بازخوانی پرونده کاهش معاملات

تحولات بازارها در چهارماهه اول سال جاری همگان را دوباره متوجه جهش‌های قیمت در سال‌های پایانی دولت دهم کرد. اما تفاوت اینجاست که افزایش شتابان قیمت در این دوره، دو سال زودتر شروع شده و نگرانی‌ها را تا سال 1400 به مراتب بیشتر کرده است. دولت یازدهم و دوازدهم، از طریق سرکوب مالی و کاهش نرخ سودهای بانکی به بهانه کاهش تورم و هزینه تولید اما عمدتاً در جهت کاهش هزینه‌های مطالبات از بانک‌های تجاری، نقدینگی را روانه بازار مسکن کرد. چه‌بسا که در سه سال اخیر که نرخ سود کمتر از 18 درصد و حتی کمتر از 15 درصد نگه‌ داشته شده بود، رشد قیمت مسکن تا 70 درصد افزایش یافت. البته تقاضا نیز متناسب با افزایش قیمت رشد 40 تا 50‌درصدی را طی سه سال تجربه کرد. دولت به انحای مختلف سعی کرد همچنان از کانال تحریک بازار مسکن، رشد اقتصادی را افزایش دهد اما در این زمینه تا حدودی موفق عمل کرد اما غافل از آینده دیپلماسی ایران یا شاید آگاه از آن، وضعیت بازار مسکن به لحاظ رشد قیمت‌ها در سال اخیر به شکل کاملاً عجیب و غریبی دگرگون شد.

بعد از خروج آمریکا از برجام و وارد کردن شوک به سایر کشورهای گروه 1+5 به‌‌خصوص اقتصاد آسیب‌دیده ایران، نرخ ارز و به‌تبع آن قیمت طلا و سکه رشد بیش از 300‌درصدی را شاهد بود و نقدینگی را از سمت مسکن و بانک‌ها به سمت بازار ارز و سکه روانه کرد. البته این امر موجب افزایش ریسک نقدینگی بانک‌ها و افزایش هزینه حفظ منابع شد. به‌طوری‌که شواهد حاکی از پرداخت نرخ سود بالای 24 درصد از سوی برخی از بانک‌های مطرح به سپرده‌گذاران هستند.

بازارها چه سیگنالی می‌دهند

سیگنال‌های دریافتی از بازار در ماه‌های اخیر حاکی از افزایش سرعت رشد قیمت ارز بوده و از مرز 11 هزار تومان نیز عبور کرده است. این پدیده که در دوره‌های زمانی مشابه و متناوب که عمدتاً وابسته به عملکرد دولت‌هاست، خودنمایی کرده و نگرانی‌هایی را در نحوه اثرگذاری آن بر سایر بازارها ایجاد کرده است. بنابراین بازار مسکن در شرایط کنونی که مدت طولانی از دوران رکود آن سپری شده، مستعد اثرپذیری بیشتر و جهش قابل توجهی در قیمت‌ها بوده که اخیراً شاهد آن بوده‌ایم.

طبق گزارش اعلامی بانک مرکزی، معاملات مسکن در تیرماه سال جاری نسبت به ماه قبل از آن تا 20 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل تا 17 درصد کاهش یافته است. این در حالی است که قیمت مسکن در طول یک سال افزایش شدیدی داشته است؛ به طوری که رشد قیمت‌ها در چهار ماه اول سال گذشته نسبت به دوره مشابه سال قبل برابر با 3 /41 درصد بوده است. به نظر دلایل متفاوتی از وضعیت تیرماه بازار مسکن و آینده پیش ‌روی آن وجود دارد که به برخی از مهم‌ترین آنها اشاره می‌شود.

اول اینکه با توجه به رشد لحظه‌ای قیمت‌های ارز و سکه در تیرماه تا چهار برابر قیمت چند ماه گذشته، عمده نقدینگی مردم که در حساب‌های با نرخ‌های کمتر از 20 درصد بود از بانک‌ها خارج شد و به سمت خرید ارز و سکه سوق پیدا کرد و تقاضای مسکن به‌شدت در این ماه افت کرد که البته این امر دور از انتظار نبود.

دومین دلیل مربوط به کاهش تمایل در عرضه مسکن است. با توجه به افزایش مستمر نرخ ارز و رخداد مشابه آن در سال‌های قبل و احتمال افزایش قابل توجه تورم در سال جاری، مالکان و سازندگان مسکنی که در سال‌های قبل به علت عدم فروش املاک خود، فرصت‌های زیادی را از دست داده‌اند، به انتظار افزایش قیمت‌ها و برای جبران هزینه فرصت ازدست‌رفته سال‌های گذشته ناشی از رکود، قدرت چانه‌زنی بیشتری پیدا کرده و در معاملات قیمت‌های به مراتب بالاتری را پیشنهاد می‌دهند که متاسفانه از قدرت خرید مردم بیشتر بوده و منجر به معامله نمی‌شود.

سومین دلیل مربوط به عدم پوشش تسهیلات مسکن پرداختی بانک مسکن در مقابل افزایش چشمگیر قیمت‌هاست. به‌طوری‌که اگر تا سال قبل شخصی برای خرید یک خانه 17‌ساله 60‌متری با قیمت 400 میلیون تومان در منطقه 5 برنامه‌ریزی کرده بود الان به سختی با همین شرایط در محله‌های زیر خیابان آزادی بتواند اقدام به خرید کند.

سایه شرایط فصلی بر سر بازار مسکن

بازار مسکن نوعاً از شرایط فصلی تاثیر می‌پذیرد، نقل و انتقالات مالکان و مستاجران عموماً در فصول تابستان و زمستان صورت می‌گیرد. بنابراین در پیش‌بینی تغییرات تقاضای مسکن علاوه بر متغیرهای اقتصادی، باید شرایط محیطی را نیز لحاظ کرد. بانک مرکزی در گزارش ماهانه خردادماه، افزایش حجم معاملات مسکن را مطرح کرده بود. درحالی که آمار تیرماه کاهشی است. تبیین تغییر جهت روند رشد حجم معاملات دلایل متفاوتی دارد که از جمله مهم‌ترین آن، افزایش مجدد نسبی فاصله توان خرید و قیمت مسکن و مزیت سایر بازارها بوده است.

چهارمین دلیل به افزایش سهم هزینه‌های جاری از درآمد مردم برمی‌گردد که توان دریافت تسهیلات بیشتر و پرداخت اقساط را به آنها نمی‌دهد و ترجیح می‌دهند حداقل معیشت تعریف‌شده در ایران را که همان غذا و پوشاک است برای خود و خانواده حفظ کنند.

پنجمین دلیل رشد جهشی قیمت اجاره و تمایل مالکان برای اجاره مسکن است. در این حالت علاوه بر دریافت اجاره‌بهای سنگین (در بعضی مناطق متوسط تا 5 /2 میلیون تومان رهن برای هر مترمربع)، از افزایش تصاعدی قیمت مسکن نیز بهره‌مند می‌شوند. بنابراین تمایل به اجاره و عدم فروش در کاهش معاملات و استمرار این وضعیت در ماه‌های آتی می‌تواند از دلایل احتمال برگشت رکود در بازار قلمداد شود.

به هر حال با توجه به موارد فوق، نباید تحرکات نسبی را رونق بازار تلقی کرد زیرا ممکن است مجدداً رکودی دیگر در راه باشد.

از طرفی در تاکید این مساله می‌توان گفت، دلالان بازار ارز که از طریق ایجاد آربیتراژهای موجود در بازارها کسب سود می‌کنند، در شرایط فعلی که نرخ ارز در کوتاه‌مدت دچار افزایش قابل ملاحظه‌ای شده و در مقابل، بازار مسکن که تغییرات قابل توجهی در مقایسه با قیمت ارز در کوتاه‌مدت نشان نمی‌دهد، منابع خود را وارد بازار ارز کرده و موجب افزایش بیشتر قیمت ارز شده و اثرات شدیدتری در قیمت مسکن در آینده خواهند داشت و همین امر تشدید احتمال رکود و ناتوانی خرید را توامان موجب خواهد شد.

چراکه افزایش نرخ ارز در دوره بلندمدت، باعث افزایش هزینه ساخت و قیمت بالای مسکن در بلندمدت می‌شود. از طرفی افزایش نرخ ارز و بی‌اعتمادی مردم به دولت در کنترل آن، موجب افزایش تورم انتظاری شده و همین امر افزایش نسبی قیمت مسکن را در بلندمدت به همراه خواهد داشت.

با این وضعیت پیش‌بینی می‌شود که آمریکا با سیاست‌های منقطع و زیگزاگی خود که شوک‌های کوتاه‌مدت و سه‌ماهه بر ایران وارد می‌کند شرایط را در سال جاری سخت‌تر از سال‌های قبل کند.

دلیل این موضوع هم به رشد قیمت ارز و محدودیت‌های ورود ارز به کشور برمی‌گردد. افزایش شدید مبلغی در قیمت ارز، افزایش شدید مبلغی در قیمت تمام بازارها را به همراه خواهد داشت. هنوز اثرات واقعی افزایش قیمت ارز وارد سبد هزینه مردم نشده است تا کاهش شدید در قدرت خرید را احساس کنند. به نظر می‌رسد با اقدامات اخیر دولت و سیاست‌های پیش‌رو و مواضع روشن آمریکا و کشورهای دنباله‌رو اروپایی و حتی آسیایی و همچنین مردم هیجان‌زده ایران، وضعیت رکود تورمی دوباره به اقتصاد برگردد و زمینه برای یک دولت جدید با شعارهای کلیشه‌ای در خصوص کاهش تورم و حمایت از تولید فراهم شود. به هرحال این سیکلی بوده که همواره بر اساس اقدامات عمدی یا سهوی دولت‌ها که از طریق تحرکات بین‌المللی استارت می‌خورد گریبانگیر اقتصاد ایران بوده و نابسامانی را بر ما تحمیل می‌کند و گریزی از آن نیست.