ابهامات متعدد
آیا جوانب کار برای استفاده از ابزار جدید در نظر گرفته شده است؟
در روزهای اخیر، صحبت‌هایی مبنی بر ایجاد ابزارهای متنوع در بازار سرمایه به گوش می‌رسد. برخی از مسوولان دولت، از شروع به کار بورس مسکن و ساختمان سخن به زبان آوردند، این در حالی است که ابهامات زیادی در این خصوص وجود دارد. در حالی که هنوز مشخص نیست این بازارها به مرحله راه‌اندازی می‌رسند یا خیر و جزئیات راه‌اندازی بورس مسکن چیست حرف و حدیث‌های بسیاری را پیرامون خود برانگیخته‌اند و با واکنش‌هایی هم از سوی کارشناسان مواجه شده‌اند. قبل از اینکه بخواهیم وارد امکان‌پذیری شرایط ورود مسکن به بورس شویم، باید به مقدمه‌ای درباره عرضه و تقاضا در بازار مسکن اشاره کنیم.
به‌طور کلی، بازار مسکن از عرضه‌کنندگان، متقاضیان و نهادهایی تشکیل و برای تسهیل فعالیت‌های طرف عرضه و تقاضا ایجاد شده‌اند. طرف عرضه شامل توسعه‌گران، انبوه‌سازان، شرکت‌های ساختمانی و سازندگان خرد است. آنها با صرف مخارج و هزینه‌هایی شامل هزینه تحصیل زمین، هزینه‌های ساخت‌وساز، هزینه پروانه ساخت و هزینه‌های مالی، نهاده‌های تولید را به مسکن تبدیل می‌کنند. طرف تقاضا نیز عمدتاً شامل خانوارهاست. نهادهای بازار مسکن بین عرضه‌کننده و متقاضیان مسکن قرار می‌گیرند و برای روان‌سازی معاملات و مبادلات بازار مسکن، واسطه‌گری می‌کنند. از آنجا که برای خانوارها، مسکن یکی از بزرگ‌ترین و چالش‌برانگیزترین سرمایه‌گذاری‌هایشان تلقی می‌شود، عمده نهادهای بازار مسکن، مربوط به طرف تقاضا هستند. طرف‌های تقاضا و عرضه باید در یک بازار کالای خود را خرید و فروش کنند، اما سوال اینجاست که آیا هر بازاری می‌تواند محلی برای انجام این معاملات باشد؟
در حال حاضر بررسی‌ها نشان می‌دهد که بورس، محلی است برای ارائه کالاهایی که دارای نقدپذیری بالایی هستند، حال آنکه در بازار مسکن این موضوع وجود ندارد، پرسش مهم و اساسی این است که چطور می‌شود تعدادی از املاک متفاوت با سایزها و ویژگی‌های متفاوت در بورس راه‌اندازی شود؟ آیا ورود مسکن به بورس به این شکل است که هر ساختمان را با مشخصه‌های خود به بازار عرضه می‌کنند؟ یا اینکه بر اساس این املاک، واحدهای سرمایه‌گذاری منتشر می‌شوند؟ روشن شدن این موضوعات می‌تواند باعث شود که ابعاد این تصمیم برای مردم شفاف‌تر از قبل شود. بورس محل عرضه کالاهایی است که در درجه اول باید استاندارد باشند، به این معنی که نماینده بخشی از یک سرمایه باشد و قابلیت نقدشوندگی داشته باشد. در حال حاضر آیا تقاضایی وجود دارد که بخواهد بخشی از یک ملک یا واحد مسکونی را خریداری کند؟ جنس تقاضا در بورس مسکن به چه شکل است و آیا در شرایط کنونی می‌تواند تقاضا برای بورس وجود داشته باشد؟ آیا این بازار با شرایطی که عنوان شده به اندازه کافی، نقدپذیر است یا خیر؟ البته ارائه این پرسش‌ها، به این معنی نیست که نمی‌توان بازاری برای مسکن در بورس در نظر گرفت، اما برای هر یک از این موضوعات و پرسش‌ها باید برنامه‌ای اتخاذ شود، صحبت‌هایی که درباره بورس مسکن عنوان شده نشان نمی‌دهد که ابعاد کارشناسی این طرح در نظر گرفته شده است.
نکته دیگر این است که با توجه به عدم تعادل تقاضا و عرضه، در این بازار نیاز به یک بازارگردان است، اما این بازارگردان به دلیل عدم تعادل، متحمل هزینه خواهد شد و باید به میزان قابل توجهی پرکار باشد، که در نهایت فلسفه وجودی این بازار از بین خواهد رفت. در شرایط کنونی باید به این نکته توجه لازم را داشت که بورس محل داد و ستد کالاهای نقد است که ایجاد درآمد کند، کالاهایی که خریدار و فروشنده به‌طور جدی می‌توانند در بازار حضور داشته باشند، و معاملات به نحوی باشد که عرضه و تقاضا به صورت فعال در این بازار وجود داشته باشد و بتوان در کسری از ثانیه، کالا را نقد کرد. حال در بورس مسکن، درآمدی که عاید خریداران می‌شود، چه مواردی است؟
بنابراین باید به‌طور جدی درباره آینده این بازار فکر کرد، در بسیاری از موارد ما ابزارهایی به وجود آورده‌ایم که اصلاً نیازی به آن ابزار در شرایط کنونی وجود نداشته است و در نهایت به‌طور کلی کنار گذاشته شده است. سوال مهم دیگر این است که آیا این بازار به‌طور مشخص انگیزه لازم را برای خریداران ایجاد می‌کند. به‌طور معمول باید از درآمد حاصل از اجاره یا درآمد حاصل از سرمایه، سود سهامداران پرداخت شود؟ از سوی دیگر، اگر دولت می‌خواهد املاک خود را در این بازار بفروشد چه قیمتی برای آن تعیین می‌کند؟ آیا در قیمت تعیین‌شده از سوی دولت، تقاضایی وجود خواهد داشت، یا اینکه باید مکانیسمی برای جذاب شدن سهم‌های ارائه‌شده، وجود داشته باشد؟ شاید در نگاه اول پاسخ به این پرسش‌ها برای مسوولان ساده باشد، اما در اجرا پیچیدگی‌های بسیاری وجود خواهد داشت.
بررسی کشورهای دنیا نشان می‌دهد که در بورس‌های دنیا شرکت‌های املاک و ساختمان فعال هستند، در حال حاضر این موضوع در کشور ما نیز مشاهده می‌شود و بحث جدیدی نیست. بخشی از شرکت‌های سرمایه‌گذاری در مسکن وجود دارد که در این بخش هم درآمد اجاره دریافت می‌کنند و هم از بهره سرمایه‌ای استفاده می‌کنند. در حقیقت این شرکت‌ها به نحوی فعال هستند که یا با ساخت یا با اجاره املاک درآمدزایی می‌کنند. بنابراین سهامی که در بازار ایجاد می‌شود، جریان نقدی است که با اجاره ایجاد شده است، یا اینکه بهره سرمایه‌ای در آن وجود دارد و این موضوع باعث ایجاد درآمد می‌شود. بنابراین در دنیا این موضوع شفاف و حل‌شده است. این موضوع نشان می‌دهد که در دنیا تجربه‌های پیش رویی وجود داشته که می‌توان از آن بهره‌مند شد. اما اینکه بخواهیم به‌طور غیرشفاف موضوعی را بیان کنیم و مختصات آن برای مردم نامشخص باشد، سابقه قبلی نشان داده در نهایت نمی‌تواند به یک تجربه موفق ختم شود. در بازار مسکن و املاک افراد با دو هدف وارد می‌شوند، یا فردی به دنبال خرید ملک است که این فرد اصولاً وارد بازار سهام نمی‌شود، زیرا املاک را در درجه اول برای مصرف خود تهیه می‌کند. وجه دیگری نیز وجود دارد که شما املاک را برای سرمایه‌گذاری خود می‌خرید. یعنی به دنبال این هستید که منابع خود را وارد یک بازار کرده تا از آن کسب سود کنید.
در این شرایط می‌توان وضعیتی را به وجود آورد که حتی در بورس، شرایط سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز ایجاد شود. اما تجربه‌های گذشته در ایران نشان می‌دهد که وضعیت جذب سرمایه در صندوق‌های زمین و ساختمان موفق نبوده است، بنابراین ابتدا باید یک ریشه‌یابی صورت گیرد که چرا فعالیت این صندوق‌ها در بورس با ناکامی روبه‌رو بوده است و سپس به دنبال گام‌های بعد رفت. نکته آخر اینکه در حال حاضر شرایط فعالیت در بورس نیز برای بسیاری نگران‌کننده است. بازار سرمایه بستر مناسب برای تامین مالی شرکت‌ها بوده و در شفافیت اقتصاد بسیار موثر خواهد بود، اما باید حواسمان به این نکته باشد که هر بزرگ شدنی در بازار به ما کمک نمی‌کند و ممکن است عده‌ای در این بازار تجربه‌ای تلخ را کسب کرده و این تجربه آنقدر تلخ باشد که دیگر وارد نشوند، وقتی بازار وارد فاز نزولی شود، معامله‌گران حرفه‌ای سهم‌های خود را نگه نمی‌دارند تنها حقوقی‌های بازار می‌مانند که همیشه باید در بازار باشند، در نهایت بقیه حرفه‌ای‌ها خارج می‌شوند و زیان به آخرین تازه‌واردان بورسی می‌رسد که با رویاهای زیاد وارد این بازار شده‌اند. بازار سرمایه افراد جدید را سلاخی می‌کند. بنابراین اضافه شدن ابزارها برای جذابیت‌بخشی به این بازار، باید با دید کارشناسی باشد.
