منشأ قیمت
قیمت تمام‌شده مسکن چگونه به دست می‌آید؟
بازار مسکن به عنوان یکی از ارکان اصلی اقتصاد هر کشور، تحت تاثیر عوامل متعددی قرار دارد که این عوامل می‌توانند به تغییرات گسترده در قیمت مسکن منجر شوند. در ایران، طی سال‌های اخیر، قیمت مسکن به شکل چشمگیری افزایش یافته و به یکی از بزرگ‌ترین نگرانی‌های خانوارها و سرمایه‌گذاران تبدیل شده است. برای بررسی عوامل موثر بر قیمت تمام‌شده مسکن، متغیرهایی همچون هزینه مواد اولیه، نیروی کار، سیاست‌های دولتی و دسترسی به منابع مالی از اهمیت بالایی برخوردارند. این عوامل مستقیماً بر فرآیند ساخت‌وساز تاثیر گذاشته و در نهایت به افزایش قیمت نهایی مسکن منجر می‌شوند. افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز به‌ویژه در زمینه مواد اولیه و نیروی کار، یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر بوده است. سیاست‌های دولتی، به‌ویژه در حوزه تسهیلات مالی و وام‌های مسکن، می‌تواند تاثیر زیادی بر تقاضا و توانایی خرید مردم داشته باشد. دسترسی آسان به وام‌های ارزان تقاضا را افزایش می‌دهد، اما از آنجا که این افزایش تقاضا با رشد متناسب عرضه همراه نبوده قیمت در بازار مسکن را افزایش داده است. کاهش در تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده و ساختمان‌های تکمیل‌شده نشان‌دهنده ضعف عرضه مسکن است که به دنبال عدم قطعیت سازندگان نسبت به هزینه‌های نهایی پروژه‌ها رخ داده و در بازار مسکن مازاد تقاضا به وجود آورده است. از سوی دیگر، متغیرهای جمعیتی نیز در سمت تقاضا تاثیر قابل توجهی دارند. رشد جمعیت و ازدواج، باعث افزایش تقاضا برای مسکن می‌شود. این در حالی است که به دلیل ابهام و عدم اطمینان در اقتصاد پروژه‌های ساختمانی کاهش یافته است. در بلندمدت، رشد جمعیت و تشکیل خانوارهای جدید از مهم‌ترین عوامل محرک تقاضای مسکن به شمار می‌روند. در صورتی که این افزایش تقاضا با رشد عرضه همراه نشود، قیمت‌ها به‌طور مداوم افزایش خواهند یافت. تجربه بازار مسکن ایران نشان می‌دهد عدم همخوانی میان تقاضا و عرضه، به‌ویژه در سال‌های اخیر، یکی از اصلی‌ترین عوامل گرانی مسکن بوده است. رشد نقدینگی نیز به عنوان یک عامل مهم اقتصادی در قیمت مسکن تاثیرگذار است. با افزایش نقدینگی قدرت خرید افراد افزایش می‌یابد در حالی که به ازای نقدینگی ایجادشده در اقتصاد کالا برای خریداری وجود ندارد که به‌طور طبیعی سبب افزایش سطح قیمت‌ها می‌شود. از طرفی افزایش نقدینگی در جامعه به معنای دسترسی بیشتر به منابع مالی و توانایی بانک‌ها برای ارائه وام‌های بیشتر است. در شرایطی که سازندگان به دلیل عدم قطعیت در هزینه‌های نهایی از آغاز پروژه‌های جدید خودداری می‌کنند، نقدینگی اضافه‌شده به بازار، فشار بیشتری به قیمت‌ها وارد می‌آورد. رشد اقتصادی یکی دیگر از محرک‌های کلیدی قیمت مسکن است. زمانی که اقتصاد یک کشور رشد می‌کند، درآمد خانوارها و سطح رفاه عمومی افزایش می‌یابد که به معنای افزایش قدرت خرید افراد و توانایی آنها برای ورود به بازار مسکن است. از سوی دیگر رشد اقتصادی، افزایش اشتغال و کاهش نرخ بیکاری را در پی دارد که موجب ثبات مالی بسیاری از خانوارها می‌شود. این افزایش در سطح درآمد و ثبات مالی خانوارها انگیزه‌ای برای خرید مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش را فراهم می‌کند. در نتیجه تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد که بر رشد قیمت مسکن اثر دارد. در نهایت، انتظارات تورمی یکی از عوامل روانی تاثیرگذار بر بازار مسکن است. در شرایطی که اقتصاد با نوسانات ارزی، تحریم‌های اقتصادی و تورم بالا مواجه است، انتظارات تورمی می‌تواند به‌طور غیرمستقیم موجب افزایش قیمت مسکن شود. افراد به دلیل نگرانی از کاهش ارزش پول خود، تمایل بیشتری به سرمایه‌گذاری در دارایی‌های امن مانند مسکن پیدا می‌کنند، که این خود باعث افزایش تقاضا و قیمت‌ها می‌شود.
همه هزینه‌ها
یکی از مهم‌ترین عوامل در تعیین قیمت تمام‌شده مسکن، هزینه مواد اولیه و نهاده‌های ساختمانی است که به‌طور مستقیم بر فرآیند ساخت‌وساز تاثیر می‌گذارد. مصالحی مانند سیمان، فولاد، آجر و سایر نهاده‌های ساختمانی از عناصر کلیدی در هر پروژه ساختمانی به شمار می‌روند. نوسانات قیمت این مواد، که به دلیل تغییرات در تقاضای بازار و تورم رخ می‌دهد، می‌تواند به‌طور قابل‌توجهی هزینه‌های ساخت را افزایش دهد. در کنار هزینه مصالح ساختمانی، یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها در بخش مسکن، هزینه زمین است. زمین شهری، به‌ویژه در مناطق پرجمعیت و کلانشهرها، با کمبود عرضه مواجه است. این کمبود زمین باعث شده که قیمت زمین در شهرهای بزرگ ایران به‌طور چشمگیری افزایش یابد. افزایش قیمت زمین به این معناست که حتی اگر هزینه مصالح ساختمانی و نیروی کار نسبتاً ثابت بماند، هزینه زمین می‌تواند به قیمت نهایی مسکن فشار صعودی وارد کند. در مناطقی که زمین‌های قابل ساخت کمیاب است، سازندگان مجبور به پرداخت هزینه‌های گزافی برای تهیه زمین می‌شوند و این افزایش به‌طور مستقیم به خریداران مسکن منتقل می‌شود.
هزینه نیروی کار
هزینه نیروی کار یکی از عوامل اساسی در تعیین قیمت تمام‌شده مسکن است. ساخت‌وساز به مهارت‌های متنوعی نیاز دارد از این‌رو به‌کارگیری نیروی کار ماهر در این بخش نقشی حیاتی در فرآیند ساخت ایفا می‌کند. دستمزد نیروی انسانی در کنار سایر هزینه‌های مرتبط مانند بیمه و مزایای اجتماعی، به‌طور مستقیم بر هزینه نهایی پروژه‌های ساختمانی تاثیر می‌گذارد. هرگونه افزایش در دستمزدها یا کاهش عرضه نیروی کار ماهر می‌تواند به افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز منجر شود. اما با وجود اهمیت هزینه نیروی کار، بررسی‌های اقتصادی نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر، رشد دستمزدها عموماً با نرخی کمتر از تورم کلی کشور بوده است. این بدان معناست که اگرچه هزینه نیروی کار می‌تواند بر قیمت تمام‌شده مسکن تاثیرگذار باشد، اما نسبت به عوامل دیگر مانند قیمت مواد اولیه یا زمین، تاثیر کمتری بر افزایش قیمت مسکن داشته است. در واقع، رشد دستمزدها نتوانسته همگام با افزایش تورم حرکت کند و از این‌رو، این عامل به‌تنهایی نمی‌تواند افزایش شدید قیمت مسکن را توضیح دهد.
دسترسی به منابع مالی
دسترسی به منابع مالی یکی از مهم‌ترین عواملی است که بر قیمت تمام‌شده مسکن تاثیر می‌گذارد. تامین مالی، چه برای سازندگان و چه برای خریداران، نقشی حیاتی در بازار مسکن دارد. وام‌های بانکی، تسهیلات مالی و اعتبارات مرتبط با پروژه‌های ساختمانی از جمله مهم‌ترین روش‌های تامین مالی هستند که می‌توانند به افزایش عرضه مسکن و بهبود قدرت خرید متقاضیان کمک کنند. در شرایطی که دسترسی به وام‌های بانکی و تسهیلات مالی آسان باشد، سازندگان می‌توانند پروژه‌های بیشتری را آغاز کنند و خریداران نیز با استفاده از این تسهیلات قادر به خرید مسکن خواهند بود. اما محدودیت‌ها در دسترسی به منابع مالی می‌تواند تاثیرات منفی بر بازار مسکن بگذارد. در شرایطی که نرخ بهره بانکی افزایش می‌یابد و سیاست‌های انقباضی در حوزه پولی اعمال می‌شود، هزینه تامین مالی برای سازندگان بالا می‌رود و این مسئله باعث می‌شود تا هزینه نهایی ساخت‌وساز به‌شدت افزایش پیدا کند. این امر به‌طور مستقیم بر قیمت تمام‌شده مسکن تاثیر می‌گذارد و در نهایت این هزینه‌ها به خریداران منتقل می‌شود. برای خریداران مسکن نیز، دسترسی به تسهیلات مالی می‌تواند تفاوت قابل توجهی در قدرت خرید آنها ایجاد کند. در شرایطی که وام‌های مسکن با نرخ بهره پایین و دوره‌های بازپرداخت طولانی در دسترس باشد، خریداران می‌توانند با پرداخت اولیه کمتر، به بازار مسکن وارد شوند. اما در صورت نبود این تسهیلات یا وجود وام‌هایی با بهره‌های بالا، قدرت خرید بسیاری از مردم کاهش یافته و تقاضای مسکن افت می‌کند.
سیاست‌های دولتی و مالیاتی
سیاست‌های دولتی و مالیاتی به عنوان یکی از ابزارهای مهم برای تنظیم بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها به کار می‌روند. دولت‌ها از طریق اعمال قوانین و مقررات در حوزه‌های مختلف می‌توانند بر عرضه و تقاضای مسکن اثر بگذارند و شرایطی را فراهم کنند که بازار به ثبات نسبی برسد. سیاست‌های دولتی می‌توانند شامل تسهیلات مالی، مقررات ساخت‌وساز، مالیات‌ها یا قوانینی باشند که مستقیماً بر قیمت‌ها و دسترسی به مسکن تاثیر می‌گذارند. در کوتاه‌مدت، این سیاست‌ها معمولاً با هدف کنترل قیمت‌ها و افزایش دسترسی عمومی به مسکن طراحی می‌شوند. اما در برخی موارد، این سیاست‌ها ممکن است پیامدهای منفی در بلندمدت داشته باشند و به محدودیت در عرضه مسکن و افزایش فشار بر بازار منجر شوند.
به عنوان مثال، مالیات بر خانه‌های خالی یکی از ابزارهایی است که با هدف افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت‌ها اعمال می‌شود. این مالیات مالکان را تشویق می‌کند تا خانه‌های خالی خود را به بازار عرضه کنند، که در کوتاه‌مدت می‌تواند به افزایش تعداد واحدهای موجود و کاهش قیمت‌ها منجر شود. با این حال در بلندمدت، این مالیات ممکن است به افزایش قیمت‌ها منجر شود، زیرا مالکان برای جبران مالیات‌ها، قیمت ملک یا اجاره‌بها را افزایش می‌دهند. سیاست سقف اجاره نیز به عنوان یکی دیگر از نمونه‌های دخالت دولتی، برای کنترل قیمت‌های اجاره و جلوگیری از افزایش ناگهانی اجاره‌بها اعمال می‌شود. این سیاست در کوتاه‌مدت ممکن است قیمت‌ها را مهار کند، اما در بلندمدت با کاهش سودآوری بخش اجاره، انگیزه سازندگان و سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن جدید کاهش می‌یابد. این کاهش سرمایه‌گذاری می‌تواند به کمبود عرضه مسکن منجر شود و در نهایت به پیچیدگی‌های بیشتر در بازار مسکن بینجامد.
تقاضای سرمایه‌گذاری و انتظارات تورمی
تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز از عوامل مهمی است که به‌طور مستقیم بر قیمت‌ها تاثیر می‌گذارد. بسیاری از افراد و سرمایه‌گذاران، به‌ویژه در دوره‌های نوسانات اقتصادی، مسکن را به عنوان یک دارایی امن و پایدار می‌بینند. این تقاضا به‌ویژه زمانی افزایش می‌یابد که سایر بازارهای مالی، نظیر بورس یا ارز، دچار نوسان‌های شدید شوند. سرمایه‌گذاران با ورود به بازار مسکن به دنبال حفظ ارزش سرمایه خود و کاهش ریسک‌های اقتصادی هستند. از آنجا که مسکن به عنوان یک دارایی قابل اعتماد شناخته می‌شود، حتی در شرایط رکود، تقاضای سرمایه‌گذاری در این بخش همچنان بالا باقی می‌ماند. افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری باعث می‌شود قیمت مسکن افزایش یابد، زیرا این نوع تقاضا عمدتاً به‌طور مستقیم بر عرضه محدود موجود در بازار فشار می‌آورد. در عین حال، سرمایه‌گذارانی که به دنبال سود بیشتر هستند، ممکن است در زمان‌هایی که پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن دارند وارد بازار شوند و این مسئله خود به تشدید افزایش قیمت‌ها منجر می‌شود. بنابراین، در بسیاری از مواقع، تقاضای سرمایه‌گذاری نقش تسریع‌کننده‌ای در رشد قیمت مسکن ایفا می‌کند. علاوه بر عوامل ذکرشده که تاثیر بسزایی بر قیمت مسکن در کشور دارند به نظر می‌رسد انتظارات تورمی عامل مهم دیگری بوده که به جهش قیمت مسکن دامن زده است. پس از شدت گرفتن تحریم‌ها و نوسانات شدید در نرخ ارز، این انتظارات نقش پررنگ‌تری در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی مردم و سرمایه‌گذاران ایفا کرده‌اند. در این دوران، نرخ ارز به عنوان یک لنگر اسمی در ذهن فعالان اقتصادی عمل کرده و باعث شده تا تغییرات در این شاخص به سایر بازارها، ازجمله بازار مسکن، سرایت کند. انتظارات تورمی می‌تواند بازار مسکن را به یک پناهگاه سرمایه‌گذاری تبدیل کند. در شرایطی که نرخ تورم و نوسانات ارزی به‌شدت بالاست، مردم تمایل دارند که دارایی‌های خود را به بازارهایی منتقل کنند که توانایی حفظ ارزش دارند. مسکن به عنوان یک دارایی فیزیکی و قابل اطمینان، در این شرایط یکی از جذاب‌ترین گزینه‌ها برای سرمایه‌گذاری است. در واقع، هر زمان که نرخ ارز به‌طور قابل توجهی رشد می‌کند، با فاصله نسبتاً کوتاهی قیمت مسکن نیز روند صعودی به خود می‌گیرد. این همبستگی بیشتر به دلیل نقش کلیدی نرخ ارز در شکل‌دهی به انتظارات تورمی است. به عبارت دیگر، با افزایش نرخ ارز، مردم پیش‌بینی می‌کنند که قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت و به همین دلیل تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد. با افزایش نرخ ارز، بسیاری از مردم انتظار دارند که قیمت سایر کالاها و خدمات نیز به‌زودی افزایش یابد. افزایش نرخ ارز باعث می‌شود که افراد و سرمایه‌گذاران به دنبال خرید مسکن باشند تا از کاهش ارزش سرمایه خود جلوگیری کنند. این روند باعث افزایش تقاضا برای مسکن می‌شود و در نتیجه، قیمت‌ها نیز به‌سرعت افزایش می‌یابند. همان‌طور که در نمودار ۱ مشاهده می‌شود بعد از شدت گرفتن تحریم‌ها در دهه ۹۰ رشد نرخ ارز و قیمت مسکن همبستگی بالایی پیدا کرده‌اند. از آنجا که تغییرات نرخ ارز با وقفه زمانی بر مسکن اثر داشته از میانگین متحرک سه فصل برای هر یک از این دو متغیر استفاده شده است. علاوه بر این، انتظارات تورمی بر رفتار سازندگان مسکن نیز تاثیر می‌گذارد. با افزایش نرخ ارز و نوسانات اقتصادی، بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند فروش را به تاخیر بیندازند تا از نوسانات قیمتی بیشتر بهره ببرند. این تاخیر در عرضه مسکن، باعث کاهش تعداد واحدهای موجود در بازار شده و به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند. علاوه بر کاهش عرضه، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز ناشی از افزایش نرخ ارز نیز فشار مضاعفی بر قیمت مسکن وارد می‌کند. به‌طور کلی، اثرات انتظارات تورمی بر بازار مسکن ایران در کوتاه‌مدت و بلندمدت دیده می‌شود. در کوتاه‌مدت، افزایش نرخ ارز باعث رشد سریع تقاضا و قیمت مسکن می‌شود، اما در بلندمدت، این وضعیت می‌تواند به کاهش توان خرید مردم، کاهش سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید و بحران مسکن منجر شود.
نتیجه‌گیری
بررسی‌های صورت‌گرفته نشان می‌دهد که قیمت مسکن در ایران تحت تاثیر مجموعه‌ای از عوامل پیچیده اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار دارد. ازجمله مهم‌ترین این عوامل می‌توان به افزایش هزینه مواد اولیه، زمین و نیروی کار، سیاست‌های دولتی و مالیاتی و دسترسی به منابع مالی اشاره کرد. این عوامل به‌طور مستقیم بر قیمت تمام‌شده مسکن تاثیر می‌گذارند و نوسانات در هر یک از آنها می‌تواند قیمت‌ها را به‌طور چشمگیری تغییر دهد. با این حال، انتظارات تورمی به‌ویژه پس از تشدید تحریم‌ها و نوسانات نرخ ارز، به عنوان یکی از محرک‌های اصلی افزایش قیمت مسکن اهمیت بسزایی پیدا کرده است. نرخ ارز در ذهن فعالان اقتصادی به عنوان لنگر اسمی عمل می‌کند و هرگونه نوسان در این شاخص، انتظارات تورمی را تقویت می‌کند. این انتظارات باعث افزایش تقاضا برای مسکن به عنوان یک دارایی امن می‌شود که افزایش در قیمت را در پی دارد. علاوه بر این، رفتار سازندگان و تاخیر در عرضه مسکن، به دلیل انتظارات تورمی، بحران مسکن را تشدید می‌کند. به‌طور کلی، کنترل تورم و تثبیت نرخ ارز، همراه با سیاست‌های دقیق‌تر مالی و تنظیم‌گری، می‌تواند به کاهش فشار بر بازار مسکن و تعدیل قیمت‌ها کمک کند. در غیر این صورت، روند کنونی افزایش قیمت‌ها، دسترسی اقشار مختلف به مسکن را بیش از پیش محدود خواهد کرد و به نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی دامن خواهد زد.
