تاریخ انتشار:
چگونه می‌توان بازار مسکن را از سفته بازی نجات داد؟
نیم‌نگاهی به گذشته، نگاهی به آینده
مقوله مسکن در ایران، دو نقش متمایز سرپناه و قلک دارد، وجه اول یعنی سرپناه به ذات مسکن برمی‌گردد و نیاز طبیعی بشر و در همه دنیا کم و بیش فارغ از نوع، اندازه و کیفیت، دارای کاربرد یکسان بوده و ناشی از ماهیت درونی آن است.
منوچهر خواجه‌دلویی معاون پیشین وزیر مسکن
مسکن (سرپناه و نیاز ضروری خانوارها)
آنچه در قانون اساسی ما آمده و جزو نیازهای اولیه شمرده می‌شود داشتن حق سرپناه جهت هر خانوار ایرانی فارغ از نوع بهره‌برداری ملکی یا اجاره‌ای آن است. ضریبی به نام تراکم خانوار بر واحد مسکونی بیان‌کننده میزان بهره‌وری خانوارهای یک جامعه از سرپناه است. در کشور ما این ضریب طی برنامه چهارم توسعه و در مناطق شهری 80/1 درصد بوده و برای برنامه پنجم توسعه 50/1 درصد هدف‌گذاری شده است. شاخص مناسب عدد یک است که در سند چشم‌انداز بخش مسکن تحقق آن هدف‌گذاری شده است.
جدول صفحه بعد نیاز به مسکن را با توجه به برآیند اعداد ناشی از میزان ازدواج‌ها طی سال‌های برنامه پنجم و توزیع کسری ناشی از انباشت تقاضای سال‌های گذشته در کنار مازاد واحدهای مسکونی ناشی از مرگ و میر و واحدهای کسر‌شده ناشی از نرخ تخریب که متاسفانه در شهرهای بزرگ عدد نسبتاً بالایی است، نشان می‌دهد.
براساس جدول مذکور در حالی که تقاضای ناشی از تشکیل خانوارهای جدید در سال‌های آخر برنامه به حدود یک میلیون واحد مسکونی بالغ می‌شود کل نیاز سالانه از 5/1 میلیون واحد فراتر می‌رود و این در حالی است که آمار تولید مسکن در سال در مناطق شهری کشور حدود 800 هزار واحد بوده و با احتساب مسکن روستایی که البته بخش عمده آن نوسازی مسکن موجود است حداکثر حدود یک میلیون واحد را شامل می‌شود. (جدول شماره 2).
به عبارت دیگر طی سال‌های اخیر به‌رغم اینکه میزان تولید مسکن نسبت به دوره‌های قبل از برنامه چهارم رشد مناسبی داشته لیکن آنچه تولید شده با آنچه نیاز واقعی یا سرپناه در کشور قلمداد می‌شود مبین شکافی 50درصدی است که با ادامه این روند شاهد انباشته شدن تقاضای پاسخ گفته‌نشده خواهیم بود.
در حوزه تولید و عرضه مسکن با توجه به اعداد فوق چند نکته حائز اهمیت است.
1 نرخ تخریب مسکن طی سال‌های اخیر افزایش چشمگیری یافته است به نحوی که در کلانشهرها و به ویژه تهران بسته به مناطق تحت بررسی بین 15 تا 35 درصد از واحدهای جدیدی که در قالب پروانه ساختمانی تولید و عرضه می‌شود جایگزین واحدهای مسکونی تخریب‌شده در همان اراضی است که نسبت به نرخ تخریب استاندارد عدد بالایی است لذا آمار پروانه‌ها نباید برنامه‌ریزان را گمراه کند و باید میزان تولید واقعی را در برنامه‌ریزی مد نظر قرار دهند.
2 در حوزه مسکن روستایی آنچه طی سال‌های برنامه چهارم و پنجم تولید شده ناشی از اجرای برنامه ارزشمندی در قالب نوسازی مسکن روستایی است که از سال 1384 آغاز و به‌طور میانگین سالانه حدود 160هزار واحد با حمایت‌های تسهیلاتی و فنی دولت احداث شده است. این بخش از آمار تولید نیز از آنجا که در قالب برنامه نوسازی مسکن روستایی است به موجودی مسکن کشور اضافه نمی‌کند بلکه کیفیت مسکن را ارتقا می‌بخشد لذا به تولید در این بخش نیز باید توجه کرد.
3 نرخ تشکیل خانوار، توان اقتصادی زوج‌های جوان و... با توجه به تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای و واحدهای کوچک موضوع مهم دیگری است. همان‌گونه که در جدول مربوطه دیده می‌شود به‌طور متوسط سالانه بالغ بر 900 هزار ازدواج جدید صورت می‌گیرد که این ازدواج‌ها بالقوه متقاضی واحد مسکونی ملکی در آینده و مسکن استیجاری در حال حاضر هستند لذا موضوع پاسخگویی به این بخش از تقاضا عمدتاً در کلانشهرها و شهرهای بزرگ در قالب برنامه تولید و عرضه واحدهای مسکونی کوچک و اجاره‌ای از مباحث اساسی است.
4 موضوع تولید و عرضه مسکن مهر که یکی از برنامه‌های طرح جامع مسکن کشور است از جمله برنامه‌های مهم و تاثیرگذار در بخش تولید و عرضه مسکن کشور به ویژه در شهرهای میانی، کوچک و شهرهای جدید کشور است که فارغ از برخی نکات در روش اجرا آثار مثبت و موثری در بازار مسکن این شهرها به‌جای گذاشته و چنانچه این برنامه اجرا نمی‌شد تبعات عدم تولید و عرضه مسکن به ویژه در شهرهای مذکور و در کل مسکن کشور مسائلی به مراتب سخت‌تر را پدید آورده بود.
5 موضوع واحدهای مسکونی خالی هم بحث دیگری است که نباید از نظر دور داشت. طبق آمار میزان واحدهای مسکونی خالی کشور حدود 500 هزار واحد و در تهران حدود 200 هزار واحد است. که این موضوع بیانگر همان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌عنوان قلک پس‌انداز و سرمایه‌گذاری است که برخی سرمایه‌گذاران با هدف حفظ قدرت سرمایه خود اقدام به خرید واحدهای مسکونی کرده و آنها را صرفاً جهت استفاده از ارزش افزوده خالی نگه می‌دارند.
آنچه در بخش مسکن ایران قابل تامل است بیشتر ناشی از نقشی است که بخش مسکن به‌عنوان ضربه‌گیر اقتصاد کشور عمل می‌کند. به دلیل کمبود برنامه‌های مناسب جهت مدیریت نقدینگی در کشور و نبود جاذبه‌های اطمینان‌بخش در سایر بخش‌های مهم اقتصادی و تولیدی به ویژه در نرخ تورم بالا از یک سو و رفتار فرهنگی قدیمی و ریشه‌دار جامعه مبنی بر علاقه خاص به مالکیت این بخش همواره در تلاطم‌های اقتصادی حجم عمده‌ای از نقدینگی سرگردان را جذب کرده است. البته تا آنجا که در شرایطی که در بالا عرض شد این منابع بتواند به بخش تولید و عرضه مسکن جذب شود با توجه به وابستگی حجم گسترده‌ای از صنایع ساختمانی کشور به تولید در این بخش، در کنار نرخ اشتغال‌زایی بالای مستقیم و غیر‌مستقیم بخش از یک سو و پاسخگویی به نیاز مصرفی مسکن از سوی دیگر فی‌نفسه بد نیست لیکن آنچه بار منفی بخش سرمایه‌گذاری و ورود نقدینگی به این حوزه را مشکل‌ساز می‌کند جنبه‌های سودا‌گرانه آن است که از زمین و مسکن به عنوان کالایی استفاده می‌شود که صرفاً دست به دست چرخیده و اتفاقی که منجر به افزایش تولید یا بهره‌وری در محصول شود در طی آن صورت نمی‌گیرد. دوره‌های تجاری مسکن (دوره‌های رونق و رکود ) از زمانی که آمار معاملات مسکن در کشور ثبت شده است (از سال 1370 به بعد) مبین آن است که در دوره‌های رکود این بخش از منابع و سرمایه از بازار مسکن کشور خارج شده و صرفاً سرمایه‌گذاری، تولید و عرضه مسکن بر مبنای تقاضای مصرفی به فعالیت ادامه می‌دهد در حالی که با شروع هر دوره رونق حجم متنابهی از سرمایه بازارهای رقیب (بازار سرمایه، طلا، تولید و این اواخر ارز) از آنها خارج و وارد بازار مسکن می‌شود به نحوی که این نسبت در اوج دوره‌های رونق به حدود 60 درصد حجم کل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در کلانشهرها می‌رسد.
همچنین از زمستان سال 1390 سیکل تجاری مسکن وارد مرحله رونق شده که سال 1391 تداوم یافته و در تهران مجموعاً نرخ رشدی حدود 70 درصد را شاهد بوده‌ایم. موضوع مهم دیگر قیمت تمام‌شده مسکن است. طی سال 1391 نهاده‌های بخش شامل زمین، عوارض، مصالح و دستمزد از نرخ رشد بالایی برخوردار بوده به نحوی که زمین، مصالح، دستمزد و عوارض هر یک بین 25 تا 100 درصد رشد داشته است.
سال 1392: در طی این سال اجرای فاز دوم هدفمندی از جمله مقولاتی است که می‌تواند با رشد نقدینگی کماکان فشار روی این بخش را فزونی بخشد و قیمت نهاده‌های مسکن از جمله زمین، مصالح و دستمزد را افزایش دهد. افزایش نرخ ارز و تداوم برخی محدودیت‌ها نیز در حوزه مصالح و تجهیزات و تاسیسات مرتبط با ساختمان و مسکن قیمت تمام‌شده را می‌تواند بالاتر ببرد. لذا در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی بروز پدیده رکود - تورمی در این بخش دور از انتظار نیست. رشد تقاضای مصرفی در کنار تقاضای سرمایه‌ای در سال 1392 ضرورت توجه برنامه‌ریزان را جدی‌تر می‌کند. آنچه می‌تواند مبنای عمل قرار گیرد عملیاتی کردن برنامه‌های مختلفی است که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که منبعث از مطالعات گسترده متخصصان و برنامه‌ریزان کشور در قالب طرح جامع مسکن کشور است آمده است. در قانون مذکور متناسب با دسته‌بندی تقاضای مسکن، برنامه‌های مناسب هر یک مشخص شده است.
حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای و ایجاد نهادهای حرفه‌ای اجاره‌داری به ویژه در کلانشهرها و شهرهای بزرگ
جهت زوج‌های جوان، حمایت از سازماندهی تشکل‌های خیرین و نهادها و سازمان‌های حمایتی جهت دهک اول و دوم، حمایت از تولید و عرضه مسکن بر روی زمین با حق بهره‌برداری طویل‌المدت از زمین (همان مسکن مهر )، حمایت از تولید و عرضه مسکن انبوه توسط انبوه‌سازها با تدوین ضوابطی جهت عرضه و واگذاری، حمایت از سرمایه‌گذاری‌های داخلی و خارجی در بخش مسکن، برنامه حمایت از تولید و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده شهری، برنامه نوسازی مسکن روستایی، حمایت از تولید انبوه و صنعتی مسکن، برنامه مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی موجود، حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره و اجاره به شرط تملیک از طریق نهادهای عمومی غیر‌دولتی مانند شهرداری‌ها و صندوق‌های 
بازنشستگی و... از جمله برنامه‌های مصوب است که متناسب با هر قشر مخاطب باید سازماندهی و اجرایی شود. در همین راستا در همان قانون ابزارهایی نیز جهت سازماندهی و تامین منابع مالی (تسهیلات بانکی، صندوق‌های املاک و مستغلات، شرکت‌های سرمایه‌گذاری بخش مسکن، اوراق مشارکت، صکوک و استصناع و... )، فعال‌سازی بیمه در بخش مسکن، سازماندهی بنگاه‌های معاملات املاک، تشویق مالکان اراضی بزرگ در شهرها به تولید و عرضه مسکن و حمایت از آنها و آموزش و تامین نیروی انسانی مورد نیاز بخش در نظر گرفته شده است.در بخش مقابله باسوداگری نیز دو بند در لایحه به مجلس محترم پیشنهاد شد که یک بند آن در قانون تصویب، و بند دیگر حذف شد که ضرورت دارد احیا شود. بند قانونی موجود اعمال مالیات بر اراضی بایر شهری است در صورتی که ظرف
مدت مشخص تولید و عرضه مسکن بر روی آنها صورت نگیرد، که در حال حاضر اعمال نمی‌شود وگرنه از این طریق در کلانشهرها حجم زیادی از اراضی به‌جای دست به دست شدن در اولین فرصت زیر ساخت و ساز و عرضه مسکن خواهد رفت و بند دیگر مالیات بر معاملات مکرر در بخش مسکن که صرفاً مشمول کسانی می‌شود که با هدف سوداگری وارد بازار شده و بدون هیچ‌گونه نقش تولیدی با خرید و فروش ملک از افزایش ارزش آن بهره‌مند می‌شوند. برای اجرای هر یک از برنامه‌های حمایتی می‌توان به تناسب از ابزارهایی تشویقی مانند اراضی دولتی، ارائه مجوزهای لازم مانند کاربری و تراکم و کاهش عوارض‌ها، تسهیلات بانکی، ساختارهای مدیریتی تسهیل‌کننده در کنار فعال‌سازی سازمان‌های تقاضا‌محور مانند
شهرداری‌ها، سازمان‌های بیمه‌ای و بازنشستگی، نهادهای عمومی غیر‌دولتی، تعاونی‌های تخصصی تولید و عرضه مسکن بهره‌گیری کرد.
دیدگاه تان را بنویسید