تاریخ انتشار:
آیا می‌توان نظام تامین مالی مسکن را سامان داد؟
در شرایط کنونی کشور، فقدان سیستم کارای تامین مالی مسکن مانع حضور خانوارهای فاقد پس‌انداز و ثروت اندوخته کلان در بازار مسکن می‌شود.
حسن درگاهی ،عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی
در شرایط کنونی کشور، فقدان سیستم کارای تامین مالی مسکن مانع حضور خانوارهای فاقد پس‌انداز و ثروت اندوخته کلان در بازار مسکن می‌شود. بنابراین خرید مسکن برای اکثریت آحاد اقتصادی تنها با گسترش پرداخت هزینه‌های سنگین آن در طول زمان و بااستفاده از ابزارهای تامین مالی ممکن است. اگرچه ارزیابی تجربه توسعه مسکن مهر با معیارهای مهم کارایی و عدالت، که در تخصیص منابع باید مورد توجه قرار گیرد، نیازمند مطالعه جداگانه‌ای است ولی این روش به طور عمده مبتنی بر پرداخت انواع یارانه‌ها و حمایت‌های دولتی برای تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمدی شکل گرفت که در تحولات بازار مسکن چندان نقشی نداشته و ندارند. مهم‌ترین هدف مسکن مهر را شاید بتوان در افزایش شاخص دسترسی به مسکن برای حدود چهار دهک درآمدی و در راستای توسعه عدالت اقتصادی از طریق کاهش سهم هزینه مسکن در هزینه کل خانوارهای با درآمد کم دانست. بنابراین شیوه مسکن مهر نه به عنوان یک راه‌حل اساسی برای نظام تامین مالی بخش مسکن، بلکه در چارچوب سیاست‌های مالی دولت برای تدارک مسکن اقشار کم‌درآمد جامعه و به منظور توسعه تامین اجتماعی مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. نکته مهم آنکه این سیاست
مالی دولت نیز همچون سایر تصمیمات بودجه‌ای دولت بر سیاست‌های پولی و نحوه تخصیص اعتبارات بانکی کشور به‌شدت تاثیر داشته است. اگرچه در شرایطی چون سال‌های وفور نفتی و در سایه افزایش شدید مخارج دولتی از یک‌سو و افزایش بی‌سابقه حجم نقدینگی از سوی دیگر، تامین منابع مالی مسکن مهر بر اساس تخصیص‌های دستوری میسر شد ولی نمی‌توان به این شیوه به عنوان یک روش پایدار و موثر در شرایط آتی اقتصاد ایران مطمئن بود.
روش‌های فراهم‌سازی مسکن، همچون شیوه مسکن مهر با تاکید بر خانه‌سازی دولتی و مبتنی بر پرداخت یارانه‌ها، تجربه‌ای ناپایدار و برای حل مشکلات اساسی بخش مسکن ایران ناکافی است. بنابراین بحث تامین مالی مسکن و بازار مالی آن در اقتصاد ایران، بیش از پیش دارای اهمیت است. به منظور ایجاد یک نظام تامین مالی کارا، دولت باید الزامات اساسی از جمله توسعه و اصلاحات ابزارهای مالی، نهادی، قانونی، حقوقی و نظارتی را در یک فرآیند منظم فراهم کند.
وضعیت موجود نظام تامین مالی مسکن ایران
در شرایط کنونی ویژگی‌های نظام تامین مالی مسکن در اقتصاد ایران را می‌توان به شرح زیر برشمرد:
* در مقایسه با سایر کشورهای در حال توسعه، ایران یکی از کوچک‌ترین نظام‌های تامین مالی مسکن را دارد.
* شاخص نسبت وام به ارزش بسیار پایین است. اگرچه این مساله ریسک اعتباری بانک‌ها را کاهش می‌دهد، اما اصلی‌ترین کارکرد یک نظام تامین مالی کارا، یعنی تبدیل تقاضای افراد قادر به خرید مسکن به تقاضای موثر را از بین می‌برد.
* مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر تقاضای مسکن یا سرمایه‌گذاری برای خرید مسکن را می‌توان قیمت نسبی مسکن، انتظارات تغییر قیمت مسکن در آینده، درآمد ملی، نقدینگی و بازار اعتبارات مسکن، نرخ بازده دارایی‌های موجود در اقتصاد و جمعیت برشمرد. بخشی از نقدینگی واردشده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه‌ای بوده است. نکته قابل توجه آنکه ورود نقدینگی با انگیزه سرمایه‌ای با دوره‌های جهشی افزایش قیمت مسکن منطبق است.
* قدرت خرید یا توان تملک خانوار در ایران به طور عمده بستگی به پس‌انداز گذشته دارد. درحالی‌که در نظام تامین مالی مناسب باید فرد بتواند منبع مورد نظر را از بازار مالی مسکن تهیه کرده و اقدام به خرید خانه کند و سپس به وسیله درآمدهای آینده، اصل و بهره وام را بازپرداخت کند.
* در دو دهه گذشته درصد مالکیت منازل مسکونی در ایران نزولی است به طوری که درصد خانوارهای شهری مالک مسکن از 76 درصد در سال 1370، به 8/66 درصد در سال 1390 کاهش داشته است. ارقام مشابه برای خانوارهای روستایی معادل 5/89 و 3/88 درصد است. نکته مهم آنکه درصد مالکیت بین گروه‌های مختلف سنی متفاوت است به طوری که خانوارهای دارای سرپرست جوان از ویژگی درآمد پایین و عدم مالکیت تا حد بالایی برخوردار هستند.
* در سال‌های اخیر، ترکیب هزینه‌های خانوارها به دلیل کاهش قدرت خرید آنها، تغییر کرده است. با توجه به آمار بودجه خانوار، سهم هزینه‌های خوراکی و همچنین بهداشت و درمان در هزینه ناخالص خانوارها افزایش و سهم هزینه مسکن کاهش یافته است. سهم هزینه مسکن از هزینه ناخالص سالانه خانوارها در مناطق شهری که از 2/29 درصد در سال 1385 به 1/33 درصد در سال 1387 افزایش یافته بود، در سال 1389 به 1/30 درصد کاهش نشان می‌دهد. یادآوری می‌شود از سال 1388 هزینه مسکن و هزینه کل خانوارها هر دو به قیمت ثابت دارای رشد منفی است. واقعیت فوق نشان‌دهنده کاهش کیفی خدمات مسکونی مورد استفاده در سبد هزینه خانوارهاست.
* در نظام بانکی کشور جهت خرید یا تولید واحدهای مسکونی از عقود مختلفی استفاده می‌شود که هر یک با توجه به ویژگی‌های خود کاربرد معینی دارند. به هنگام خرید واحدهای مسکونی، اعطای تسهیلات بانک‌ها بیشتر اوقات در قالب فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک انجام می‌شود و اعطای تسهیلات جهت ساخت و تعمیر واحدهای مسکونی در قالب مشارکت مدنی و جعاله صورت می‌پذیرد. از قرض‌الحسنه نیز در مواردی مانند تعمیر یا تامین ودیعه استفاده می‌شود. بین تمام بانک‌های دولتی و خصوصی، فقط بانک مسکن تعهد پرداخت تسهیلات خرید خانه در قبال سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن را دارد و سایر بانک‌ها طبق سیاست‌های اعتباری خود اقدام به پرداخت تسهیلات می‌کنند.
* با توجه به سهم نهادهای مختلف در تامین مالی مسکن در ایران، می‌توان وضع موجود را مبتنی بر بانک و عمدتاً بر مبنای بازار کوتاه‌مدت پول ارزیابی کرد. نظام بانکی با وجود اصلاحاتی چون تسهیل ورود بانک‌های غیردولتی، همچنان دچار مشکل است. مواردی چون فقدان رقابت، انعطاف‌ناپذیری نرخ سود تسهیلات، منفی بودن نرخ واقعی سود سپرده‌ها، محدودیت ابزارهای رهن، منابع محدود و فقدان تعمیق مالی، ایرادات موجود در اجرای قوانین مربوط به عقود و عدم امکان اعطای تسهیلات بلندمدت، نشان‌دهنده ناکارآمدی نظام تامین مالی موجود است.
جهت‌گیری‌های کلی در توسعه نظام تامین مالی مسکن ایران
مطابق تعریف، یک نظام تامین مالی مسکن از واسطه‌های مالی رسمی (که می‌توانند وام‌دهی مبتنی بر وثیقه یا بدون وثیقه داشته باشند و مالکیت آنها دولتی یا خصوصی باشد) و همچنین بازارهای مالی سازمان‌یافته با ابزارهای مختلف مربوط به تامین مالی مسکن تشکیل شده است. مهم‌ترین کارکرد نظام‌های تامین مالی مسکن عبارتند از: الف- تجهیز پس‌اندازها، ب- تخصیص وجوه سرمایه‌ای به سرمایه‌گذاری‌های مالی مولد، ج- انتقال و کاهش ریسک از طریق متراکم کردن و فراهم آوردن زمینه‌ای که ریسک به افرادی که به تحمل آن مشتاق‌ترند، منتقل شود. مهم آن است که روشی برای انجام کارا و مطمئن این کارکردها ایجاد شود.
نظام مالی هر کشور حاصل شرایط خاص اقتصاد کلان، قوانین کلی بانکی، اندازه نظام بانکی، نظام مالیاتی، برنامه‌های یارانه‌ای و ساختار بازار مسکن است. این عوامل مسیر انتقال از نظام مبتنی بر بانک را به نظام مبتنی بر بازار سرمایه شکل می‌دهند. با توجه به مهم‌ترین منابع تامین مالی، نظام‌های تامین مالی مسکن به چهار روش زیر طبقه‌بندی می‌شوند:
1- نظام تامین مالی مسکن مبتنی بر سپرده
2- نهادهای رهنی مبتنی بر بازار اوراق قرضه
3- اوراق بهادارسازی وام‌ها
4- بانک‌ها و صندوق‌های مسکن دولتی.
در سه الی چهار دهه گذشته، سیاست‌های دولتی در حوزه مسکن تغییرات گسترده‌ای را در کشورهای توسعه‌یافته تجربه کرده است. دولت‌ها در این کشورها، با گذار از نقش مسوولیت‌پذیری و تامین‌کننده اصلی مسکن، به سیاستگذاری در حوزه‌های نظارتی و توزیعی در خدمات مربوط به مسکن و نیز توجه ویژه به برخی از گروه‌های هدف پرداخته‌اند. می‌توان روند فوق را به صورت زیر خلاصه کرد:
- حضور دولت در بخش مسکن و دخالت گسترده آن برای ساخت‌وساز و رفع کمبود مسکن در شرایط عدم توسعه نظام تامین مالی مسکن
- توجه بیشتر دولت‌ها به نوسازی و بازسازی و افزایش کیفیت مسکن با تاکید بیشتر روی نظارت
- گذار از نظام عمومی و دولتی و اعتماد روزافزون به بازار، کارایی تولید بازار در رفع کمبود مسکن و ارائه یارانه‌های هدفمند
- حضور حداقلی دولت، تنها در حوزه حمایت از اقشار کم‌درآمد و توجه به استطاعت این افراد برای تهیه مسکن.
تجربه بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه نشان می‌دهد بازار سرمایه منابع بلندمدت را برای بخش مسکن فراهم می‌کند. اوراق بهادار رهنی به عنوان ابزاری توانمند امکان دستیابی به وجوه و تخصیص بهتر ریسک را فراهم آورده است. این ابزار در کشورهای در حال توسعه توانسته است انتقال پس‌اندازهای داخلی را به بخش مسکن صورت دهد. به علاوه بازار جدیدی را برای سرمایه‌گذاران نهادی به عنوان مکمل بازار اوراق بهادار دولتی فراهم آورده است. در این کشورها اصلاحات صورت‌گرفته در صندوق‌های بازنشستگی و بیمه، به عنوان سرمایه‌گذاران نهادی، سبب افزایش منابع در مقیاس زیاد شده است.
در کشورهای در حال توسعه به‌رغم نیاز تامین مالی مسکن به بازارهای سرمایه، موانع زیادی برای توسعه اوراق بهادار رهنی وجود دارد. عواملی مانند آزادسازی بخش مالی و همچنین الزامات قانونی، نهادی و نظارتی در توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهنی پیشرفته بسیار موثر هستند. انتشار اوراق بهادار رهنی در کشورهایی که بازار رهنی اولیه توسعه‌نیافته و ضعیفی دارند، ممکن به نظر نمی‌رسد. لازم است حداقلی از استانداردسازی در ابزارهای رهنی صورت بگیرد.
بی‌ثباتی اقتصاد کلان و نرخ بالا و پر‌نوسان بهره داخلی اثر بدی بر تامین مالی بلندمدت داشته است. طرح‌های توسعه بازار اوراق بهادار رهنی در اقتصادهای نوظهور به خاطر سطح و نوسان نرخ بهره با مشکلات جدی قیمت‌گذاری مواجه بوده است. بنابراین در شروط لازم برای بقای تامین مالی، رشد اقتصادی، کاهش تورم تا سطح قابل قبول، بهبود وضعیت دستمزد حقیقی و ثبات اشتغال اکثریت شهروندان دارای اهمیت است.
مسیر توسعه نظام تامین مالی مسکن
مراحل توسعه نظام تامین مالی مسکن را به شرح زیر
می‌توان برشمرد:
1- ایجاد ثبات اقتصاد کلان: ثبات در نرخ تورم و نرخ بازدهی دارایی‌های مالی
2- آزادسازی بازار تامین مالی مسکن
3- توسعه بازارهای رهنی خرد
4- توسعه قانون مالی رهنی جدید
5- افزایش تقاضا پیش از توسعه بازار رهنی: این تقاضا معمولاً نتیجه اصلاحات موفق صندوق بازنشستگی، شرکت‌های بیمه و سایر نهادهای قراردادی پس‌انداز است. لازم است طیف کامل اختیارات اوراق بهادار رهنی پیش از اوراق بهادارسازی گسترش یابد. اوراق بهادارسازی پیچیده‌ترین انتخاب و بسیار وابسته به زیرساخت‌هاست.
6- تجدید ساختار برنامه‌های دولتی: بسیاری از اصلاحات موفق بازار رهنی، برنامه‌های مسکن اجتماعی هزینه‌بر را بازسازی کرده‌اند. اقتصاد ایران نیز نیازمند توسعه سریع‌تر بازارهای رهنی است زیرا دولت در تامین مالی سرمایه‌گذاری‌های شهری برای مسکن با مشکل جدی مواجه می‌شود.
در ارتباط با مراحل فوق نکات زیر مورد تاکید است:
* انتخاب سیاست‌ها و ابزارهای مورد استفاده در نظام تامین مالی مسکن باید با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد ملی صورت گیرد. یکی از مسائل مهم اقتصاد ایران وجود تورم مزمن است. از خصوصیات مهم و تاثیرگذار تورم‌های بالا بر بازار تامین مالی مسکن، رشد مستمر نرخ‌های بهره به همراه ماهیت نوسانی و ریسک بالای نرخ رهن است. وجود تورم‌های بالا سبب ناکارآمدی روش‌ها و ابزارهای مذکور می‌شود. در اقتصادهای متورم، به منظور برون‌رفت از چنین شرایطی، ابزارهای جدید تامین مالی مسکن به‌کار گرفته شده است که اساس طراحی آنها تامین همزمان خواسته‌های وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان است. هر یک از این ابزارها با درجات مختلفی از موفقیت مواجه شده است. تجربه کشورهای دیگر در تامین مالی مسکن در شرایط تورمی می‌تواند برای اقتصاد ایران مفید باشد.
* با توجه به شرایط فعلی کشور، به ویژه حرکت به سمت گسترش آزادسازی و خصوصی‌سازی در چارچوب اجرای سیاست‌های کلی اصل44، به نظر می‌رسد زمینه عملی برای آغاز یک برنامه کلی مقررات‌زدایی در بخش مالی فراهم شده است. در بخش مسکن ایران، می‌توان سرکوب مالی را یکی از مهم‌ترین دلایل عدم توسعه بازار تامین مالی مسکن ذکر کرد. چرا که دسترسی محدود بانک‌ها به منابع مالی، که خود حاصل نرخ سود حقیقی منفی پرداختی به سپرده‌گذاران است، از عوامل اصلی محدودیت امکان ایفای نقش آنها در بازار تامین مالی مسکن است. توجه به این نکته ضروری است که مقابله با قوانین زائد و غیراقتصادی حاکم بر بازار مالی که به مقررات‌زدایی معروف است، به معنی آزادی فعالیت موسسات مالی بدون نظارت مناسب سیاستگذار نیست. مقررات‌زدایی به معنی تغییر زاویه نظارت سیاستگذار است. یعنی قوانینی که با هدف جلوگیری از ناپایداری نظام مالی بر بازار حاکم بوده و هزینه ناکارایی نظام بازار مالی را بر اقتصاد تحمیل می‌کنند با قوانین دیگری که بدون تحمیل هزینه فوق یا با هزینه کمتر به این هدف دست می‌یابند، جایگزین شوند.
در اجرای برنامه مقررات‌زدایی به منظور افزایش نسبی کارایی بازار مالی کشور در راستای تامین منابع لازم بخش مسکن، بررسی مفاد قانون عملیات بانکی بدون ربا می‌تواند به ایجاد رهیافتی به سوی راه‌های حذف برخی مقررات زائد در بازار مالی منجر شود. مطابق مفاد 3 تا 6 قانون عملیات بانکی بدون ربا، بانک در سپرده‌های جاری و پس‌انداز قرض‌الحسنه مالک منابع بانکی است و در تصمیم نسبت به کیفیت اداره و نرخ تسهیلات پرداختی از آن محل، به مقتضای حق مالکیت آزاد است. در بانک‌های دولتی به تبع مالکیت دولت نسبت به این بانک‌ها، دولت می‌تواند نسبت به کیفیت اداره و نرخ تسهیلات پرداختی از محل منابع جذب‌شده از طریق سپرده‌های قرض‌الحسنه تصمیم بگیرد. اما همان‌طور که در قانون نیز ذکر شده است بانک در به‌کار گرفتن سپرده‌های سرمایه‌گذاری نه مالک، بلکه وکیل است. پس با توجه به ماهیت قرارداد وکالت، بانک باید منافع و مصالح سپرده‌گذاران را در نظر گرفته و قطعاً حق ندارد به زیان آنها تصمیم بگیرد. به خصوص بانک حق ندارد بر سپرده‌های سرمایه‌گذاری چنان نرخ‌گذاری کند که سال به سال ارزش و قدرت خرید منابع سپرده‌گذاران کاسته شود. توجه به این نکته ضروری است که این
بیان تنها ناظر بر دیدگاه حقوقی تحلیل نرخ سود سپرده‌های بانکی بوده و مباحث مربوط به آثار نامطلوب نرخ بهره حقیقی منفی بر اقتصاد به نوبه خود برقرار و مورد تاکید است. به عبارت دیگر اگرچه اختیار تعیین حداکثر و حداقل میزان سود و سهم بانک‌های تجاری از سود به بانک مرکزی داده شده است، با این حال بانک مرکزی ملزم به تعیین این نرخ‌ها، به خصوص در بازه نرخ‌های غیر‌تعادلی و نامناسب نیست.
* در توسعه ابزارهای رهنی در نظام تامین مالی مسکن ایران باید توسعه و بهبود طرح قرارداد سپرده مسکن مورد توجه قرار گیرد. از آنجا که طرح قرارداد سپرده با برقراری نوعی ارتباط میان سپرده‌گذاری و دریافت وام، می‌تواند به نوعی اعتبار مشتریان را ثبت کند و امکان انباشت ثروت را برایشان فراهم آورد، گسترش و اصلاح آن می‌تواند سبب توسعه تامین مالی رهنی در ایران شود. بانک‌ها نیز می‌توانند وجوه بلندمدت‌تری را در اختیار داشته باشند که برای اعطای وام مسکن -که ذاتاً بلندمدت است- مناسب‌تر است. به علاوه این طرح به طور نسبی دارای ریسک اعتباری کمتری است. باید توجه داشت این نوع از ریسک در صورت آزادسازی و مقررات‌زدایی مالی اهمیت زیادی خواهد یافت. با این حال باید توجه داشت که این طرح ریسک نقدینگی بسیار بالایی دارد که خصوصاً در شرایط تورمی تشدید می‌شود. بنابراین لازم است برای اصلاح این مساله در بلندمدت نسبت به کاهش تورم اقدام کرد و در کوتاه‌مدت بااستفاده از راه‌حل‌هایی مانند اصلاح مفاد قرارداد، ریسک نقدینگی را کاهش داد. نکته مهم آنکه حتی در بهترین شرایط نیز، طرح قرارداد سپرده به عنوان یک ابزار مکمل مورد استفاده قرار گرفته است و در
پیشرفته‌ترین حالت نیز به سبب محدودیت منابع به تنهایی قادر به پاسخگویی به همه نیازهای تامین مالی مسکن نیست.
* اوراق بهادار رهنی به عنوان ابزاری توانمند امکان دستیابی به وجوه و تخصیص بهتر ریسک را فراهم می‌آورد. با این حال به‌رغم نیاز تامین مالی مسکن به بازارهای سرمایه، موانع زیادی برای توسعه اوراق بهادار رهنی در اقتصاد ایران وجود دارد. عواملی مانند چارچوب قانونی و آزادسازی بخش مالی و بازار اولیه رهنی پیشرفته در موفقیت این بازارها بسیار موثر هستند. به منظور توسعه بازار رهنی ایران ایجاد بانک‌های رهنی تخصصی در بلندمدت ضروری است. در یک مرحله گذار می‌توان از بانک‌های منتخب موجود به عنوان نهادهای رهنی جهت انتشار اوراق بهادار رهنی استفاده کرد. در حوزه تامین مالی مسکن، دو راه برای فراهم کردن وجوه از طریق بازار سرمایه وجود دارد؛ انتشار اوراق قرضه رهنی و اوراق بهادار مبتنی بر وام رهنی. در مقایسه این دو روش باید گفت انتشار اوراق قرضه رهنی، عملیات داخل ترازنامه‌ای و انتشار اوراق بهادار مبتنی بر وام رهنی، عملیات خارج ترازنامه‌ای محسوب می‌شود.
* بازار ثانویه، رکن توسعه و گسترش بازار تامین مالی مسکن به‌شمار می‌رود. اهمیت و نقش بازار ثانویه در افزایش عمق مالی بازار تامین مالی مسکن و فراهم ساختن منابع مالی وسیع و ارزان‌قیمت است. بازار ثانویه سبب افزایش کارایی و دسترسی به منابع مالی و اعتباری می‌شود. این موضوع تا اندازه‌ای از قابلیت بالای این بازارها در مدیریت ریسک ناشی می‌شود. بازار اولیه تامین مالی مسکن به لحاظ ظرفیت و فرصت‌های رشد و گسترش با محدودیت‌های متعددی روبه‌رو است. می‌توان ادعا کرد بدون تشکیل بازار ثانویه، سیستم تامین مالی مسکن توانایی پاسخگویی به تقاضای رو به رشد و گسترده منابع مالی ساخت و خرید مسکن را نخواهد داشت. علاوه بر این، منابع مالی جمع‌آوری‌شده از سرمایه‌گذاران بازار ثانویه رهنی دارای ماهیت بلندمدت بوده و لذا بر الزامات بلندمدت وام رهنی منطبق است.
توسعه صحیح و موثر بازار ثانویه بدون وجود بازار اولیه دارای توانایی تولید حجم کافی از وام‌های رهنی باکیفیت و منطبق بر خواسته‌های سرمایه‌گذاران امکان‌پذیر نیست. توفیق بازار ثانویه علاوه بر عملکرد دقیق و حساب‌شده در مراحل طراحی و اجرای نهادها، ابزارها و قوانین، نیازمند دسته‌ای از پیش‌شرط‌های تحقق‌یافته در بازار اولیه است. ثبات محیط اقتصاد کلان، توسعه‌یافتگی محیط قانونی، ساختار بازار رقابتی، استانداردسازی ابزارهای رهنی، روش‌های صحیح ایجاد قراردادهای رهنی، مهارت در بازاریابی ثانویه، شیوه‌های خدمات‌رسانی مطلوب، اجرای بهتر مدیریت ریسک، رشد و توسعه سرمایه‌گذاران نهادی از الزامات توسعه بازار ثانویه به شمار می‌آیند. بدیهی است انتخاب مدل مناسب برای بازار ثانویه نظام تامین مالی مسکن باید با در نظر گرفتن شرایط و ملاحظات کشور ایران و همچنین میزان موفقیت کشورهای مورد مطالعه صورت پذیرد. توسعه‌یافتگی اندک نهادها و موسسات مالی حتی پس از انجام آزادسازی و مقررات‌زدایی مالی و همچنین وجود قیود شرعی در طراحی ابزارهای رهنی، دو ویژگی مهمی است که باید مورد توجه قرار گیرد.
- یکی از اجزای بازار ثانویه رهنی، نهاد واسطه‌ای رهنی است. این نهاد با خرید وام‌ها و اوراق بهادار رهنی و انتشار اوراق بهادار مبتنی بر بسته‌های رهنی خریداری شده و اتکا به اعتبار خویش، به عنوان پل ارتباطی سرمایه‌گذاران نهادی و بازار اولیه رهنی عمل می‌کند. موفقیت نهاد واسطه‌ای تابعی از توان کارشناسی و اجرایی و همچنین اعتماد و اقبال نهادهای مالی نسبت به آن است. با توجه به موارد اخیر، مشارکت فعال بانک مرکزی کاملاً مفید و ضروری است. الگوهای مختلفی از میزان تسهیم دولت و بانک مرکزی در ساختار نهاد واسطه‌ای بازار رهن در کشورهای مختلف قابل مشاهده است. سهم دولت در مالکیت نهاد واسطه‌ای از صفر تا 100 درصد متغیر است. در برخی کشورها بانک مرکزی تمام یا بخش عمده سهام نهاد واسطه را در اختیار دارد و در برخی دیگر، سهم بانک مرکزی صرفاً به منظور کسب توان اعمال نظارت و کنترل به میزانی اندک محدود است. با توجه به نقش خطیر دولت و بانک مرکزی در نبود بخش مالی خصوصی قوی و کارآمد در ایران، الگوی مشارکت کمینه این دو نهاد مناسب به نظر نمی‌رسد. لیکن مشارکت گسترده‌تر دولت در عملیات بنگاه واسطه‌ای بازار ثانویه باید صرفاً در راستای نظارت بر
عملکرد و ارائه تضمین‌های مورد نیاز بوده و از ایجاد ساختار رانتی و ناکارآمد اجتناب شود. در نظام‌های متعارف تامین مالی مسکن، فعالیت نهاد واسطه بازار رهن در قالب دو مورد اصلی زیر قابل بیان است.
- خرید وام رهنی از منتشرکنندگان فعال در بازار اولیه
- ایجاد بسته‌های رهنی و فروش اوراق بهادار رهنی به سرمایه‌گذاران نهادی و بلندمدت.
چارچوب قانونی و حقوقی نظام تامین مالی مسکن ایران
توسعه ابزارهای رهنی در شرایط اقتصاد ایران نیازمند مجموعه‌ای از الزامات قانونی، حقوقی و استانداردهای مالی است که در صورت فراهم نبودن آنها به عنوان پیش‌شرط، اقدامات و سیاست‌ها را با شکست مواجه خواهد ساخت. تحولات بحران اقتصاد جهانی اخیر که ریشه در بحران مالی مسکن دارد اهمیت این موضوع را نشان می‌دهد. در این بخش الزامات نهادی، قانونی و استانداردهای مالی برای اجرای هرچه موفق یک نظام تامین مالی مسکن برای ایران به شرح زیر پیشنهاد می‌شود.
- ترسیم چارچوب حقوقی و نظارتی سختگیرانه و محتاطانه با بهره‌گیری از نکات آموزنده تجربه سایر کشورها در این مورد و به خصوص بحران مالی اخیر
- انتخاب بانک مرکزی به عنوان نهاد تنظیم‌کننده و نظارتی بازار رهن
- تدوین اصول مربوط به انطباق ابزارهای رهنی با عقود مالیه اسلامی
- توسعه سیستم اطلاعات اعتباری با راه‌اندازی موسسات اعتبارسنجی و رده‌بندی اعتبار
- راه‌اندازی و توسعه موسسات ممیزی و حسابرسی به منظور اعمال نظارت دقیق‌تر بر فعالیت بنگاه‌های بازار تامین مالی مسکن ایران
- راه‌اندازی موسسات بیمه رهنی و صدور مجوز ارائه خدمات بیمه رهنی از سوی شرکت‌های بیمه فعال در صنعت بیمه کشور
- اعمال استانداردهای کفایت سرمایه بانک‌ها و موسسات وام‌دهی با در نظر گرفتن شرایط اقتصاد ایران و ریسک‌های مترتب بر آن توسط نهاد تنظیم‌کننده بازار رهن
- تدوین و اعمال استانداردهای رده‌بندی وام‌های رهنی از سوی نهاد تنظیم‌کننده بازار رهن
- تلاش در جهت بهبود مدیریت ریسک در نظام بانکی و مالی ایران
- رفع مشکلات موجود در سیستم ثبت حقوق مالکیت و صدور سند رسمی برای املاک فاقد آن.
نتیجه‌گیری
* فقدان نظام کارای تامین مالی مسکن مانع حضور خانوارهای فاقد پس‌انداز کلان در بازار مسکن می‌شود.
* اگرچه ارزیابی تجربه توسعه مسکن مهر با معیارهای مهم کارایی و عدالت، نیازمند مطالعه است ولی این روش به طور عمده مبتنی بر پرداخت انواع یارانه‌ها و حمایت‌های دولتی برای تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمدی شکل گرفت که در تحولات بازار مسکن چندان نقشی ندارند.
* روش‌های فراهم‌سازی مسکن با تاکید بر خانه‌سازی دولتی و مبتنی بر پرداخت یارانه‌ها، تجربه‌ای ناپایدار و برای حل مشکلات اساسی بخش مسکن ایران ناکافی است.
* به منظور ایجاد یک نظام تامین مالی کارا، دولت باید الزامات اساسی از جمله توسعه و اصلاحات ابزارهای مالی، نهادی، قانونی، حقوقی و نظارتی را در یک فرآیند منظم فراهم کند.
* در دو دهه گذشته درصد مالکیت منازل مسکونی در ایران نزولی است به طوری که درصد خانوارهای شهری مالک مسکن از 76 درصد در سال 1370، به 8/66 درصد در سال 90 کاهش داشته است.
* مواردی چون فقدان رقابت، انعطاف‌ناپذیری نرخ سود تسهیلات، منفی بودن نرخ واقعی سود سپرده‌ها، محدودیت ابزارهای رهن، منابع محدود و فقدان تعمیق مالی، ایرادات موجود در اجرای قوانین مربوط به عقود و عدم امکان اعطای تسهیلات بلندمدت، نشان‌دهنده ناکارآمدی نظام تامین مالی موجود است.
* توسعه ابزارهای رهنی در شرایط اقتصاد ایران نیازمند مجموعه‌ای از الزامات قانونی، حقوقی و استانداردهای مالی است که در صورت فراهم نبودن آنها به عنوان پیش‌شرط، اقدامات و سیاست‌ها را با شکست مواجه خواهد ساخت.
* در مسیر توسعه نظام تامین مالی مسکن، ایجاد ثبات در اقتصاد کلان دارای اولویت اساسی است.
دیدگاه تان را بنویسید