مُسکّن مسکن مهر

عوامل تعدیل‌کننده بازار مسکن در سال 1391

1- افزایش نسبی عرضه واحد‌های مسکونی

بررسی روند تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده در شهر تهران و کل کشور حاکی از این است که در سال‌های 1389 و 1390 تعداد پروانه‌های صادر‌شده نسبت به سال‌های قبل سیر صعودی داشته است لذا با توجه به ورود با تاخیر یک تا دوساله این ساختمان‌ها به بازار مسکن، عرضه مسکن در سال 1391 با شرایط مناسبی روبه رو بود. البته باید مد نظر داشت با توجه به افزایش قابل توجه قیمت زمین به خصوص در شهر تهران و ایجاد صرفه اقتصادی تخریب ساختمان‌ها جهت اجرای بلند‌مرتبه‌سازی، درصدی از واحدهای عرضه‌شده جایگزین واحدهای قدیمی‌شده‌اند.

2- عرضه مسکن مهر

مسکن مهر یکی از مهم‌ترین برنامه‌های دولت نهم و دهم به منظور افزایش عرضه و کنترل بازار مسکن بوده است به طوری که تاکنون حدود 700 هزار واحد آن افتتاح شده است لذا با توجه به افتتاح عمده این واحدها در سال 1391، عرضه مسکن از ناحیه مسکن مهر نیز در این سال افزایش قابل توجهی داشته است. ولی نکته‌ای که در رابطه با مسکن مهر باید در نظر گرفت این است که عرضه مسکن مهر تقاضای دهک‌های درآمدی متوسط به پایین جامعه و خانوارهای ساکن در نواحی حاشیه‌ای و بخشی از خانوارهای جوان را پوشش می‌دهد و امکان پوشش‌دهی کل تقاضای بازار مسکن را ندارد.

3-کاهش قدرت خرید

با توجه به افزایش نرخ تورم در سال 1390 و ادامه افزایش قیمت کالاها و خدمات عمومی در سال 1391 به خصوص در ماه‌های پایانی سال، قدرت خرید بسیاری از خانوارها کاهش یافته که این مساله باعث کاهش تقاضاهای مصرفی جدید در بخش مسکن شده است و بخش عمده‌ای از تقاضاهای معاملاتی به قصد تعویض و جابه‌جایی توسط مالکان واحدهای مسکونی صورت پذیرفته است.

جذب نقدینگی توسط بازارهای دارایی رقیب بخش مسکن

با افزایش نرخ ارز از شهریورماه سال 1390 و به تبع آن افزایش قیمت سکه و طلا و در ادامه رونق بازار سرمایه از اواسط سال 1391 به دلیل افزایش سود‌آوری شرکت‌های بورسی ناشی از افزایش نرخ ارز، حجم قابل توجهی از نقدینگی سرگردان موجود در کشور توسط بازارهای رقیب بخش مسکن جذب شد و در نتیجه بازار مسکن تا حدودی از گزند تقاضای‌های سوداگرانه مصون ماند.

عوامل افزایش‌دهنده قیمت مسکن در سال 1391

1- افزایش هزینه ساخت و قیمت زمین

از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن هزینه ساخت است. طی سال 1390 با افزایش نرخ ارز و به دنبال آن افزایش سطح عمومی قیمت‌ها در بازار کالا و خدمات و سرایت آن به بازار نهاده‌ها و عوامل تولید، قیمت مصالح و عوامل تولید بخش مسکن و در نهایت هزینه ساخت مسکن افزایش قابل توجهی یافت. به طوری که بر اساس برآوردهای صورت‌گرفته طی یک‌سال اخیر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در شهر تهران به طور متوسط حدود 60 درصد افزایش یافته است. هرچند این افزایش هزینه ساخت، مشمول واحدهای مسکونی در حال ساخت می‌شود ولی مالکان واحدهای موجود نیز در قیمت پیشنهادی خود افزایش هزینه را منظور می‌کنند. این در حالی است که با توجه به استفاده از مصالح خارجی در ساخت واحدهای مسکونی لوکس، هزینه ساخت این واحدها نسبت به ساختمان‌های معمولی به مراتب افزایش بیشتری داشته است.

2- شکل‌گیری انتظارات تورمی‌ در بازار مسکن

در سال 1391 با افزایش قیمت طلا و نرخ ارز و همچنین افزایش قیمت کالاهای بادوام همچون خودرو، در بازار مسکن نیز با مقایسه قیمت‌های نسبی، نوعی انتظار افزایش قیمت شکل گرفت که این مساله به خصوص در ماه‌های انتهایی سال با خروج نقدینگی از بازارهای ارز و طلا، باعث افزایش قیمت مسکن شد. مضافاً اینکه با افزایش نرخ ارز و تورم ناشی از آن، مالکان واحدهای مسکونی به منظور حفظ ارزش دارایی خود قیمت پیشنهادی ملک خود را افزایش دادند.

3- عقب بودن قیمت مسکن از روند بلندمدت خود

با توجه به پلکانی بودن قیمت مسکن، پس از دوره رکود قیمتی بعد از سال 1387 در بازار مسکن و عقب ماندن قیمت مسکن از شاخص تورم، مطابق با الگوی قیمت مسکن انتظار می‌رفت قیمت مسکن به منظور رسیدن به سطح تعادلی بلند‌مدت، در سال 1391 دارای نرخ رشدی بیشتر از نرخ تورم باشد. در کنار عوامل فوق‌الذکر عوامل دیگری نیز در بازار مسکن تاثیرگذار بوده‌اند، ولی آنچه مسلم است مشاهدات میدانی و آماری بازار مسکن به خصوص در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز بازار مسکن) حاکی از غلبه عوامل افزایش‌دهنده قیمت مسکن بر عوامل تعدیل‌کننده بازار مسکن و به تبع آن افزایش 50 تا 70درصدی قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران و سایر شهرهای کشور، در انتهای سال 1391 نسبت به انتهای سال 1390 است. این در حالی است که شواهد نشان می‌دهد در برخی از ساختمان‌های لوکس به دلیل استفاده از مصالح گران‌قیمت خارجی و همچنین موقعیت ساختمان، میزان افزایش قیمت بیشتر است. نکته‌ای که در خصوص افزایش قیمت مسکن باید مد نظر داشت این است که هر چند این میزان افزایش قیمت باعث کاهش توان خرید عمده متقاضیان مصرفی مسکن شده ولی با توجه به افزایش قیمت سایر دارایی‌ها از جمله ارز، سکه و سایر اقلام بادوام مصرفی همچون خودرو، بازار مسکن حبابی است لذا در شرایط فعلی، نمی‌توان انتظار داشت در بازار مسکن با کاهش قیمت مواجه شویم. بررسی میدانی بازار اجاره مسکن نیز نشان می‌دهد در سال 1391 اجاره‌بها با افزایش روبه‌رو بوده ولی میزان رشد آن به اندازه رشد قیمت مسکن نبوده است. آمار رسمی ارائه‌شده توسط مرکز آمار ایران از بازار اجاره‌بها در شهر تهران حاکی از افزایش 5/36 درصدی اجاره‌بها در فصل تابستان سال 1391 نسبت به فصل مشابه سال قبل است که با آمار ارائه‌شده توسط بانک مرکزی دارای تفاوت معنی‌داری است ولی به نظر می‌رسد آمار مرکز آمار ایران به واقعیت نزدیک‌تر باشد و اجاره‌بهای محاسبه‌شده توسط بانک مرکزی به دلیل شیوه محاسبه و نحوه نمونه‌گیری خانوارهای مستاجر دچار کم‌برآوردی است.