تاریخ انتشار:
آیا بازار مسکن وارد چرخه رکود می‌شود؟
ملاحظات مسکن در سال ۹۲
تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که بخش مسکن، املاک و مستغلات ایران در دوره‌های مختلف در بخش عرضه و تقاضا و نیز بازار اجاره دچار شوک‌های ویرانگری شده است که زندگی روزمره مردم را تحت تاثیر قرار داده است.
هادی کوزه‌چی تحلیلگر اقتصادی
* همانطور که در جدول مشاهده می‌شود، در حدود 86 درصد ثروت خانوارها و اشخاص ایرانی در بخش مسکن سرمایه‌گذاری شده است. این برآورد به صورت مهندسی و تقریبی توسط اینجانب صورت گرفته است. این سهم در کشورهای مختلف تفاوت‌های اساسی با هم دارد. به عنوان مثال در آمریکا در حدود 25 تا 30 درصد ثروت اشخاص و خانوارها مربوط به مسکن است، بخش بیمه‌های بازنشستگی و عمر و نیز سپرده بانکی اوراق قرضه سهم بسیار بالایی دارد.
* نوع نگاه مردم ایران به بخش مسکن بلندمدت است و از آن با هدف کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در سایر حوزه‌ها، استفاده می‌کنند. در هر یک از حوزه‌های دیگر دارایی عللی سبب عدم نگاه بلندمدت مردم به آنها شده است.
- نوسانات حوزه‌های ارز و طلا
- عدم اطمینان جدی به بخش بیمه عمر
- عدم آشنایی با دنیای مدیریت مالی در کنار عدم اطمینان به بورس و تحولات آن
- سود پایین سپرده‌های بانکی، اوراق مشارکت در برابر تورم
این عوامل سبب شده است که مسکن گزینه اصلی سرمایه‌گذاری مردم ایران شود.
* به این ترتیب رفتار عموم مردم جمع‌آوری منابع مالی در دوره رکود مسکن، عدم خرید مسکن در دوره رکود و نهایتاً سرریز شدید-یکباره تمامی گروه خریداران به خرید مسکن در دوره رونق است که به جهش شدید قیمتی منتهی می‌شود. همانطور که مشخص است مسکن در دوره کوتاه‌مدت، عرضه کشش رشد ندارد و نیازمند زمان دو ساله برای افزایش است، در حالی که متقاضیان در بازه زمانی مانند یک فصل به بازار هجوم می‌آورند. به نظر بنده رفتارشناسی خریداران مسکن به چهار گروه کاملاً متفاوت قابل دسته‌بندی است که در کتاب «گذشته، حال، آینده بازار مسکن از منظر سرمایه‌گذاری»، با جزییات ارائه شده است. به علاقه‌مندان توصیه می‌کنم حتماً نسبت به مطالعه آن اقدام کنند.
* به دلیل شرایط اقتصاد کلان کشور و پارامترهای متعدد تاثیرگذار، مسکن در ایران به صورت متوسط سالانه حدود
20تا 25درصد رشد دارد. این رشد چندان قابل مدیریت توسط مسوولان بخش مسکن نیست، چون بیشتر از آنکه از خود بخش مسکن ناشی شود، از اقتصاد کلان کشور متاثر است. اما مشکل اصلی آن است که این رشد کاملاً نوساناتی است به این ترتیب که در برخی سال‌ها بالای50 درصد (مانند 74، 86، 91)، برخی سال‌ها در حدود متوسط (81، 85، 89)، برخی سال‌ها کمتر از متوسط و حتی منفی است (76، 83، 87، 88).1 در صورتی که مسوولان مرتبط با سیاست‌های هموارسازی تقاضا، نسبت به مدیریت و تشویق حضور مستمر خریداران به صورت خطی در بازار اقدام کنند، ضمن کاهش نوسانات بسیار شدید، که به آسیب‌پذیری بیشتر مردم منتهی می‌شود، در بلندمدت می‌توان به کاهش میزان رشد سالانه قیمت مسکن امیدوار بود. به این ترتیب از نگاه دینامیکی به تحولات، تشویق مردم به عدم خرید مسکن و سیاست نادرست نسبت به ناامید کردن مردم به خرید مسکن که در سال‌های 87، 88 اجرا می‌شد، یکی از ریشه‌های رشد شدید قیمت مسکن در 5/1 سال اخیر بوده است.
* اولین پیشنهاد جدی سیاستگذاری بنده، این است که در دوره رکود خرید و فروش، تشویق جدی به خرید مسکن توسط نهادها و سازمان‌های مرتبط صورت گیرد، و حتی مشوق‌هایی چون وام مسکن برای این منظور طراحی شود. این امر از انباشت متقاضیان جلوگیری می‌کند و ضمن کاهش شدت رکود، از میزان تورم و رشد قیمت مسکن در دوره رونق بعدی ناشی از هجوم یکباره خریداران می‌کاهد. هموارسازی تقاضا و تداوم آن در همه سال‌ها، یکی از کلیدهای اصلی کنترل رشد شدید، جهش‌های قیمتی و نوسانات بخش مسکن است.
* دومین پیشنهاد بنده، داشتن نگاه دینامیکی به بخش مسکن کشور و حوزه‌های عرضه و تقاضا و رابطه بین بخش رهن-اجاره و خرید-فروش مسکن است. عدم تشویق مردم به خرید مسکن با این توجیه که قیمت‌ها کاهش می‌یابد، علاوه بر آنکه زمینه‌ساز جهش قیمتی سال‌های آینده می‌شود، سبب رشد شدید قیمت بازار رهن و اجاره در دوره رکود مسکن می‌شود (1388 و 1389 تهران). در این دو سال بازار خرید و فروش بسیار آرام است در حالی که رهن و اجاره رشد بالایی دارد. دلیل این امر ان است که گروه سرمایه‌گذار مسکن که واحدهای رهن و اجاره را تامین می‌کنند، در این سال‌ها از خرید مسکن خودداری می‌کنند. این امر سبب می‌شود که واحدهای جدید کمتری به بازار رهن و اجاره وارد شود. از سوی دیگر مستاجران موجود نیز نسبت به خرید مسکن اقدام نمی‌کنند تا و بازار جهش قیمتی را تجربه کند. در حالی که زمستان امسال که مسکن رشد قیمتی بالایی را تجربه کرده است، بازار رهن و اجاره کاملاً آرام است. چون خریداران انبوه واحدها، مایل هستند که واحدهای خود را رهن و اجاره دهند. از سوی دیگر زمستان فصل مناسب رهن و اجاره نیست و این امر سبب شده است که بازار رهن و اجاره تهران سکون عجیبی را در این فصل،
به‌رغم تورم بالای موجود در کشور و خود مسکن، تجربه کند.
* دوران تلاطم مسکن، سبب کاهش هجوم افزایش سود بانکی منابع مالی مردم به بخش مسکن می‌شود و از میزان تورم آن می‌کاهد.
* مسکن مهر تمام بخش مسکن نیست و سیاستگذاران مناسب‌تر است به نحوی اقدام کنند که نسبت به پوشش تمام گروه مخاطبان بخش مسکن در بخش عرضه و تقاضا اقدام کنند.
* در سایر کشورهایی که بحران ارزی داشته‌اند (روسیه، آرژانتین، جنوب شرق آسیا و...)، مسکن در اثر این بحران، دچار رکود شدیدی شده است، در حالی که در ایران و به خصوص شهر تهران، در سال اخیر با وجود بحران جدی در بخش ارز و طلا، رشد مسکن نیز شدید و قابل توجه بوده است. این امر ریشه در رفتارشناسی مردم ایران دارد. به نظر می‌رسد که عموم مردم بعد از کسب سوددهی در بخش طلا و ارز، نسبت به تبدیل سود به مسکن اقدام می‌کنند که سبب تورم قیمتی شدید در بخش مسکن در نیمه دوم سال شده است. از سوی دیگر فروشندگان نیز به صورت دسته‌جمعی نسبت به عدم فروش اقدام کرده‌اند که به رشد قیمت منتهی شده است. کلید کنترل جهش قیمتی در مسکن در حال حاضر به صورت کوتاه‌مدت کنترل بازار ارز است، در حالی که در بلندمدت توجه به دینامیک بخش عرضه و تقاضا، رفتارشناسی خریداران و نیز مکانیسم‌های تشویقی بخش ساخت و خرید می‌تواند سبب مدیریت مناسب بازار شود.
* برای کاهش هجوم خرید مسکن در دوره تلاطمات می‌توان بخشی از تقاضا را به آینده منتقل کرد. یکی از بهترین استراتژی‌ها برای این منظور طراحی بسته‌های ارائه تسهیلات خرید مسکن با سپرده‌گذاری است. مثلاً می‌توان وام 50 میلیون تومان و 100 میلیون تومان خرید مسکن با سپرده‌گذاری یک و دو‌ساله حدود 30 تا 50 میلیون تومان طراحی کرد. این امر سبب تشویق مردم به انتقال خرید به دوران آینده می‌شود و از هجوم تقاضا برای خرید در زمان حاضر می‌کاهد. همچنین از رکود در دوره پیش روی مسکن می‌کاهد.
پی‌نوشت:
1- میزان رشد برای شهر تهران است.
دیدگاه تان را بنویسید