ناهمگونی در عرضه و تقاضا
بررسی قیمت تمام‌شده مسکن در گفت‌وگو با حسین جوشقانی
مریم شکرانی: نیاز به سرپناه یکی از حیاتی‌ترین نیازهای آدمی است و همین اصل بنیادین، مسکن را به یکی از کالاهای بسیار مهم بازار تبدیل می کند. با این حال دسترسی به این کالای بنیادین و مهم به این سادگی میسر نیست و تقاضای مسکن علاوه بر عوامل بنیادی چون درآمد سرانه و دسترسی به منابع مالی که قدرت خرید مصرف کنندگان را تعیین می کند، تابع نوسان در قیمت سایر دارایی ها است، چرا که مسکن سهم مهمی در سبد دارایی های خانوار دارد. در سوی دیگر بازار، عرضه مسکن قرار دارد که در تعامل با تقاضای موجود، قیمت‌ها را شکل می‌دهد. مجموعه عواملی که قیمت تمام شده ساختمان را تعیین می‌کند، نقشی اساسی در عرضه مسکن دارند. این عوامل علاوه بر قیمت مواد اولیه، دسترسی به منابع مالی، مالیات، بیمه و هزینه نهادهای نظارتی شامل سیاستگذاری‌های دولت و شهرداری‌ها در حوزه صنعت ساختمان و مسکن است. حسین جوشقانی، دانش‌آموخته دکتری دانشگاه شیکاگو و استاد اقتصاد موسسه‌ی TeIAS در دانشگاه خاتم درباره مهمترین عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن با تجارت فردا گفتگو کرده است.
♦♦♦
وضعیت مسکن در ایران تابع عوامل مختلفی است و قیمت در بازار در طول سال‌های گذشته نوسان بسیاری داشته است. اکنون در شرایطی که وضع اقتصادی و اجتماعی ایران را مرور می‌کنیم، عامل اصلی تعیین‌کننده قیمت مسکن در ایران را در چه می‌دانید؟
عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن مثل هر کالای دیگری عرضه و تقاضا است.تعیین‌کننده این یعنی اینکه عرضه به تنهایی تعیین‌کننده قیمت نیست و تقاضا هم به تنهایی تعیین‌کننده به شمار نمی‌آید بلکه ارتباطی که این دو عامل با هم دارند قیمت را تعیین می‌کنند. بنابراین برای بررسی قیمت مسکن باید هم عرضه و هم تقاضای مسکن را بررسی نمود.
اما برخی می‌گویند که شمار مسکن موجود تقریباً با تعداد خانوار برابری دارد و توزیع ناهمگون عامل اصلی افزایش قیمت است. نظر شما چیست؟
بله برخی این ادعا را دارند که در ایران تقریباً به اندازه خانوار مسکن وجود دارد. اولاً من از درستی این داده و دقیق بودن آن مطمئن نیستم. دوم اینکه حتی با فرض اینکه این ادعا درست باشد باز هم دلیل نمی‌شود که ما نیاز به مسکن جدید نداشته باشیم. به دلایل متعدد. اول اینکه ممکن است مشتریان نوع و مدل دیگری از آن کالا را بپسندند یا خانه‌های موجود با قدرت خریدشان تناسب نداشته باشد و در نتیجه گرایش و میل به خرید نوع دیگری از کالا را ایجاد کرده باشد. بنابراین صرف اینکه کالایی از نظر کمیت به تعداد خانوارها وجود داشته باشد نمی‌تواند تامین کننده نیاز بازار باشد و این تک بعدی دیدن نیاز مشتریان است. در بازار مسکن هم توضیح مشابهی برای این ادعا وجود دارد. اگر مسکن به اندازه تعداد خانوار وجود دارد اما برخی از این ساختمان‌ها مستهلک شده‌اند و نیاز به ساخت مسکن جدید و نوساز وجود دارد و نکته دیگر اینکه ممکن است مسکن موجود در مکان های جغرافیایی واقع شده باشد که نیاز جمعیت نباشد و تقاضا برای سکونت در آن مکان‌ها وجود نداشته باشد. به عنوان مثال این پدیده درباره مسکن مهر اتفاق افتاد و در برخی موقعیت‌های مسکن مهر، واحد مسکونی ساخته شده است اما خانوارها حاضر نیستند در آن مناطق زندگی کنند یا اینکه مسکن موجود متناسب با خواسته خانوار نیست. مثلا مسکن بزرگ متراژ است و خانواده‌ای نیاز به مسکن کوچک متراژ داشته باشد. در واقع باید نیازهای روز بازار در نظر گرفته شود. به عنوان مثال در حال حاضر بعد خانوار نسبت به ۵۰ سال گذشته کاهش پیدا کرده است. از انقلاب بعد خانوار ۵.۵ نفر بوده که در سال ۹۵ به ۳.۳ نفر رسیده و پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که در حال حاضر کمتر از ۳ باشد. این آمار نشان می‌دهد که اندازه خانوار کوچکتر شده است و هم زمان با این مسئله، قدرت خرید خانوارها هم کوچکتر شده است. بنابراین اگر در دهه هفتاد خانواده‌ای دنبال خرید خانه 140 متری بود، در حال حاضر تقاضای خانوار به سمت خانه های 70 تا 80 متری و حتی کوچکتر سوق پیدا کرده است. غیر از این مساله برخی واحدهای مسکونی موجود در بازار کاربری متفاوتی دارند. مثل ویلایی که یک خانواده در شمال کشور و در طبیعت دارد و به صورت فصلی به آن سر می زند و در آن ساکن می شود یا سوییت های دانشجویی و پانسیون ها که کاربری خاص خود را دارند و به صرف اینکه جایی برای سکونت هستند نمی توانند در آمار واحدهای مسکونی موجود در بازار گنجانده شوند و با آن نتیجه‌گیری شود. عامل مهم دیگر نرخ بالای استهلاک مسکن در ایران است. متاسفانه به دلایلی که الآن مورد بحث نیست، استهلاک املاک در ایران بسیار بالاست. در بازار مسکن معمولاً به املاک بالای ۲۵ سال کلنگی گفته می‌شود در حالی که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته سن آپارتمان‌ها بسیار بیشتر از ۵۰ سال است. این عامل خودش سبب می‌شود که ما سالانه نیاز به جایگزین کردن خانه‌های فرسوده داشته باشیم.
لذا در مجموع به نظر بنده عدم تطابق بین نیازهای خانوار و املاک موجود در بازار نشان می‌دهد که همچنان نیاز است که تعداد قابل توجهی واحدهای مسکونی ساخته شود. بنابراین وقتی صحبت از ناهمگونی عرضه و تقاضا می‌شود لزوماً به این معنی نیست که تعداد مسکن باید با تعداد خانوار همخوانی داشته باشد و عوامل متعددی برای هماهنگی و سنخیت عرضه و تقاضا وجود دارد.
در بازار زمین هم ادعای مشابه‌ای وجود دارد مبنی بر اینکه مسئله کشور کمبود زمین نیست اما تورم زمین نقش مهمی در افزایش قیمت تمام شده مسکن دارد. در این زمینه چه تحلیلی دارید؟
بله گاهی شنیده می‌شود که در ایران زمین به حد کافی برای سکونت جمعیت وجود دارد و مشکل خاصی در عرضه زمین وجود ندارد. این ادعا هم بسیار اشتباه و ساده انگارانه است.. همانگونه که گفتم به صرف فراوانی نوعی از یک کالا نمی شود گفت که نیاز بازار به آن کالا پاسخ داده شده است. کالا یک عنصر چندبعدی است و باید بتواند از جهات گوناگون خواسته و نیاز مشتریان را برطرف کند. اینکه در ایران زمین فراوان است شبیه آن می‌ماند که بگوییم ما به جهت دسترسی به خلیج فارس و آب‌های آزاد در اقیانوس حجم زیادی آب در اختیار داریم پس کشور مشکل کمبود آب ندارد. بله درست است ما در ایران منابع آب و زمین قابل توجهی در اختیار داریم اما همان‌طور که آب قابل استفاده در شهر و در روستا برای کشاورزی بسیار کم داریم، زمینی که برای توسعه شهری قابل استفاده باشد و دارای زیرساخت‌های لازم باشد، اتفاقا خیلی کم است. اگر شما بیست سال گذشته را بررسی کنید متوجه می‌شوید که در این مدت توسعه شهری چندانی رخ نداده است. به این معنی که امکانات قابل اعتنایی برای توسعه شهری وجود نداشته است. تنها طرح بزرگ در طول این بازه زمانی، طرح مسکن مهر بوده است که این طرح هم در واقع ساخت‌وساز انبوه مسکن در حاشیه‌ی شهرهای بزرگ بود و زیرساخت های شهری توسعه نیافته است. بنابراین گرچه ایران پهناور است ولی در حال حاضر تنها بخش کوچکی از زمین کشور کاربری مسکونی دارد. همان‌طور که استفاده از آب اقیانوس‌ها نیازمند توسعه‌ی زیرساخت‌ها برای انتقال آب به محل مصرف است، توسعه‌ی زمین با کاربری مسکونی نیز نیازمند توسعه‌ی زیرساخت‌های شهری است. . نکته‌ی مهم این است که برای توسعه‌ی این زیرساخت‌ها بخش خصوصی نمی‌تواند به تنهایی کاری از پیش ببرد و قطعاً این چالش باید با مدیریت و برنامه‌ریزی دولت حل شود. دولت باید با آمایش سرزمین و مطالعه در این زمینه، برنامه ریزی کند که در کدام نقاط جغرافیایی توسعه شهری رخ دهد و پس از آن زیرساخت های شهری را با مشارکت بخش خصوصی در آن مناطق ایجاد کنند. بعد از این فرایند بخش خصوصی می‌تواند پروژه های ساخت‌وساز مسکن را پیش ببرد`.
وضعیت تورم سال به سال در ایران روندی افزایشی داشته است که بر تمامی ابعاد حیات اقتصادی و اجتماعی ایرانیان اثر گذار بوده است. به طور طبیعی این تورم بر مسکن نیز بر افزایش قیمت موثر بوده است. پرسش این است که تورم عمومی چگونه می‌تواند قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار دهد؟
بدون شک مسکن بخش جدایی از کلیت اقتصاد کشور محسوب نمی‌شود و از آنجا که عرضه، تابعی از هزینه تولید است بنابراین قیمت مسکن نیز متاثر از قیمت نهاده‌های ساختمان است. هزینه تمام شده مسکن بیش از همه متاثر از قیمت زمین است. طی سال‌های گذشته عرضه زمین تقریباً ثابت بوده است و عرضه بسیار بدون کشش بوده است. یعنی حتی با وجود افزایش قیمت زمین زمین به جهت محدودیت‌هایی که وجود داشته افزایش نیافته است. به طور کلی این خصوصیت کالاهای غیرقابل مبادله سبب می‌شود که قیمت آن‌ها به شدت در معرض تاثیر از بیماری هلندی باشد. به این معنی که در کشورهایی که درآمدهای سرشار از منابع طبیعی دارند، با کنترل نرخ ارز و ورود کالاهای مبادله‌ای از خارج قیمت کالاهای غیرقابل مبادله نسبت به کالاهای قابل مبادله افزایش بیشتری می‌یابد. در ایران هم می‌بینیم که همین اتفاق برای زمین و به تبع آن برای مسکن افتاده است. بنابراین قیمت زمین مدام رو به افزایش بوده و است و در نتیجه زمین سهم قابل توجهی در قیمت تمام شده مسکن دارد.
بخش دیگری که سهم قابل توجهی در هزینه تمام شده مسکن دارد، مصالح ساختمانی است، از بتن و فولاد و گچ و سیمان گرفته تا تأسیسات و غیره. تورم نهاده های ساختمانی گاهی سه رقمی شده است. بنابراین هزینه تولید مسکن سال به سال با افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش داشته است.
علاوه بر این، دستمزدی که کارگران ساختمانی دریافت می‌کنند سالانه افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که حجم قابل توجهی از ساخت‌وساز توسط کارگران افغانستانی انجام می‌شود تا هزینه ساخت‌وساز کاهش پیدا کند. بنابراین بخشی از هزینه ساخت‌وساز غیررسمی است و در ازای آن مالیات بر ارزش افزوده و مالیات‌های دیگر پرداخت نمی‌شود.
در نهایت آخرین عاملی که هزینه‌های تولید آپارتمان را متاثر می‌کند، هزینه‌های اداری از قبیل جواز، بیمه و سایر هزینه‌های مربوط به شهرداری‌ها می‌باشد. با توجه به نظام معیوب تامین مالی شهرداری‌ها همیشه شهرداری‌ها متکی به درآمدهای ناشی از فروش تراکم بوده‌اند. بنابراین جای تعجب ندارد که این هزینه‌ها با نرخی بیشتر از تورم سایر کالاها و خدمات افزایش یافته باشند.
به طور خلاصه عامل تعیین کننده‌ی عرضه‌‌ی آپارتمان، قیمت تمام شده‌ی آپارتمان است و قیمت تمام شده نیز متاثر از چهار عامل قیمت زمین، قیمت مصالح، دستمزد کارگرو هزینه‌های اداری است.
تأثیر دیگری که تورم روی بازار مسکن می‌گذارد، تأثیری است که بر سمت تقاضا دارد. از یک سمت تورم عمومی باعث کاهش قدرت خرید و در نتیجه کاهش تقاضای مصرفی یا تغییر در نوع تقاضا می‌شود. به عنوان مثال تقاضا برای مسکن بزرگ متراژ کاهش داشته و بیشتر به سمت مسکن کوچک متراژ می‌رود. از سوی دیگر سبب افزایش تقاضای سرمایه‌ای می‌شود و افراد برای حفظ ارزش دارایی های خود میل به خرید مسکن پیدا می‌کنند و نه به لحاظ اینکه به مسکن نیاز شخصی و مصرفی دارند.
در واقع بسیاری از خانواده‌ها با توجه به نوسانات مداوم قیمت‌ها و نااطمینانی در بازارها تصمیم می‌گیرند که ملک و مسکنی بخرند تا ارزش دارایی خود را در گذر زمان حفظ کنند. این باعث می‌شود که تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شکل بگیرد و نتیجه این افزایش تقاضا سبب تشدید تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت مسکن برای همه‌ی متقاضیان از جمله مصرف‌کنندگان واقعی خواهد بود.
برای پیش‌بینی قیمت مسکن تا چه حد می‌توان به عوامل بنیادی تکیه کرد؟
برای پیش‌بینی قیمت مسکن به نظرم حتماً عوامل بنیادی خیلی خیلی موثر هستند. همان‌طور که توضیح دادم در واقع هم عواملی که روی هزینه تمام شده مسکن تأثیر می‌گذارند مهم هستند و هم عواملی که روی کالاهای سرمایه‌ای اثرگذار هستند، مهم به شمار می‌آیند و همواره در پیش‌بینی قیمت مسکن موفق عمل کرده‌اند. بنابراین باید گفت که عوامل بنیادی ملاک خوبی برای پیش‌بینی قیمت مسکن هستند.
سایر بازارهای موازی چقدر در شکل گیری روند قیمت مسکن نقش دارند؟
همان‌طور که توضیح دادم بخشی از تقاضای مسکن از جنس تقاضای سرمایه‌گذاری است. بنابراین بدون شک بازارهای موازی بر روند قیمت در بازار مسکن تأثیر دارند. بازارهای موازی مثل بازار ارز، بازار طلا، بازار خودرو، بورس و به تازگی بازار رمزارزها از مهمترین بازارهای موازی بازار مسکن هستند که نقش مهمی در روند قیمت در بازار مسکن دارند. طبیعی است که هرکدام از این بازارها جذابیت‌ها و محدودیت‌های خاص خود را دارد و عملکرد هر بازار بر عملکرد بازار دیگر موثر است. طبیعی است که هرچقدر بازاری جذابیت بیشتری پیدا کند سرمایه‌های مردم با شدت بیشتری به سمت آن بازارها روانه می‌شود و هرچقدر جذابیت بازاری کمتر شود، پول و سرمایه مردم بیشتر از آن بازارها خارج می‌شود و به سمت بازارهای دیگر حرکت می‌کند. در عین حال باید توجه داشت که به طور سنتی نقدشوندگی در بازار مسکن پایین‌تر از سایر بازارها بوده است. و این عامل برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مهم است. ضمن اینکه برای فعالیت در بازار مسکن نیاز به حجم بالایی از سرمایه است و در نتیجه سرمایه‌های خرد به سمت سایر بازارهای دیگر حرکت می‌کرده‌اند. ولی به تازگی با توسعه‌ی صندوق‌های املاک و مستغلات و شرکت‌های عرضه‌کننده توکن املاک این دو مشکل رفع شده است و امکان مشارکت سرمایه‌های خرد در این بازار با نقدشوندگی نسبتاً بالایی فراهم شده که باید دید چه تاثیری در تقاضای مسکن ایجاد خواهد کرد.
ساخت‌وساز در بازار مسکن کاهشی شده است و عرضه بسیار کمتر از تقاضا در بازار مسکن کشور تجربه می‌شود. در عین حال قدرت خرید مصرف کننده در این بازار سقوط کرده است. چرا بازار مسکن با وجود خصوصی بودن، به چنین سرنوشتی دچار شده است و نتوانسته پاسخ‌گویی مناسبی به تقاضا داشته باشد؟
همان گونه که اشاره شد عوامل متعددی در قیمت مسکن تأثیرگذار است و بخش زیادی از این عوامل خارج از اراده بخش خصوصی است. به عنوان مثال تورم عمومی فاکتوری است که مهار آن در توان و حیطه اختیارات بخش خصوصی نیست یا اشتباهات متعدد سیاست‌گذاری در این بخش تجربه شده است. با این وجود باید گفت که بازار مسکن یکی از موفق‌ترین بازارها در کشور بوده است. موفقیت یک بازار به معنی ارزان شدن قیمت‌ها نیست. بلکه به این معناست که شما همین الان خیلی راحت می‌توانید در بازار هر نوع مسکن دلخواه خود را پیدا کنید. این بازار را مقایسه بکنید با بازار خودرو یا بازار بسیاری از اقلام کالاهای ضروری که دولت به طور مستقیم وارد عرضه شده است. شما به راحتی نمی‌توانید خودرویی که می‌خواهید در بازار پیدا کنید و در مجموع باید گفت که اگر بازار مسکن هم دولتی بود بدون شک وضع عرضه و ساخت‌وساز به مراتب بسیار بدتر بود.
چرا بخش ساخت‌وساز مسکن ایران برخلاف برخی کشورهای همسایه مانند امارات و ترکیه نتوانسته است سرمایه خارجی‌ها را به خود جلب کند؟
تحریم و فضای نامساعد اقتصاد ایران بازار مسکن را هم تحت تأثیر قرار داده است و در نتیجه سرمایه خارجی وارد بازار مسکن نمی‌شود. برای این منظور هم نیاز به ارتباط بهتر با کشورهای هم‌سو داریم و هم نیاز به توسعه‌ی ابزارهای مالی برای همکاری با شرکت‌های خصوصی این کشورها داریم. به نظر می‌رسد که حالا حالاها نباید منتظر ورود سرمایه خارجی به بازار مسکن کشور باشیم.
در عین حال اگرچه نمی‌توان منتظر ورود سرمایه‌ی خارجی به کشور بود، می‌توان از ظرفیت سازندگان در کشورهای منطقه استفاده نمود. بخش ساخت‌وساز ایران آن‌قدر توانمند شده است که می‌تواند پروژه‌های ساختمانی کشورهای منطقه مانند عراق و افغانستان را در اختیار بگیرد و خدمات فنی و مهندسی صادر کند. به نظرم این فرصت بسیار خوبی است که به ارزآوری و درآمدزایی کشور نیز بسیار کمک می‌کند.
