خانه در دور‌دست
مهم‌ترین عوامل تهدید بازار مسکن در گفت‌وگو با فرشید پورحاجت
تورم افسارگسیخته و رکود شکل‌گرفته در اقتصاد ایران، از پرتکرارترین مولفه‌هایی است که به عنوان تهدید از آنها در بازار مسکن یاد می‌شود. در شرایط فعلی وضعیت مسکن مطلوب ارزیابی نمی‌شود، اما کارشناسان و ناظران تاکید دارند برخی نیروها می‌توانند بازار را به تحرک وادارند. فرشید پورحاجت، دبیر کل کانون سراسری انبوه‌سازان ایران، که سال‌های متمادی در این جایگاه در حوزه ساختوساز فعال بوده است، با تشریح مهم‌ترین عوامل تهدیدکننده مسکن تاکید می‌کند اقتصاد مسکن به شدت تحت‌تاثیر مذاکرات احیای برجام است. پورحاجت وضعیت مسکن را بحرانی و رو به وخامت می‌داند. از نگاه او نکته اصلی اینجاست که واقعیت‌های اقتصاد ایران را باید فراسوی برجام جست‌وجو کرد. در ادامه مشروح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
♦♦♦
شرایط اقتصاد ایران در سال‌های گذشته تحت‌تاثیر تحریم‌ها و همه‌گیری کووید 19 با محدودیت‌های قابل توجهی مواجه بود، در سال 1400 تا حدی با کاهش فشارهای ناشی از تحریم و محدودیت‌ها شرایط اقتصاد ایران تغییر کرد. بازار مسکن در طول یک‌سال اخیر در فضای رکودی تنها با تکانه‌های مثبت قیمت همراه شد. سوال من از شما این است که در افق سال ۱۴۰۱، چه عواملی می‌تواند بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد؟
بازار مسکن تحت‌تاثیر عوامل داخلی و خارجی است. با اینکه اقتصاد مسکن و فرآورده‌های آن مبتنی بر خودکفایی و اقتصاد داخلی است، ولی به‌شدت تحت‌تاثیر هیجانات خبری و روانی است. به نظر من وقتی به جایی می‌رسیم که اقتصاد کشور را متکی به برجام یا نابرجام می‌کنیم، حاصل می‌شود همین وضع موجود. اقتصاد ایران باید از تله برجام‌ها و بازگشت به برجام رهایی یابد. اکنون اقتصاد مسکن به‌شدت تحت‌تاثیر هیجانات اخبار مذاکرات درحال انجام احیای برجام در وین قرار گرفته است، در حالی که واقعیت‌های اقتصاد ایران را باید فراسوی برجام جست‌وجو کرد.
بازار مسکن متاثر از سمت عرضه و تقاضا می‌تواند اثرپذیر باشد. اگرچه به اذعان کارشناسان، سمت تقاضا در سال‌های اخیر بیشترین تاثیر را روی افزایش قیمت مسکن داشته است. به باور شما چه نیروهایی در سمت عرضه می‌توانند بازار مسکن را به تحرک وادارند و آنها کدام‌اند؟
تولید مسکن شرط لازم است اما شرط کافی این است که خریدار مسکن قدرت خرید کافی داشته باشد. دولت در کنار بخش عرضه باید برای بخش تقاضا نیز چاره‌اندیشی کند. یعنی دولت باید با تقویت نقدینگی مردم، متقاضیان مسکن را با حمایت بیشتری آماده ورود به بازار مسکن کند. در این میان بسته‌های حمایتی دولت می‌تواند اقتصاد مسکن را در چارچوب صحیح مدیریت کند. وزارت راه و شهرسازی به عنوان سیاستگذار اصلی مسکن و شهرسازی می‌تواند در این باره اقدام جدی انجام دهد. ولی شوربختانه وزارت راه و شهرسازی در طول سال‌های گذاشته با توجه به سقوط پایه پولی نتوانسته بحران بازار مسکن را کنترل کند. من فکر می‌کنم خانه و مسکن همچنان اولویت اکثر جامعه ایرانی است. نبود یک نقشه راه ملی در امر مسکن و خانه‌دار شدن مردم مساله‌ای است که نیاز به کنکاش و بررسی جدی دارد.
بارها به این موضوع اشاره کرده‌ام که اگر به دنبال اقتصاد غیرنفتی هستیم، بخش مسکن و صنعت ساختمان به عنوان مولدترین و درون‌زاترین بخش اقتصادی می‌تواند ما را در رسیدن به این هدف کمک کند. با این وصف، اگر ساختارهای تولید مسکن در کشور اصلاح نشود، در این صورت تحقق وعده رئیس‌جمهور و وزیر راه‌و‌شهرسازی مبنی بر تولید چهار میلیون مسکن در چهار سال پیش‌رو (که بخشی از آن سپری‌شده) بسیار سخت خواهد بود.
آمارها نشان می‌دهد در چند سال اخیر بهای تمام‌شده ساخت مسکن مسیری صعودی را دنبال کرده که البته دلایل متعددی برای آن در شرایط فعلی مطرح است. این وضعیت در سال 1400 نسبت به سال 1399 نیز با توجه به شرایط تورم‌زا در اقتصاد ایران کاملاً مشهود است و حتی در سال‌های قبل‌تر نیز این وضعیت وجود داشته است. بر مبنای این گزاره و با توجه به شرایط سخت و پیچیده اقتصاد ایران بسیاری بر این باورند که هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در سال 1401 از سال 1400 بیشتر هم خواهد شد. به نظر شما بر مدار این تعبیر، با توجه به بحث برآورد احتمالی هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در سال ۱۴۰۱، آیا خریداران مسکن در روزهای آخر سال گذشته، برندگان واقعی خواهند بود؟ وضعیت نهاده‌های عمده در بازار مسکن گویای چیست؟
به نظر می‌رسد هر کس و هر خانواده‌ای در شرایط کنونی بتواند صاحب خانه بشود، برنده بازی اقتصاد بحران‌زده در جامعه ایرانی است. سقوط روز‌افزون ارزش پول در ایران شرایطی را به‌وجود آورده که مردم در سخت‌ترین شرایط، حفظ منابع پولی خویش را در مسیر خانه‌دار شدن تعریف کنند. من فکر می‌کنم روزهای پیش‌روی اقتصاد ایران در جهت بهبود و رشد توان مالی خانواده‌های ایرانی نیست. بر همین اساس مردم حق دارند سرمایه و باقی‌مانده پس‌انداز خود را در مسیر خانه‌دار شدن سرمایه‌گذاری کنند. زیرا با ادامه این روند و سقوط ارزش پول ایرانیان، فردا خانه‌دار شدن خیلی سخت‌تر از امروز است.
سایه تورم بر اقتصاد و به تبع آن مسکن، هزینه ساخت خانه را به بیش از پنج میلیون تومان در هر متر مربع رسانده است. شاید بهتر باشد برای درک بهتر وضعیت موجود در بازار مسکن، مروری بر جدیدترین وضعیت نهاده‌ها (مصالح ساختمانی و نیروی کار) هم داشته باشیم. به طوری‌که در حال حاضر حداقل قیمت میلگرد در سایزهای بالا (۱۸ تا ۳۲) حداقل کیلویی ۱۸ هزار تومان است. در سایزهای کوچک‌تر (۸ تا ۱۶) نیز بین هزار تا هزار و 500 تومان به این رقم در هر کیلو افزوده می‌شود. این افزایش قیمت میلگرد از سوی تولیدکنندگان اتفاق افتاده و آنها محصول‌هایشان را در بورس کالا عرضه می‌کنند. این در حالی است که میلگرد در اسفند سال گذشته کیلویی ۱۴ تا ۱۵ هزار تومان بود. سیمان در بورس کالا کیسه‌ای ۴۷ هزار تومان و در بازار مصرفی ۶۰ هزار تومان هم فروخته می‌شود. سیمان و میلگرد ظرف سه سال اخیر رشد عجیبی داشته‌اند و به یک بحران در بازار مسکن نوساز تبدیل شده‌اند.
همچنین کرایه حمل، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده، هزینه تخلیه و بارگیری، هزینه بنکداری و... نیز به آن افزوده می‌شود. همچنین دستمزد کارگر روزمزد ساختمانی در روزهای اخیر به روزانه ۳۰۰ هزار تومان افزایش یافته و بَنّا نیز دو برابر آن را مطالبه می‌کند. حق بیمه تامین اجتماعی کارگران ساختمانی هم افزایش قابل ملاحظه‌ای داشته است. پروژه‌های ساختمانی دچار رکود شده‌اند و تقاضایی از سوی بازار نیست که تولیدکنندگان فولاد و سیمان اقدام به افزایش قیمت محصول‌های خود کرده‌اند. اگرچه این افزایش قیمت از قبل از عید نوروز از سوی تولیدکنندگان شروع شده بود.
در شرایط فعلی، ارزیابی‌تان از مالیات بر ساخت‌وسازها در قانون بودجه 1401 چیست؟ به نظر شما آیا این موضوع می‌تواند اثری مضاعف روی روند قیمت‌ها در بازار مسکن و شرایط بحران‌زده بگذارد؟
سال ۱۳۹۴ ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم که درباره مالیات بر ساختوساز بود، در مجلس اصلاح شد اما این تغییرات شرایط را برای بخش خصوصی سخت‌تر کرد. در قانون بودجه ۱۴۰۱، تبصره‌ای آمده که ماده ۷۷ مالیات‌های مستقیم را صرفاً برای سال دیگر اصلاح می‌کند. بر این اساس، نرخ مقطوعی برای مالیات بر ساختوساز تعیین شد؛ مانند آنکه برای مسکن مهر در قانون بودجه امسال مالیات مقطوع یک میلیون‌تومانی تعیین شد.
این رخداد باعث می‌شود مانند گذشته که تعداد زیادی پرونده مالیاتی برای سازنده‌ها انباشته می‌شد و روند بررسی آنها سخت بود، دیگر تکرار نشود. هر چند همچنان تعداد زیادی پرونده مالیاتی برای سازنده‌ها از سال‌های گذشته داریم.
بر اساس قانون بودجه امسال، دفترچه ارزش املاک، ملاک تصمیم‌گیری برای مالیات بر ساختوساز تعیین شد؛ دفترچه ارزش معاملات را کمیسیون تقویم املاک هر سال تنظیم و ابلاغ می‌کند و این دفترچه ملاک همه مالیات‌ها و عوارض بخش مسکن و ساختوساز است؛ از جمله عوارض شهرداری و عوارض صدور پروانه. سازمان‌های متعددی از این دفترچه ارزش مالیاتی استفاده می‌کنند.
اگرچه مصوبه قانون بودجه امسال باعث شده از پیچیدگی‌های قانون قبلی برای تعیین مالیات بر ساختوساز کاسته شود، اما اعداد و ارقامی که برای این پایه مالیاتی از سوی کمیسیون تقویم املاک در نظر گرفته شده، با رکود فعلی بازار مسکن انطباق ندارد. اعداد و ارقام تعیین‌شده در تهیه دفترچه ارزش معاملات املاک به گونه‌ای است که دو تا سه برابر هزینه صدور پروانه ساخت را افزایش می‌دهد. به خصوص که یک‌بار شوراهای شهر و یک‌بار هم سازمان امور مالیاتی به عنوان دبیر کمیسیون تقویم املاک دفترچه ارزش املاک را تدوین می‌کنند. حتی دفاتر اسناد رسمی هم از این دفترچه استفاده کرده و هزینه صدور سند را افزایش می‌دهند.
این اصلاح موقت در قانون بودجه موثر نیست و کارایی آن صرفاً یک‌ساله است، بنابراین باید ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم اصلاح شود. یکی از دیگر نقایص این تبصره از قانون بودجه ۱۴۰۱، مشخص نبودن تکلیف مالیات سازنده‌های حقوقی و شرکت‌های ساختوساز است.
در حال حاضر براساس قانون بودجه امسال، اگر سازنده حقیقی اقدام به ساختوساز کند، مالیات مقطوع را باید در هنگام نقلوانتقال ملک پرداخت کند، اما اگر سازنده حقوقی (شرکت انبوه‌ساز) پروژه‌ای را بسازد، مشخص نیست که آیا او هم شامل مالیات مقطوع بر ساختوساز می‌شود یا خیر؟
البته ساختوساز از پرداخت مالیات معاف نیست. مالیات بر ساختوساز در بودجه امسال رقم ثابتی است و هنگام نقلوانتقال گرفته می‌شود. ولی قبلاً کار سخت و پیچیده‌ای بود و از محل سود و زیان و بررسی دفاتر سازنده گرفته می‌شد.
براساس تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، دولت می‌تواند برای کنترل تورم مسکن، ضرایبی از ارزش املاک تدوین کند و در هر سال آن را به تصویب دولت برساند. این ضرایب برای سال جاری قرار است با ضرایب سال گذشته محاسبه شود؛ این در حالی است که تورم کاهش یافته و باید ضرایب جدیدی برای دفاتر ارزش املاک تدوین شود.
در سال‌های ۹۶ و ۹۷ که تورم مسکن منفی بود و رشدی در قیمت مسکن داشتیم، ضرایب دفترچه ارزش املاک منفی بود و نهایتاً برای سال گذشته ۲۷ درصد به ضرایب قبلی افزوده شد و قرار است مالیات ساختوساز با نرخ ۲۷درصدی محاسبه و از سود ساختوساز کسر شود.
این ضرایب و ارقام تاثیری در افزایش قیمت مسکن ندارد، ولی از میزان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازها می‌کاهد. ۲۲ قلم انواع عوارض و مالیات بخش مسکن و ساختوساز از ارقام مندرج در دفترچه ارزش املاک مصوب کمیسیون تقویم املاک محاسبه و اخذ می‌شود. بنابراین دولت باید ضرایب دفترچه ارزش املاک را برای سال جاری کاهش دهد تا ساخت‌وسازها سودده باشد.
به نظر شما با وضعیتی که اکنون اقتصاد ایران با آن مواجه است و با توجه به آنچه بازار مسکن از سر گذراند و شما هم اشاره کردید، سناریوی محتمل برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ چه می‌تواند باشد؟
تورم افسارگسیخته و رکود حاصل از سقوط اقتصاد کلان مهم‌ترین عواملی است که بازار مسکن را تهدید می‌کند. در حال حاضر وضعیت مسکن به‌رغم شعارهای دولت رو به بحران و وخامت است. در حالی‌که هیچ نهادی هم پاسخگوی افزایش قیمت کالا و اقلام اساسی مسکن مثل آهن‌آلات و سیمان و موارد دیگر نیست. سیاستگذاری‌ها در مسکن باید از نگاه سرمایه‌ای و کالایی به سوی «هر ایرانی یک خانه در خور شأن ایرانی» تغییر کند.
شرایط کنونی در مسیر بهبود بازار مسکن و خانه‌دار شدن مردم نیست، زیرا مسکن و خانه متولی ندارد. نبود یک سیاست کلان ملی در زمینه مسکن، مهم‌ترین دغدغه تولیدکنندگان مسکن و انبوه‌سازان در شرایط کنونی است.
با این وصف، اگر در اقتصاد مسکن تحرک ایجاد شود، سایر بخش‌های اقتصادی وابسته به صنعت ساختمان به طور مستقیم و غیرمستقیم رونق می‌یابند. هرچند معتقد هستم که بازار مسکن همانند سال 1400 می‌تواند متاثر از وجود تورم عمومی، احتمالاً با تورم همسو شود، اما جهش قیمت مسکن بعید است.
