افزایش قیمت تا ثریا
چرا قیمت مسکن همچنان روبه افزایش است؟
تکانه‌های شدید اقتصادی و اجتماعی تمام بازارها را در شرایط کنونی با نوسان شدید روبه‌رو کرده‌اند. اثرات مخرب تورم در بازار مسکن هویدا و آشکار است و به نظر می‌رسد این بازار مانند دیگر بازارها با چالش جدی روبه‌رو باشد. به دلیل تکانه‌های شدید اقتصادی و اجتماعی تمام بازارها در شرایط کنونی دچار سردرگمی و نوسان شدید شده‌اند؛ به گونه‌ای که تنها طی یک بازه زمانی ما شاهد افزایش 40درصدی قیمت دلار در اقتصاد ایران بودیم. اثرات مخرب این تورم افسارگسیخته اثرات خود را در بازار مسکن نیز نشان داد. رخدادی که در صورت تداوم آن هم بر بازار تولید مسکن و هم خرید آن تاثیر مستقیم می‌گذارد. اکنون مشخص است که به دلیل افزایش قیمت دلار با افزایش قیمت نهاده‌های تولید در ماه‌های آینده مواجه خواهیم بود. نمی‌شود که دلار در کشور به بالای 40 هزار تومان برسد و انتظار داشته باشیم که تولیدکنندگان نهاده‌های ساختمانی کماکان با دلار ۲۶ هزارتومانی یا دلار ۳۰ هزارتومانی محصولات خود را عرضه کنند.
به اعتقاد من نهاده‌های ساخت مسکن در آینده دچار افزایش قیمت خواهند شد و به‌تبع آن، هزینه‌های ساخت افزایش پیدا می‌کند. البته که تکانه‌های دو ماه گذشته هنوز اثر خود را در حوزه مسکن نشان نداده و در ماه‌های آینده نشان خواهد داد.
سفره خالی مردم
پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در حالی از سوی کارشناسان مطرح می‌شود که قدرت خرید جامعه رو به روز تضعیف شده و به دنبال آن سفره مردم روزبه‌روز خالی‌تر می‌شود. طبیعتاً در این میان بازار مسکن نیز از اثرات این وضعیت در امان نیست. البته مدت‌هاست که روند عرضه و تقاضا در بازار مسکن دچار ازهم‌پاشیدگی شده است.
به این ترتیب بخش بزرگی از جامعه از داشتن یک واحد مسکن حداقلی به دلیل تورم و سقوط ارزش پول محروم شده‌اند. البته در این میان برخی سیاست‌های بانکی به کار بسته شده است اما این سیاست‌های بانکی نیز نتوانسته به مردم کوچک‌ترین کمکی کند. به نظر می‌رسد که گروه‌هایی از مردم خاطره چندان خوشی از نظام بانکداری اسلامی نداشته باشند. اکنون نیز می‌دانیم که وام خرید مسکن حتی کفاف رهن و اجاره مردم را در شهرهای بزرگ نمی‌دهد.
مدت‌هاست که کارشناسان اقتصادی به دولت پیشنهاد می‌دهند که بهتر است به جای تسهیلات خرید مسکن که عملاً هیچ تاثیری در افزایش قدرت خرید مسکن مردم ندارد، فکری به حال تسهیلات رهن و اجاره مسکن کنند. همان‌طور که در بالا به آن اشاره شد، بازار مسکن مانند همه بازارها در ایران به شدت تحت تاثیر نوسان‌های ارزی قرار گرفته است.
از سوی دیگر، دولت نیز هیچ‌گونه بسته تشویقی برای تولیدکنندگان و انبوه‌سازان بخش مسکن تخصیص نمی‌دهد. طرح مسکن ملی عملاً به اهداف خود دست نیافته است. همان‌طور که امکان تولید یک میلیون مسکن در سال که شعار تبلیغاتی آقای ابراهیم رئیسی در انتخابات ریاست‌جمهوری 1402 بود، در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. پیش‌تر شاهد آن بودیم که مهرداد بذرپاش، وزیر جدید راه و شهرسازی در جلسه رای اعتمادش در مجلس، آب پاکی روی دست مردم ریخت و توضیح داد که امکان عملی و تحقق تولید یک میلیون مسکن در سال عملاً امکان‌پذیر نیست.
بنابراین دورنمای روشنی از بازار مسکن چه در بخش تولید، خرید و حتی اجاره و رهن دیده نمی‌شود. در واقع این نکته را نباید از یاد ببریم که اقتصاد مسکن را باید در چارچوب سیاستگذاری کلان اقتصادی و موقعیت کنونی اقتصادی و اجتماعی جامعه ایران تحلیل و ارزیابی کرد.
دورنمای بازار مسکن
نبود سیاست جامع و کلی و چشم‌انداز روشن از سوی دولت‌ها، سقوط پایه پول ملی، نابودی پس‌انداز مردم، سیاستگذاری‌های اشتباه در حوزه بانکداری، بیشترین آسیب را به تولیدکنندگان و انبوه‌سازان و بخش خصوصی رسانده است. سیاست‌های اشتباه و غیرکارشناسی در حوزه شهرسازی و سرمایه‌ای شدن مسکن در اقتصاد مردمی، عدم کنترل بازار، سوداگری و دلالی زمین، رانت اطلاعاتی در حوزه مسکن و شفاف نبودن نظام مالی بانکی از مهم‌ترین عوامل و اهرم‌های موجود بحران فراگیر در حوزه مسکن است. نکته مهم این است که بیم تدام این وضعیت می‌رود. در حالی‌که در صورت تداوم این روند، به قول جامی شاعر، عملاً نه از تاک نشان می‌ماند نه از تاک‌نشان. دلسوزان واقعی مملکت چه در بخش دولتی و چه در سایر نهادهای متولی باید فکر و برنامه اساسی برای تغییر وضع موجود در کشور داشته باشند. ادامه این وضعیت در همه حوزه‌ها می‌تواند ابربحران اقتصادی و تکانه‌های شدید اجتماعی را با خود به همراه داشته باشد. در حال حاضر بازار مسکن در حالت شوک تورمی یا انتظار به سر می‌برد. به نظر می‌رسد قیمت دلار در روزها و ماه‌های آینده رشد و رکوردهای عجیبی را به ثبت برساند، بازار مسکن هم متاثر از شرایط اقتصادی خواهد بود و البته هنوز منتظر است.
مهم‌ترین توصیه به سرمایه‌گذاران
شتاب قیمت‌ها و تورم عملاً هرگونه سیاستگذاری بانکی در حوزه مسکن را عقیم کرده است. بعید می‌دانم چشم‌انداز بازار رهن و اجاره بهتر از خرید و فروش مسکن باشد. وقتی طی یک روند در یک سال قیمت مسکن در برخی شهرها و مناطق چندصد درصد رشد می‌کند، به‌تبع آن بازار رهن و اجاره نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد. سال آینده در صورت تداوم وضع موجود شاهد رکود تورمی در بازار مسکن خواهیم بود. پیش‌بینی می‌شود در صورت تداوم وضعیت موجود تورم‌زا بودن اقتصاد و انتظارات تورمی، در بازارهای سرمایه‌ای (چه در حوزه مسکن، چه ارز، طلا، سکه یا حتی خودرو) در سال آینده احتمالاً شاهد شوک یک ابرتورم هم باشیم.
بنابراین مهم‌ترین راهکار برای دولت در این جهت که اوضاع را مدیریت کند این است که تورم را کنترل کند. همچنین پیشنهاد می‌شود که دولت به جای اینکه در بازار مداخله کند و نظم بازار را بر هم بزند، نگاه به این موضوع داشته باشد که دولتی‌ها و سازمان‌های دولتی و شبه‌دولتی مثل نظام مهندسی، هزینه‌های ساخت را به شدت افزایش داده‌اند؛ بدون در نظر گرفتن اینکه این سازمان‌ها و دستگاه‌های خدمات ساخت‌وساز، خدمات قابل توجهی ارائه دهند. به نظر می‌رسد در مناطق متوسط شهری امروز اگر یک متر ساخت بخواهد صورت گیرد، حداقل 5 /1 تا ۲ میلیون تومان هزینه بسته‌های خدمت متفاوتی است که به سازمان‌ها، ارگان‌ها و نهادهای دولتی و شبه‌دولتی باید پرداخت شود.
در پایان اینکه به عنوان یک فعال اقتصادی و دوستدار ملت و کشور تنها توصیه‌ای که در شرایط ملتهب کنونی می‌توانم داشته باشم، تنها یک عبارت و یک جمله است: حفظ سرمایه، حفظ سرمایه و حفظ سرمایه.
