پیش‌شرط‌های ورود مسکن به بورس
علی اسلامی‌بیدگلی پیش‌نیازهای راه‌اندازی بورس مسکن را تشریح می‌کند
واگذاری دارایی‌های دولت یکی از موضوعات داغ این روزهاست. به‌طوری که گفته شده دولت درصدد است برای عرضه املاک و مستغلات خود که سهم بالایی برای جبران کسری بودجه دارد، بورسی مستقل به نام بورس مسکن راه‌اندازی کند.
واگذاری دارایی‌های دولت یکی از موضوعات داغ این روزهاست. به‌طوری که گفته شده دولت درصدد است برای عرضه املاک و مستغلات خود که سهم بالایی برای جبران کسری بودجه دارد، بورسی مستقل به نام بورس مسکن راه‌اندازی کند. علی اسلامی‌بیدگلی کارشناس و فعال اقتصاد معتقد است اگرچه این بازار نقش مهمی در شفافیت و کارآمدی معاملات مسکن خواهد داشت، اما راه‌اندازی این بورس صرفاً به دلیل مزایده‌ها و مناقصه‌های املاک دولتی معنای خاصی ندارد. از سوی دیگر دولت باید چاره‌اندیشی برای بعد از واگذاری‌ها داشته باشد و نقش خود را به عنوان بازیگر اصلی این بازار به خوبی ایفا کند.
♦♦♦
شنیده شده که دولت درصدد است بورس مجزایی برای مسکن راه‌اندازی کند. به نظر شما این بورس چه منافعی برای اقتصاد کشور خواهد داشت؟
مسکن، سهم قابل توجهی از GDP کشور به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم به خود اختصاص می‌دهد. بنابراین در بخش واقعی اقتصاد سهم قابل توجهی دارد. بدیهی است که یک مکانیسم ساختاریافته برای تامین مالی مسکن و معاملات بخش مسکن می‌تواند به رونق این بخش از اقتصاد کمک کرده و شفافیت این حوزه را افزایش دهد. یکی از اهداف اصلی بورس‌ها ایجاد شفافیت و رونق معاملات است و نقش دوم آنها تامین مالی پروژه‌های مختلف اقتصادی است. بورس‌ها می‌توانند به خوبی این مسوولیت را بپذیرند. این دو نکته‌ای که به عنوان هدف اصلی بورس‌ها بیان شد خلأهایی است که در بخش مسکن به شدت حس می‌شود. بنابراین از این منظر، موافق بورس در حوزه مسکن هستم. اما نکته‌ای که مطرح است این است که آیا لازم است این بورس یک بورس مستقل مانند بورس انرژی باشد یا اینکه می‌تواند در ذیل یکی از بورس‌ها فعالیت کند؟ این موضوع را می‌توان به دو بخش تقسیم کرد. از بعد تامین مالی قاعدتاً مجبور هستیم که از روش‌های تامین مالی ساختاریافته استفاده کنیم که خود آنها به دو بخش تقسیم می‌شوند؛ روش تامین مالی مبتنی بر بدهی و روش تامین مالی مبتنی بر سرمایه.
روش‌های تامین مالی مبتنی بر بدهی شامل اوراق مشارکت، صکوک و سلف و امثال اینهاست که سال‌هاست در بورس در حال معامله هستند و تجربه خوبی در بورس و فرابورس از نظر این‌گونه ابزار مالی وجود دارد. در بخش مسکن نیز چندین مورد صکوک اجاره یا اوراق بدهی دیگر را طی سال‌های گذشته در حال معامله داشته‌ایم. از سایر اوراق بهادار نیز می‌توان نام برد که سابقه چندساله در فرابورس دارد و تامین مالی به همین روش‌ها می‌تواند ادامه داشته باشد.
اما در روش تامین مالی مبتنی بر سرمایه تاکنون تجربه خوبی در بازار سرمایه نداشته‌ایم. ابزارهایی برای تامین مالی بخش مسکن وجود دارد که همزمان هم به تامین مالی طرف عرضه توجه کرده و هم به حفظ قدرت خرید طرف تقاضا کمک می‌کند، نظیر صندوق زمین و ساختمان یا صندوق پروژه. اما عرضه این ابزارها در بورس موفقیت‌آمیز نبوده است. در تامین مالی در بخش مسکن از بعد سرمایه طی سالیان سال که قوانین و مقرراتی در بورس وضع شده و بیش از 10 سال است که از وضع این قوانین می‌گذرد، متاسفانه فقط چهار صندوق زمین و ساختمان داریم که مجموع تامین مالی که از بخش خرد انجام دادند کمتر از 100 میلیارد تومان بوده و در بخش ساختمان هیچ صندوق پروژه‌ای تابه‌حال در بازار سرمایه تشکیل نشده است. به‌رغم اینکه دو سالی است مقررات صندوق‌های املاک و مستغلات تشکیل شده اما یک نمونه از این صندوق اجرایی نشده است. دلیل این موضوع، این است که افرادی که در بورس‌ها فعالیت می‌کنند، افرادی هستند که در رشته‌های مدیریت، اقتصاد و حسابداری تحصیل کرده‌اند و با مفاهیم مهندسی آشنا نیستند. عدم آشنایی بدنه قانونگذار و نهاد اجرایی در بورس‌ها سبب عدم موفقیت این ابزارها شده است.
مصداقی این موضوع را روشن می‌کنید که چه مسائلی در مهندسی مدنظر قرار می‌گیرد که در مدیریت و اقتصاد در نظر گرفته نمی‌شود؟
در تامین مالی عمومی قرار است که منابع مالی خرد مردم از طریق این ابزارها در یک یا چند پروژه درگیر شود. علاوه بر این باید مراقبت کنیم که اتفاقاتی نظیر پدیده شاندیز رخ ندهد، باید توجه کرد که هر روش تامین مالی عمومی که بیش از 35 درصد سهامدار دارد، مشمول قوانین سازمان بورس و اوراق بهادار می‌شود. اما چرا این مقررات گذاشته شده است؟ چون ارکان مختلف از منابع خود صیانت کنند. برای این صیانت ارکانی تعریف شده؛ مانند متولی و ناظر فنی که باید به تایید سازمان بورس می‌رسیدند. مقرراتی نیز نوشته شد مانند مقرراتی برای نحوه دریافت وجوه، نحوه پرداخت صورت‌حساب پیمانکاران و... تا در این مسیر فسادهایی که در گذشته انجام شده اتفاق نیفتند.
متولیان این امر موسسات حسابرسی و نهادهای مالی نظیر تامین مالی سرمایه‌ها تعریف شدند. اینها مجموعه‌هایی هستند که در گذشته پروژه‌های ساختمانی اجرا نکرده‌اند که با فرهنگ اجرا کردن یک پروژه ساختمانی آشنا باشند. این گزارش‌ها به دست همکاران ما در سازمان بورس برای صدور موافقت اصولی و نظارت در نحوه مصرف وجوه می‌رسید. اما بدنه‌ای در سازمان بورس گزارش‌ها را بررسی می‌کرد که با مفاهیم مهندسی آشنایی ندارد. ادبیات مهندسی در اجرای یک پروژه با نحوه نظارت ما در صندوق‌های سرمایه‌گذاری که خرید و فروش سهام می‌کنند متفاوت است. در نتیجه این ابزارها از حیث دانش فنی با مشکلاتی مواجه شد.
دلیل موفقیت بورس کالا در بدو شکل‌گیری این بود که از سوی مهندسان و بازرگانان این صنعت که با ادبیات آن آشنا بودند شکل گرفت. دقیقاً برعکس بورس انرژی که به دلیل عدم به‌کارگیری خبرگان این صنعت چندان موفق نبود. در حوزه مسکن نیز اگر بدنه نظارتی و قانونگذار را به دانش مهندسی آن صنعت مجهز نکنیم بازهم این اتفاقات می‌افتد و بعد دوباره در تامین مالی مسکن ناموفق می‌شویم.
از سوی دیگر، در حوزه انتشار اوراق بدهی که نظارت زیادی لازم ندارد موفق بودیم. در حال حاضر اگر بورس مستقلی برای مسکن ایجاد نشود هم کماکان سازمان بورس نقش خودش را به خوبی ایفا می‌کند. در واقع توانایی این را دارد که به اوراق بدهی مجوز بدهد و تامین مالی‌ها انجام شود. زیرا در هر نوع اوراق بدهی ضامن وجود دارد و معمولاً وثیقه نیز همان پروژه است که نزد شرکت سپره‌گذاری مرکزی وثیقه می‌شود. در نتیجه موضوع نظارت نظیر موضوع نظارت در زمانی که تامین مالی از محل سرمایه می‌کنیم اهمیت نخواهد داشت. اما در تامین مالی از محل سرمایه حوزه نظارت فنی بسیار اهمیت دارد که به دلیل ضعف نگاه کارشناسی در این حوزه مشکلاتی را به وجود آورده است. مهم‌ترین مشکلی که ضعف وجود متخصصان ایجاد خواهد کرد کندی و بوروکراسی‌هایی در پروژه بوده که با روح این صنعت در تناقض است. بخش دیگری از کارکرد بورس‌ها، رونق و شفافیت معاملات است. در این حوزه بورس‌ها می‌توانند بسیار کارآمد باشند. اما باید توجه داشت اینکه بورس مسکن به‌طور مستقل شکل بگیرد، یا اینکه ذیل بورس کالا شکل بگیرد، قابل بحث و بررسی است. اما من به‌شخصه جزو افرادی هستم که با عدم تمرکز و تعدد بورس‌ها موافق نیستم. معتقد هستم که بهتر است یک بورس داشته باشیم که صرفاً معاملات اوراق بهادار را نظیر همه بورس‌های دنیا انجام دهد. علاوه بر این، یک بورس هم برای معاملات کالایی وجود داشته باشد. باید به این نکته توجه داشت که هر نوع ابزاری را می‌توان کالا تعریف کرد. حتی ارز نیز به عنوان یک کالا قابل تعریف است. بنابراین لازم است که این بورس‌ها بدنه‌های قوی اجرایی و نظارتی داشته باشند. عدم تمرکز بورس‌ها قدرت آنها را کاهش می‌دهد. اما فارغ از این موضوع که بورس مستقلی تشکیل شود یا دپارتمان مشخصی از بورس را برای مسکن اختصاص دهیم، به وجود آمدن بورس مسکن به شفافیت و کارایی معاملات آن کمک زیادی خواهد کرد. در این بورس ابزارهای بسیاری قابلیت طراحی دارند. زمانی که بورس‌ها شکل می‌گیرند شاخص‌ها شکل می‌گیرند. زمانی که به شاخص خرده‌فروشی، انبوه‌سازی، کالاهای مورد استفاده در مسکن، قیمت مسکن در مناطق مختلف دسترسی پیدا کنیم، بسیار به شفافیت و رونق معاملات در مسکن کمک خواهد کرد. به دولت نیز برای بهبود وصول مطالبات مالیاتی کمک می‌کند. بورس ابزار بسیار جدی برای تامین مالی دولت محسوب می‌شود. حجم معاملات خردی که روزانه در بورس صورت می‌گیرد، منجر به وصول بیش از 70 میلیارد تومان مالیات روزانه برای دولت می‌شود. بخش دیگری وجود ندارد که دولت به این اندازه در وصول مطالبات خود موفق باشد. بنابراین بورس مسکن به همه بازیگران از جمله دولت کمک می‌کند.
علاوه بر این، زمانی که بورس داریم ابزارهای مشتقه نیز تعریف می‌شود. مانند اختیار خرید، اختیار فروش، فوروارد، فیوچر و... که با مهندسی مالی قابلیت طراحی دارد. ابزارهای مختلف مالی دیگر نیز می‌توان معامله کرد. مانند صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های پروژه و... .
اما برای اینکه در هر حوزه عمق‌بخشی به معاملات و تامین مالی انجام شود، نیاز است که بدنه مهندسی در بورس شکل بگیرد؛ در غیر این صورت این بورس نمی‌تواند موفق باشد.
برخی از کارشناسان معتقدند که مسکن یک کالای همگن نیست و راه‌اندازی بورس برای کالاهایی است که همگن باشد. در نتیجه شکل‌گیری بورس مسکن اساساً امکان‌پذیر نیست. آیا این مساله از نظر شما موضوعیت دارد؟
باید کالاها را در یک طبقه همگن کرد یا استانداردهای مشخصی را برای کالا تعریف کرد تا معامله‌ای که انجام می‌شود، شفافیت لازم را داشته باشد. در مسکن چنین ریسکی وجود ندارد. قابلیت همگن کردن ندارد اما در مورد موضوعی که دولت مطرح کرده، هدفش از بورس مسکن، برگزاری مزایده یا مناقصه‌ها برای یک کالای مشخص با ویژگی مشخص است. به عنوان مثال ساختمانی با مشخصات خاصی با گزارش کارشناسی مشخص مطرح می‌شود. این نیاز به همگن شدن ندارد. چون تعداد بازیگران محدود است. یک عرضه‌کننده با تعداد زیادی متقاضی بالقوه وجود دارد. همگن بودن در جایی مهم است که معاملات تکرارپذیر هستند، یعنی کالای مشخصی برای دفعات مشخصی در یک بازه زمانی نامحدود عرضه می‌شود. بازیگران خیلی محدود نیستند. اما تعداد خریداران محدود باشد. در این شرایط همگن بودن بسیار مهم است. اما در تعریفی که در حال حاضر از بورس مسکن مطرح شده همگن بودن موضوعیتی ندارد.
تاکنون کالایی مانند مسکن در بورس کشور عرضه شده است؟
واقعیت موضوع این است که اگر هدف از بورس مسکن واگذاری املاک و مستغلات دولت باشد، در گذشته ابزاری مانند OTC به این منظور مطرح شده بود. در دنیا برای مناقصه‌ها و مزایده‌ها که بازیگران محدود دارد از این ابزار استفاده می‌شود. در واقع فرابورس نیز با این نیت درست شد که نظیر بازار AIM لندن، نقش بازار OTC را در کشور بازی کند. بعدها هدف فرابورس گم شد و با شرکت بورس رقابت کرد. اگر اهداف ما برای بورس مسکن به اندازه مناقصه‌ها و مزایده‌ها محدود شود، به نظر من موضوعیتی برای تشکیل این بورس وجود ندارد. اما اگر با حجم تنوع ابزارها و محصولات برای رونق یک بخش واقعی از اقتصاد راه‌اندازی شود، تاثیر بسیار زیادی در شفافیت و رونق‌بخشی به اقتصاد خواهد داشت. در نتیجه امیدوارم هدف از راه‌اندازی بورس مسکن مسائل گسترده‌تری را دربر بگیرد.
خبرهای رسیده حاکی از این است که عرضه‌کننده در این بورس دولت خواهد بود، چه مکانیسمی برای ورود بخش خصوصی به این بورس در نظر گرفته می‌شود؟ این مساله در بورس‌های دنیا چگونه است؟
در دنیا OTCهایی وجود دارد که معاملات مسکن در آنها شکل می‌گیرد. اما ابزارهایی که آنها دارند در بورس کشور وجود ندارد و بهتر است برای رونق‌بخشی، در این اکوسیستم شکل بگیرد. بخش زیادی از تامین مالی مسکن، در دنیا توسط صندوق‌ها که با یک هدف خاص هستند، انجام می‌شود. روش‌ها نیز متفاوت است اما روش معمول این است که یک master developer در این پروژه‌های بزرگ بخش خصوصی وجود دارد که با بزرگان صنعت که عمدتاً صندوق‌های بزرگ هستند برای تامین مالی مذاکره می‌کند و اصولاً از طریق private placement تامین مالی می‌کند. به عقیده من، این مسائل نیز باید در بورس کشور شکل بگیرد.
نکته مهمی که باید به آن توجه کرد این است که زمانی که سهام یک شرکت عرضه می‌شود همه اشخاص کشور دسترسی یکسان به این عرضه دارند. اما در مسکن باید بزرگان را برای مزایده مسکن بازی دهند برای همین باید ابزار شکل بگیرد. اصولاً برای این تامین مالی صندوق‌هایی هستند که منابع خرد مردم را گردآوری کرده و بعد در یک پروژه ساختمانی که 80 درصد پیشرفت فیزیکی دارد شرکت می‌کنند. در واقع با منابع مالی گردآوری‌شده بخشی از این پروژه خریداری می‌شود و پس از اتمام پروژه محل اجاره‌داری یا فروش به قیمت بالاتر، منافعی حاصل می‌شود که این منافع را بین دارندگان واحدهای صندوق تقسیم می‌کنند.
اما اینکه بورس مشخصی به نام مسکن شکل بگیرد که به وسیله آن فقط مناقصه‌ها و مزایده‌های دولتی انجام شود نمونه‌ای در دنیا نداشته است. البته همان‌طور که گفتم در دنیا برای این منظور OTCها وجود دارند که بورس در نظر گرفته نمی‌شوند.
به عنوان سوال آخر، به نظر می‌رسد که دولت بورس را محلی در نظر گرفته که هر مازادی را در آنجا عرضه کرده تا از فرصت رونق بورس استفاده کند. آیا این نگرش دولت به بورس را مثبت می‌بینید؟
به هر حال دولت برای واگذاری‌ها با یک اصطکاکی از سوی مدیران سنتی روبه‌رو است، و این معضلی است که همه کشورهایی که به خصوصی‌سازی روی آورده‌اند با آن مواجه شده‌اند. بورس یک ابزار کارآمد و ایمن برای انتقال بخش دولتی به بخش خصوصی است. به دلیل اینکه در بورس مکانیسم‌های مشخصی وجود دارد مدیران دولتی اغلب به عرضه شرکت‌ها در بورس تمایل بیشتری دارند. مهم‌ترین دلیل این است که مدیران برای واگذاری، اطمینان بیشتری از جهت شفافیت و نظارت دارند. در نتیجه در آینده احتمال اینکه با پرسشگری در مورد عرضه‌ها مواجه شوند کمتر است. در نتیجه مدیران دولتی جسارت تصمیم‌گیری بیشتری در این زمینه دارند. قطعاً این مساله کمک می‌کند که این هدف تحقق پیدا کند.
اما باید برای بعد از خصوصی‌سازی و کمک به بخش خصوصی خرد و کلان، فکر شده باشد. در غیر این صورت می‌تواند چالش ایجاد کند و ابهاماتی به همراه داشته باشد. دولت باید تدبیر کند که از اشخاص خرد و کلانی که واگذاری‌ها به آنها انجام شده، بعد از واگذاری‌ها و در صورت بروز بحران نیز حمایت کند. اینکه در حال حاضر دولت تصمیم گرفته است شرکتی را در بورس عرضه کند یا ETF به مردم واگذار کند یا املاک مازاد خود را در بورس عرضه کند، باید توجه داشته باشد که دارایی‌ها به قیمت واقعی فروخته شود و مکانیسم‌های بازارگردانی و بازخرید احتمالی از افراد را برنامه‌ریزی کند. دولت باید یک بازیگر جدی در این بازار باشد و در زمان لازم مانند نقشی که در سیاست‌های انبساطی و انقباضی پولی دارد، در بازار سرمایه نیز نقش خود را ایفا کند. اگر این نقش را اجرا نکند با چالش جدی مواجه می‌شود. نقشی که دولت متاسفانه در انتشار اوراق خزانه بازی نکرد و پیمانکارانی که پس از سال‌ها مطالبات خود را از دولت به صورت اوراق گرفتند مجبور شدند این اوراق را با قیمت‌های بسیار پایین‌تری در بازار به فروش برسانند. در صورتی که نرخ‌های بازدهی در بازارها بسیار بالا رفت و لطمه اصلی دوباره به دولت وارد شد. در نتیجه دولت باید بازیگر اصلی این بازار باشد، به ویژه وقتی که خودش دارایی‌ها را واگذار می‌کند.
