نوسان قیمت‌ها

اقتصاد واردات‌محور ایران به شدت به نوسانات نرخ ارز وابسته است. تغییرات نرخ ارز موجب تغییر در قیمت کالاهای وارداتی شده و در نهایت شاخص‌های قیمت تولیدکننده و مصرف‌کننده را متاثر می‌کند.

در شرایط فعلی اقتصاد کشور، بازار مسکن و بازار پول از موضوعات اصلی و چالشی دولت محسوب شده به گونه‌ای که به‌کارگیری سیاست‌های غیراثربخش می‌تواند صدمات جبران‌ناپذیری را در کوتاه‌مدت و بلندمدت بر این بازارها وارد کند.

بخش مسکن جزو بخش‌هایی است که دارای ارتباط پیشین بالا بوده و سهم قابل توجهی در رونق اقتصادی کشور دارد. از طرفی رکود چندساله این بازار و انجماد دارایی‌ها در این بخش که موجب کاهش متوسط حاشیه سود فعالان این بخش شده، انتظارات کاذبی را در آینده برای افزایش قیمت‌ها ایجاد کرده است.

سیگنال‌های دریافتی از بازار در هفته‌های اخیر حاکی از افزایش سرعت رشد قیمت دلار بوده و از مرز 4500 تومان نیز عبور کرده است. 

این رخداد در دوره‌های زمانی مشابه و متناوب که عمدتاً وابسته به عملکرد دولت‌هاست، نگرانی‌هایی در نحوه اثرگذاری آن بر سایر بازارها ایجاد کرده است. از این‌رو بازار مسکن در شرایط کنونی که مدت طولانی از دوران رکود آن سپری شده، مستعد اثرپذیری بیشتر و جهش قابل توجهی در قیمت‌هاست.

برخی از تحقیقات حاکی از آن است که یک شوک افزایشی در قیمت دلار به دلیل افزایش انگیزه صادرات موجب روانه شدن ارز به سمت تولید شده و اثر عکس و رو به پایین بر قیمت مسکن در کوتاه‌مدت داشته و موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود.

از طرفی، دلالان ارزی که به دنبال کسب سود از طریق آربیتراژهای موجود در بازارها هستند و از طریق ایجاد هیجان و تغییرات قیمت‌ها، سود به دست می‌آورند، در شرایط کنونی که نرخ ارز در کوتاه‌مدت دچار افزایش قابل توجهی شده و بخش مسکن نیز تغییرات قابل توجهی در مقایسه با قیمت ارز در کوتاه‌مدت نخواهد داشت منابع خود را وارد بازار ارز کرده و موجب افزایش بیشتر قیمت ارز شده و اثرات شدیدتری در قیمت مسکن در آینده خواهند داشت.

در مجموع، با توجه به افزایش مستمر نرخ ارز و رخداد مشابه آن در سال‌های قبل و احتمال افزایش قابل توجه تورم در آینده، مالکان و سازندگان مسکنی که در سال‌های قبل به علت عدم فروش املاک خود، فرصت‌های زیادی را از دست داده‌اند، به انتظار افزایش قیمت‌ها هستند و برای جبران هزینه فرصت از دست رفته سال‌های گذشته ناشی از رکود، قدرت چانه‌زنی بیشتری پیدا کرده و در معاملات قیمت‌های بالاتری را پیشنهاد می‌کنند.

در بلندمدت افزایش نرخ ارز، شاخص قیمت مسکن را با خود همسو کرده و رونق را به این بازار بازخواهد گرداند، زیرا افزایش نرخ ارز موجب افزایش هزینه ساخت شده و قیمت بالای مسکن در بلندمدت را تثبیت خواهد کرد، از طرف دیگر افزایش نرخ ارز و بی‌اعتمادی مردم به دولت در کنترل آن، موجب افزایش تورم انتظاری شده و همین امر افزایش نسبی قیمت مسکن را در بلندمدت به همراه خواهد داشت.

از جنبه دیگر، مطابق نمودار نرخ رشد متوسط قیمت مسکن تهران و کشور و نرخ رشد قیمت دلار، ملاحظه می‌شود که نرخ رشد مسکن نیز به‌رغم سیاست‌های انقباضی دولت همچنان به رشد خود ادامه داده و افزایشی بوده است.

هر زمانی رشد متوسط درآمد شهری از نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر بوده، تقاضای مسکن افزایش یافته و سرعت شاخص قیمت این بخش از سطح عمومی قیمت‌ها پیشی گرفته و موجب رونق بازار مسکن در سال‌های بعدی شده است.

با نگاهی به آمار سال‌های گذشته مشخص می‌شود که درآمدهای خانوارهای شهری عموماً با نرخ تورم هماهنگ و با موج سینوسی رونق و رکود همراه بوده است، اما به دلیل شرایط اقتصادی سال 1391، نرخ تورم بالاتر از نرخ رشد قیمت مسکن قرار گرفته و همین امر باعث کاهش قدرت خرید مردم برای مسکن شده، از این‌رو به علت کاهش شدید قدرت خرید، زمان طولانی‌تری لازم بوده تا این قدرت دوباره به جایگاه قبلی خود برگردد.

به هر حال در شرایطی که از سال 1392 تاکنون ایجاد شده و نرخ رشد متوسط درآمدهای شهری از نرخ رشد بازار مسکن بالاتر رفته، قدرت خرید مردم تقویت شده و این امر موجب افزایش تقاضا در این بخش شده است و بازگشت شرایط به سال‌های قبل از 1390 را برای بازار مسکن محتمل ساخته است.

اما این نکته را نباید فراموش کرد که رفتار قیمت در بازار مسکن مانند سایر بازارها تابع عرضه و تقاضاست، زمانی که تقاضای موثر در بازار وجود دارد و توان مالی مردم به خرید مسکن نزدیک می‌شود، به علت حاشیه سود بالای مسکن و قابلیت انتقال زمان فروش به آینده با حفظ ارزش زمانی برای صاحبان ملک، مازاد تقاضای موثر بر عرضه موثر ایجاد شده و ضربه از پایین به قیمت مسکن وارد شده و شوکی در قیمت‌ها ایجاد می‌شود.

از سوی دیگر به دلیل احتمال افزایش قیمت‌ها و رابطه مستقیم قیمت و عرضه، انگیزه ساخت‌وساز به دلیل رونق آتی این بخش، افزایش یافته و منجر به افزایش تقاضای مصالح و افزایش مضاعف در قیمت مسکن در آینده خواهد شد.

طرح‌های حمایتی و تامین مالی از سوی بانک‌ها که در سال‌های گذشته به دلیل وجود پدیده پول داغ و هزینه تامین منابع بالای بانک‌ها و عدم بازدهی واقعی در اقتصاد، موجب افزایش نرخ سود تسهیلات و کاهش دوره اقساط و پدیده چسبندگی رو به پایین قیمت مسکن شده و بهای تمام‌شده این بخش را افزایش داده، در ماه‌های اخیر به دلیل حمایت‌های دولت این شرایط بهبود یافته و متقاضیان مسکن که تاکنون به دلیل قدرت خرید پایین قادر به تامین مسکن مورد نظرشان نبودند و در شرایط فعلی که قیمت‌ها در حال افزایش است و هر اندازه رشد قیمت، قدرت خرید آنها را به شدت متاثر خواهد کرد، از این‌رو به هر طریقی شده اقدام به خرید می‌کنند و همین موضوع موجب مازاد تقاضا و رشد قیمت‌ها در میان‌مدت و بلندمدت خواهد شد.

بنابراین با توجه به موارد ذکرشده به جرات می‌توان گفت در مجموع به دلایلی از قبیل رویکرد اقتصاد سیاسی دولت که عموماً در دوره دوم افزایش تولید را اولویت قرار می‌دهند، تورم به‌خصوص تورم بخش مسکن افزایش می‌یابد، همچنین افزایش نرخ ارز نیز اثرات روانی قابل توجهی در این حوزه خواهد داشت، بنابراین در ماه‌های پایانی سال جاری و سال آتی می‌توان شاهد ادامه افزایش در قیمت بخش مسکن به ویژه تهران تا بالاتر از 30 درصد بود.