آجر به آجر
چرا سیاست پولی نمی‌تواند مسکن را ارزان کند؟
چرا مسکن این‌قدر گران شده است؟ دو اردوگاه برای آن توضیحاتی دارند. اردوگاه اول به محدودیت‌های عرضه اشاره می‌کند: مشکل کاربری زمین و ممانعت همسایگان در کشورهای ثروتمند به توقف ساخت مسکن انجامید. اردوگاه دوم بر تقاضا تاکید می‌کند: کاهش درازمدت نرخ واقعی بهره باعث شد قیمت تمام دارایی‌ها بالا برود. اعتبارات ارزان به معنای مسکن گران است. با این حال حتی پس از آنکه نرخ بهره در اوایل دهه 2020 در سرتاسر جهان ثروتمند کاهش یافت، قیمت‌ها فروکش نکرد. مجموعه‌ای از مقالات اخیر در توضیح این امر می‌گویند که پاسخ معما را باید در تعامل میان عرضه ثابت و تغییرات تقاضا دید. خانه برای اکثر مردم محل زندگی و آرامش است، اما اقتصاددانان آن را یک سرمایه‌گذاری درآمدزا می‌دانند. هر دو گروه حق دارند. از یک سو صاحب‌خانه‌ها اجاره می‌گیرند و از سوی دیگر مالکان ساکن درآمد خود را به شکل غیرنقدی و «خدمات اسکان» دریافت می‌کنند. بهای این امر برای هر دو یکسان است و به عبارتی هر دو اجاره دریافت می‌کنند. این ویژگی در آمار تورم با عنوان «معادل اجاره مالک» (OER) شناخته می‌شود و مسکن با استفاده از آن در شاخص بهای مصرف‌کننده گنجانده می‌شود. «معادل اجاره مالک» حدود یک‌چهارم از مقیاس تورم در آمریکا را تشکیل می‌دهد. وقتی تمام شرایط یکسان باشد نرخ بهره پایین باید به بهای بالاتر مسکن بینجامد. نسبت اجاره به بهای مسکن به بازدهی اوراق قرضه شباهت دارد و هر دو آنها را می‌توان با نرخ بهره‌ای که بانک مرکزی برای پول تعیین می‌کند مقایسه کرد. نرخ‌های بازدهی دارایی‌های مختلف در بازارهای مالی پس از تعدیل با سطوح مختلف ریسک باید همگرایی داشته باشند، در غیر این صورت مالکان مسکن سبد دارایی خانه‌هایشان را می‌فروشند و پول آن را برای بازدهی بالاتر در بازار سهام سرمایه‌گذاری می‌کنند، یا عکس این موضوع اتفاق می‌افتد. کاهش نرخ بهره بانک مرکزی قیمت بازاری اوراق بهره، سهام و مسکن را به یک اندازه بالا می‌برد تا نرخ‌های بازدهی هماهنگ باشند. برخی اقتصاددانان از این اصل برای شناسایی حباب مسکن در زمان قبل از بحران سال 2007 استفاده می‌کنند. در آن هنگام نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها آن‌قدر بالا رفت که دیگر با هزینه‌های نرخ بهره توجیه‌پذیر نبود. بانک تسویه بین‌الملل (BIS) در تازه‌ترین گزارش فصلی خود به بررسی رابطه میان رکود بازار مسکن و سیاست پولی می‌پردازد. از دیدگاه آرمانی، بسازبفروش‌ها باید در زمان افزایش بهای مسکن در نتیجه نرخ پایین بهره به ساخت‌وساز بیشتر روی آورند، کارگران بیشتری استخدام کنند و فشارهای تورمی را افزایش دهند. عکس این روند در زمان نرخ بالای بهره اتفاق می‌افتد. اما این واکنش‌ها در طول زمان رو به کاهش گذاشته‌اند. نویسندگان گزارش محاسبه کرده‌اند که در دهه 1970 یک درصد افزایش در بهای مسکن میزان ساخت‌وساز را شش درصد بالا می‌برد. در دهه 2000 این نسبت یک به چهار درصد رسید. نویسندگان دلیل این امر را به ترکیبی از مقررات سخت‌گیرانه کاربری زمین و کاهش بهره‌وری در ساخت‌وساز نسبت می‌دهند. سیاست پولی به جای تحریک سرمایه‌گذاری به شکلی دیگر عمل می‌کند: ساخت خانه‌های جدید کمتر می‌شود و خانه‌های موجود گران‌تر می‌شوند. بهای بسیاری از دارایی‌ها بلافاصله با تغییرات سیاست پولی تعدیل می‌شود، اما این کار در بازار مسکن به زمان بیشتری نیاز دارد. خرید و فروش یک ملک ممکن است ماه‌ها یا سال‌ها طول بکشد. پژوهشگران بانک تسویه بین‌الملل متوجه شدند در مناطقی که در آن عرضه مسکن به افزایش قیمت‌ها واکنش نشان می‌دهد بهای مسکن تغییری یکباره دارد. به این ترتیب که هرگاه نرخ بهره یک واحد درصد کاهش یابد، بهای مسکن ظرف یک سال حدود 5 /1 درصد بالا می‌رود. نسبت اجاره به بهای مسکن کاهش می‌یابد و سپس تثبیت می‌شود. اما وقتی سرعت واکنش ساخت‌وساز آهسته باشد بهای مسکن همچنان به افزایش ادامه می‌دهد. نویسندگان عقیده دارند دلیل این امر آن است که مالکان مسکن حدس می‌زنند قیمت‌ها همچنان در آینده بالا خواهد رفت و بازدهی اندک را جبران خواهد کرد. آنها به جای افزایش ساخت‌وساز یک سود بادآورده به دست می‌آورند و بیشتر پول خرج می‌کنند، در نتیجه از کانالی دیگر فشارهای تورمی را افزایش می‌دهند. به عنوان مثال، ممکن است آنها به ولخرجی در رستوران‌ها و مراکز تفریحی روی آورند و سطح دستمزدها را در این کسب‌وکارها بالا ببرند. اما این به آن معنا نیست که اجاره‌نشینان باید منتظر افزایش نرخ بهره باشند تا بهای مسکن کاهش یابد و آنها به آرزوی خانه‌دار شدن برسند. سیاست پولی بر تمایل به خانه‌دار شدن تاثیر می‌گذارد. مقاله دانیل گرین‌والد و همکارش از دانشگاه نیویورک به بررسی چگونگی تعامل بازارهای اجاره و خرید مسکن با یکدیگر می‌پردازد. از جنبه نظری، وقتی بهای مسکن بالا می‌رود مالکان باید تمایل بیشتری به فروش ملک خود به خریداران بالقوه پیدا کنند. پس از ورود فروشندگان بیشتر به بازار، فشار رو به بالای بهای مسکن که در نتیجه کاهش هزینه اعتبارات ایجاد شده است فروکش می‌کند. همچنین، حتی اگر ساخت‌وساز جدیدی صورت نگیرد تعداد افرادی که صاحب خانه می‌شوند، بالا می‌رود. اما این امر در واقعیت اتفاق نمی‌‌افتد. بازار اجاره و بازار مالکیت مسکن تقریباً به طور کامل از یکدیگر منفک شده‌اند.
برد مالکان، باخت مستاجران
وقتی نرخ‌های بهره بالا برود و هزینه وام مسکن افزایش یابد اجاره‌نشینی جذابیت بیشتری پیدا می‌کند. در این حالت تقاضا برای خانه‌های اجاره‌ای (که تعدادشان ثابت است) افزایش می‌یابد. همزمان، مالکان متوجه می‌شوند که بازدهی موزون به ریسک دیگر دارایی‌ها بالا رفته است و باید به‌نوعی این ضرر را جبران کنند. مقاله گونزالو بازپاردو از بانک مرکزی اروپا و همکارانش با تمرکز بر ایرلند به این نتیجه می‌رسد که افزایش نرخ بهره عملاً اجاره‌بها را به سمت بالا می‌کشاند. به همین ترتیب، مقاله دانیل دیاز از فدرال‌رزرو با تمرکز بر آمریکا به این نتیجه می‌رسد که سیاست پولی انقباضی به افزایش تورم مسکن دامن می‌زند. به این ترتیب می‌توان برخی از معماهای اخیر بازار مسکن را توضیح داد. اجاره‌بهای بالاتر باعث می‌شود که پس از اعمال سیاست پولی انقباضی نیازی به کاهش بهای مسکن نباشد تا فاصله بین بازدهی مسکن و دیگر دارایی‌ها حفظ شود. همزمان تورم مسکن یکی از لجبازترین مولفه‌های پیش‌روی فدرال‌رزرو در تلاش‌هایش برای کاهش نرخ تورم بوده است. دنیز ایگان از بانک تسویه بین‌الملل می‌گوید که برای آن دسته از خریداران بالقوه‌ای که به بهای مسکن، درآمد خود و هزینه وام مسکن اهمیت می‌دهند اکنون بدترین زمان برای خرید از زمان رکود سال 2007 است. تا زمانی که ساخت‌وساز رونق نگیرد، نه پول ارزان و نه پول گران نمی‌تواند آرامش‌بخش باشد.
