گل یا پوچ وزیر

  مجید حیدری: سیاستگذار مالیاتی در کشور، به دنبال خانه‌های خالی در ایران می‌گردد، تا از آن مالیات اخذ کند. وزیر مسکن بسیار خوش‌بین است که «در همین تابستان برگه‌های مالیاتی برای کسانی که خانه‌های خالی دارند، صادر شود». به عقیده وزیر «دو میلیون واحد مسکونی بدون استفاده در کشور وجود دارد که اگر این واحدها در بازار عرضه شوند بی‌تردید گشایشی در زندگی مردم و کسب‌وکارها به وجود خواهد آمد». از نگاه کارشناسان، سیاستگذاری مسکن در ایران یکی از مصداق‌های شکست سیاستگذاری است. در صد سال گذشته، ده‌ها طرح و ایده مطالعه‌نشده در بازار مسکن و بخش ساختمان پیاده شده که هیچ‌کدام سیاستگذار را به اهدافی که مدنظر داشته نزدیک نکرده است. آیا مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند سیاستگذار را به اهدافی که دارد برساند؟ در آمریکا نرخ خانه‌های خالی ۱۲ درصد است؛ در برخی کشورهای اروپایی مثل یونان، قبرس، کرواسی و اسپانیا نرخ خانه خالی ۳۰ درصد است؛ در کشورهایی مثل هلند، آلمان، فنلاند، دانمارک و... نرخ در محدوده 7 تا ۱۲ درصد رایج است. در آلمان نرخ خانه‌های خالی از ۴ درصد تا ۱۴ درصد در ایالت‌های مختلف متفاوت است. در ایران حدود «۲۳ میلیون واحد مسکونی» داریم و طبق ادعا، عدد خانه‌های خالی حدود دو و نیم میلیون است. البته به نظر نمی‌رسد که آمار دقیقی درباره نرخ خانه‌های خالی وجود داشته باشد. در حقیقت، یک ابهام درباره بازار خانه‌های خالی، «تصمیم آخر» برای ورود مالیاتی به این حوزه را به تاخیر انداخته است. آمار رسمی قدیمی (برای چهار سال پیش) درباره مقیاس این بازار حاکی از آن است که در ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی در حال استفاده در کشور، ۱۱ آپارتمان «بلااستفاده» است. هرچند نرخ کشوری ۳ /۱۱درصدی خانه‌های خالی مربوط به سرشماری سال ۹۵ است، اما در همان زمان، نرخ خانه‌های بدون استفاده در برخی استان‌های دارای کلانشهر، بیش از ۱۵ درصد گزارش شد. با این حال اکنون غفلت از «نرخ طبیعی» خانه‌های خالی باعث شده یک گروه از جامعه ناظر بر بازار، حجم واقعی خانه‌های بلااستفاده را طبیعی توصیف کنند و گروهی دیگر آن را غیرعادی و نشانه‌ای از انجماد سرمایه و سوداگری در بازار ملک بدانند. در این میان، نتایج تحقیق جامع درباره بازار خانه‌های منجمد نشان می‌دهد «نرخ طبیعی» خانه‌های خالی در کشور با لحاظ اطلاعات و آمارهای سال ۹۵، رقمی معادل چهار درصد برآورد می‌شود؛ به این معنا که «نرخ واقعی» ۳ /۱۱درصدی در آن مقطع بیانگر شرایط نامناسب بوده است. جدای از تعداد خانه‌های خالی، به نظر می‌رسد سیاستگذار به این مقوله نگاه سطحی دارد چون پدیده خانه خالی جزئی از واقعیت‌های اقتصادی کشور و پویایی بازار مسکن است که منعکس‌کننده عوامل اقتصاد کلان (مثلاً رشد دائمی قیمت اسمی و تقاضای خانوارها برای پوشش تورم) است. اقتصاددانان معتقدند در نتیجه ماهیت این پدیده باید پیش از هر ایده سیاستگذاری به‌طور دقیق و با «اصول علم اقتصاد و مدل‌های اقتصاد مسکن /شهری» تحلیل شود و دستخوش احساسات و تحلیل‌های نمایشی و رسانه‌ای نشود. سوال مشخص این است که آیا سیاستگذار در ایده گرفتن مالیات از خانه‌های خالی باز هم دچار خطا خواهد شد؟