حکمرانی تورم‌زا
گفت‌وگو با حسن محتشم درباره چشم‌انداز بازار مسکن
بازار مسکن مانند دیگر بازارها در ایران با شرایط پرچالشی روبه‌رو است؛ فروشندگان به دلیل تورم و انتظارات تورمی مایل به فروش نیستند و کمیاب شده‌اند. خریداران هم انتظارات خود را از کیفیت ملک کاهش داده‌اند و بازار هم در شرایط رکودی به سر می‌برد. در این وضعیت، مهم‌ترین پرسش پیش‌رو اینجاست که بازار مسکن با این دست‌فرمان به کجا می‌رود؟ حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران بر این باور است که وضعیت کنونی بازار مسکن برآمده از شرایط ناگوار حاکم بر اقتصاد ایران است. محتشم تاکید می‌کند تا زمانی که اقتصاد با همان شیوه حکمرانی تورم‌زا به حرکت خود ادامه دهد، بازار مسکن هم در مسیر همسو گام برمی‌دارد و به همین دلیل مرزی برای پایان التهاب‌ها نباید قائل بود. این فعال بازار مسکن پیش‌بینی می‌کند در صورتی که تورم، انتظارات تورمی و نوسان ارزی تداوم یابد، قیمت مسکن در دو ماه پایانی سال دوباره با موج افزایشی روبه‌رو می‌شود و برای سال آینده نیز متناسب با بودجه تورم‌زا، آهنگی همخوان خواهد داشت. در ادامه مشروح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
♦♦♦
داده‌های برخی گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد، فروشنده‌ها در بازار مسکن کمیاب شده‌اند و خریداران هم انتظارات خود را از کیفیت ملک کاهش داده‌اند. با این وصف در شرایط کنونی برخی از سردرگمی بازار مسکن خبر می‌دهند. به نظر شما چه عواملی در وضعیت کنونی بازار مسکن اثرگذار است؟
نمی‌توانیم به‌طور قطع بگوییم که بازیگران بازار مسکن در سردرگمی به سر می‌برند. در شرایط فعلی در بازار مسکن، فروشنده هست اما به دلایلی چندان راغب به فروش نیست. خریدار مسکن می‌تواند ملک بخرد، چرا که به هر حال عرضه وجود دارد. علت اینکه فروشنده چندان راغب نیست ملکش را بفروشد، به شرایط حاکم بر اقتصاد کشور برمی‌گردد. شرایط در اقتصاد به گونه‌ای است که تیم اقتصادی دولت از پول پرقدرت و پرفشار استفاده می‌کند و به‌طور مداوم سیاست تزریق نقدینگی و چاپ پول بدون پشتوانه را دنبال می‌کند؛ به‌طوری‌که با کاهش شدید پول ملی مواجه هستیم.
افراد در شرایط کاهش ارزش پول ملی ناشی از تداوم تورم و البته انتظارات بالای تورمی، نقدینگی را نزد خودشان نگه نمی‌دارند و سعی می‌کنند با تبدیل نقدینگی به کالاهای سرمایه‌ای، کاهش ارزش پولی‌شان را پوشش دهند و به نوعی آن را حفظ کنند. با توجه به شرایطی که در اقتصاد فعلی ایران حاکم است و پول سرگردانی که در اقتصاد هست، بهترین راهکار حفظ ارزش پولی، خرید دارایی‌های باارزش است. اگرچه بهترین راهکار سرمایه‌گذاری و هدایت سرمایه به بخش تولید است اما در شرایط کنونی حاکم بر اقتصاد ایران، تولید پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و مردم هم به دلیل سختی‌ها به سمت تولید نمی‌روند. گزینه جایگزین افراد برای تبدیل سرمایه‌هایشان در سایر بازارها همچون خودرو، سهام، طلا یا ارز است. مردم فکر می‌کنند که پولشان را در کجا سرمایه‌گذاری کنند؛ بازار سهام شرایط نامساعدی دارد و به دلیل رویدادهای سیاسی و اجتماعی اخیر سرمایه‌های جدید به بورس و فرابورس وارد نمی‌شود. در بازار ارز، دولت سعی در کنترل بازار دارد و طلا هم که متاثر از بخش ارز و تحولات طلای جهانی قرار دارد. بازار سکه هم با فشار عرضه از سوی بانک مرکزی اخیراً با فروش ربع‌سکه در بورس کالا در قالب گواهی سپرده کالایی دنبال می‌شود. در این شرایط، برخی بهترین شیوه حفظ پول را سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و خرید ملک می‌دانند، چرا که دارایی با امنیت بالا و سالمی است.
اگرچه دولت اخیراً نرخ سود بانکی (بهره‌ها) را افزایش داده و سعی دارد بخشی از نقدینگی را با این راهکار کنترل کند اما چون میزان افزایش نرخ بهره آنچنان زیاد نیست، در نتیجه فروشنده‌های ملک دوباره به فکر خرید مسکن می‌افتند. به دلیل پیش‌بینی‌ناپذیری اقتصاد بسیاری از انبوه‌سازها یا سرمایه‌گذاران مسکن نمی‌دانند اگر تصمیم به سرمایه‌گذاری بگیرند، با چه رقم و هزینه‌ای می‌توانند پروژه‌شان را به اتمام برسانند، در واقع به دلیل نقدینگی بالا و تورم مزمن ناشی از انتشار پول پرقدرت، قیمت نهاده‌های ساختمانی متغیر می‌شود و قابل پیش‌بینی هم نیست. همین‌طور تغییر فرمول قیمت‌گذاری صدور پروانه ساختمانی در پایتخت که اخیراً با صدور افزایش 25 تا 30 درصد عوارض ساختمانی همراه شد، می‌تواند روی قیمت تمام‌شده مسکن بسیار موثر باشد (اعضای شورای شهر تهران روز یکشنبه 23 بهمن 1401، عوارض ساختمانی در پایتخت را در سال ۱۴۰۲ برای مناطق بالای خیابان انقلاب (مناطق شمالی تهران) ۳۰ درصد و برای مناطق پایین این خیابان (مناطق جنوبی پایتخت) ۲۵ درصد افزایش دادند).
در شرایطی که فروشنده‌ها به دلیل شرایط ناگوار اقتصاد مایل به فروش نیستند، خریداران هم به صورت واقعی مصرف‌کننده نیستند و بیشتر خریداران از نوع تقاضای سرمایه‌ای هستند که می‌خواهند برای حفظ سرمایه‌شان سرمایه‌گذاری کنند.
آیا عوامل دیگری در به وجود آمدن شرایط کنونی بازار مسکن و افزایش قیمت مسکن اثرگذار بوده است؟
بله، قطعاً به جز عواملی که در بالا به آن اشاره کردیم، مجموعه‌ای از عوامل دیگر هم هستند که روی قیمت مسکن اثرگذارند و مهم‌ترین آنها مقوله عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. از شهریور سال گذشته تاکنون، قرار بوده است که سالانه یک میلیون واحد مسکن تولید شود و دولت هم وعده آن را داده که عملاً تحقق نیافته است. ساخت‌وسازهایی هم که در شرایط کنونی انجام می‌شود، به روال معمول در شهرهای بزرگ و به وسیله انبوه‌سازها انجام می‌شود که بخشی از آن به خاطر شرایط نابسامان اقتصادی و نامعلوم بودن و پیش‌بینی‌ناپذیری تعیین قیمت مصالح ساختمانی، هزینه نیروی انسانی و خدمات، متوقف شده است. به این ترتیب تولید مسکن نه‌تنها افزایش نیافته، بلکه به نوعی با کاهش هم مواجه بوده است. زمانی که تولید مسکن کاهش می‌یابد، توان سمت عرضه هم تضعیف می‌شود. این در حالی است که تقاضا از قبل بوده و تقاضای جدید هم شکل می‌گیرد و به نوعی فشار سمت تقاضا در قیمت مسکن اثرگذار خواهد بود. مسکن با همه فرازونشیب‌هایی که در یک سال گذشته داشته، همچنان سهم عمده‌ای از هزینه‌های سبد خانوارها را تشکیل داده است. بازار مسکن البته در تناسب با تورم عمومی بسیاری از کالاها و از جهش‌های ارزی، به نوعی جا مانده و به همین دلیل ممکن است دوباره با رشد قیمت‌ها در بخش مسکن مواجه شویم.
به نظر می‌رسد که مقصود شما این است که اگر اقتصاد ایران با همین روند تورم‌زایی حرکت کند و بازار ارز همچنان ملتهب باقی بماند، مسکن هم دوباره شاهد موج دیگری از افزایش قیمت خواهد بود؟
بله، دقیقاً، تعیین قیمت مسکن برآیند مجموعه‌ای از نهاده‌ها، کالاها و خدمات مختلف است که عدد بسیار قابل توجهی است و اگرچه به مثابه سایر کالاهای اساسی نمی‌تواند به صورت روزمره افزایش یابد اما یکدفعه می‌تواند حرکت جهشی و قابل توجهی داشته باشد.
از نگاه اقتصاددانان بسیاری از بازارها دلاریزه شده‌اند، بدان معنا که بسیاری از بازارها منتظر رفتار دلار هستند تا به واسطه آن جهت بازار را تعیین کنند. به نظر شما بازار مسکن چقدر از دلار اثر می‌پذیرد و با شرایط حاکم بر اقتصاد ایران به نظرتان بازار مسکن چه سمت‌و‌سویی می‌یابد؟ اساساً آیا می‌توان بحث کشش در بازار را در شرایط کنونی اقتصاد ایران مطرح کرد.
اینکه بگوییم قیمت مسکن تا چه اندازه بالا می‌رود، اساساً حدومرز ندارد. شما اگر برگردید به 43 سال قبل، در شهر تهران در میدان ونک متوسط هر مترمربع مسکن حدود 10 هزار تومان بود، یا اینکه خودرو پیکان اوایل انقلاب نزدیک 40 هزار تومان بود، الان خودرو به 500 میلیون تومان رسیده و متوسط هر مترمربع مسکن در تهران بالای 40 میلیون تومان است. در واقع به دلیل نقدینگی شکل‌گرفته، پول بیشتر جنبه کاغذی پیدا می‌کند. مسکن برآیند مجموعه‌ای از نهاده‌ها، کالاها و خدمات است. به همان تناسب رشد حقوق و دستمزد روزانه کارگر از اوایل انقلاب از 13 تومان به مرز 300 هزار تومان در شرایط فعلی، قیمت زمین و آپارتمان نیز روند صعودی به خود گرفته است. به همین دلیل اینکه مرز یا سقف افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن کجاست، معنا ندارد. طبیعتاً تا زمانی که اقتصاد را با این شیوه تورمی اداره کنیم، قیمت‌ها هم رشد می‌کند. به همین دلیل با تورم بیشتر، جیب مردم هم خالی‌تر می‌شود؛ به‌طوری که زمانی یک نفر در تهران با سپرده اندکی که داشت، وامی که دریافت می‌کرد و جابه‌جایی پول، می‌توانست ملک یا یک واحد آپارتمانی بخرد اما اکنون یک آپارتمان 70متری بالای سه میلیارد تومان نقدینگی می‌خواهد و این برای بسیاری از مردم سرمایه بسیار هنگفتی است و این‌طور نیست که بشود به راحتی آن را تامین کرد. خرید مسکن اکنون برای بسیاری از مردم رویا شده است، به همین دلیل است که حتی با اعطای وام 450 میلیون‌تومانی مسکن در تهران به متقاضیان، به دلیل عدم تامین بخش عمده‌ای از مابقی سرمایه توسط مردم، خرید مسکن میسر نیست. در واقع با وجود تسهیلات دولت در راستای همان فعال شدن نهضت تولید ملی مسکن، متقاضیان به دلیل عدم توان مالی نمی‌توانند امیدوار باشند.
در واقع شما دورنمای بازار مسکن را متناسب با شرایط حاکم بر اقتصاد ایران می‌سنجید، هر چقدر اقتصاد با آن حالت کج‌دار و مریز مسیر تورم‌زا را دنبال کند، اثر خود را به همان تناسب می‌تواند روی مسکن بگذارد؛ با این توصیف چه چشم‌اندازی از قیمت مسکن در دو ماه پایانی سال یا سال بعد خواهید داشت؟
بله، دقیقاً، قیمت مسکن متناسب با شرایط حاکم بر اقتصاد ایران اثرپذیر خواهد بود. با توجه به متوسط تورم 50درصدی در اقتصاد، انتظارات تورمی و نوسان‌های ارزی، پیش‌بینی می‌شود از پایان بهمن امسال تقاضاهایی در بازار شکل گیرد و به خاطر پوشش تورم سال آینده، طبیعتاً با افزایش احتمالی قیمت مسکن در دو ماه پایانی روبه‌رو خواهیم بود. در چشم‌انداز سال آینده بازار مسکن هم با توجه به سند بودجه تورم‌زای 1402 و افزایش احتمالی 20درصدی حقوق کارمندان، احتمالاً شاهد افزایش سطح قیمت‌ها خواهیم بود. به‌طور کل با بودجه احتمالی دولت، متوسط تورم در سال آینده در مرز 50 درصد خواهد بود و این به معنای تسری رشد قیمت‌ها در همه بازارهاست. اکنون مسکن یک کالای سرمایه‌ای شده و خرید آن متناسب با تورم مزمن در اقتصاد ایران بسیار سخت شده است. قبلاً قیمت پراید پنج میلیون تومان بود، الان پراید به محدوده 300 میلیون تومان رسیده است. پراید همان خودرو قبلی است اما ارزش پولی ما چندین برابر کاهش یافته است. به همین دلیل وقتی تورم شکل می‌گیرد، به نوعی مالیات پنهان از عموم مردم گرفته می‌شود. با تداوم شرایط تورمی، افراد دنبال پوشش ریسک تورم و پوشش هزینه‌هایشان هستند. در واقع با تداوم این وضعیت هم قدرت خرید مردم پایین می‌آید و هم فقر تعمیق پیدا می‌کند.
با توجه به دورنمایی که از بازار مسکن انتظار دارید، در شرایط کنونی چه توصیه‌ای به سرمایه‌گذاران در بازار مسکن و مردم عادی (خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن) می‌کنید؟
توصیه بنده به سرمایه‌گذاران این است که اگر آنها پول‌هایشان یا سرمایه‌شان را در تولید مسکن به کار ببرند، دو اتفاق خوش‌یمن رخ خواهد داد؛ نخست اینکه سرمایه‌شان در برابر کاهش ارزش پولی حفظ می‌شود و دوم اینکه سرمایه‌گذاری آنان موجب تولید مسکن و اشتغال خواهد شد. تولید و اشتغال هم به مردم و صنایع مختلف مولد در ارتباط با بخش مسکن کمک خواهد کرد. چون مسکن کالای مولد و پیشران است، زمانی که در بخش مسکن تولید صورت می‌گیرد، همه صنایع مرتبط با بخش مسکن منتفع خواهند شد و این وضعیت می‌تواند تسری یابد. به همین دلیل با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هم تولید ملی رونق می‌گیرد و هم سرمایه سرمایه‌گذاران حفظ می‌شود.
توصیه بنده به مردم عادی هم این است که اگر بر مبنای نیاز واقعی قصد خرید مسکن را دارند، بسیار کار بجا و مطلوبی خواهند کرد، ولی اگر بخواهند به صرف خریدوفروش به بازار مسکن بیایند، بهتر است از انجام این کار برحذر باشند، چرا که نه‌تنها تولیدی در مسکن اتفاق نمی‌افتد، بلکه رفتار سرمایه‌گذاری‌شان مبنای دلالی و سوداگری خواهد داشت و تا حدودی هم خیانت‌بار است. سرمایه‌گذاری مردم در بخش مسکن می‌تواند گزینه خوبی برای سرمایه‌گذاری باشد چرا که سودآوری این بخش قابل قبول است. به این ترتیب سرمایه‌گذاری در مسکن هم می‌تواند دارایی‌های مردم را از گزند کاهش ارزش پولی حفظ کند و هم اینکه به تولید رونق دهد. قطعاً اگر کسی تمایل به خرید ملک یا تبدیل به احسن آن را دارد، متناسب با شرایط نقدینگی و موجودی در اختیار بهتر است همین امروز این کار را انجام دهد و آن را به فردا موکول نکند. چشم‌انداز اقتصاد ایران مثبت نیست و به دلیل پیش‌بینی‌ناپذیری کنونی اقتصاد ایران و متناسب با بودجه تورم‌زای 1402 به نظر می‌آید نه‌تنها با تثبیت قیمت مسکن مواجه نخواهیم بود، بلکه حتی ممکن است با افزایش قیمت مسکن نیز روبه‌رو شویم. به همین دلیل توصیه می‌کنم اگر کسی نیاز دارد خانه بخرد، در جهت حفظ سرمایه‌اش و متناسب با نقدینگی در اختیار، حتماً اقدام به خرید کند و بهتر است در همین ماه‌های پایانی سال این کار را انجام دهد و به سال آینده موکول نکند.
