منفی مرتبط با استفاده غیربهینه، منطقی است که سیاستگذاران برای تشویق سرمایه‌گذاران در تبدیل این ساختمان‌ها مداخله کنند. گزینه‌های مختلفی پیش‌روی سیاستگذاران است. به عنوان مثال، کاهش مالیات و برنامه‌های تامین مالی یارانه‌ای می‌تواند مشوق خوبی برای سرمایه‌گذاران باشد. نویسندگان این مقاله بیان می‌کنند که منابع مالی چنین سیاستی هم می‌تواند از طریق قوانین مربوط به حمایت از ترمیم و استانداردسازی برای کاهش انتشار گاز گلخانه‌ای و جلوگیری از آلودگی آب‌وهوا، تامین شود. در کنگره آمریکا لایحه‌ای با عنوان «لایحه کاهش تورم» (Inflation Reduction Act) تصویب شده است که طبق آن ۳۶۰ میلیارد دلار به تخفیف‌های مالیاتی و سرمایه‌گذاری در انرژی‌های تجدیدپذیر قرار است اختصاص داده شود. این تبدیل واحدهای اداری به مسکونی، مسکن مقرون‌به‌صرفه با کیفیت بالا ایجاد می‌کند، همچنین با تاکید بر بحران آب‌وهوا می‌تواند زندگی سالم و ارزانی را برای خانوارهای آمریکایی فراهم کند که کاملاً با اهداف این قانون مطابقت دارد.
پرده پایانی
با همه‌گیری کرونا چشم‌انداز املاک و مستغلات در آمریکا تیره‌وتار شد. به‌طوری که ساختمان‌های مناطق شهری را به یک چهارراه بحرانی رساند. مهاجرت شهری، مسائل مربوط به هزینه مسکن، کاهش ارزش دفاتر تجاری و بحران آب‌وهوا، چالش فراوانی برای شهرنشینان آمریکایی ایجاد کرده است. تبدیل ساختمان‌های اداری کم‌استفاده و با کیفیت پایین به آپارتمان‌های مسکونی سبز و باکیفیت، این چالش‌ها را به‌طور مستقیم برطرف می‌کند. این تبدیل، راه را برای بازگرداندن ارزش دارایی‌ها و درآمدهای مالیاتی، حل مشکل کمبود مسکن و تحقق اهداف اقلیمی هموار می‌کند و در عین حال اثرات منفی دفاتر تجاری خالی را کاهش می‌دهد. این مقاله حدود 10 تا 15 درصد از کل فضای اداری را به عنوان اهداف تبدیل در شهرهای آمریکا شناسایی می‌کند و توضیح می‌دهد که چنین تحولاتی در بازار املاک، نه‌تنها مشکلات زیست‌محیطی را تا حدی برطرف می‌کند، بلکه می‌تواند از نظر مالی نیز مقرون‌به‌صرفه باشد. اما تبدیل ساختمان‌های اداری به آپارتمان به تلاش‌های هماهنگ سیاستگذاران محلی و فدرال نیاز دارد. اصلاحات در مقررات منطقه‌بندی محلی، تعدیل کدهای ساختمانی، کاهش مالیات بر دارایی محلی و برنامه برای پرداخت یارانه و فعال‌سازی برنامه‌های فدرال، از جمله لایحه کاهش تورم (IRA)، همگی نقش دارند. در نهایت باید به این موضوع توجه داشت که اجرای این برنامه چالش‌های فراوانی به همراه دارد ولی پتانسیل‌های آن برای ایجاد فضاهای شهری برای آینده‌ای پایدارتر از نظر اقتصادی و زیست‌محیطی بسیار زیاد است.
