صلح با دیوار
آیا پلت‌فرم‌ها به کمک بازار مسکن آمدند؟
استارت‌آپ‌های زیادی برای تسهیل مبادله یا اجاره املاک به وجود آمده‌اند اما هنوز موفق نشده‌اند سهم بزرگی از بازار سنتی را در اختیار گیرند. پلت‌فرم‌های خریدوفروش یا اجاره املاک همان کاری را می‌کنند که بازارها انجام می‌دهند. این پلت‌فرم‌ها ابزارهایی هستند که قیمت‌ها را کشف و دو سمت مبادله را به هم وصل می‌کنند. این تعریف را بازیگران سنتی بازار املاک قبول ندارند و از زمانی که فعالیت استارت‌آپ‌های این حوزه شروع شده، بسیاری از مشکلات بازار را به آنها نسبت داده‌اند، مثلاً بی‌ثباتی نرخ خریدوفروش و اجاره ملک یا هرج‌ومرج ایجادشده از سوی مشاوران املاک برای دو سوی مبادله اتهامی است که به این پلت‌فرم‌ها زده می‌شود. ناظران می‌گویند مسئله قیمت ملک یک مسئله بیرونِ پلت‌فرم‌هاست و در حقیقت یک پدیده اقتصادی است که از شرایط کلان اقتصاد و سیاست کشور نشأت می‌گیرد. با این حال عده‌ای از ذی‌نفعان سنتی بازار، همچنان با کارکرد پلت‌فرم‌ها مشکل دارند. در گفت‌وگو با نیما نامداری، فعال حوزه اقتصاد دیجیتال، به این پرسش پاسخ می‌دهیم که چرا استارت‌آپ‌های حوزه املاک به اندازه استارت‌آپ‌های حوزه حمل‌ونقل رشد نکرده‌اند. به عبارت بهتر، چرا در حوزه خریدوفروش مسکن، اسنپ و تپسی نداریم؟
♦♦♦
به عنوان سوال اول، به یکی از شایع‌ترین نقدها نسبت به پلت‌فرم‌ها بپردازیم. آیا پلت‌فرم‌های آگهی ملک در قیمت‌گذاری‌ها نقش دارند؟
بازار ملک مصداق خوبی از آن چیزی است که اقتصاددان‌ها به آن می‌گویند «عدم تقارن اطلاعات در بازار». یعنی شما خریداری دارید که پولی در دستش است و می‌خواهد خانه بخرد، ولی به دلیل تورم و نوسان‌های قیمتی، مطمئن نیست که الان زمان خرید خوبی است. می‌ترسد و فکر می‌کند، نکند الان ملکی بخرد که در آینده به زیانش باشد. نکند خانه‌ای را بخرد که در آینده ارزان شود. گاهی هم نگران این است که نکند اگر دیرتر خانه بخرد، گران‌تر شود و ارزش پولش افت کند. به همین دلیل خریدار خیلی تحت فشار روانی است.
از آن طرف ولی فروشنده ملک خیلی نگران این موضوعات نیست، چون می‌داند که به هر حال ضرر نمی‌کند و اگر خانه روی دستش بماند، در آینده هم می‌تواند گران‌تر بفروشد. ضمن اینکه او اطلاعات بیشتر و دقیق‌تری از وضع خانه به‌خصوص در مورد اجاره دارد. در خریدوفروش‌ها در ایران تاثیر شرایط ساختمان بر قیمت ملک به نسبت کم است؛ یعنی عمده ارزش ساختمان در ایران از ارزش زمین و موقعیت آن می‌آید. خیلی شرایطی مثل وضعیت فنی، وضعیت تاسیسات، نقشه و کیفیت نگهداری تاثیرگذار نیست. ولی در اجاره این‌طور نیست و دقیقاً برعکس است؛ یعنی برای فرد خیلی مهم است که آن خانه به لحاظ تاسیسات چگونه باشد، چطور نگهداری شده باشد و وضعیت ویژگی‌های فنی آن به لحاظ نور، صدا، تهویه، سرما و گرما، پارکینگ و انبار و... چگونه باشد. طبیعتاً وقتی این تفاوت در دسترسی به اطلاعات را در یک طرف معامله می‌بینید فرصتی برای پلت‌فرم‌هایی مثل دیوار ایجاد می‌شود که این عدم تقارن را برطرف کنند. ولی واقعیتش این است که کار این پلت‌فرم‌ها این نیست. این پلت‌فرم‌ها، ابزارهایی هستند که اصطلاحاً به آنها پلت‌فرم‌های آگهی‌های طبقه‌بندی‌شده می‌گویند. در هیچ کجای دنیا پایگاه‌هایی که آگهی‌های بازارها را طبقه‌بندی می‌کنند، در متقارن کردن اطلاعات میان خریدار و فروشنده موفق نبوده‌اند. اساساً کارکردشان هم این نیست. این بسترها بیشتر مثل رسانه‌های تبلیغاتی عمل می‌کنند که اگر فروشنده هستید، به شما امکان می‌دهند با هزینه کمتری آگهی فروش را به نمایش بگذارید و اگر خریدار هستید، با جست‌وجوی کمتری گزینه‌های بیشتری برای خرید پیدا کنید. در مابقی فرآیند که اصطلاحاً به آن جورسازی بین خریدار و فروشنده می‌گویند، خیلی نقش ایفا نمی‌کنند. چنین پلت‌فرم‌هایی در دنیا دو دسته هستند؛ به یکسری اصطلاحاً می‌گویند افقی (horizontal)، یعنی آنهایی که در همه حوزه‌ها مثل خودرو، ماشین، استخدام، کالا و... آگهی می‌دهند (مثل دیوار). بعضی‌ها هم که پلت‌فرم‌های تخصصی و اصطلاحاً عمودی (vertically) هستند، فقط در یک حوزه فعالیت می‌کنند، مثلاً در ایران «کارنامه» یک پلت‌فرم عمودی خودرو است. در حوزه املاک فکر می‌کنم «کیلید» یک پلت‌فرم عمودی املاک است. در خارج ایران پلت‌فرم‌های عمودی خیلی رایج و موفق هستند. حتی پلت‌فرم‌هایی که به صورت تخصصی دارند روی یک حوزه تمرکز می‌کنند، در تلاش‌اند تا خدمت جدیدی ارائه دهند، مثلاً «کارنامه» در حوزه خودرو تلاش می‌کند گزینه کارشناسی را اضافه کند و مجموعه کارهایی که جورسازی بین خریدار و فروشنده بهتر صورت گیرد. در مجموع بسترهایی مانند دیوار که بستری برای نشر آگهی املاک هستند و قرار است دسترسی خریدار و فروشنده را تسهیل کنند و خیلی قرار نیست جورسازی کنند، نمی‌توانند موفق باشند.
اتهامی که به استارت‌آپ‌ها زده می‌شود این است که بازارها را مختل کرده‌اند. به نظر شما درست است که بازار صنف املاک با وجود دیوار و امثال آن از بین رفته است؟
در حال حاضر عمده درآمد پلت‌فرم‌هایی مثل دیوار اتفاقاً از سمت بازار مسکن است. مخاطب عادی برای انتشار آگهی فروش ملک پولی پرداخت نمی‌کند و رایگان است. اگر اشتباه نکنم، انتشار آگهی یک ملک در تهران تا دو بار در سال رایگان است و طبیعتاً یک آدم عادی که سالی بیشتر از یک ملک یا دو ملک آگهی نمی‌کند. افرادی که تمکن مالی دارند پول می‌دهند و بیشتر از دو بار در سال آگهی ملک خود را منتشر می‌کنند. این افراد چه کسانی هستند؟ همین مشاوران املاک. به همین دلیل اتفاقاً در حال حاضر دیوار و مشاوران املاک رقیب هم نیستند. البته بعضی از آژانس‌های املاک، بزرگ‌اند و به صورت زنجیره‌ای کار می‌کنند و خیلی علاقه ندارند کسانی که قبلاً با آنها به عنوان مشاور کار می‌کردند و نیروی آنها و زیر نظر آنها بودند، اکنون به واسطه دیوار مستقل شوند. مشاوران املاک کوچک‌تر اکنون می‌توانند به صورت فردی کار کنند، در بسترهایی که خوب دیده می‌شوند، آگهی منتشر می‌کنند، دنبال خریدار می‌گردند، قرار می‌گذارند، کارهایشان را پیش می‌برند و دیگر نیازی به همکاری با آژانس‌های املاک ندارند و در نتیجه هزینه‌هایشان کاهش پیدا می‌کند. به همین دلیل ارزیابی این است که خیلی از آژانس‌های بزرگ از نقش دیوار خوشحال نیستند. دیوار به تعبیری، به سود مشاوران کوچک و متوسط نقش ایفا می‌کند و بازار آنها را گسترش می‌دهد که قطعاً اتفاق خوبی است اما بزرگ‌ترها احساس می‌کنند سکوهای حوزه مسکن و به‌طور مشخص، دیوار، بازارشان را کوچک کرده است. پس نتیجه اینکه بدنه املاکی‌ها اتفاقاً خیلی با دیوار خوشحال‌اند. در این میان شاید کسی نقدی داشته باشد و بگوید مثلاً دیوار گران است و پول زیاد می‌گیرد و...؛ ولی این یک واقعیت است که مشاوران املاک از وجود دیوار خوشحال هستند چون به واسطه دیوار مشتری‌هایشان را پیدا می‌کنند.
آیا دیوار و مشاوران املاک یکدیگر را به عنوان رقیب می‌بینند؟
برای اینکه سکویی مثل دیوار بتواند در بازاری مثل املاک کارش را به خوبی ادامه دهد، نیاز به این دارد که خریدارهای بیشتری به سایتش مراجعه کنند و آگهی‌هایش را ببینند. در این صورت فروشنده‌های بیشتری هم انگیزه پیدا می‌کنند که روی دیوار آگهی منتشر کنند. همچنین خریداران بیشتری هم به این سایت مراجعه می‌کنند. یعنی این اثر شبکه باید در دو طرف پلت‌فرم ایجاد شود. واقعیت این است که در ایران آدم‌ها اغلب ترجیح می‌دهند که خودشان آگهی شخصی منتشر نکنند. نمی‌خواهم بگویم صفر است، ولی سهم آگهی‌های شخصی از آگهی‌های منتشرشده از طرف مشاوران املاک خیلی کمتر از چیزی است که شما حدس می‌زنید. واقعاً میزان آگهی‌های ملکی که از سوی مشاوران املاک منتشر می‌شود، از آگهی‌های شخصی خیلی بیشتر است. دلیل آن چیست؟ یک دلیل این است که مردم عموماً علاقه ندارند به تلفن پاسخ بدهند. مردم دوست ندارند آگهی منتشر کنند و 20 نفر به آنها زنگ بزنند و بعد خیلی از این افراد قرار بگذارند و بعد سر قرار حاضر نشوند و علافشان کنند. ضمن اینکه مشاورین املاک شناخت بیشتری از بازار دارند و متن آگهی، عکس‌ها و توضیحات را طوری منتشر می‌کنند که خریداران بهتری جذب می‌کنند. به همین دلیل خیلی از مردم اتفاقاً به مشاور املاک که مراجعه می‌کنند، از آنها می‌خواهند که برایشان آگهی منتشر کنند. به همین دلیل وزن اطلاعیه‌ها و آگهی‌هایی که مشاوران املاک روی دیوار منتشر می‌کنند، بیشتر از آگهی‌های شخصی است. این رویه نه باعث ناراحتی مشاوران است و نه دیوار را ناراحت می‌کند. اتفاقاً دیوار خود را به نوعی ابزار مشاوران املاک می‌بیند و تلاش می‌کند تا مبادله بهتر صورت گیرد. همه این مسائل بیان شد تا به این نکته برسیم که برخلاف آن چیزی که شاید انتظار داشته باشید، اتفاقاً مشاوران املاک و دیوار منافعشان هم‌راستاست و دارند به هم کمک می‌کنند و نه دیوار قصد دارد که آنها را حذف کند و نه آنها احساس می‌کنند دیوار رقیبشان است و بدنه آن صنف اتفاقاً خیلی دارد از دیوار بهره می‌برد.
یکی از مشکلات آگهی‌های آنلاین ملک تعدد مشاور املاک برای یک گزینه است. این موضوع مخاطب را گیج می‌کند و شاید انتظار دارد پلت‌فرم‌های مربوطه مثل دیوار و کیلید و... این تداخل را برطرف کنند.
در دنیا این‌گونه است که شما یک ملک را نمی‌توانید به چند مشاور املاک بسپارید. زمانی که می‌خواهید ملک خود را اجاره بدهید یا بفروشید، به یک مشاور مراجعه می‌کنید و اختیار فروش را به او می‌دهید و او ملک شما را آگهی می‌کند. از اینجا به بعد این آگهی تنها به همان مشاور تعلق دارد. در بازار ایران این‌طور نیست. یعنی هم خود آدم‌ها عادت دارند ملک خود را به چند مشاور املاک بسپارند و هم اینکه چون قانونی برای این موضوع وجود ندارد مشاوران متعددی ورود می‌کنند، اطلاعات هم را می‌قاپند و حتی منتشر می‌کنند. این باعث ایجاد اغتشاش و بی‌نظمی و بی‌کیفیت شدن آگهی‌ها روی پلت‌فرم‌هایی مثل دیوار می‌شود و کل این فرآیند را دچار مشکل می‌کند. ما باید بتوانیم این مسئله را حل کنیم.
آیا برای برطرف شدن این مشکل به وضع قانون نیازمندیم؟
مسئله ضرورتاً هم فقط قانون نیست؛ بلکه مسائل فرهنگی هم در آن دخیل هستند ولی تا زمانی که نتوانیم رابطه بین مشاور و مالک را قاعده‌مند کنیم، این چالش را خواهیم داشت. وقتی این رابطه قاعده‌مند یا اختصاصی‌سازی شود، مشاور خیالش راحت است که کار فروش این ملک به هر حال با او خواهد بود و در نتیجه به در و دیوار نمی‌زند تا از سبد دیگران بقاپد. مسئله بعدی این است که مشاوران برای خرید یا فروش ملکی با هم رقابت نمی‌کنند؛ یعنی وقتی مشاوری فایلی را گرفت، دیگر نگران نیست که فرد دیگری آن را بقاپد. به همین دلیل به سمت پنهانکاری نمی‌رود و خلاف‌نویسی و دعوای پنهانی هم کاهش پیدا می‌کند. این چیزی است که متاسفانه در بازار مسکن ایران نداریم. دیوار هم نتوانسته راه‌حلی برای آن پیدا کند. علت هم این است که پشتیبانی قانونی برای این موضوع در ایران وجود ندارد.
درست است که اگر مالک و مستاجر یا خریدار مستقیم باهم در ارتباط باشند خیلی از اتفاقاتی که مشکل‌آفرین هستند پیش نمی‌آید؟ مثلاً مستاجر غیرواقعی برای پایین آوردن قیمت یکی از این مشکلات است.
به دلیل تورمی که در کشور ما وجود دارد، مسئله مهمی که آدم‌ها بیشتر از همه چیز به آن توجه می‌کنند «قیمت» است. یعنی شما اگر ملک خوبی هم داشته باشید و با قیمت زیاد برای فروش آگهی کنید، آدم‌ها پا پیش نمی‌گذارند. در نقطه مقابل اگر ملک بدی داشته باشید و مقداری ارزان‌تر از بازار آگهی کنید، با هجوم مردم مواجه می‌شوید. آن وقت کشف قیمت هم ساده نیست به دلیل اینکه بازار هزار و یک نوسان دارد. در سوال شما هم این مسئله لحاظ شده است که مثلاً بازدیدکننده غیرواقعی می‌آورند برای اینکه قیمت را پایین بکشند و فروشنده احساس کند قیمت را بالا گذاشته است. با همه اینها اما واقعیتش این است که نه، در عمل خیلی این اتفاق نمی‌افتد. واقعیت این است که در این بازار آنقدر سیاست و زیرکی به خرج داده می‌شود که رابطه دوسویه‌ای که به آن اشاره کردید، راه چاره نیست. خیلی از ابهام‌هایی که وجود دارد برای این است که واقعاً قیمت مشخصی برای ملک وجود ندارد؛ یعنی زمانی که سعی می‌کنید به معیارهای تجربی مراجعه کنید، باز هم معادله جور درنمی‌آید. مثلاً در همسایگی شما ملکی فروش رفته و شما سعی می‌کنید معیارهای ملک فروخته‌شده را در نظر بگیرید و برای ملک خود قیمت تعیین کنید. ولی وقتی آگهی می‌کنید، می‌بینید قیمتی که پیشنهاد می‌شود با چیزی که شما در ذهن داشتید، بسیار فاصله دارد.
چطور می‌شود مسیر قیمت‌گذاری را در این مرحله شفاف کرد؟
مسئله کشف قیمت املاک به دلیل مسائل تورم خیلی در ایران دشوار است و به همین دلیل بخش مهمی از چالش‌هایی که وجود دارد، برای کشف قیمت است و دیوار هیچ کاری روی این نقیصه نمی‌تواند انجام دهد. حجم آگهی‌های دیوار آنقدر زیاد است که منطقاً با دوتا، سه‌تا یا 10تا آگهی نمی‌شود آن را دستکاری کرد. ما داریم درباره چندصد هزار آگهی در ماه صحبت می‌کنیم. با 20 مورد آگهی یا حتی 200 مورد و دو هزار مورد هم نمی‌توانیم انگیزه و درک آدم‌ها را از قیمت املاک محاسبه کنیم. چون آدم‌ها معمولاً پای قیمتی که انتظار دارند برایشان شیرین باشد، می‌نشینند. یعنی حاضرند دو، سه ماه صبر کنند تا ملک آنها به فروش برسد. وقتی درباره ماشین حرف می‌زنیم، قضیه تفاوت می‌کند چون آدم‌ها سه، چهار روز صبر می‌کنند و شاید تا یک حدی ممکن باشد که آدم‌ها عجله داشته باشند و سریع بپذیرند که قیمت را بالا یا پایین بکشند؛ ولی این اتفاق در ملک رخ نمی‌دهد.
