پیوند سست مسکن و دلار
بررسی تاثیر احیای برجام بر بازار مسکن در گفت‌وگو با مهدی سلطان‌محمدی
اخیراً بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن در ماه خرداد را منتشر کرد که گزارش مزبور حاوی نکاتی قابل توجه است؛ طبق گزارش مزبور پیکان قیمت‌ها همچنان حرکت رو به جلو را به ما نشان می‌دهد. حجم معاملات انجام‌شده در ماه خرداد نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته نیز از روند افزایشی قابل توجهی حکایت دارد. این موضوع گویای تحرکات جدید در بازار مسکن است. در همین زمینه مهدی سلطان محمدی، تحلیلگر بازار مسکن می‌گوید با توجه به کاهش قابل توجه میزان عرضه در بازار مسکن و عدم امکان افزایش قابل توجه عرضه در پایتخت (شهر تهران) بسیار بعید است که حتی در صورت امضای توافق هسته‌ای بازار مسکن شهر تهران دستخوش تغییرات قابل ملاحظه‌ای بشود. او همچنین به همبستگی نسبتاً بالا بین قیمت مسکن و نرخ دلار اشاره می‌کند و می‌گوید این پیوند آنچنان هم ذاتی و خلل‌ناپذیر نیست و الزاماً نباید انتظار داشت که با نوسان دلار در سال‌های آتی، قیمت مسکن نیز کاملاً همسو با آن تغییر کند.
سلطان‌محمدی در بخشی از سخنانش به موضوع علاقه مردم ایران به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: در ایران نیز مانند بسیاری از کشورهای دنیا افراد از مسکن به عنوان سپر خود در برابر تورم استفاده می‌کنند. به گفته سلطان‌محمدی: به هر حال در بیشتر نقاط جهان خانوارها با توجه به تجربه‌هایی که دارند سرمایه‌گذاری در مسکن را سپری در برابر تورم می‌دانند و با توجه به کمبود زمین‌های شهری و بالا بودن تقاضا به‌خصوص در شهرهای بزرگ به نظر می‌رسد این نگرش نسبت به بازار مسکن چه در ایران و چه در سطح جهانی همچنان تداوم داشته باشد. در ادامه مشروح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
♦♦♦
با توجه به واکنش‌پذیری و همبستگی بالای نرخ ارز با قیمت‌ها در بازار مسکن از یک طرف و چسبندگی قیمت‌ها در این بازار از طرف دیگر، آیا احتمال افت یا کاهش قیمت در بازار مسکن وجود دارد؟ یعنی می‌توان انتظار داشت که با کاهش نرخ ارز، شاهد کاهش قیمت‌ها یا افزایش نرخ ارز و به دنبال آن افزایش قیمت باشیم؟ می‌شود در این باره بیشتر توضیح دهید؟
قبل از پاسخ به این پرسش اجازه دهید توضیح‌هایی درباره همبستگی بین قیمت‌های مسکن و نرخ ارز عرض کنم. نخستین نکته درباره وضعیت اقتصاد ایران است. اقتصاد ایران برای ده‌ها سال با تورم مزمن و بالا دست‌به‌گریبان بوده است. به این ترتیب با کاهش ارزش پول ملی قیمت همه کالاها و خدمات به درجات زیادی تحت تاثیر تورم قرار می‌گیرند و خواه‌ناخواه قیمت‌ها هم کمابیش به موازات هم رو به بالا حرکت می‌کنند. با وجود این اگر مخرج مشترک تورم را که هم روی نرخ دلار و هم بر نرخ مسکن اثرگذار است از قیمت‌های اسمی خارج کنیم، یعنی قیمت‌های حقیقی را مورد مطالعه قرار بدهیم، همراهی نرخ مسکن و دلار بسیار کم‌رنگ‌تر از آن چیزی می‌شود که در نگاه نخست به نظر می‌رسد.
به همین دلیل بهتر است متغیر «قیمت مسکن بر حسب دلار» را مورد بررسی قرار بدهیم که در آن اثر تورم از صورت و مخرج کسر حذف شده است. در این صورت با مشاهده روند تغییرات قیمت‌ها در 40 سال گذشته می‌بینیم که تا یک دهه قبل همبستگی بین قیمت مسکن و نرخ دلار بسیار پایین بوده و حتی در دوره‌هایی شاهد همبستگی منفی بین این دو متغیر بوده‌ایم. تا قبل از سال 90 قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران تحت تاثیر چرخه‌های مسکن و تغییرات نرخ دلار نوسان زیادی داشت، به‌طوری که از 374 دلار در بهار سال 1375 به حدود 200 دلار در بهار سال 1378 کاهش یافت و با نوسان شدیدی در بهار سال 1387 به 2158 دلار رسید! از این‌رو دشوار است که بگوییم همیشه نرخ مسکن با نرخ دلار بازار آزاد همبستگی مثبت بالایی داشته است. بسیاری از مطالعاتی که روی رابطه این دو متغیر تا آن تاریخ انجام شده، موید وجود چنین رابطه‌ای نیست.
با وجود این به نظر می‌رسد که از اوایل دهه 90 همبستگی بین قیمت مسکن و نرخ دلار بیشتر شده باشد. این‌طور نیست؟
بله، همین‌طور است. از اوایل دهه 90 همبستگی بین قیمت مسکن و نرخ دلار بیشتر شده و در طول دهه گذشته قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران بر حسب دلار با نوسان نسبتاً محدودتری حول‌وحوش 1200 دلار باقی مانده است. دامنه این نوسان بین 877 دلار در بهار 1398 و 1400 دلار در بهار 1400 بوده است. این تغییرات از چرخه‌های رونق و رکود مسکن و همچنین از اتفاقاتی که در بازار ارز می‌افتد متاثر می‌شود.
نمودار 1 روند تغییرات قیمت متوسط یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران را در یک دهه گذشته نشان می‌دهد. برای تبیین و درک بیشتر تغییرات قیمت‌ها را در 10 سال اخیر دنبال کنید.
با بررسی تغییرات متوسط نرخ واحدهای مسکونی در شهر تهران (برحسب دلار) به باور شما چه مولفه‌ها و عواملی را باید در این مورد دخیل و اثرگذار دانست؟
با بررسی تغییرات نرخ دلار علت ثبات نسبی ارزش دلاری مسکن در دهه گذشته و به عبارت دیگر دلاریزه شدن مسکن به ویژه در شهر تهران را می‌توان در چند عامل جست‌وجو کرد.
الف- همبستگی بالای نرخ ارز و همچنین مصالح ساختمانی در طول دهه گذشته موجب شده قیمت تمام‌شده دلاری ساخت واحدهای مسکونی با وجود نوسان سالانه کمابیش ثابت بماند. این همبستگی متاثر از عواملی چون مرتبط شدن بازار فولاد و آلومینیوم و مس و محصول‌های پتروشیمی و سیمان ایران با قیمت‌های جهانی و منطقه‌ای، اثرپذیری قیمت‌ها از مصالح وارداتی و همچنین عرضه محصول‌های بسیاری همچون سنگ و کاشی و سرامیک در بازارهای صادراتی بوده است.
ب- با توجه به حضور بسیار پررنگ کارگران افغانستانی در بخش ساختمان، خواه‌ناخواه دستمزدهای کارگران ساختمانی نیز کمابیش همپای دلار تغییر کرده است.
ج- محدود شدن عرضه زمین در شهرهای بزرگ و پایبندی بیشتر به طرح‌های جامع باعث کاهش عرضه زمین شده که به نوبه خود موجب افزایش قابل ملاحظه قیمت زمین شد؛ تا حدی که رشد آن حتی از شیب رشد قیمت دلار پیشی گرفت. به‌طوری که قیمت دلاری متوسط یک مترمربع زمین که در بهار سال 1391 حدود 1423 دلار بود تا امسال به بیش از دو هزار دلار افزایش یافته است. اهمیت این موضوع آنجاست که سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن روزبه‌روز بیشتر می‌شود و در شهرهای بزرگ عملاً به بالای 50 درصد و حتی در مواردی به حدود 70 درصد رسیده است.
در نتیجه در پاسخ به سوال شما باید بگویم، مجموع این سه عامل موجب شد که در طول دهه گذشته همبستگی نسبتاً بالایی بین قیمت مسکن و نرخ دلار برقرار شود. ولی توجه به این عوامل نشان می‌دهد که این همبستگی چه خاستگاهی داشته است و این پیوند آنچنان هم ذاتی و خلل‌ناپذیر نیست و الزاماً نباید انتظار داشت که با نوسان دلار در سال‌های آتی، قیمت مسکن نیز کاملاً همسو با آن تغییر کند.
پس به باور شما حتی در صورت امضای توافق هسته‌ای نیز نباید منتظر آن باشیم که بازار مسکن شهر تهران دستخوش تغییرات قابل ملاحظه شود، درست است؟
با در نظر گرفتن عوامل فوق و با توجه به کاهش قابل توجه میزان عرضه در بازار مسکن و عدم امکان افزایش قابل توجه عرضه در شهر تهران بسیار بعید است که حتی در صورت امضای توافق هسته‌ای بازار مسکن شهر تهران دستخوش تغییرات قابل‌ملاحظه‌ای شود.
با پیوند ارتباط میان چشم‌انداز تورمی و دورنمای بازار مسکن، اگر نرخ رشد در بازار مسکن پایین‌تر از نرخ تورم عمومی باشد، آیا شاهد اصلاح زمانی در قیمت‌های این بازار خواهیم بود؟ چگونه می‌توان در این مورد دوسویه میان تورم و بازار مسکن را به شیوه بهتری تبیین و تفسیر کرد؟
بله، معمولاً اصلاح قیمت‌های مسکن با همین سازوکار انجام می‌شود. وقتی در انتهای دوره افزایشی در چرخه قیمتی مسکن، قیمت‌ها از توان خرید خانوار فاصله زیادی می‌گیرد، دوره‌های کاهشی آغاز می‌شود که در آن، نرخ افزایش قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی و در حالت‌های استثنایی منفی می‌شود. در چنین دوره‌هایی قیمت‌های حقیقی مسکن (یعنی قیمت‌هایی که اثر تورم از آنها خارج شده است) تعدیل می‌شوند.
در این دوره‌های رکودی میزان عرضه مسکن کاهش می‌یابد و با کاهش موجودی مسکن در بازار مجدداً شرایط ورود به دوره رونق در بازار مسکن فراهم می‌شود. از قضا در حال حاضر نیز در یکی از همین دوره‌های رکودی به سر می‌بریم. ولی با توجه به عرضه نسبتاً پایین مسکن در دوره رونق قبلی انتظار بر این است که این دوره رکودی در مقایسه با دوره‌های قبلی کوتاه‌تر باشد.
ردپای تورم و انتظارات تورمی در تحولات بازار مسکن دیده می‌شود. بانک مرکزی در گزارش تحولات بازار مسکن تهران در خرداد 1401 از بازگشت دوباره تقاضای سرمایه‌ای با حجم بالا به بازار ملک خبر داده است. می‌توان این‌گونه تعبیر کرد که انتظارات تورمی باعث شده فروشنده‌ها در مقام چانه‌زنی، وضعیت بهتری نسبت به خریداران داشته باشند. با این توضیح کوتاه، به باور شما انتظارات تورمی چگونه مسکن را سر‌پناه پول کرد؟
تجربه تاریخی مردم شهرهای بزرگ به‌خصوص شهر تهران حکایت از آن می‌کند که در درازمدت قیمت مسکن همپای تورم و بلکه بیشتر از آن، رشد کرده است. در طول یک دهه گذشته شاخص تورم حدود 10 برابر و قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود 15 برابر شده است. اگر بازه زمانی را به 40 سال افزایش بدهیم خواهیم دید که در این فاصله شاخص تورم بیش از 300 برابر و نرخ مسکن بیش از 850 برابر شده است. یعنی در این فاصله 40ساله قیمت مسکن نه‌تنها تورم را پوشش داده، بلکه بسیار فراتر از آن رشد کرده است. نمودار 2 روند تغییرات قیمت مسکن، دلار آزاد و تورم را در چند دهه گذشته نشان می‌دهد. در این نمودار برای هر سه متغیر نرخ‌های فصل بهار سال 1371 معادل 100 فرض شده که بتوان تغییرات نسبی آنها را آسان‌تر با هم مقایسه کرد. در این زمینه بهتر است تغییرات متوسط نرخ واحدهای مسکونی در شهر تهران، تورم و نرخ دلار آزاد را بیشتر مورد بررسی و تحلیل قرار داد.
اگر بخواهیم نگاهی به دیگر کشورها بیندازیم به چه نتیجه‌ای می‌رسیم؟ به عبارت دیگر آیا در سایر کشورها هم رشد قیمت مسکن فراتر از تورم بوده یا این مخصوص اقتصاد ایران است؟
چنین روندی نه‌تنها در ایران بلکه در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته نیز کمابیش وجود داشته است و تقریباً در همه‌جا رشد قیمت مسکن بسی فراتر از تورم بوده است. به‌خصوص در دهه‌های اخیر اکثر شهرهای بزرگ دنیا شاهد رشد قابل توجهی در قیمت‌های مسکن نسبت به تورم بوده‌اند. شیوع کرونا و نامساعد شدن زمینه‌های سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر موجب شد که حتی این روند تشدید شود. به هر حال در بیشتر نقاط جهان خانوارها با توجه به تجربه‌هایی که دارند سرمایه‌گذاری در مسکن را سپری در برابر تورم می‌دانند و با توجه به کمبود زمین‌های شهری و بالا بودن تقاضا به‌خصوص در شهرهای بزرگ به نظر می‌رسد این نگرش نسبت به بازار مسکن چه در ایران و چه در سطح جهانی همچنان تداوم داشته باشد.
